港区白金台K様 新築そっくり一戸建て(まるごと)リフォーム

建物概要
名前 K様
場所 東京都港区
築年数 築40年
構造種別 木造戸建
家族構成 大人2人
対象面積  
リフォーム部位 ベタ基礎/間取変更/サッシ取替/外壁塗装/断熱セルローズ/制震ダンパー
工期 3.5ヶ月
価格 1880万

お客様のご要望

・耐震ダンパーを設置したい。

・断熱はセルロースファイバーを使用したい。

・1階にあるLDKを2階へ移設。

・サッシは全て取替、インナーサッシも設置。

・2階LDKには床下にも断熱材設置。

・外壁塗装

今まで住んで居た家をフルスケルトンリフォームです。耐震・断熱が一番心配なので重点的にやっていきたい。

プランニングのポイント

港区白金台、一級建築士の施主K様の一戸建て(一軒家)住宅内部をまるごとスケルトン状態まで解体にし、新築そっくりまるごとリフォームの既存から完成までの流れを解説した施工事例となります。

ご契約までお伺いした数も10回以上。5社の提案比較の中でハイウィルの技術力を採用いただきました。今回、1級建築士でもあるK様が最重視したのは『耐震と断熱』です。

それでは、打ちあわせから完成までの詳細をお伝えさせて頂きたいと思います。

打合せから完成まで

1 着工前

1-1 打合せ

打ち合わせ段階の初期段階において既存窓サッシは残せるものなら残したいとの要望でございましたが打合せを重ねるにつれ、間取りを大幅に変更するプランとなりサッシも全て解体し交換する方向になりました。

写真上、左側のご隣人さまとは10cm離隔距離が有るか無いかの距離で足場も架けられない状況であったため、外壁は当然解体ができない状態でした。

そのため、写真左側の側面部は既存状態となり内部からの補強という方向で話をさせていただきました。

↑この間隔距離です

↑この間隔距離です。

耐震と断熱というテーマでのご相談から始まっておりましたため、当初、浴室も既存のままで良いという方向でしたが、こちらも間取り変更に伴い、新たに浴室リフォームも追加する運びとなりました。まだリフォームされて10年程度の比較的新しい在来の浴室になります。既存間取りはキッチン脇のスペースに浴室・洗濯機置き場・トイレがゾーニングされており水周り動線は少し不便に感じます。

こちらの既存ダイニングルームはK様が普段お食事をされたり作業をされるスペースとなっており、最も長時間いらっしゃる空間なのですが、冬になると床がかなり冷えて暖房も効き難くなるとお聞きしました。

既存階段は急勾配となっておりますので、まるごとリフォーム後は緩やかな階段になります。

2階の和室は、こちらの住宅で最も陽当たりも良いスペースとなりますため、まるごとリフォーム後はLDKにてご提案させていただきました。西側の2階和室は、新規プランは洋室となります。

1-2 提案

■施工前の平図面■

■ご提案の採用平面図■

■施工後イメージ■

■施工後イメージ■

■施工後イメージ■

■施工後イメージ■

2 着工

2-1 解体

港区白金台の築40年木造戸建て新築そっくりまるごとリフォームの解体が始まりました。足場を架け養生から入っていきます。超都心や下町では当たり前にあることなのですが、隣家とのスペースがほとんど無いケースが多々あります。その為ご隣家の方にも細心の注意を払い足場を架けますので高度な技術が必要になります。鳶が担当します。

新築そっくり一戸建てまるごとリフォームの解体作業は手作業で解体をしていきます。港区白金台K様邸の解体作業は、手壊しで3~4人で約10日程掛かっております。徐々に骨組(躯体状態)にしていきます。

こちら港区白金台の新築そっくり一戸建てまるごとリフォーム、白金台という超都心でのリフォームになり、解体後の廃材処理車が来るまでの数時間でも廃棄物等の置き場苦労を要します。

こちらの白金台のK様、この建物に住まわれる前のお施主様がタイル職人だったので、室内の所々にタイルが使われており、解体もハツリ箇所が多く通常の解体作業よりも手間を取りました。内部の骨格がみえてきました。

解体作業中も頻繁に現場監督が細かい指示を出していきます。まるごとリフォームによる間取り変更に伴い、残す柱、解体する柱、壁面、柱を抜いた際の仮補強などなど。解体してはじめて判明する腐食箇所などを1級建築士であるK様にも一緒にチェックしていただきます。

