木造アパートリフォーム&リノベーション 施工事例 品川区南大井Y様

2016年7月末着工 本体工事のお引渡しは12月となった

木造内外部スケルトン(躯体残し)での木造本格アパートリノベーションです。

 

木造アパートリフォーム&リノベーション 

施工事例 品川区南大井Y様

 

 

【建物DATA】

 

品川区 Y様邸

築年数 40年以上

建坪  34.1坪

木造戸建て

ご家族 賃貸用4世帯

 

Y様から頂いたご要望は

①既存が1階部1世帯、2階部2世帯の計3世帯用の住まいなので

一階部2世帯2階部2世帯の4世帯へアパートリフォームをしたい

②キッチンはミニキッチンでは無くシステムキッチンへ

③スケルトンリフォームを機に13mm管で引き込まれている本管を

 引き込み工事をして20mmで引き込み分岐させたい。

④老朽化したモルタル壁の外壁を壊しての内外部スケルトンリフォーム工事を希望

⑤雨漏れし易いので屋根の形状変更。

⑥外部鉄骨階段が既存腐食しているので新たに掛けたい。

 

上記、ご要望を頂きプランさせて頂いたのが下記の

プランになります。

7回程度打ち合わせのたびに作り直しご契約させていただいたのが

下記プランとなりました。

 

≪ リフォーム後平面図 ≫

 

20160719120202_00001.jpg

 

同時に提出させていただきましたのが、制震ダンパー配置図になります。

≪制震仕口ダンパー配置図≫

 

 

20160719115417_00001.jpg

 

 

20160719115442_00001.jpg

 

 

 

≪ イメージパース ≫

 

既存外壁も全て解体して新たに

金属サイディング(ガルバリウム鋼板)を貼っていきます

 

 

○07.jpg

 

 

各居室 システムキッチン・シャワーブース・トイレ・洗面

は設置されています。

 

 

○06.jpg

 

 

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○01.jpg

 

 

 

 

≪ 既存建物 ≫

 

 

既存建物は1階に1世帯/2階に2世帯の造りになっています。

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (7).JPG

 

 

鉄柱部分が木造アパートリフォーム&リノベーション後に

玄関部分になることから片持ちで二階を背負えるよう補強予定でおります。

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (5).JPG

 

 

 

既存階段はかなりの急勾配の階段、かつ腐食が激しく

木造アパートリフォーム&リノベーション後は

階段は新しい外階段になり、勾配も緩や

かな物になります。

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (14).JPG

 

 

既存では1階は1世帯となっておりましたので、

木造アパートリフォーム&リノベーション後は2世帯に

なります。

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (15).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (16).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (21).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (22).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (28).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (33).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (39).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (42).JPG

 

 

傷みが激しい既存鉄骨階段を上っていくと2階の2世帯アパート

になります。

■ 2階 A部屋 ■

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (47).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (53).JPG

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (56).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (60).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (65).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (70).JPG

 

 

 

 

■ 2階 B部屋 ■

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (71).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (78).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (80).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (93).JPG

 

 

7月7日 品川区Y様 着工前写真 (84).JPG

 

 

品川区南大井のY邸木造アパートリフォーム&リノベーションは

2016年7月19日から着工させて頂きました。

 

約4ヶ月強の工事期間のレポートをしていきますので

よろしくお願い致します。

 

 

着工日は解体屋と足場屋が同時に入らせて

 

頂きました。

 

 

 

 

到着早々

 

解体前に下げられる畳・襖などは別の産廃業者へ仕訳しておりますので

先行してこれらの搬出を行います。

 

7月19日 品川区Y様 着工日 (14).JPG

 

 

 

続いて良いタイミングで足場屋も到着します。

 

 

7月19日 品川区Y様 着工日 (16).JPG

 

偉そうに立っているのは私ですが、小学校が目の前にありますので、

搬出には細心の注意を払うよう指示します。

7月19日 品川区Y様 着工日 (17).JPG

 

品川区南大井のY様木造アパートリフォーム&リノベーションは

外部のモルタル壁も解体し、柱残し(躯体残し)にする

内外部フルスケルトンリフォームになるため

外壁をハツルまえに外部の階段を解体していきます。

7月19日 品川区Y様 着工日 (8).JPG

 

着工日初日は解体メンバーを増員し、一気に内部の解体を進め

大量のゴミを出していきます。

 

 

下記の写真は2日目の現場写真すでに内部は

大分解体が進んでいます。

戸建てスケルトンリフォームの場合、毎回ですが

手で全て壊していきます。

 

 

7月20日 品川区Y様 足場(9).jpg

 

スケルトンリフォームでの解体は、基本的に大工がすることが

弊社では多いのですが、

今回は面積が多いことから、解体専門業者を手配しておりますので

抜いてよい柱やぬいてはいけない柱等、

都度指示をしながら解体を進めていく事になります。

7月20日 品川区Y様 足場(8).jpg

 

 

