戸建フルリフォームなら「増改築.com」TOP > 施工事例 > 都道府県で探す > 東京都 > 杉並区 > 施工事例 K様 基礎のない木造店舗フルリフォーム&フルリノベーション事例
人気エリアの杉並区阿佐ヶ谷での木造店舗フルリノベーション事例を公開。ご相談いただいたK様は、なんと都内リフォーム会社の社長様。社長様所有の木造店舗について、「長期間雨ざらしのまま放置していたところ、建物の腐食もひどい状態となってしまった。基礎がなく建物の傾きがいよいよ危険な状態となった為、手に負えない。至急構造体の補強をして欲しい」とのご相談でした。。JR中央線の線路沿いの立地であったことから、線路側にいまにも建物が倒れてしまいそうな建物でしたが、補強を入れながら家起こし、ジャッキアップし基礎の新設を行い、構造体の補強までを行いました。最終の仕上げ工事(表装工事)はご自分の会社でしていただきましたので、今回の事例は、構造体の補強、外部工事、造作工事、店舗内装の一部までがメインの施工事例となります。数々の高難易度の現場をこなしてきたハイウィルですが、この年、最高難易度の現場となりました。
インテリア装飾工事は、K社長様の会社で施工されたため、キレイなAfter写真はございませんが必見です。
建物概要 | |
---|---|
名前 | K様 |
場所 | 東京都杉並区阿佐ヶ谷 |
築年数 | 築50年 |
構造種別 | 木造一戸建て |
家族構成 | 店舗 |
対象面積 | 15坪 |
リフォーム部位 | 基礎新設/間取り変更/ジャッキアップ/耐震補強/フルスケルトンリフォーム |
工期 | 6ヶ月 |
価格 | 2000万(税別) |
今回のリフォームで、K様からのご要望は以下の5点です。
阿佐ヶ谷駅から歩いて直ぐの空き店舗だった築50年木造2階建て。K様は、柱だけ残し1階・2階共店舗としてリフォームされたいとご要望でした。1階と2階は違う店舗として使用するので2階へ上がる階段は外から2階へ上がれる位置に設置し、その他はK様がご自身で内装等はされるとの事でしたので、窓の設置と給排水の位置だけご提案をさせて頂きました。
●K様の杉並区阿佐ヶ谷の店舗は、JR中央線の高架線沿いの商店街に建つ建物で、建物を数年間放置していたとのことで、建物が傷み建築基準法上の道路に敷地が接道しておらず、再建築不可となっておりました。
搬入経路が厳しい現場になると予測ができます。
●建物の側面をみると、足場が入る側面と足場がかけられない面があることがわかりました。外壁を剥がすご要望がありましたので、”裏打ち工法”で建物内側より外壁を解体し、同じく室内より防火パネルを設置する提案をさせていただきました。
●背後がJRの所有地となり、解体後に倒壊などしてしまっては大変なことになります。このようなリスクもK様にはお話をさせていただき、解体後の傷みが予想できたことから、解体には時間がかかる事と、解体をしながら仮補強が必須であることをご説明させていただきました。
●既存店舗部分
数年間放置状態となっていた店舗内部。残置物が多く調査が困難ではありましたが、柱の位置を探しつつ既存平面図を復元していきます。
●既存階段部分
●既存2階部分
二階は雨漏れ被害がひどく屋根には穴が開いている状態でした。和室には雨水が浸透しており、腐食の度合いが心配なところです。
●その他
間取りの変更プラン
既存建物は1階が店舗で2階が住まいとして設計されてました。階段は1階店舗内から2階の居住スペースに上がる設計でした。リフォーム後は1階2階と別店舗なので、階段位置は道路面から直接2階へ上がれる位置に設計してあります。K様より、小さくてもロフトが欲しいとご要望頂いていたので解体後現場監督と確認後可能な範囲で設置させて頂いております。
K様の店舗フルリフォーム&フルリノベーション工事はこうしてはじまりました。
●解体は手壊し作業(人力解体)
東京都杉並区阿佐ヶ谷のリフォーム会社社長K様所有の店舗フルリノベーションでは、内部のみのスケルトン解体ではなく、外壁までを解体する内外部スケルトンリフォームとなります。その為、完全な躯体(スケルトン)残しとなります。
今回のK様のフルリフォームやフルリノベーションで、いきなり山場となると予想していたのがこの解体工事でした。