補修方法などを確認し進めていきます。解体工事が終わり、K様とも本格的な現場での打合せに入っていきます。素人の一般のお客様ではないこともあり、打ち合わせが早いのは進行上助かる場面がございました。

2-2 補強

打合せの中、基礎工事が進んでおります。

K様邸も布基礎からベタ基礎への変更、基礎補強工事をいたします。鋤取りをした後、砕石・鉄筋を敷いていきます。

鉄筋を敷いたあとはフォールアンカー工法にて、既存基礎に鉄筋を緊結します。まるごとリフォーム後の新しい間仕切り部分には、当然ですが新しい土台が必要となり新たな布が必要になります。

港区白金台築40年Kさま邸の木造戸建て新築そっくりまるごとリフォームではプランにおいて、浴室工事存浴室の位置と、新規浴室の位置は変わってきます。

 

当初、タイル貼りの綺麗な浴室は既存の状態で残してリフォームというプランであったのですが、

その他のご要望などの優先順位をあげていきますと、どうしても間取り上、移設が必要となり結果スケルトン状態にするという運びとなり新築そっくりまるごとリフォームとなった経緯がございます。

こちらを解体していきます。

2階からみた解体風景

解体をしてみると、浴室周りだけはブロックでした。築年数がある建物の場合良くある構造です。新築そっくりまるごとリフォーム後の新規プランでは居室になりますので、補強等をここからしていくことになります。

戸建てをスケルトンにするまるごとリフォーム工事の場合、ユニットバスの設置が住宅設備機器の中でも最も早く設置される工程となります。このあたりは新築と同じ流れです。

基礎工事、大工工事が進んできたらユニットバス工事です。今回Kさまが採用されたのは、TOTOサザナ1616タイプです。

TOTO サザナ 参考画像 01

TOTO サザナ 参考画像 02

ユニットバス部も基礎工事をします。

鋤取りをし、墨出し、配筋、、砕石、新規間仕切り箇所型枠をしてコンクリートを流していきます。新たな布ができ、ベタへと補強が完成します。

新規基礎型枠作業です。

戸建てまるごとリフォームは間取りが変わりますので新規間仕切りの下には柱・壁を支える基礎が必要です。

新規ユニットバスを設置する箇所はユニットバスの脚の高さに合わせて基礎を打っていきます。

コンクリートの湿潤期間を経て、型枠を外して基礎工事が終わります。

この後は、木工事へ移っていきます。

1級建築士でもあるK様とはこのあたりでも現場にて打合せをさせて頂きました。

2-3 木工事

港区白金台の築40年新築そっくりまるごとリフォームの解体工事と基礎工事が終わり既存建物の木構造が完全に見えてきました。

今回K様邸は、窓廻りに雨漏りの跡がありました。

ザラ板が腐っております。

ザラ板補修があった他の施工事例はこちら

解体後に判明するザラ板の腐食は、木造戸建ての新築そっくりまるごとリフォームをばかりをやらせて頂いている弊社では、最も多い補修ケースの一つでもあります。腐食の理由は、開口部や霧除け箇所からの浸水が殆どであり。板金の角のシール処理の問題であることがほとんどです。ここの処理がいかに木造にとって大切かということがお分かりいただけるかと思います。

水の浸透は目に目視出来ない小さな穴から入ってくる(厳密にいえば湿気も)ので内側から発泡ウレタンを充填し穴が開いている箇所は充填し。その際、外壁から確認し外側からも補修して完全に水が浸透しないように処理していきます。

解体をしてわかったのが、梁せいの高さが構造耐力上足りない状態でした。今回は全て構造部までの見直しもプランに入っておりますので、梁補強も入れていきます。

通常筋交いは3尺の間口に対して襷掛けをして納めるものなのですがK様邸は何故か殆どの筋違が3尺以上のスパンで納まっています。こちらも修正し、補強していくことになりました。K様へは基礎の補修箇所を残しておりましたので、こちらの確認を現場にてお願いしました。

既存の布基礎が欠けてしまっている箇所や少しヒビが入っている箇所を見て頂いて補修の仕方・箇所を説明させて頂きました。

基礎と木構造の方針を共有させていただき、ここから大工工事が始まります。構造材も置けるスペースがないので必要な分のみを入れて工事を進めていきます。方針が決定した段階より現場監督と大工の打合せが密になってきます。K様邸は既存の構造の梁が今の基準よりせいの低い梁で納められていたので、2階の床のたわみの原因となっていました。

