中央区林様邸 中古住宅フルリフォーム

中古住宅を購入されて、フルリフォーム工事
(増築含)

 

 

東京都中央区築地で中古住宅を購入された

林様ご一家の中古住宅フルリフォームです。

 

中央区築地 林様

築年数:50~60年

構造:木造3階建(在来工法)

家族構成:ご夫婦+お子様(2人)計4人家族

 

東京理科大の大学院にて建築学を専攻されていた林様ご主人。

職場からほど近い築地に中古住宅を購入されました。

築50年を超える築古戸建で、

セットバックの問題から、建て替えをしてしまうと間口、奥

行ともにかなり狭くなってまうことから、改築を選択される

ことになったそうです。

 

※この事例の最後に林様のお客様アンケートを全文掲載

 したもののリンクを貼っておりますが10社以上に

 声を掛けられていたようです・・汗

 さすが専門家と思いました。

 

改築や新築での提案をハウスメーカー、建築家や

不動産仲介会社の紹介工務店にてけていたようですが、

今回木造に強い弊社にご依頼をいただくことになりました。

※弊社を採用いただいた経緯は一番下のリンクより

 お客様の声をご覧いただくことで林様の心境も含め

 共感いただけるかと思います。

 

長きにわたり空き家状態だった中古住宅です。

誰も住んでいない空き家なので外観だけでなく室内も

かなり痛んでます。

リフォーム後はサッシも入れ替え、外壁もフル

リフォームしたい。大学院で伝統工法も学ばれたご主人です。

構造の補強もご要望をかなりいただきました。

 

写真では2階屋のようにみえますが、3階部もございます。

12月3日 中央区H様 解体前 (1).JPG

 

 

林邸中古住宅フルリフォームでのこちらの建物の側面部分ですが

隣家との離隔距離がわずか数十センチ程度しかなく、

最悪の場合、手前のみの体しかできない可能性を示唆させて

、いただきお打ち合わせをさせていただきました。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (2).JPG

 

 

こちらの中古住宅、既存建物の造りが当時下宿舎を思わせる造りになっていました

 

12月3日 中央区H様 解体前 (14).JPG

 

12月3日 中央区H様 解体前 (6).JPG

 

 

12月3日 中央区H様 解体前 (7).JPG

 

既存分電盤は30Aになります。こちらも4人家族では厳しい容量になって参りますので変更。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (11).JPG

既存水周りはとても歴史を感じます。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (60).JPG

12月3日 中央区H様 解体前 (58).JPG

 

階段はとても急勾配の鉄砲階段です。

中古住宅フルリフォーム後のご提案では、階段の位置自体もすべて

変わってきます。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (30).JPG

 

2階和室部分は中古住宅フルリフォーム後はワンフロアのLDKになります。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (15).JPG

 

2階のバルコニー箇所は中古住宅リフォーム後は増築をします。

築地、下町らしいロケーションです。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (42).JPG

 

2階にあるミニキッチンは当時の下宿用のスペースの物です。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (20).JPG

 

3階に登る階段はさらに急勾配となっておりました。

このスペースはお子様のお部屋となりますので

ここも改善が必要なポイントとなります。

12月3日 中央区H様 解体前 (33).JPG

3階には昔住まわれていた方のお荷物が満載に詰まって

いました。

新規3階部は中古住宅フルリフォーム後にはお子様のお部屋に

リフォームされます。

 

 

12月3日 中央区H様 解体前 (26).JPG

3階扉を開くと、屋根の上に抜けられるようになっておりました。お子様部屋でこの状態では当然危ないですので

中古住宅フルリフォーム後はここにバルコニーを設置します。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (27).JPG

 

こちらの物件を管理する元宮大工の弊社竹政が

屋根の状況を検査します。

 

12月3日 中央区H様 解体前 (25).JPG

 

 

内部フルスケルトンでの中古住宅リフォーム、

内部の構造はほぼやり直す想定で

工事期間は3.5ヶ月を見させていただきました。

 

新規ご提案でのゾーニングです。

1階に寝室・浴室・洗面化粧室

2階にLDK

3階に洋室2部屋

になります。

 

20160108185253_00001.jpg

中古住宅フルリフォーム後のイメージパースを提案させていただきました。

 

1階 イメージ01.jpg

1階 イメージ03.jpg

2階 イメージ02.jpg

3階 イメージ01.jpg

3階 イメージ02.jpg

 