品川区の都心の住宅密集地に建っておりますY様邸

住宅密集地かつ商店街沿い、小学校の目の前といった形で、

住むのには最高の立地ではありますが、

工事屋泣かせのロケーションということもあり

何をするにも建物に車を付ける事が

出来ません。

 

従って搬出、搬入は都度手で運んでいくことになります。

7月20日 品川区Y様 足場(10).jpg

 

 

内部の解体の目途がたち、そのまま外部解体に入っていきます。

今回Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションは既存モルタル壁

全て解体をするフルスケルトンリフォームリフォームです

 

外部の手壊しは内部の手壊し以上に手間がかかる作業となります。

7月21日 品川区Y様邸 解体工事 (20).JPG

 

バールでこのようにラス下地ごと

モルタル面をめくっていき解体を進めていきます。

7月21日 品川区Y様邸 解体工事 (46).JPG

 

部屋の奥より外壁解体を進めています。

外壁部の解体が進み、構造躯体の骨格が見え始めてきました。

7月21日 品川区Y様邸 解体工事 (50).JPG

 

Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションでは

屋根勾配の変更工事がありますので

棟の架け替えがこのあとの工程として残っている状態です。

7月21日 品川区Y様邸 解体工事 (72).JPG

 

 

 

手前も解体を進めていきます。

モルタル外壁は下の写真のように

解体後に大量の廃棄物がでます。

 

7月21日 品川区Y様邸 解体工事 (85).JPG

 

こちらの建物、商店街沿い、小学校前となることから16時以降

車の侵入が禁止となるエリアになります。

搬出のタイミングを見計らいパレットを一時的に置き

一気に搬出していく段取りをして工程を調整します。

7月21日 品川区Y様邸 解体工事 (87).JPG

 

2階部の外壁、天井、内壁までの解体が終了しました。

7月22日 品川区Y様 解体 (2).jpg

 

最後に残っている廃棄物を搬出。

 

7月22日 品川区Y様 解体 (6).jpg

 

最後に屋根の解体に入りました。

そして解体作業とゴミの搬出が終わりました。

既存構造体がこの段階ではっきりと見えてきます。

 

躯体残しの状態、スケルトン状態になりました。

7月29日 品川区Y様邸 解体後 (97).JPG

 

7月29日 品川区Y様邸 解体後 (14).JPG

 

 

今回Y様邸は屋根形状も変えるので

屋根も下地から解体をしてます。

7月29日 品川区Y様邸 解体後 (26).JPG

 

7月29日 品川区Y様邸 解体後 (28).JPG

 

柱は所々傷んでる箇所がありました。

7月29日 品川区Y様邸 解体後 (2).JPG

 

7月29日 品川区Y様邸 解体後 (18).JPG

 

解体基礎工事が終わり

大工工事(木工事)が始まります。

 

解体後なので、既存構造の見えなかった部分を

大工と確認しながら、補強場所や窓の位置の確認

等の打合せを現場で行います。

 

新築と違いリフォームなので、ここの時点で間取り変更

や窓の位置の多少の変更等が出てきてしまう場合があ

ります。大工と打合せを重ね、お施主様立会いの基ご説明

させて頂き構造の工事へと移っていきます。

 

無理やり柱を抜いて、お客様の理想通りのプランで納める

事も可能ですが、やはり長い年月安心に長く暮らして頂くには

家にとってリフォームをして更に耐久性が増し、尚且つ暮らし

易い家にならなくてはリフォームをする意味がありません。

 

解体後、お客様にお時間を頂いて現場をみて頂くのは、

現状をみて頂いてどの様に補強を進めていくかを目で確認して頂いて

ご説明をさせて頂く為です。

 

補強に使用する構造材を現場に搬入し養生しておきます。

8月26日 品川区Y様邸 大工工事 (10).JPG

 

既存で補強が甘い箇所には随所に補強を加えていきます。

スケルトンになっているため、通常のリフォームと比較し補強はしやすい

といえます。

8月26日 品川区Y様 大工工事 (4).jpg

 

 

 

Y様邸Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションで

構造部で重大なことが発覚しました。

 

それは、既存に基礎と土台にアンカーボルトが止まって無く

基礎の上に土台が乗っかっているだけの家でした。

 

これも解体をして解った事です。

お客様にこちらも見て頂いて、新たに全てアンカーボルトを

止める工事をするご相談をさせて頂きました。

 

詳細は下記コンテンツで解説しております。

土台が基礎と緊結されていないケース

 

 

8月26日 品川区Y様邸 大工工事 (12).JPG

 

 

8月26日 品川区Y様邸 大工工事 (21).JPG

 

 

新しい構造に合わせて

新しい梁も掛けていきます。

 

9月5日 品川区Y様 ダンパー工事 (7).JPG

 

9月5日 品川区Y様 ダンパー工事 (10).JPG

 

 

大工工事で一番時間が掛かるのは構造を固めて

いく工程です。

 

外部では、水道工事の準備も同時進行で進めていきます。

Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションでは

水道管13ミリ管が引き込まれておりましたが4世帯となるため

20mmでの引き込みをし13ミリでわける本管工事があります。

そのため道路まできている20mm管空の引き込みにあたり

アプローチ部分をハツリ、配管工事をしなければなりません。

 

