公開日:2019年5月30日

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木造一戸建てリノベーション完全ガイド

戸建てリノベーション徹底解説(費用・期間・注意点・条件を完全網羅)

一戸建てスケルトンリフォーム
ビフォー(Before)
スケルトン(躯体)
アフター(After)

 

創業大正8年、100年を超える弊社ハイウィルでは、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。そのご依頼の一つが、一戸建て全面的な改修工事になります。過去数千件の戸建て大規模改修の中で、木造においてはあらゆるケースを見てきた実績があり、2014年に日本初となる木造戸建て大規模改修に特化した『増改築.com』というサイトを公開させていただきました。今ご覧いただいているサイトになります。

この「増改築.com」で大切にしたかったことは、工事の中身をみていただくということ。巷に溢れる施工事例は、どこもbefore➡afterといった施工前と施工後の変化の公開ばかりです。

しかし、木造改修において大切な要素は、表面の仕上げ以上に、その仕上げ材の奥に隠れている構造体の納め方であったり、断熱の方法であったりします。

『増改築.com』ではこれらの通常公開されない中身をあえて公開しました。木造のリフォームにおいて、注意しなければならない要素などを詳しく解説することで、これから木造の大規模改修をされるお施主様にとって有益な情報になればと考えているからです。

 

このコーナーでは、これから木造戸建ての改修工事、いわゆる戸建てリノベーションをされる方に向けての情報を整理してみました。

 

  • 戸建てリノベーションをご予算の範囲で理想としている工事をどう実現できるのか?
  • 価格や費用をどう捉えれば良いのか?
  • どのような業者に依頼すべきか?
  • 何に注意をすればよいのか?

について解説していきたいと思います。

 

お伝えしなければいけないことが沢山ありますので、下記の目次に要点をまとめました。一番気になるところを是非お読みいただければと考えています。戸建てリノベーションは、金額的にも非常に大きな買い物になります。また、大切なお住まいの全体を触る工事になりますので、任せて安心できる業者を探さなければなりません。そのための選択の基準や損をしない為の正しい指標をお伝えできればと思います。

 


▼目次▼

 1 戸建てリノベーションとは?

  1-1 戸建てリノベーションで間取り変更はどこまでできる?条件について

  1-2 戸建てリノベーションと建て替え(建て直し)徹底比較

 

 2 スケルトンリフォームの種類

  2-1 スケルトンリフォーム(内部のみスケルトン)
  2-2 スケルトンリフォーム(内部及び外部のスケルトン)
 

    3   戸建てリノベーションの施工事例

  3-1 戸建てリノベーションの流れ・ビフォーアフター
  3-2 戸建てリノベーションの工事期間 
 

    4 戸建てリノベーションの工事費用相場・価格目安

     4-1    戸建てリノベーション(内部のスケルトン)の工事費用相場・価格目安

       4-2 戸建てリノベーション(内部及び外部のスケルトン)の工事費用相場・価格目安

  4-3 戸建てリノベーションの追加費用について

 

 5 戸建てリノベーションのメリット・デメリット

    5-1    戸建てリノベーションのメリット

       5-2 戸建てリノベーションのデメリット

 

 6 戸建てリノベーションの注意点

 

 7 戸建てリノベーションの際に最優先すべきポイント

    7-1    戸建てリノベーションの耐震補強

       7-2 戸建てリノベーションの断熱(インナーサッシ含む)

 

 8 戸建てリノベーションを成功させるのポイント

     8-1   戸建てリノべーションは「したい生活をイメージする」 戸建てリノベーション前提で中古住宅(中古戸建て)を探すポイント

       8-2 戸建てリノベーションの費用コストダウンの考え方 

    8-3 戸建てリノベーションで失敗しない業者の選び方

戸建てリノベーションとは?

「リノベーション」とはどんなリフォームをいうのでしょうか?

まずは本題に入る前に、リフォームという市場が誕生するまでの変遷ついてお話してみたいと思います。

弊社ハイウィルは長い歴史の中で、木造住宅に関しては、実にたくさんの経験をいただきました。4代目の代になりましても、有り難いことに、先代、先々代のお客様からのリピートやご紹介でのご依頼が多く、最近では、先々代でお世話になったお客様の息子様世帯の戸建てリノベーション、そのまた息子様、お嬢様の世帯という形で、非常に長いお付き合いをさせていただいております。

弊社ハイウィルの沿革はこちらです。)

地元のお客様の新築注文住宅工事や改築を中心に、既存の大切なお客様とそこから紹介頂いたお客様がほとんどという状況で施工させていただいておりましたが、10数年程度前から、インターネットの影響もあって、さまざまなエリアからのお問い合わせ、ご用命をいただくようになりました。

弊社ハイウィルは大正8年から現在まで、100年以上この建築業界に身を置いて地元密着でやってきましたが、この業界も時代の変遷を受けて、さまざまな形へと変化していきました。弊社は1919年(大正8年)社寺仏閣瓦専門業者として創業しました為、戦後は焼け野原になった町に住宅着工ラッシュとなり、寝てもさめても瓦屋根を葺いていた時代です。

もちろん、この頃は「リフォーム」なんていう言葉もありませんでした。『営繕』『改築』と呼ばれていた時代です。そして、この頃は住宅着工ラッシュですから、リフォームの需要というよりは、新築全盛期の時代でした。

そんな中で、リフォームがひとつの産業として注目をされるようになったのは、1947年のオイルショック以降の新築着工数が激減した時期でした。

本格的にリフォームの需要が大きくなり増改築専門会社というカテゴリが誕生したのが、1970年半ばだと言われております。この頃は工務店の下請のであった専門業者達が元請会社として、リフォームというカテゴリに先陣を切り、開拓していったのが始まりです。弊社も大正8年の瓦専門業者から建築会社へ生まれ変わったのがこの時代でした。

1980年代にはいるとさらにリフォーム市場が拡大し、大手住宅メーカーがこの市場を狙い参入が始まります。以降、さまざまな異業種からの参入ラッシュが続きます。そして「リフォーム」という言葉が本格的に使われていくことになります。

リフォーム市場が大きくなるにつれ、お客様のニーズも多様化していきます。増築・改築・改装・修理・修繕といったさまざまなカテゴリが定着していきました。需要層の拡大、ニーズが多様化することで、供給者側も多種多様な会社が誕生していくことになります。もちろん良い面もたくさんありますが、この状態がこの業界を複雑にし、わかりにくくしている要因にもなっているのも事実といえるでしょう。

 

現在リフォーム市場に参入している業者のタイプをみると、

  • 大手ハウスメーカー系リフォーム会社
  • 工務店
  • リフォーム専門会社
  • 専門工事会社(塗装会社・水道設備機械者など)
  • 訪問販売業者
  • 設計事務所
  • ホームセンター・大手家電量販店・チェーンストア
  • ガス会社系リフォーム会社
  • 住宅設備メーカー系リフォーム会社