中古住宅フルリフォーム後のイメージとして

このような提案をさせていただき

いよいよ林様の中古住宅フルリフォームはスタートとなりました。

 

既存の躯体部を残しながら使える構造材を見定め

解体をしていくため、機械壊しではなく、

手作業で解体をしていきます。

築50年以上の家なので、解体による廃材の量も通常より多くなります。

 

12月16日 中央区H様解体工事 (1).JPG

12月16日 中央区H様解体工事 (25).JPG

 

解体をしていくと腐っている土台がさっそく出てきました。

12月16日 中央区H様解体工事 (14).JPG

築50年の間リフォームをされていないため

サッシが木製枠の年代物です。

 

12月16日 中央区H様解体工事 (15).JPG

天井・壁・床と解体を進めていきます。

12月16日 中央区H様解体工事 (18).JPG

 

玄関より向かって奥の面、写真の壁面は、

隣家との離隔距離がほぼないため、

解体できない可能性があると

林様にはお伝えしておりました。

解体してやはり想定通りでした。

 

12月16日 中央区H様解体工事 (45).JPG

12月16日 中央区H様解体工事 (47).JPG

 

築地のもんじゃ街の脇を入ったところに位置する建物

での中古住宅フルリフォームとなりますので、車両が浸入するスペースは

なく、郊外のように家の前に廃材車や搬送車を付ける事が

出来ません。

手運びで出た残材や廃材はトラックへ持って行きます。

もちろん運ばせて頂いている道の汚れは清掃させて頂きます。

 

 

12月16日 中央区H様解体工事 (67).JPG

 

 

解体作業が一巡し終わるとこのようなフルスケルトンリフォームでは

基礎工事に移っていきます。

林様の中古住宅は築50年以上を経過。

布基礎となっていました。

この布基礎をフォールアンカーにて鉄筋を接続しベタ基礎へ

変更して補強するという工程です。

 

鋤取りを終えてから砕石をひいて転圧をかけたのち

鉄筋を敷いていきます。

フォールアンカー工法で既存の基礎にアンカーを打ち布基礎と

緊結させます。

 

 

 

12月19日 中央区H様 基礎工事 (3).JPG

12月19日 中央区H様 基礎工事 (1).JPG

12月28日 中央区H様基礎工事 (13).JPG

 

12月28日 中央区H様基礎工事 (15).JPG

12月28日 中央区H様基礎工事 (14).JPG

 

フルスケルトンリフォームのため、間取りは大幅に変更されております。新しい間取りに合わせて、新たに土台を設置する箇所も出てきますので型枠を作り新たな布基礎も作っていきます。

 

1月8日  基礎工事 (2).JPG

↓のように古い既存基礎と新たな基礎をここでも緊結していきます。

 

1月8日 基礎工事 (11).JPG

 

こちらの林邸、先ほども触れましたが密集地となり、

廃材車と搬送車と同じでコンクリートミキサー車を現場前につけることができません。

そのため、手間がかかりますが、ベタ基礎工事も手作業になります。

 

1月8日  基礎工事 (3).JPG

1月8日 中央区H様 基礎工事 (7).JPG

 

解体が終わり、ベタ基礎への基礎補強工事、新しい布基礎の新設工事までの工程が終わりました。そして構造部のみの

躯体だけの状態になりました。

 

 

H様中古住宅スケルトンリフォーム

 

当初、側面部は壊せないかもしれないと林様には

お話していましたが、

専門の解体職人に相談依頼し解体するなんとかできました。

また、熟練の鳶職人に数十センチの

隙間の中で単管足場を架けてもらうこともできました。

 

この状態、基礎が終わり既存の構造部がスケルトン状態になった段階で、弊社ではお施主様を現場にお呼びし

現状の確認をしていただきます。

側面は外部まで解体が可能となり、林様に確認したところ

解体してほしいとのご意向であったため、施工不可能な

建物の奥以外

はすべて解体されております。

H様中古住宅リフォーム スケルトン

 

H様邸中古住宅スケルトンリフォーム ベタ基礎

 

フルスケルトンリフォームは新築同様の仕上がりになりますが、

新築との大きな違いの一つに,解体をして既存の構造体

を浮き彫りにして初めて仕掛けがわかるということがあります。

特に年代が古ければ古いほど、そして持ち主が変われば変わるほど、構造体をいじっていたり、構造体の組み方がこちらが予想している組み方と違っていたりすることが往々にしてあります。