既存浴室のスペースはブロック造であったためブロックを解体し柱の納め方を打合せしています。ここから構造を造っていく過程が、まるごとリフォームにおいては最も重要であり、また時間も掛かります。というよりも掛けなくてはいけないフェーズとなります。新築とは違い、既存の構造や建物の特徴、新築を建てた時の大工の癖までも見ながら、棟梁と監督が納めていきます。既存構造を修正しつつ補強を入れていきます。

まるごとリフォームでは、リフォーム後の新しい間取りに合わせて構造を組んでいくことになります。

リフォームなので、裸にしてみて、構造の仕掛けが判明することも多く、解体してみたら軸組の組み方、新築時よりリフォームを数回繰り返しているなんていうケースも築40年を超えるような建物には多いため、構造上どうしても抜けない柱がでてくるケース、既存の構造を活かした上で更に新たな下地を組み直し補強を強める箇所なども有ります。

新築と違い、新築そっくりのまるごとリフォームなどの場合、スケルトン(躯体)状態にしてから既存構造が見えてくることは、木構造を維持する上で、建物にとっては大変良いことだと考えています。模様替え的なリフォームでは、このような事はわからないまま見た目だけが新築同様になってしまうため、仮に問題があったとしても、解決をしないまま先送りとなってしまうからです。

 

 

弊社では築50年以上の中古戸建てを購入されて新築そっくりまるごとリフォームといったスケルトン状態にするリフォームばかりをさせて頂くケースが多いのですが、その殆どの場合、所有者が何度も変わっていたりと建築当時の図面自体がないケースが多いので、実際に建っている家を拝見させ頂いてプランや積算をせて頂いてます。

図面があった場合でも、途中リフォームをされていたり実際解体したら柱や梁が無かったり・・・なんてことも実際に良くあります。

今回のK様におかれましては1級建築士の先生でもあるので、通常お客様へは構造の話をじっくりさせていただくのですが、本人が専門家ということもあり、こちらの補強方法や納め方の説明で、ご納得いただけましたので、思った以上に木工事はスピーディーに進行させていただきました。

 

内部スケルトンリフォームでは内部のみを解体するため、外部のみをのこし、このような骨組状態になります。

 
2-4 耐震工事

つづいて木工事の中での大切な作業になります。

制震ダンパーが設置されました。

今回はお客様のご要望で1階2階と計11基設置をさせて頂きました。

≪ 1階耐震診断書(制震ダンパー指示図 )

≪ 2階耐震診断書(制震ダンパー指示図 )

難しい計算を省き、簡単に説明させていただくならば、重心(青マル)と剛心(◎)をなるべく同一の位置に持って来る程のに地震に強い建物になるという考え方です。制震ダンパー診断書を基に棟梁がダンパーを設置していきます。

2-5 断熱工事

つづいて、

白金台K様の新築そっくり戸建てまるごとリフォーム工事では、耐震と断熱がK様の今回の工事のご要望の最も重要視するご要望であったとお話しましたが、K様の断熱材はセルロースファイバーを充填しました。

セルロースファイバー専門の職人が来て、2日間4人で仕上げます。セルロースファイバー専用の不織布を貼り固定したのちセルロースファイバーを充填していきます。

断熱工事のセルロースファイバーの充填作業中は大工は一度現場を離れます。(粉じんが舞うからです)全ての外壁面にセルロースファイバーが入わるのを待ち再び大工工事に戻ります。

写真からでも解る様に、沈下しないように、かなりの圧力をかけて充填しておりますので、パンパンにセルロースが充填されているのがお分かりいただけるかと思います。

構造・断熱工事が終わり、木製建具のドア枠設置やボード貼の工事になります。この段階で、また新たに材料が搬入されてきます。限られたスペースで施工をすることが多いので慣れておりますが、材料が入り過ぎても作業の邪魔となってしまうのでこのように、数回にわけて搬入をします。

1階・2階の床レベルが決まり監督と大工で階段の納まりの打合せです。階高から逆算して納まりを再確認します。

K様の強い要望で間仕切り壁にはロックウールで断熱施工をさせて頂いてます。こちらもK様の強いご要望になりますが、通常1階床下のみにスタイロを施工するのですが今回は2階床下にもスタイロを施工させて頂いてます。