と異業種からの参入も様々なタイプが展開しております。

 

ここに「リノベーション」という言葉が入ってきたわけですが、この言葉の登場でリフォームというわかりにくいカテゴリが、明確化された感があります。リフォームとの違いは、わかりやすくいうならば、老朽化した建物を元の性能に戻すのが「リフォーム」。

この言葉は、修繕的な意味合いが強いといえます。老朽化した設備機器の交換、壁紙を張り替えるなどの修繕、営繕工事を「リフォーム」とするならば、「リノベーション」は、修繕だけでなく「用途や機能を変更して性能を元の性能以上に向上させたり価値を高めたりする」意味合いが含まれます。必然的に工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものになることが多いわけです。

スケルトンリフォームという言葉も最近使われるようになりましたが、まさにリノベーションに通じる言葉であると思います。

戸建リノベーション工事を検討される方のほとんどは、ライフスタイルが大きく変わられる方です。ここで、「スケルトン(骨格)」と「インフィル(居住空間)」を分けて考える発想が生まれたことが大きな要因かもしれません。インフィルとは充填したり、詰め替えをいいますが、ここではインフィルを住んでから変えられるものつまり、躯体以外の間取りを含む内装や設備、断熱材等を指して使うことから、居住空間まで含めて使われいます。対してのスケルトンは、変えられないものつまり、頑丈で良いスケルトン(変えられないもの)を作れば、インフィル(住んでからかえられるもの)はライフスタイルの変化に応じて変更しながら、長く暮らしていける家のことをいいます。

つまり、トイレ交換や外壁塗装といった老朽化が原因で行うリフォームではないということです。この先、お住まいを長く使っていくために、木造ならではの構造の見直し、躯体の性能を向上させる重要な工事をスケルトンリフォームと言いますし、その発想こそ、戸建てリノベーションと言えるでしょう。

 

 

1-1 戸建てリノベーションで間取りはどこまで変えられる?条件はありますか?

木造の戸建てリノベーションで間取りはどこまで変えられるのか?柱と梁で構成される軸組構造の在来工法の建物であれば、基本的に自由度はかなり高く、ほぼ自由な間取り変更が可能です。例外的に抜けない柱が出てくるケースがありますが、この場合も結局はどこまで工事をするかにかかわってきます。抜けない柱が出てくるケースとして、既存の構造躯体との複雑な構成が原因となることが多いからです。抜きたい柱に絡んでくる構造体の組み直しまでの費用が出せれば可能となるわけです。

問題は、そこまで費用をかけて、その柱を抜く必要があるか?ということになります。

 

1-2 戸建てリノベーションと建て替え徹底比較

 

 

2 戸建てリノベーションの種類

2-1 内部のみスケルトンにする戸建てリノベーション(内部のみスケルトン)

 

戸建てリノベーションの工事の方針として大きくわけると2つの工事のやり方があります。建物の性能向上という点において、どちらも性能を上げる工事になりますが、どのような工事がしたいのか、方針を決めていきましょう。

 

 

上の写真は、外壁までも剥離解体された状態となっております。このように既存の躯体残しにする工事となるには、さまざまな理由がありますが、まず外壁の傷みや損傷がひどい状態であるということ。内部からの補強では、構造上の耐震評点が取れない場合などです。

外壁を手壊しして搬出、そして廃棄と費用は最もかさんでくる戸建てリノベーションとなります。

 

上記のパターンにもう一つのパターンとなるのが、下の写真のように、外壁は解体せず、建物内部を躯体状態にする工事(内部スケルトン)リノベーションです。

 

内部のみを躯体残しにする戸建てリノベーションでは、室内の天井、壁、床をすべて解体することから、基礎補強、土台や柱、梁の補強は可能で間取り変更ももちろん可能です。外周面に断熱材を施工することで断熱性能向上も可能となります。外部をいじめないことで外壁を解体する方法よりは安価となりますが、1点注意が必要です。それはサッシの問題です。サッシをすべて取り換える場合は外壁にカッターを入れて解体が必要になることから、外部の解体が発生してきます。現在の外壁の仕上げがモルタルであればモルタル解体後の補修が発生しますし、サイディングであれば、サイディンの補修が必要になります。

2-2 内外部をスケルトンにする戸建てリノベーション(躯体残し)

 

続いて、躯体残しとなる外壁解体を含む戸建てリノベーションの紹介です。外壁を剥がすことから、玄関を含むサッシの位置も間取りに応じて自由に設定できるため、自由度が最も高いリノベーションとなります。躯体残しのリノベーションは、弊社では構造計算をルール化しております。

 

外壁を解体する戸建てリノベーションを選択する理由として多いのは、外壁の傷みがひどいケース、リノベーション後のサッシの位置が大幅に変わるケース、既存が土壁仕上げなどで、内断熱工法による充填断熱ができないケース、既存の仕上げがサイディングや下見板仕上げなどで外壁の補修に費用がかかりすぎるケースがあげられます。このようなケースでは内外部を躯体残しにする戸建てリノベーションを選択することが多いと言えます。既存の躯体外周面に構造用合板を全面に張ることで、壁倍率は上がり耐震性能も上げることが可能となります。基礎補強を加えれば、新築とほぼ同水準、補強計画次第では新築の最高等級である耐震等級3での施工も可能となります。

 

旧耐震基準の建物のポイントは基礎補強

無筋基礎へは基礎補強が必須となります

 

3 戸建てリノベーションの施工事例(実例)

戸建てリノベーションといっても実際どのような性能向上、既存の建物を超える新たな価値を加えるのだろう?具体的なイメージが出来ない方もおられることでしょう。ここでは最も多くの工事が必要で工程が長い、内部と外部を解体し躯体残しにする戸建てリノベーションの事例を取り上げながら、リノベーション前から、完成するまでを見ていきましょう。

3-1  戸建てリノベーションの流れ

① 既 存

増改築.comへのご相談において最も多いのが、築40年以上の建物。この年代は耐震も旧耐震基準、断熱においても冬寒く夏暑い断熱環境の建物が大半となります。築40年を超える建物で戸建てリノベーションの流れを見ていきましょう。

② 解 体

手壊し解体

解体時の廃材の搬出

 

内部の解体より進めていきます。解体は機械壊しではなく、手壊し解体となります。このとき注意が必要なのは、リノベーション後の間取りに合わせて柱などを抜かないように注意することです。一度旧間取りでの躯体まで解体をし、抜く作業は補強と同時に行うようにします。ここでは木造を熟知した職人の施工が必須となります。内部の解体が終わり次第、外壁の剥離も合わせて施工していきます。

③ 耐 震 補 強

軸組み木部構造補強

 

増改築.comの戸建てリノベーションでは、躯体状態までの解体を進めたあと、構造の本設計を解体された構造体の現況を見ながら開始します。精密診断をここで行います。現在、国では木造二階建住宅の新築住宅の大半が構造計算が免除されていますが、弊社ではリノベーションであっても構造計算(許容応力度計算)をした上で、設計を行います。