そのため、どうしても抜けない柱が解体後に判明したりということがあります。

 

 

1月20日 中央区 H様 解体後 現場打合せ (11).JPG

  ↑弊社監督、宮大工出身の竹政が弊社大工に構造体の組み方を指示している風景

 

 

第一弾の材木が運ばれてきました。

都心でのリフォームでは材料を置くスペースが限られることが

多く、この林邸も例外ではありません。

数回に分けて搬送されてきます。

 

1月20日 中央区 H様 解体後 現場打合せ (65).JPG

 ↓3階部の増築は棟上げがありますので構造体の組み直しが

  ありました。

1月20日 中央区 H様 解体後 現場打合せ (28).JPG

 

1月20日 中央区 H様 解体後 現場打合せ (32).JPG

 

 

3階部分のスペースは一部棟上げをして

屋根を新規で野地板かた施工します。

 

1月25日 中央区 H様 大工工事 (17).JPG

 

1月25日 中央区 H様 大工工事 (18).JPG

 

築50年を超える構造物となり、建物の歪みも相当なものがありました。外壁を落としているため、外壁荷重もかからないため、

既存建物を補強前に引っ張り正しい位置に補正をしていきます。

 

1月25日 中央区 H様 大工工事 (25).JPG

1月25日 中央区 H様 大工工事 (26).JPG

 

2階増築箇所に梁を掛けて下地を組んでいきます。

ほぼ新しい材木になっていると思います。

林様とお話して、材木量分の追加のお話をさせていただき

ほぼ新しい構造材となりました。

 

2月3日 中央区 H様 大工工事 (1).JPG

 

2月3日 中央区 H様 大工工事 (5).JPG

2月3日 中央区 H様 大工工事 (6).JPG

2月9日 中央区H様 大工工事 (23).JPG

 

 

今回の林様中古住宅フルリフォーム、

大工工事が進み、大幅な構造の変更も有りながら

現場は進行していったわけですが、

弊社の大工は、『この現場は本当に難易度の高すぎる現場です』

と言っておりました・・・。現場監督とこの時期は

何度も現場で打合せを重ねて構造の組み方の

指導を行っておりました。

私も既存の組み方をみて、その状態から提案のプランで

構造をくみ上げるのは絡むところがあまりに多すぎて

監督の竹政に相談しながら林様とも打ち合わせをしていきました。

 

2月9日 中央区H様 大工工事 (14).JPG

 

2月9日 中央区H様 大工工事 (16).JPG

 

 

H様邸を解体して出てきた

昭和36年に建てられた際の棟札が出てきました。

毎日施工しているのですが、棟札をみるとやはり

感慨深いものがあります。

 

 

2月9日 中央区H様 大工工事 (35).JPG

 

 

木工事では構造を補強していきながら、サッシは一番初めに

納めます。

下町の密集地にある住宅ですので目の前がすぐご近所様の

お住まいであったりします。

そのため、外からの目線等を考慮し

窓を通常より高い位置で設置するなど

林様のご要望を聞きながら選定させて頂きました。

 

 

 

 

 

2月15日 中央区H様邸 大工工事 (4).JPG

 

 

2月15日 中央区H様邸 大工工事 (9).JPG

 

 

 

16年2月15日 中央区H様 大工工事 (10).JPG

 

既存建物では3階部分は1部屋、それも何度のように

使用されていた状態であり天井高も低い為、

今回、2人のお子様のお部屋として屋根の組み直しをし

2部屋を設ける提案をさせて頂きました。

 

がしかし。。。。

このプランが更に構造の組み方の難易度を上

げてしまうのでございました。。。。

 

中央区築地の中古住宅フルリフォーム  

サッシ取付も終わり内部構造工事に移っていきます。

 

建物の天井高を取る必要があったため屋根勾配をゆるく

する必要がありましたので野地板から新規で屋根組を

しました。コストもあり、

あくまでリフォームなので使える母屋は活かします。

 

 

弊社は、一級建築士の建築家の住まいや

プロからの仕事依頼も多いのですが、今回のような

理科大大学院で木造建築、伝統構法を学ばれたご主人は

打ち合わせでの理解も早く助かったのは、

工事の進行上大きかったと言えます。

 

 