また3世帯アパートから4世帯アパートへのリノベーションとなりますので

ガスメーターの新設も必要になります。

ガス工事については東京ガスの工事となるため

お施主さまへの費用負担が少ない設計を当方で検討していきます。

 

水道本管を引き込むスペースを利用しガス管の引き込みも

同時に行っていきます。

 

下記の様にハツリ工事が必要となります。

 

8月4日 品川区Y様邸 本管工事 (13).JPG

 

 

 

本体建物の方では、既存の布基礎からベタ基礎(耐圧盤)への

基礎補強工事を行っていきます。

 

コンクリート打設レベルを決め、不陸がでないように鋤取りをした後

砕石をしていきます。

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (10).JPG

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (12).JPG

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (31).JPG

 

 

砕石の後、湿気対策として防湿シートを敷いていきます。

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (33).JPG

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (42).JPG

 

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (44).JPG

 

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (45).JPG

 

 

 

防湿シートを敷き終えれば

メッシュを敷いて転圧、生コンを流していきます。

 

8月9日 品川区Y様 砕石 シート (38).JPG

 

 

ベタ基礎(耐圧盤)工事が終わり

 

制震仕口ダンパーが設置されました。

 

Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションでは

15ヶ所設置です。

 

 

 

9月5日 品川区Y様 ダンパー工事 (12).JPG

 

 

 

9月5日 品川区Y様 ダンパー工事 (11).JPG

 

 

 

9月15日 品川区Y様 大工工事 (19).JPG

 

 

 

9月15日 品川区Y様 大工工事 (42).JPG

 

 

 

9月15日 品川区Y様 大工工事 (45).JPG

 

 

 

制震仕口ダンパー

 

計算を基に出された配置図を基に

 

大工が設置していきます。

制震診断.jpg

 

 

制震診断2.jpg

 

 

 

品川区Y様邸Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーション

現場は秋の雨に泣かされており

工事が多少遅れ気味となっておりますので

Y様にも都度工程の組み直しの相談をさせていただきながら

工事をしていきました。

 

外回りの雨仕舞が整ってしまえば、屋

内工事になるので天候に左右されなく

なるので早く外をカチっと固めたいところなのです。

 

 

外部ではハツリ準備をしていた

本管工事がスタートします。

建物まで20メートル弱の距離があるので

コストはどうしても掛かってしまいます。

 

道路からの引き込みとなります。

9月28日 品川区Y様 本管工事 (27).JPG

 

9月28日 品川区Y様 本管工事 (21).JPG

 

 

9月28日 品川区Y様 本管工事 (14).JPG

 

 

9月28日 品川区Y様 本管工事 (17).JPG

 

 

9月28日 品川区Y様 本管工事 (19).JPG

 

 

Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションの場合、

3世帯から、4世帯になるので20mm管をアパートメーターまで

引き込み各居室へは、13ミリで引き込む設計となり、

世帯数分のメーターBOX設置を行います。

 

 

建物本体は外部の構造用合板を張り終え、

ガルバリウム鋼板仕上の下地作りに入ります。

 

外壁の下地の透湿防水紙をはっていきます。

雨水を防ぎ、湿気を逃がします。

 

10月7日 品川区Y様邸 大工工事 (2).jpg

 

 

10月7日 品川区Y様邸 大工工事 (15).jpg

 

 

 

10月7日 品川区Y様邸 大工工事 (5).jpg

 

 

 

9月25日 品川区Y様邸構造補強 (5).jpg

 

新たに貼る外壁(サイディング)と躯体の間に通気層を作る為に

たて桟(胴縁)

を入れていきます。

サイディングが横貼りの場合は胴縁を縦に入れていきます。

 

反対にサイディングが縦貼りの場合は胴縁を横にいれてい

きます。

 

今回、品川区Y様邸木造アパートリフォーム&リノベーションで

Y様がご選定頂いたサイディングは

 

KMEW:おおびき柄 ミルキーホワイト です。

 

10月11日 品川区Y様邸 JIO (8).jpg

 

 

10月7日 品川区Y様邸 大工工事 (17).jpg

 

 

 

 

品川区Y様邸 内装工事が終わり

室内のチェックに伺ってきました。

 

本管工事をしたので私道も補修をしてあります。

4世帯分の水道メーターも新たに設置されました。

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (1).JPG

 

 

室内はほぼ完成です。

お施主様がご用意頂いたカーテンレールが置かれています。

最後に大工に設置をしてもらいます。

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (6).JPG

 

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (4).JPG

 

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (16).JPG

 

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (22).JPG

 

 

各給排もチェックです。

ガスはまだ繋がっていないので、水を流し排水に問題が

ないか確認です。

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (33).JPG

 

12月1日 品川区Y様邸 仕上げ (89).JPG

 

 

 

 

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いよいよ完成しました。
途中雨に泣かされ若干の工程のズレが生じましたが、お引渡しの日を迎えることができました。
 

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