木部の上部構造の補強では壁量の確保と偏心率に細心の注意を払い設計し、補強を進めていきます。これらの構造補強は新築のみを施工している工務店、あるいはマンションリノベーションを専門として施工している内装大工では、出来ない工事となりますので、木造の改築の実績が豊富な施工会社へ相談をされることを推奨します。

 

梁架け補強

水平剛性を高める剛床化

筋交い補強と制震ダンパー

基 礎 補 強

 

築30年以上の旧耐震基準の建物は無筋基礎であることが大変多いです。さらに古くなるとブロック基礎や玉石基礎などの場合もあります。「ベタ基礎への基礎補強工事」「アラミド繊維による補強」「抱き基礎による基礎補強」などさまざまな補強法からその建物にベストな補強を検討することになります。既存の基礎高(立ち上がり)によって補強法も変わって参ります。

 外 部 補 強

 

外壁まで解体する躯体残しの戸建てリノベーションでは、外部からの補強計画が可能になります。既存の外壁を剥離し、外周面の柱や桁に壁倍率の高い構造用合板等を全面張りすることで、壁倍率が倍になります。基礎補強と合わせる事で、新築での最高基準である「耐震等級3」の計画が可能となります。

 

④ 断 熱 改 修

断熱材充填工事

セルロースファイバー充填

戸建てリノベーションでは、外周面の内壁を解体することで、新たに断熱材の充填が可能になります。高性能グラスウールやセルロースファイバー、硬質ウレタン充填等セレクトできます。外壁までを解体する躯体残しのリノベーションでは、外断熱工法での断熱も選択肢に入ってきます。

断熱サッシ設置

我が国日本の断熱基準は諸外国に大きく遅れをとっていることはご存知でしょうか?夏の暑さの7割、そして冬の寒さの6割の原因が、窓(サッシ)と言われています。内部のみを解体する戸建てリノベーションでは、窓サッシを取り換えないケースもありますが、サッシを変更しない場合はインナーサッシという選択も可能です。もちろんサッシ周りを解体することで取り換えも可能です。

外部まで解体する戸建てリノベーションでは、玄関を含めサッシは新規で設置となります。サッシは総工費に対して占めるウェイトが高いため、中にはコストを抑える方がおられますが、サッシは性能が良いものほど断熱効果が高くなりますので、予算を充当していただきたいパーツとなります。

地域によってサッシの選定は変わってきますが、東京都内など準防火地域が大半をめるエリアでは、最低でもアルミ(外側)+樹脂(室内側)サッシに通常の複層ガラスではなく、Low-Eペアガラス以上の仕様にはしておきたいところです。

準防火以外のエリアであれば費用対効果からも樹脂サッシのLow-Eガラスには最低しておきたいところです。

⑤ 屋 根 ・ 外 壁

解体後の躯体状態になった屋根は、雨をしのぐために早い段階で下地工事があります。新築と同じで室内作業をしやすくするためにまず屋根を構造用合板等で増し打ち(下地が痛んでいる場合は下地まで交換)し、ルーフィングを張ります。

ルーフィング施工後、仕上げ工事となりますが、屋根は、瓦・ガルバリウム鋼板等

選択が可能なことが一般的です。

⑥ 内 装

構造的な補強工事や断熱工事が完了しますと、表装(美装)工事へと移行していきます。仕上の仕様はさまざまです。床や建具は、新建材にするのか?無垢材を選定するのか?などです。ここは予算次第となるところです。

壁や天井は、一般的な壁紙なのか、自然素材となる漆喰や珪藻土など左官仕上げなのか?選択肢は沢山あります。ご予算に応じてセレクトされることをおススメします。

⑦ 完 成

 

築年数を経過した旧耐震基準の建物を躯体の残しの状態へ解体し、骨組みの状態から、基礎補強、木軸組の補強、外部からの補強を加え、さらに、断熱改修をすることで、新築における最高基準での建物へバージョンアップすることが可能です。スケルトンの性能を新築以上へと向上させ、さらに間取りを大幅に変更することで、ここまで変わります。

 

3-2 戸建てリノベーションの工事期間

施工の流れをみていただきました通り、戸建てリノベーションは大規模な工事ととなり、建替え(新築)以上に工期もかかります。

解体が手壊しになることなどもその理由の一つになります。

戸建てリノベーションでは、解体後に、「柱が想像以上に腐っていた」「柱が抜けなかった」また、工事履歴を現所有者がわからず、解体後に「改築していることが判明」「平屋を二階建」にしていた」など想定以外の躯体状態になっていることも多く、厳密な工期とは、解体後にわかるといっても過言ではありません。既存躯体の傷み具合では、補強工事期間が長くなることもあります。

仮住まいをされる方は、そのあたりで柔軟に対応できる仮住まいを探すこともポイントになってきます。

 

戸建てリノベーションの工事期間は、

  1. 解体(外周面内壁スケルトン)0.5カ月~1カ月
  2. 解体後に精密構造診断及び構造補強計画作成 (解体後の構造計算に約1カ月)
  3. 基礎補強着手 0.5ヶ月
  4. 大工工事(木部補強)2カ月
  5. 造作工事1カ月
  6. 仕上工事1ヶ月

となります。

弊社の他社との違いと致しまして強調させていただきたいのが、木造2階屋は新築においても、未だ構造計算の義務が未だに免除されておりますが、弊社は、戸建てリノベーションにおいても解体後に構造計算をさせていただくことをルール化致しております為、他の会社よりも工事期間が長くなります。

 

4. 戸建てリノベーション 工事費用相場・価格目安

 

戸建てリノベーションに関わる費用は、実際のところどのくらいかかるのでしょうか?

多くのリフォーム会社などで、木造一戸建ての場合は坪単価表記で、マンションであれば平米単価で価格を公開しているところがありますが、例外が多い戸建てリノベーションでは、坪単価で一括りにすることは難しいといえます。木造の場合では、種類のところで解説した通り、内部の躯体残しにするリノベーションと外壁までを解体する躯体残しのリノベーションとでは、解体費用が変わることから、当然費用価格も変わってきます。これから戸建てリノベーションをされる方にとって一つの指標(目安)となる相場ともいえる金額帯をお話していきましょう。ご要望とされているリノベーションの内容と、ご予算を照らし合わせてみてください。

 

4-1 戸建てリノベーション(内部スケルトン)の工事費用相場・価格目安

 

築年数が30年以上を経過した旧耐震基準で建てられた建物で耐震性能は上げたいが、外壁をすべて解体するほど外壁の傷みがないケースや予算がそこまでまわらないケースでは、この内部躯体残しの戸建てリノベーションを採用される方が多いのがこのタイプとなります。