2月15日 中央区H様邸 大工工事 (11).JPG

 

2月15日 中央区H様邸 大工工事 (12).JPG

 

 

 

 

各所に金物補強が設置されます。

金物補強は住宅の強度に繋がり耐震強度が高まります。

 

2月24日 中央区 H様大工工事 (27).JPG

 

たすき掛けで筋交いを入れます。

コチラの筋交いにも金物でしっかり固定されています。

 

2月24日 中央区 H様大工工事 (34).JPG

 

 

3階を背負う2階はワンフロアLDKになるので、補強は必須。

しっかりとした補強工事を行いました。

 

2月24日 中央区 H様大工工事 (15).JPG

2月24日 中央区 H様大工工事 (46).JPG

 

林邸ではこの補強工事に

当初の予定より大幅に時間が掛かってしまっております。

この時点でも林様に現場に来て頂いて、現場の状況・補強の

位置等を見て頂きました。

 

16年3月2日 中央区 H様 大工工事 (5).JPG

 

 

16年3月2日 中央区 H様 大工工事 (9).JPG

 

大工工事で一番時間が掛かる所が

構造を造っていく過程です。弊社が約1世紀にわたり建築を

やってこれたのもこの技術をおいては語れません。

弊社の最大の強みといって良いところだと思います。

 

 

今回の林様邸で大工泣かせとなった難易度が高いフルリフォームになっていた要素を整理しますと

・3階に増築を兼ね、既存1部屋だった所に、

 2部屋+バルコニーを造る点。

・階段の位置が既存と反対に設置となり間取りが大幅に変わる

 つまり、構造までも大幅に変更となる。

・2階LDKを増築した上でワンフロアにする。

 しかも、3階を背負う状態であったこと。

上記3点が1階の最も重要な構造体と絡み合い、補強をしながら1階+2階+3階のバランスを考え木組みしなければならなかった点です。

 

 

3階に2部屋にするには増築をし、屋根勾配を替えなくては

なりませんでした。。

部屋が増えるのに、2階はワンフロアです。

 

当然、3階をささえり構造体が重要になり、

梁・補強がかなり必要になりました。

その上で階段の位置が大幅に変わり、既存の構造材を支えていた梁の配置も変えていかなくてはなりませんでした。

 

 

下記が構造体の組み直し、補強の写真です。

2月24日 中央区 H様大工工事 (59).JPG

 

2月24日 中央区 H様大工工事 (16).JPG

 

3月4日 中央区 H様 大工工事 (14).JPG

 

3月3日 中央区H様 大工工事 (20).JPG

 

16年3月2日 中央区 H様 大工工事 (8).JPG

 

構造、つまり骨組を設計し、組み上げる。

ここまでで重要な80%は終わったようなものなのです。

 

しっかりとした構造工事が組み上がると内装工事へと

うつっていきます。

石膏ボードを貼る前に断熱材をいれていきます。

 

 

2016年 3月16日 中央区H様 大工工事 (24).JPG

 

 

 

各居室のドア枠を先に納めていきます。

この辺りから徐々にお部屋らしくなってきます。

 

リフォームの場合は柱の位置の関係で、

引き戸の場合顕著となりますが、

アウトセット引き戸になってしまう場合が多々あります。

林様邸も、抜けない柱や強度として必要な柱箇所のには

アウトセット引き戸を提案させて頂きました。

 

 

 

2016年 3月16日 中央区H様 大工工事 (22).JPG

 

 

完全に位置が変わった階段もこの段階より造られていきます。

築年数の経過した古い家の木造の家は、

急勾配の階段を多くみます。

今回フルリフォームをするので、ゆったりとした階段勾配

で納めさせて頂きます。

 

 

2016年 3月16日 中央区H様 大工工事 (5).JPG

 

 

16年3月22日 中央区 H様 大工工事 (8).JPG

 

 

 

断熱材が入れ終わるとボードを貼っていきます。

ボードを貼ってしまうと、もう構造は見えなくなってしまいます。

 

2016年 3月16日 中央区H様 大工工事 (3).JPG

 

 

3階の新規バルコニーも増築し新規で造らせて頂きました。

 

16年2月15日 中央区H様 大工工事 (4).JPG

 

 

防水をして

16年3月2日 中央区 H様 大工工事 (3).JPG

 

 

サイディングを貼っていきます。

 