通常の内外部スケルトンリフォームのような躯体残しのリフォームでは、新築のような機械壊しが出来ないことから、解体職人による手壊し作業となります。それもリノベーション後の間取りを検討し、抜く柱や抜けない柱など細心の注意を払いながらの解体となります。通常のリノベーションであっても注意を払う工程となりますが、K様の建物は基礎がないため、まともに解体を進めてしまうと支える躯体がなく倒壊の恐れがあるからです。正面は商店街、裏手はJR所有地、側面はぴったりと建物が建っているロケーションとなり、万が一倒壊でもしてしまえば大惨事になりかねません。
●解体後の調査フェーズ
解体の流れを見ていきましたが、解体を進める段階で、既存の躯体の傷み具合も判って参りますので、ここからは傷み具合も見ていきたいと思います。
!大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内部の天井・壁・床だけでなく外壁まで解体しスケルトン状態(躯体残し)にする戸建てリノベーションの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。K様のケースもスケルトンにすることで、既存の構造躯体がどれだけ傷んでいるのかがお分かりいただけました。解体前に補強計画を立ててはいましたが、この状態でそのまま補強が出来るのかどうかを判断しなければなりません。非破壊での机上の補強計画をそのまま補強工事するためには、前提となる構造体がしっかりと利用できるものなのかどうなのかを判断しなければならないのです。
フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
●解体後の倒壊防止対策案策定
手壊しによる内部解体工事が終わり、産業廃棄物の廃棄が完了すると急ぎ行わなければならないのが倒壊防止対策となります。基礎がない状態で既存の構造体の多くが腐食、腐朽している状態であるため、このまま外壁を解体してしまうと倒壊してしまいます。ここからは仮補強をいれながら外壁も剥離を進めていくことになります。今回は構造体の補強や基礎の補強以前に、倒壊しないための仮補強計画を作成しました。まさに工事に入るための補強です。解体が進む過程で傷みが発覚した時点で、この後の工程で担当する大工を集め、仮補強の方法を検討する会議を行いました。今回の仮補強の要点は6つです。
① まず、基礎がないため、柱がそのまま土に埋まっており、柱が立つ土台自体が腐っている為、解体後は柱が土に刺さっている状態となります。その為、建物が構造体ごと沈下してしまう可能性があることと、柱同士が土台で結合していない状況であったため、いつ倒壊してもおかしくない状態となってしまいます。そのため柱の株を仮固定する必要がありました。(構造躯体を仮で一体化させる)
② 柱が建物正面となる商店街沿いに1メートルあたり22㎜倒れている為、建物奥側へ家起こしする。(家起こし)
③ 建物の手前と奥の柱を仮筋交いで固定しねじれ対策をする。
④ 梁が足りない状態の為、室内側の梁にサポートを架ける
⑤ 敷地に余裕がない面(Aゾーン)は外周の桁まわりにまくらをかませて梁でサポートする
⑥ 敷地に余裕がある面(Bゾーン)は、サポートを立てて梁、桁をサポートする
構造上のチェックが終わると、フルスケルトンリフォームでは、基礎工事へと移行していきます。
今回の杉並区阿佐ヶ谷の店舗リノベーションでのキモとなるのが基礎新設工事となります。K様の店舗は基礎がありませんでしたので、既存の構造躯体を持ち上げ基礎を新設する工事となります。しかしながら基礎を新設しても、K様の要望されている間取りでは、上部構造評点(Iw値)は、1.5を超えることはできません。K様は、国基準(Iw値1.0)の1.5倍以上の耐力にして欲しいとの強いご要望がありました。ご要望のリノベーション後の間取りでは横方向の耐力がなくどうしても1.5を超える計画にはなりません。そこで今回ご提案させていただいたのが、カネシン社の「ベースセッター」という耐震金物の採用でした。この金物を使用し構造計算することで1.5を超える計画が可能である旨をK様にお伝えし、採用を決定していただきました。
K様邸では地盤が良好であることからベタ基礎を採用しました。
すべてがベタ基礎が良いというわけではありません。
ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。
大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベースセッターとは?