基本外壁を傷めない(解体しない)ことが前提となります。大手リフォーム会社の「新築●●」や「まるごと新築●●」などとネーミングされているスケルトンリフォームがこれにあたります。注意が必要なのは、内壁を解体する為外周面に高性能な断熱材を充填することが可能となりますが、このパターンの工事は、通常サッシの変更は見ていないケースとなります。サッシを変更する場合は外壁にカッターを入れて解体後に入れ替え、外壁も補修しなければなりません。間取り変更後に窓の位置が今の建物の位置と変わる場合などは、新たに外壁を解体しなければなりません。また、窓でなくなるところは新たに外壁としなければならないため、プラスアルファの費用が掛かってきます。コストダウンを狙うのであれば窓の位置を変えないプランが理想となります。

断熱目的でサッシの性能を上げるという意味では、既存の窓にインナーサッシをつけるのがコスパ良いでしょう。

間取り変更、階段位置変更が可能で自由度が高い工事です。内部を躯体残しにすることで、構造体の全体的な補強が可能です。床を剥がすため、基礎の補強も必要に応じて施工することが可能となります。

外周面の内壁を剥がすことから、外周面への断熱工事も断熱材の選択肢が広がります。施工面積によって費用も変わって参りますが、下記の金額が一つの指標になるはずです。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(価格相場)
※過去事例平均
1200万円

 

4-2 戸建てリノベーション(内外部スケルトン)の費用相場・価格目安

 

築30年以上の旧耐震基準の建物、かつ外壁の傷みが激しいケース、もしくは家をすべて解体して、新築を建ててしまいたいがセットバックの問題で、現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。再建築不可で建て替えが不可能なケースで、既存建物を現行の新築のレベルの性能以上を可能にするのがこのタイプの戸建てリノベーションです。『増改築.com』では最も多いのがこのリノベーションタイプの工事となります。現行の新築での最高耐震基準となる耐震等級3での設計が可能です。

外壁を解体し完全な躯体状態になるのがこの工事の特徴となります。プランも自由度が最も高いのが特徴になります。

耐震面では、大手リフォーム会社ではメニューにない基礎補強工事に加え、耐震工事は構造内部からの補強、さらに外部から補強が加わります。断熱についても、高性能断熱材の充填に加え、高断熱サッシの設置が自由に設置できます。

解体は既存の躯体を残すためすべて手壊しの為内部スケルトンリフォームよりも費用がかかってきます。施工面積によって費用も変わって参りますが、下記の金額が一つの指標になるはずです。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(価格相場)
※過去事例平均
1800〜2000万円

 

4-3 戸建てリノベーション追加費用・追加価格の考え方

5. 戸建てリノベーションのメリット・デメリット

5-1 戸建てリノベーションのメリット

 

戸建てリノベーションのメリットは、なんといっても改装工事と違い、ライフスタイルの変化に対応した間取り変更が可能であること。そして建物の構造体(躯体)自体の性能を新築同水準まで向上できることにあります。耐震性能も構造計算をすることで、現行の新築の最高基準である「耐震等級3」まで引き上げることが可能となります。断熱も新たに高性能な断熱材・高断熱サッシを入れることで最高水準の断熱性能も目指せることです。仕上がり自体は化粧直しの改装工事と同じであっても工事の中身が全く違うということです。

 

5-2 戸建てリノベーションのデメリット

 

戸建てリノベーション、デメリットもあります。それは木造戸建てのスケルトンリフォームでは、基礎までの補強は可能となりますが、地盤は触れないということです。

もし、軟弱地盤に問題がある建物であれば、技術的にできないということではありませんが、費用が相当かかってきますので、新築され地業工事をする方が有利となるでしょう。また、確認申請を行うスケルトンリフォームのケースを除き、増築は申請が必要になり固定資産税の増加にも影響してきますので、増築をされる場合も検討が必要でしょう。また、中古物件購入と同時に、リノベーションされるケースでは工事の規模から住宅ローンを組む際に、確認申請が必須条件している金融機関もありますので予め調査が必要です。

木造の場合、普及率が30%程度と言われているツーバイフォー工法で建てられた建物の場合、壁工法となっているため、内部の間仕切り壁の解体ができません。従って戸建てリノベーション向きではないということが言えるでしょう。

 

6. 戸建てリノベーションの注意点

 

戸建てリノベーションの注意点として、真っ先に挙げなければならないのが、その施工会社が、対象となる建物の躯体性能をどこまで上げられるかをしっかりとお施主様が見極めるということに尽きます。戸建てリノベーションの外せないポイントとなるのが、耐震補強計画と断熱計画となります。これらをしっかりと施工できる会社を選ばなくてはなりません。施工面でも、軸組の補強修正などでは、新たに構造材を手刻みするような棟梁主体の工事になってきます。新築とは比較にならないほどの技術力が必要とされます。現場調査の精度で見積もり内容も変わる為、高いからダメだではすまされないのがこの戸建てリノベーションの難しいところでもあります。

雨水侵入による雨漏りや塀内結露で、躯体が痛んではいないか、建物の傾きがないか、基礎の状況はどうか、外壁の傷み具合はどうか、の他に、築年数が経過していると、何度もリフォームされている建物もあります。

 

これらが、どのような工事をしているのか、予想しながら計画を立てることになります。また、着工後は、予期せぬ例外的なケースも多く、スケルトン状態になった段階で、木組み(構造)を見て、構造体の傷み具合がどうなのか?抜ける柱、抜けない柱、計画していた補強法で間違いはないのか?例外的なケースが起きた際に、どのような対処法をもっているのか?この技量が試されるからです。

とはいえ素人のお施主様がこれらを判断するのは難しいでしょう。ひとつの判断基準として挙げられるのが、「基礎補強」です。

築30年以上、旧耐震基準で建てられた建物をリノベーションする場合、その建物は無筋基礎であることがほとんどでしょう。

大手リフォーム会社を含め90%以上が「基礎補強」をせずに、基礎の上である上部構造体でのみ耐震補強をします。間取り変更後に新たに壁が出来る箇所への新たな布基礎新設はどの会社もします。しかしながら、既存基礎に対しての補強をする会社は一握りであると言って良いでしょう。建物の足元となる基礎の補強をせずに、上部構造体だけをガチガチに固めている補強計画ばかりを目にします。これでは耐震は絵に描いた餅と言って良いでしょう。木造の戸建てリノベーションを依頼する施工会社は、必ず基礎補強を提案してくれる会社、そして、木造改築の経験値が豊富な施工会社(工務店・リフォーム業者)へ相談をされることをおススメします。

 

7. 戸建てリノベーションの重要ポイント

 

