再建築不可 リフォーム どこまで可能か、費用は?

再建築不可の建物の購入を検討していますが、

 『新築そっくりにリフォームはできますか?』

 

再建築不可はどうすればよいのですか?

 

 

この再建築不可物件(建物)お問い合わせについて、

過去数百件の施工をさせて頂いている弊社ですが、

近年あまりにも多くのお問い合わせを頂きますので

ここで再建築不可の物件建物について

簡単に解説させていただきたいと思います。

 

 

そもそも、

なぜこのように再建築不可の建物(物件)

のリフォーム、リノベーションの

ご相談が多いのかですが、

 

弊社では創業以来、

数百棟以上この再建築不可の建物(物件)

のリフォームを過去施工して参りましたが、

そのほとんどがリフォーム費用にして、

1000万以上のリフォームになっています。

2000万円を超えることもあります。

 

ここまでの費用を投じて、なぜリフォームなのか?

ここが再建築不可物件の建物のポイントになってきます。

 

なにもそこまでお金をかけてリフォームするなら

新築して建て替えしたほうが良いのでは?

と考える方も多いのではないでしょうか?

 

それは、再建築不可の建物が建て替え新築ができないことが

大きな理由になっています。

 

 

再建築不可の建物(物件)の多くは

「接道義務」を満たしていない土地がそのほとんど

と言って良いからです。

 

厳密には、

幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない

※一部区域では幅員6m以上が必要

というルールが定められています。

 

このような接道義務が定められているのは、

そもそも火災や地震などの災害時に、

避難経路を確保する目的から義務付けられた経緯があります。

 

また火事や地震の際に消防車や救急車が通れるよう、

道路の幅(幅員)も定めているのもそのためです。

 

 

再建築不可となっている建物の多くは、

このような制約が出来る前に建てられた建物、

あるいは、無許可で建ててしまった建物ということになります。

 

 

我々の地元下町エリアでは、

玄関を人一人がやっと通れる路地などから

出入りする建物がたくさんありますが、

このほとんども再建築不可の土地となっています。

 

都内にもこのような建物が相当数あるのが現状です。

 

しかし、

 

このような建物にお住まいの方が、

地元とのお付き合い、

その土地への愛着、あるいはその土地の利便性など、

お住まいのご家族の様々な理由があり、

その建物にこのまま住み続けたい

という方や、この立地にどうしても欲しいという方の工事を

弊社でもこの1世紀近くの間、

実にたくさんの施工をして参りました。

 

 

建て替えができない建物となっている

再建築不可物件とよばれるものですが、

 

では、再建築不可の建物(物件)

はいったいどこまでならリフォームできるのでしょうか?

 

 

はたして新築そっくりにリノベーション、

スケルトンリフォームなどの大掛かりな

リフォーム工事はできるのでしょうか? 

 

 

ここから本題に入っていきましょう。

 

建て替えができないのはわかっている。では

建て替えのできない

再建築不可の建物(物件)はリフォームできるのか?

この問いです。

 

再建築不可の建物(物件)は、

建築確認を受けることができません。

 

それは、先ほど冒頭で説明させていただいた通り

再建築不可物件(建物)は建築基準法の接道義務を満たしていないからです。

こちらは建築基準法第43条に明記されています。

 

つまり、再建築不可物件では

建築確認申請が必要になるリフォームは出来ないということになります。

 

 

では建築確認申請が必要になるリフォーム、リノベーションとは、

いったいどうのようなリフォームを指すのでしょうか?

 

それは、建築基準法では、

増築や改築、その他大規模な修繕、

大規模な模様替と呼ばれるリフォームになっています。

 

 

「え?増築や改築は出来ないのですか??」

 

はい、再建築不可物件(建物)は、増築、改築、ができません。

 

 

「増築」とは、現状の建物面積に対し、

延べ床面積を新たに増やすリフォーム工事のことです。

建て増しなんて昔の方はいいますね。

 

平屋を2階屋に、あるいは2階屋を3階屋に増築するような、

いわゆるお神楽工事やその土地の敷地内に、

新たな構造物を新築したりするのもここでいう増築となります。

 

「増築は10㎡未満であれば確認申請はいらないのでは?」

 

この質問も大変よく受けますが、

東京都では防火地域、あるいは準防火地域に指定されていますので、

10㎡未満の増築であっても、確認申請は必要になります。

 

従って「増築」はできないということになります。

 

 

では改築もできないの?