ベースセッターは、高強度の耐力壁を狭小幅で可能にした柱脚金物です。基礎と450mm幅の耐力壁柱が一体となった耐力壁は、壁倍率5倍の耐震性を確保できます。狭小スペースで高い耐震性能を発揮できるため、今回のような横方向の耐力壁が取れない店舗などではこの商品がなければ上部構造評点(Iw値)は1.5以上を取ることは難しく偏心率を下げることはできませんでした。通常時では狭小地での開口の確保や圧迫感が少なく見通しのきくリビング・ダイニング、ゆとりあるガレージなどに使用します。
ベースセッターは基礎一体型の金物となりリフォームで採用する会社は少ないです。そもそも正しい基礎補強方法を知らず、基礎補補修程度しか行わないリフォーム会社が多くを占めている現状ですが、
戸建て一軒家のリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎が終わり大工工事へと移行しますが、K様の店舗リノベーションでは柱を全て切断し構造躯体をサポートした状態、躯体が宙に浮いている状態で、基礎を新設しました。基礎を新設した後は土台を配置し、宙に浮いている桁や梁といった横架材(構造体)と柱を固定する作業から始まります。構造躯体の強度を担保するためのいわばメイン工事となります。
●杉並区阿佐ヶ谷のリフォーム会社社長K様の所有店舗のフルリノベーションの解体から仮補強、基礎新設、木部補強までを見ていきました。社長様が弊社にご要望していた構造補強の工程はすべて完了しました。ここからは断熱パート、造作パートとなります。当初はここまでのご依頼であったのですが、すべてやって欲しいとのことで引き続き工事を続行致しました。
杉並区阿佐ヶ谷のリフォーム会社社長のK様の店舗リノベーションでの断熱材は、高性能グラスウールを採用しました。当初はセルロースファイバーを採用する予定でしたが、構造部の施工費用で予算を大幅に超えてしまったこともあり、見合わせました。グラスウールを充填していきます。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
●杉並区阿佐ヶ谷のK様店舗リノベーションでは、内装工事は当初ご依頼はなく構造補強までの施工でした。その後造作までお願いしたいとのご要望をいただきましたため、工程は一旦空いてしまい、しばらくお待ちいただいての工事再開となりました。
店舗部のカウンターやバックカウンター、内装の一部まではお願いしたいとのご用命があり、ご要望をヒアリングさせていただき造作工事を行いました。
K様の出会いは、メールでのご相談で、「築50年の木造2階建約10坪の店舗です。基礎がなく、すでに雨漏れをしている状態で数年間放置している状態です。骨組み残しで全て解体リノベーションし、構造評点は1.5以上にしたいです。一階、二階とも店舗にしたいのですが、いくらぐらいかかりますか?」とのお問い合わせでした。現地に行って調査をさせていただきますと、都内のリフォーム会社の社長様でした。弊社では、1級建築士や職人の家を新築したりリノベーションしたりは大変多いのですが、リフォーム会社の社長さまは初めてでしたので、まずお聞きしたのが、御社で工事をされないのですか?とお聞きいたしました。K様のリフォーム会社では、マンションリノベーションや水周りリフォームを主体としている為、木造のリノベーションは畑違いとのことで相談したとのことでした。当初は、内装工事はK様の会社で行う想定でお話を進めさせていただき、ご契約をさせていただきました。工事が着工し、解体が終わると現状確認された際に既存の構造躯体をご覧いただき愕然とされておられました。弊社もここまでの傷みを想像しておらず、少なくとも通し柱は利用できるだろうと予測していました。結果として通し柱も抜き替えとなり、追加の費用も出てしまう結果になりました。K様は業界の方であったため、現地を確認していただきすべてご納得の上で工事を進めさせていただきました。構造補強が完了し、お引渡しの予定で動いておりましたが、「ここでお世話になったので仕上げまでお願いします。」というお言葉を頂き、店舗のインテリア装飾工事は行いませんでしたが内装工事までを担当させていただきました。お引渡しが終わり大変お喜びいただけありがたいと思います。その後も、難易度の高い工事をご紹介いただくなどお世話になっております。
K様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
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※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年の建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることから、現在大変混みあっております。
お問い合わせも殺到状態のため、プランのご提案までに日数を頂いております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は4月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年5月GW明けの解体着工スタートに1枠が空きありとなります。※2024年2月6日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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