戸建てリノベーションの重要テーマであり最大のポイントは既存の建物の性能を大幅に上げることができることです。

生活しやすい快適な間取りへの変更で生活動線は変わります。しかし仕上がりのイメージばかりに目が行きがちです。マンションリノベーションであれば、構造体の工事による性能アップができませんので仕上がりのデザイン重視もいでしょう。木造ではデザイン以上に大切なポイントとして、長期間安心して快適に暮らせる建物へと価値を上げることが大切になります。その2つのテーマとなるのが「耐震工事」と長期間快適な生活を約束してくれる「断熱工事」です。ここを外してリノベーションは語れません。

 

7-1 戸建てリノベーションの耐震補強

軸組金物補強

 

ここでは、戸建てリノベーションでは性能向上という意味で最も重要なポイントと言える耐震補強について解説します。

 我が国は地震大国であるため、過去幾多の大地震の被害調査から何度も耐震の基準を改正してきた歴史があります。建築基準法と耐震基準は我が国の地震の歴史と連動してきたといっても過言ではありません。

現行の建築基準法も1995年の阪神淡路大震災の教訓から2000年改正されたものがベースとなり現在に至っています。

誰もが衝撃を受けた阪神淡路大震災の際も、被害は甚大なものでありましたが、震災当時の基準をクリアしている住宅での被害が少なかったことから、改正はそれなりの効果があるというのが定説でした。

その後の東日本大震災では、耐震以上に、津波(黒い津波)に対する被害がクローズアップされましたが、耐震基準の法改正には至りませんでした。

しかし、2016年に起きた熊本地震での建物被害は、我々住まいづくりのプロにとっても、いろいろな意味において、大きな衝撃をもたす地震となりました。

その理由は、現行の基準法のレベルである直近2000年に定められた最新の建築基準法の新耐震基準(2000年基準)で建てられた木造住宅に甚大な被害(倒壊)が出てしまったからです。

これまで我が国では、大地震により莫大な被害が発生する度に、都市計画や耐震に関して様々な見直しが行われてきました。 現在、国の基準となっている耐震基準は、1981年に改正された建築基準法の新耐震設計法がベースとなっております。

この大改正の際に、木造住宅の耐力壁の量、耐力壁の倍率などに見直しが入り、耐震性が大きく向上したのです。 1981年6月以降に確認申請された建物を「新耐震基準」として、改正以前、つまり1981年より前に建てられた建物を「旧耐震基準」と呼び、明確に分けられることになったのです。

この大改正後に起きた大地震はなんでしょうか?

そうです、あの1995年の阪神淡路大震災(M7.3)です。

阪神淡路大震災は20世紀では、1923年の関東大震災(M7.9)に次ぐ大災害でありましたが、高速道路が倒れたり、ビルが傾いたりと大変な被害はあったものの、住宅業界においては、新耐震基準で建てられた多くの建物が、致命的な被害を逃れたとクローズアップされていました。

つまり、新耐震基準の建物は、地震に対し一定の効果があるとされてきたのです。 その為、どの施工会社であっても、木造改築、リノベーション等を施工する際には、「旧耐震」で建てられた建物なのか、「新耐震」で建てられた建物なのかは、耐震の方針を決定する際に、大きな目安になる基準でもあります。

その為、一定の効果は認めるところでありますが、それはあくまで、「旧耐震」と「新耐震」を比較してのことです。

その後、この「新耐震基準」は2000年に、地耐力に合わせた基礎形状を明確にする為の地盤調査等が義務化となり、耐力壁の配置バランスが義務化。柱、梁、筋交いなどの接合方法が明確に規定化されました。これは柱の柱頭や柱脚部が土台や梁から引き抜き防止をするために規定されました。 この2000年の告示以降の建物は通称「2000年基準」と呼ばれているものです。これが最新の基準となっており今日現在(令和元年)に至っています。

2016年の熊本地震では、阪神淡路大震災ではそれなりの効果が認められ現行基準に適合する82年以降の「新耐震基準」の建物だけでなく、阪神淡路大震災の教訓から生まれた「2000年基準」で建てられた建物まで倒壊してしまったのです。

熊本地震が想定外であったのは、地震自体がかつて経験したことの無い揺れであったことも分かっており震度7の揺れが2回発生したことも大きな原因の一つとされています。一回目の前震では耐えたものの二回目の本震で倒壊した建物も多かったからです。 2000年基準では、単発の大きな地震には耐えられる設計でも、繰り返し大きく揺れることは想定されていなかったということが熊本地震で露呈してしまったのです。 しかし、被害はそれだけではありませんでした。

「2000年基準」が2000年6月に適用されたあと、同年10月には 「住宅性能表示制度(長期優良住宅制度)」が制定され、耐震性の評価は3段階で示されるようになり、お施主様にも建物の耐震レベルがわかりやすいよう定められることになりました。

耐震レベルを3つのグレードに分けるという指標で、等級分けを行ったのです。

耐震等級1は建築基準法(2000年基準)レベルとなります。 最高等級が「耐震等級3」となり具体的には、 等級1は、 数百年に一度程度発生する地震力でも倒壊・崩壊しない程度の耐震性(2000年基準) 等級2は、 等級1で想定する地震力の1.25倍程度の耐震性(地震に対抗できる壁量) 等級3は、 等級1で想定する地震力の1.5倍程度の耐震性(地震に対抗できる壁量) と定められました。

熊本地震で衝撃を受けたのは、現行の義務基準である「2000年基準」の1.25倍の耐震性を持つ絶対に倒壊しないと思われていた「耐震等級2」の住宅が倒壊してしまったという事実です。 繰り返しの地震に対しては、被害が少なかった「耐震等級3」相当、あるいはそれ以上の壁量が必要だということがわかりました。 これから戸建てリノベーションをされる方は「耐震等級3」以上の性能、耐震補強の世界では、上部構造評点Iw値という指標を使用して構造計算をしますが、評点で1.5以上の補強計画を立てられる会社に相談をすることが大切であることがわかります。 国が基準としているIw値は現行の建築基準法相当として「1.0」です。熊本地震では基準値の1.25倍の耐震等級2が倒壊した事実から、「1.0」という数値で満足してはいけないという認識をもつことが大切です。。

 

7-2 戸建てリノベーションの断熱改修

セルロースファイバーによる充填工法

 

戸建てリノベーションでは 耐震と並ぶ最大テーマの一つとなる断熱について解説します。まずは リノベーション予定の住まい(建物)の既存の断熱の状態を確認することが重要になりますが、どの部位になんの断熱材をどのような方法で施工されているかというチェックを忘れずにしたいものです。

断熱は構造と同じく、蓋をしてしまうと見えなくなってしまう部分である為、リノベーションで全体の工事をする以上、性能向上を図るべきですし、避けては通れない重要事項となります。

リノベーションの目的に戻りますが、そもそもそのリノベーションが何のためにされるのか?ただのリフレッシュなのか?今後30年、50年と維持していきたい。そのためのリノベーションなのか? 断熱を軽視されるお施主様もおられますが、日本の断熱基準は、諸外国と比較しても30年以上遅れている事実があります。これは事実です。断熱の重要性を理解している施工会社がどれだけいるのか。業者側もあまり断熱の説明をする会社が少ないことにも問題があります。 本来、木造のリノベーションをする際、避けては通れないのが断熱工事となります。