 

ということになりますが、

 

ここでいう改築とは、あくまで建築基準法上での

「改築」です。

 

建築基準法でいう「改築」とは、

大きさや間取り、

構造は変えずに現在の建物を解体もしくは一部撤去して、

建て直す又は一から造りなおすこと。

 

という定義がされています。

 

 

「増築」・「改築」ができないとなると

はたしてリフォームはできるんですか?

 

となりますが、

 

 

言い換えれば、

 

『「建築確認申請」が不要な範囲内なら工事ができる』ということです。

 

確認申請が必要な工事として

 

まず先ほどからお話している増築(都内は10㎡未満でも必要)、

そして屋根の高さを上げる(お神楽含む)工事も必要になります。

 

そして、今改築で触れた柱や梁の半分以上を改修するようなケースです。

 

木造住宅の場合、建物の基本構造である柱や梁、

筋交いなどを組み替えてしまうと、これは建て替えとみなされます。

 

つまり建物の構造を変えず、

増築とならない範囲内であればリフォームは可能ということになります。

 

この規定内であれば、

新築に限りなく近い状態とすることも不可能ではありません。

 

ご相談の多い柱と梁のみを残して家をスケルトン状態に

リフォームするいわゆるスケルトンリフォームのは大丈夫ということです。

 

 

増築をせずに、戸建てをフルリフォームすることは、

建築基準法でいうところの「大規模な修繕や模様替え」という

カテゴリに入ります。

 

 

「大規模な修繕、模様替え」でフルリフォームは可能になるのですが、

注意が必要なのは原則は確認申請は必要だということです。

 

 

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ではなぜフルリフォームができるのか?

 

 

そもそも、

 

「大規模な修繕」とは、

 

主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、

過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。 

 

修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、

既存のものと概ね同じ位置に

概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

 

 

「大規模な模様替え」とは、

 

模様替えをする建築物の部分のうち、

主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、

過半(2分の1 超)にわたり模様替えをすることをいいます。

 

模様替えとは、建築物の構造、規模、

機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。

 

一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

 

 

ここまでが建築基準法の定義になりますが、

 

例外があります。

 

大規模な修繕や模様替え等に伴い、建築確認申請をする場合は、

建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。

 

但し、4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては

確認申請は受けなくて良い

 

 

ここがポイントとなります。

 

木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、

確認申請を受けなくてよいとした例外を設けているのです。

 

 

一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に

分類されております。

 

この例外規定があるため、

 

再建築不可の建物は、増築や改築は出来ないが、

大規模な修繕や大規模な模様替えは出来るという理屈になっているのです。

 

 

但し、

実際にはどの物件でも簡単に

フルリフォームや大規模修繕が出来るということではありません。

 

得てして再建築不可である場合は、工事ロケーションとして、

我々施工会社に言わせると事のかなり手間のかかる工事であることが

大半であるということです。

 

隣地の問題や足場の問題、

私道の通行・掘削の問題をすべてクリアした上で、

まずリフォームが問題なく出来るかどうか、

木造の実績が豊富な建築業者に確認をしてから工事を依頼しましょう。

 

新築同様にすることはできるのか?

 

結果として、

再建築不可物件でも新築同様にすることができると言えます。

 

 

再建築不可の建物は築年数がかなり経過しているケースが多数です。

昭和56年以前の旧耐震の基準であることがほとんどで、

現行の新耐震の基準を満たしていないことのほうが多いと言えます。

 

リフォームされるならば、

現状の耐震性や耐火性、そして断熱性を向上させることをおススメいたします。

 

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