4月5日 中央区H様 竣工(社) (14).jpg

 

 

 

大工工事もボードを貼る作業に入ると

後は引渡まであっという間に作業は進んでいきます。

 

中央区林様邸 中古住宅フルリフォーム工事。

大工工事が終わり、大工から内装職人へバトンタッチ、

大工は次の現場へ移動となるわけです。

次は内装工事へと移行していきます。

 

クロスを貼る前に

パテで下地処理をしていきます。

大工の施工技術が高いとパテの量は少ないのです。

 

16年3月22日 中央区 H様 大工工事 (6).JPG

 

3月22日 中央区H様 内装下地 (5).JPG

 

16年3月28日 中央区H様 クロス (12).JPG

 

 

下地処理が終わると

クロスを貼っていきます。

16年3月28日 中央区H様 クロス (18).JPG

 

16年3月28日 中央区H様 クロス (2).JPG

 

16年3月28日 中央区H様 クロス (4).JPG

 

クロスが貼り終わる段階になりますと

ほぼ完成に近づいて来た証拠です。

あとはアクセサリー等の取り付けや細かいチェックを

スタッフで行っていく段階に入っていきます

 

16年 4月1日 中央区 H様 残工事 (7).JPG

 

テレビボードとなるパナソニックキュビオスを監督の竹政とその弟子

の私の弟が施工します。

16年 4月1日 中央区 H様 残工事 (6).JPG

 

16年 4月1日 中央区 H様 残工事 (8).JPG

 

16年 4月1日 中央区 H様 残工事 (10).JPG

 

16年 4月1日 中央区 H様 残工事 (12).JPG

 

ポストの取付です。

4月4日 中央区H様 引渡前 (2).JPG

 

お引渡前1週間は

お部屋全体の養生が剥がしにはじまり

ルームクリーニング最終チェックなどであっという間に過ぎていきます。

同時にお引渡までが楽しみな1週間でもあります。

 

そして、いよいよ

中央区築地林様邸 中古物件フルリフォームもお引渡しを

迎えました。竣工です。

 

工事期間は年末年始を挟み4ヶ月です。3.5ヶ月を

目標にさせて頂いたのですが、解体をし構造部において

大工工事の難易度が高く日数が掛かってしまいました。

 

外観は前面と向って左側はサイディング仕上げで

通りの目に入らない右側は塗装で仕上げ

させて頂いてます。

 

下町情緒の残る人通りが多い小道に位置する建物なので

サッシは通常より高い位置に設置させて頂いてます。

4月4日 中央区H様 竣工 (44).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (42).JPG

 

4月5日 中央区H様 竣工(社) (11).jpg

 

 

1階はパウダールームと浴室

大き目のウォークインクローゼットと寝室となる洋室です。

階段下は全て収納にさせて頂きました。

4月4日 中央区H様 竣工 (40).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (41).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (43).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (42).JPG

 

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (36).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (28).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (39).JPG

 

ウォークインクローゼット↓

4月4日 中央区H様 竣工 (36).JPG

 

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (5).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (33).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (37).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (46).JPG

 

 

2階にはトイレとワンフロアのLDKです。

4月4日 中央区H様 引渡前 (53).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (33).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (23).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (18).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (27).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (26).JPG

 

 

3階は洋室2つ造りました。

屋根勾配を活かして極力天井高を取れる様に

納めさせて頂いてます。

4月4日 中央区H様 引渡前 (25).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (8).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (9).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (11).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (13).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (7).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (18).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (17).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (23).JPG

 

4月4日 中央区H様 竣工 (49).JPG

 

4月5日 中央区H様 竣工(社) (2).jpg

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (15).JPG

 

4月4日 中央区H様 引渡前 (16).JPG

 

 

屋根は勾配を替えてるので新規で組んで納めてます。

3月4日 中央区 H様 大工工事 (5).JPG

 

3月4日 中央区 H様 大工工事 (1).JPG

 

当初の予定より、工事期間を頂きまして有難うございました。

お子様の新学期に間に合いましてスタッフ一同安心致しました。

 

当初の建物のイメージが何も残らず、新築同様にリフォームが

出来ました。解体当初から、お忙しい中ご家族で何度も現場へ

足を運んで頂きまして誠に有難うございました。

 

 

林様からお喜びの声を頂いております。

全文掲載しておりますので生の感想をご覧ください!

こちら

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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