それは、日本の住宅の歴史は常に結露との戦いの歴史といっても過言ではないからです。 結露を防ぐ為に、どんな断熱材を使うのか。そしてどのように施工するのか。木造リノベーション後に安心して何十年と快適にお住まいいただく為に重要な選択となります。

寿命の長い「良い家」のポイントはズバリ「断熱」と言っても過言ではないでしょう。住まいの寿命は断熱材にかかっていると言って良いと思います。 日本の住宅の寿命は、平均26年と非常に短いです。この短命住宅を助長してきたのが断熱の不備の問題でしょう。木造(木)は、強度と耐久性に優れた構造材ですが、水によって腐ってしまい、強度をなくします。水まわりの土台が痛みやすいことは誰でもご存知だと思います。実際にお風呂の工事をされたことがある方であれば腐っている土台を見たことがあるかもしれません。これは「目に見える水」だからわかりやすいですよね。

しかし、住宅の寿命を短くした犯人は、実は、「目に見えない水(結露)」であると知る人間がまだまだ少ないと言えます。大手ハウスメーカーでも、工務店でも、知識が無い方が多いのです。人が生活する住宅内部には、大量の湿気が継続的に発生します。 加えて日本の高温多湿な気候によって、間違った断熱は内部結露(壁の中で汗をかく現象)を引き起こしてしまいます。 エアコンの室外機のホースから外に流れる大量の水を見たことがありますか?あれは、すべて<室内の空気に含まれていた湿気ですから、「目に見えない水」がいかに多いかわかると思います。

例えば冬、湿気を含んだ室内の空気が、室内側の壁に防湿処理が不十分な箇所があれば、壁の中に入った水蒸気が冷やされて内部結露起こす可能性があります。 少しの隙間でも、空気が入り込めば、結露は起こるのです。

結露が発生すれば、断熱材は、水分を含んで、断熱材としての役割を果たさなくなり、直接接する柱などの木材を腐らせたり、カビ、シロアリ等の発生原因となってしまいます。その為、断熱施工は本来最も気を遣わなければいけないところになります。

ベニヤなどは、湿気を大量に含むと、張り合わせた層がはがれ始め、板材としての機能を完全に失います。充填工法では 隙間の無い断熱・防湿層の施工が完璧でない限り、結露の心配が離れません。これは現場で施工する業者の知識や技術力まかせとなり、品質にもバラツキが出ることになります。 どんなに優れた構造・厳選素材を採用しても、結露を起こす家では意味がなく、長持ちしま せん。 既存の住まいの断熱状態がどのようになっているのか?良い断熱材はたくさんありますが、費用との相談も当然ございます。 これらをじっくりアドバイスいただける業者へ相談することをお勧めします。

8. 戸建てリノベーションを成功させるポイント

8-1 戸建てリノベーションは「したい生活」を明確にイメージすることから

※北区N様 内外部スケルトンリフォーム現場写真より

 

日頃たくさんの戸建てリノベーションのご相談を受けておりますが、お客様がリノベーションに至るきっかけとは何だろうか?と考えると、大きく4つの動機が挙げられます。 それは、

  • 建物全体の老朽化による対応→リノベーションへ
  • 建物を維持するためのメンテナンス→リノベーションへ
  • ライフスタイルの変化に伴う改修 →リノベーションへ
  • 機能性向上のためのリフォーム →リノベーションへ

この4つにほぼ集約されるのではないでしょうか。

戸建てリノベーションを検討されるお客様の大半のお客様が、ライフスタイルの変化に伴う間取り変更を含めた全面改修というケースです。

ライフサイクルの変化といっても様々ですが、お子様が独立されて、ご夫婦2人になられたので、老後の生活動線を考えた間取り変更も含めた戸建リノベーションをしたい。というケースや、その逆で、親世帯と子世帯の同居、2世帯リフォームを希望されておられて、現在のお住まいを2世帯仕様でリノベーションを検討される方も最近では増えてきました。

また、中古戸建てを購入され、その入居に伴い戸建てリノベーションを検討されるケースなどもあります。

不動産業者が物件を購入されて業者様よりリノベーションをご依頼いただくケースもあります。

中には、再建築不可<建て替えができない>の物件での戸建てリノベーション工事のご相談をいただくこともあります。

現在、『中古戸建て&リフォーム』という形でのご依頼が増えています。中古戸建て住宅を安く購入して、きれいにリフォームして住むという方法ですが、確かに、土地を購入して、注文住宅を建築するよりも経済的ですし、場所も建売を買うより立地が良いケースがあります。

このような形で、「中古住宅を購入する(した)ので、現場を見に来て欲しい」という相談も増えていますので、もし中古戸建てを購入してリフォーム一戸建て全面工事される予定の場合は、調査精度の高い技術者に見ていただくことをお勧めします。 見た目がきれいであっても構造上に問題がある場合や、リフォームで理想とする間取りへの変更が不可能であるケース、出来ても費用がかなりかかってしまうことなど、問題が潜んでいることがたくさんあるからです。

戸建てリノベーションを検討段階のみなさんが、最も関心が高いのは、自分の要望を叶えるためにはどれくらいの価格・費用がかかるのかということでしょう。 ネットサーフィンをしていると実にさまざまな情報が溢れていますので、混乱してしまいますが、戸建てリノベーションの費用を検証する前に、一番大切なのは、どのように生活したいのか、そこに住まわれる方のしたい生活を明確にしておくということです。

当たり前のことなのですが、ここを強く持っているかどうかで、工事の内容が大幅に変わってきますので、住まわれるご家族で明確にしておきたいところです。 つまり「したい生活、要望を叶える為には、どのような工事が必要になってくるのか」を理解するということです。

戸建リノベーションは大きく分けて2つです。詳細に分けてしまうとものすごく細かくなってしまいますのでここでは、2つにわけてお話しをしたいと思います。 それは、あなたのしたい生活を叶えるために必要な工事が、リフォームなのか?それともリノベーションなのか?ということです。

戸建リノベーション費用価格を検証する際に、この2つの指標をもって調査するのと持たないで調査するのでは、まったく費用が変わってきてしまいますので、ここは押さえて欲しいと思います。

  • 表面の改装を主体としたリフォームなのか
  • 大幅な間取り変更を伴う柱を抜くような大規模改修になるのか

ということです。2つの違いについてお話しします。

まずは一戸建ての改装についてです。大手などさまざまな会社で、改装を主体としたパッケージ商品を展開していますが、ここでの工事内容はあくまで、表面的な改装主体のものになります。