先ほどからお話してきましたように、K様が一番今回のリフォームで改善したかった事が断熱性能でした。

断熱材の他に、K様邸はサッシ取替の他に、2重サッシによる断熱対策、インナーサッシも設置させて頂きました。

2-6 外壁工事

さて、屋内工事と同時に外壁工事も進めていきます。

K様邸は基本外壁は既存を残して、サッシ交換箇所は新規サッシ廻りにラスカットを施工し左官工事にて既存外壁になるべくレベルを合わせ塗装部とならすように施工します。

外壁を落とさないで、外壁を既存のままで内部のみをスケルトン状態にリフォームをする現場は、外部までをスケルトン状態にする内外部スケルトンリフォームよりも比較的多いケースとなります。

外壁を落とす場合は、全て解体をし骨組だけにしてから新たな下地を仕上げに合わせて作っていきます。

内外部スケルトンリフォームの違いについては下記のページで詳しく触れていますので参照ください。↓

↑スケルトンリフォームの種類について弊社の実例と共にくわしく解説しています。

今回のK様邸は、ご予算内で優先順位が上だったのが断熱でしたので、屋根・外壁は既存を活かし塗装仕上げで納めさせて頂きました。

左官工事で既存の天井とレベルを合わせて下地を作っています。

2-7 内装工事 

断熱工事が終わると大工工事は完全に内装工事へと入っていきます。

ボードを貼っていき、仕上げのラストスパートに入っていきます。

このボードの貼り方、技術でクロスの仕上がりも変わってきます。

ボードが貼り終わったらクロスを貼っていきます。

クロスが貼り終わったら後は、残りの住設機器やアクセサリー等を設置して竣工です!

3 竣工

3-1 外壁 Before → After

サービス提供前

当初サイディングにする案も出ましたが、耐震と断熱というテーマでのご相談から始まっておりましたため、予算の関係もあり塗装仕上を採用させて頂きました。また、新たに、ベランダを設置させて頂きました。

3-2 キッチン Before → After

サービス提供前

既存間取りはキッチン脇のスペースに浴室・洗濯機置き場・トイレがゾーニングされており水周り動線は少し不便だったため、二階にキッチンを新設しました。採用キッチンはトクラスBb I型2550です。

システムキッチントクラスbbのキッチンリフォームのみを希望の方はコチラ(弊社別サービスサイトへリンクします。)

3-3 バス Before → After

サービス提供前

まだリフォームされて10年程度の比較的新しい在来の浴室だったため、当初、浴室も既存のままで良いという方向でしたが、こちらも間取り変更に伴い、新たに浴室リフォームも追加する運びとなりました。採用機器は畳の様な床質感の大人気のユニットバス TOTOのサザナ1616サイズです。

既存在来浴室のお風呂 浴室 からユニットバスへリフォームのみをご希望のお客様はコチラ(弊社別サービスサイトへリンクします。)

 
3-4 洗面 Before → After

サービス提供前

階段あがってすぐ洗面化粧台が設置されてましたが、こちらも、リフォームに伴い、位置を変更して、新たに新設となりました。採用させて頂きました洗面化粧台はPanasonic 美しリーズ(ウツクシリーズ) 間口750です。

3-5 トイレ Before → After

サービス提供前

こちらのトイレは移動することなく、窓の二重サッシ、新しいトイレを新設しました。採用させて頂きましたトイレは弊社のハイウィルオリジナルトイレにウォシュレットをTOTO アプリコットに変更してます。

3-6 リビング Before → After

サービス提供前

2階の和室は、こちらの住宅で最も陽当たりも良いスペースとなりますため、まるごとリフォーム後はLDKにてご提案させていただきました。こちらの壁面収納はオーダー収納扉で造作しています。

4 担当者より

今回、K様邸は1級建築士の先生で、耐震と断熱を中心に考えた新築そっくりまるごとリフォームプランになりました。

2015年の末ごろ、初回の訪問をさせていただいたのがきっかけでしたが、1階のリビングルームで1時間ほど打合せをさせて頂くと、足の先が冷たくなってくるのが解り、K様は『この寒さをどうにかしたいんだよね』とお話しをされました。

今回基礎・床下・壁面・天井・窓と断熱をしっかりとさせて頂いたので安心して冬を迎えて頂けます。

長い工期何度も打合せをさせて頂きまして誠に有難うございました。

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