例えば、床は上から被せて上張りする仕様がほとんどですし、壁紙を張り替えたり、塗り替えたりするだけという仕様になります。

水周りの位置やサイズも現在と同じ状態のまま入れ替える仕様がほとんどです。

玄関扉もリフォーム用の玄関扉に取り換えるくらいで、サッシ等の入れ替え等は、基本的にはない場合がほとんどです。

外壁も塗装壁の塗り替え、屋根も葺き替えではなく塗装であることがほとんどでしょう。

あくまでも住まいをリフレッシュするという仕様ですね。

中古住宅を購入されて、リフォームをされる方が、多い傾向です。激安をうたったチラシなど、まるごとリフォームと呼ばれる大半はこの改装商品となります。

大切なのは、大手を含め各社でさまざまな商品がある中で、改装商品は表面的な表装工事だという視点で価格を精査してみることをお勧めします。一戸建ての改装商品の場合は、坪単価で表示されていることがほとんどと思います(マンションの場合は㎡数)。 ここで大事なのが、例外を含まない工事になっているということです。

具体例を挙げると、フローリング張り工事であれば、フローリングを張るだけ。この工程だけであれば、面積で一律に単価を出すことが出来ます。フローリング材の面積とその面積を張る手間を計算すれば良いからです。下地が悪いからやり直してなど、そのお宅によって工程が変わってしまうと価格は一律に出来ません。つまり下地をやり直す場合は、追加となる場合があります。

このように、すべてをリフォームするのですが、工事の中身が改装と大規模改修では全く変わってきます。中古戸建てを購入されるお客様で、そのまま使っても良いのだけれど、住宅設備機器交換と内外装だけはリフレッシュしたい。そんな方がこの改装を採用される大半のケースになります。もちろん、大前提となる耐震診断等は実施してのお話です。

つづいて、リノベーションについてお話ししたいと思います。リノベーションは、性能を向上させる意味合いがあることからも改装ではなく、これから説明していく大規模改修をイメージさせます。 大規模改修の場合、在来工法のお住まいであれば、基本的に、間取り変更も何もかもが自由に決められることになります。

大手にも有名な商品がありますね。 弊社も今まで、大手の下請け業者として、このような大規模改修をさせていただいておりましたので、だいたいの価格はわかりますが、どうしても例外が多く、結局のところ価格はお客様によって異なってくるのが実情です。予算に十分余裕がある方は、大手に依頼する選択肢も良いかもしれません。

柱を抜いて梁を掛けたり、補強を入れたりと木造のリフォームとしては、難易度はかなり高いため、マンションリフォームなどを専門としている内装大工といわれる職人さんや新築現場しか経験のない大工では難しいというのが、今まで数多くの現場を管理させていただき感じたことです。 解体も機械で壊すのではなく、大事に構造を見ながら棟梁による手壊しになることがほとんどなので、構造を熟知している棟梁でないと難しいといえます。

人気TV番組に出演している建築家の先生の改築現場なども、管理させていただいたことがありますが、建築家が結局のところおさまりを聞くのは、現場の棟梁になります。

そもそもなぜ、リノベーションは費用が掛かるのでしょうか? その理由のひとつは、前半で解説しましたように解体工事に費用がかかるから。これが大きな理由のひとつです。新築にすることを想定していれば、解体は機械を入れて一気に解体が可能です。 しかし、改築の場合はどうでしょう? 既存の躯体を残しながら、リフォーム後の間取りを意識しながら解体を進めなくてはなりません。当然、機械で解体することは出来ませんので、すべて職人による手壊し業となります。 抜いて大丈夫な柱、抜けない柱は、既存住宅の履歴状況が100%わかっていなければ、壊してみないとわかりません。壊しながら、判断してく形となります。 また、手壊しではありますが、解体職人にすべて解体してもらうというわけにもいかない理由があります。

大規模な戸建てリノベーションにもなると既存の図面をいただく、もしくは製作することがほとんどですが、この図面(既存の間取り)を100%信用できるかという問題があります。 旧耐震基準にもなると建築基準法が今より緩かったせいもありますが、図面通りに柱が入っていないケースなどが頻繁に出てきます。(信じられないかもしれませんが事実です。)

当初入っているはずの柱がないため、リフォーム後の間取りで抜く予定であった柱が急きょ抜けなくなる。そんなことも実際の現場では起こるからです。 そのために、解体は、解体職人だけでなく、その現場の木工事を担当する棟梁に担当させ、柱の間取りを考えながら解体していくという作業になるのです。

戸建てリノベーションで理想の生活を実現するためには、元をたどるとこの解体をどこまでするかで決まってきます。

要は、どこまで解体する必要があるのです。解体する部分が多ければ多いほど、復旧する工事も増えるわけですから、解体がどこまで必要なのかを考えることが、費用を検討するうえでもベースとなってきます。

部屋うちの間取りをすべて変更する場合は、改装ではなく内部をスケルトン状態にすることをお勧めしますが、費用面で大きな違いが出てくるのが、内部だけのスケルトンで大丈夫なのか、それとも、外部までもスケルトンにするのかという解体範囲の見極めが大切になってきます。  それは、外部の壁を落とす作業とその残材を処理する費用で一気に増えるからです。

間取りが大幅に変わりサッシ(窓)の位置が相当数変わってしまう場合などは、外部の解体も検討されることをお勧めします。

外壁の傷みが激しい場合も外壁の剥離が必要なケースがあります。 改装の場合も、サッシを入れ替えるプランは恐らくどの商品にも含まれていないはずなので、このケースの場合、基本的に壁にカッターを入れなくてはならないため、費用が高くなるはずです。(インナーサッシやリフォーム用のサッシを入れる場合は別です。) このような場合もサッシを入れ替えるだけで、サッシ周囲の外壁を解体するだけなのか、その他の壁も解体するかで費用が変わってきます。 つまり、どのような生活をしたいのか?どのような間取りと仕様で、戸建てリノベーションを想定しているのか。優先順位を決めておくことも必要になります。このようなしっかりとしたイメージを持って、戸建てリノベーションの費用価格を検証することをお勧めします。

8-2 戸建てリノベーションの費用価格コストダウンの方法

※杉並区T様 鉄骨スケルトンリフォーム現場写真より

戸建てリノベーションのコストダウンについてお話します。 弊社では創業大正八年以来、数えきれない程の戸建リノベーション工事を工事させていただきました。

日頃、お客様にお見積り書を作成していて、いつも思うことがあります。

それは、戸建てリノベーションの総工費を見た時に、いかに住宅設備機器や建材といわれる商品がその費用ウェイトの多くを占めているかということです。

ケースによっては、材料と工事を分けた際に、商品代が工事費とほぼかわらないケースもあります。 弊社ハイウィルでは、職人集団の専門業者として創業した会社であったため、大手元請会社の下請けとして使われる立場の経験もたくさんしてきました。 その為、職人の手間はもちろん、下請け・孫請け価格の基準もよくわかっております。それは同時に。工事での品質を保つ以上、手間の費用は下げるにも限界があることでもあります。

弊社ハイウィルの場合、地元のお客様に助けられ、大手に100%依存する体質にはしてきませんでしたので、大変助かっておりますが、大手の下請けとして100%依存しているような下請会社は、本当にかわいそうだと考えていました。 大手も絶対の仕事量を出す条件と引き換えに、ありえない単価で工事をさせるからです。すべての会社がダメだということではありませんが、今現在も多くは、このような構図になっているといって間違いありません。

住まいづくりにおいて、もっとも大事な施工を担当する職人のモチベーションを下げて良い結果になるわけがありません。 そのような請け方をすると坪や面積で単価が決まっているので、職人は必要以上のこと はしません。必要以上のことをしてあげたいと思うのが人間です。 しかし、心では思っていても、それを施工する予算が配分されないのです。このような状態で、良い家づくりはできるでしょうか?

本来、職人は、施主様の顔も知っていて、このお客さんに喜んでもらいたい!という高いモチベーションで、その技術で、魂を吹き込むものです。 ハイウィルは長年の下請時代の体験もあり、元請けとして工事をするようになってからも高い技術者をのみを選別し、相応の手間を出すことをポリシーとしています。

戸建てリノベーションになるとまさに、職人の技術が問われます。ここで職人の手間を叩いてもお客様にとって良い結果には100%ならないということを知っているからです。 長年の下請業者時代に、大手元請会社の見積もりなどのリフォーム見積もりを見ていて思っていたことは、ほとんどの会社が、我々の手間賃にもかなりの利益が上乗せされていることと、住宅設備機器や建材などにかなりの利益を載せているという事実でした。

大手は仕入力がありますので、実際の商品の仕入れは一般の工務店やリフォーム会社よりもかなり安いのが普通です。それだけ安いなら、そのままお客様に還元すればいいのに。業界最大手が一番売上が高く、一番仕入れが安いのだから、一番家を安く提供できるのでは?と思いますが、そうはいかないのです。大手は大手で、人件費、莫大な広告費、大きなショールームなどの維持費で、相当な経費をかけているのも事実だからです。弊社のような工務店の利益率では、経営していけません。そのためたくさんの利益を載せているのです。

 お客様の視点からみると、高い技術者に住まいを施工してもらい、高い施工品質で提供され、なおかつ施工以外の商品とよばれる住宅設備機器や建材を限りなく安く提供される事が最もメリットがあることなのがおわかりいただけるはずです。 つまり、真のコストダウンとは、良質であり、安価であるということなのです。低品質、安価では、リノベーションをする意味も無くなってしまうのです。低品質にならないために、技術が問われる部分、特に見えない箇所程しっかりと施工してもらう必要があります。

その為の一つの指標が、材料(商品)と工事を分離して、見積もりを検討してみると言うことです。施工内容が統一されていれば、施工費については、極端に安すぎない会社、そして、逆もしかりで、高すぎない会社が安全です。 あとは、商品がどれだけ安く提供されているのかというところです。商品は、基本的にどこで買っても同じもので、メーカーへの受注生産品になりますから、新品で通常ルートの商品であれば、粗悪品ということはありませんので、ここがどれだけ安く提供されているのかを比較することが、材料比率のウェイトが高くなる戸建てリノベーションにおいて最大にコストダウンをする方法になります。

何度も言いますが、ここで施工費が安すぎる会社は危険だということです。

このようなケースで契約をして、失敗している方を何度も見てきているからです。安くてもお住まいに影響のない商品のコストダウンを最大化するということです。物には定価が必ずあります。その定価に対してどこまで、安く提供されるのか。そこを見てください。

戸建てリノベーションのケースは、都度見積もりが基本になると思いますが、ここでも考え方は基本的には同じです。 リノベーションには技術が必要な工事になりますので、施工内容を十分に確認し、見積もりが提出される際も、どこ部位のどのような工事なのかをしっかりと説明を受けて、頭に入れておくことです。

数社に見積もりをとることをお勧めしますが、その際に、施工内容を共通にすることも忘れてはいけないところです。ここがバラバラになってしまうと正確な比較が出来なくなってしまいます。

現場調査の精度が高い会社ほど細かく見積もりを作ることができます。現場調査の精度が低い会社は、解体後の状態が予想出来ない為、拾いが甘いことが多々あり、現場が始まってから、追加に次ぐ追加となり、結果的に初期に精度の高い見積もりをくれた会社が大幅に安かったなんてこともあります。その為にも木造リノベーションの実績が豊富な会社を前提としてください。

 

8-3 戸建てリノベーションの業者選びのポイント

※新宿区K様RC1棟スケルトンリフォーム現場写真より

 

ここでは、戸建てリノベーションをどのような業者に任せれば良いのか?

その判断基準について解説しましょう。 戸建てリノベーションは何度もお話しして参りましたが、表装のみの改装工事とは考え方そのものが違います。工事をする側も、特に大事な資産である住まいの心臓部に手を加えるような作業になりまので、担当する職人の選別には特に注意いたします。 表面のリフレッシュ的な改装工事であれ、大掛かりなリノベーションであれ、出来上がった仕上がりというものは、内装職人の腕やその下地をこしらえる大工の腕がしっかりとしていれば、新築同様になります。

問題なのは、その下地のさらに内部、構造にかかわる補強や仕掛けをしっかりと対処しているかということなのです。改装のみであれば、あくまで住まいのリフレッシュ工事になりますので、構造までさわるような工事にはなりません。

ところが、間取り変更などが含まれるような、柱を抜いたり、移動したりという木造戸建てのリノベーション工事は全く内容が変わってきます。構造計算をすることで、耐力計算をすることはできても、実際の納まりを職人一人ひとりが理解していなければ、確実な施工をしないまま、蓋をしてしまうことになってしまうのです。 戸建てリノベーションでの業者選びでまず大切な事は、良い職人(木構造に強い)がいる工務店になります。皆さんのお住まいの地域に、知名度の高い古くからある工務店があれば、そこに相談してみるのも良いと思います。 リフォームと一括りにしても、実は得意工事はさまざまで、看板はリフォームでも得意分野がそれぞれ異なります。 内装業が専門の会社であれば、表装工事の得意な会社になりますし、水道設備がもとになったリフォーム会社では、水周り系の工事が得意な会社になります。 戸建てリノベーションを相談する場合は、大掛かりな木造リノベーションの実績が豊富にある工務店であることが重要になります。 営業スタッフの対応でも経験豊富なのかどうかはわかります。大規模の戸建てリフォームになりますと、木構造がわかるスタッフが必ず来るはずです。 大手であれば、通常の営業マンに加え、施工管理者さらには建築士なども同行するのが一般的です。(これらの人件費等コストは当然総工費に組み込まれます) 工務店であれば、現場監督が営業も兼ねるケースが大半でしょう。弊社もこのケースです。 リフォーム会社であれば営業マンが来ますが、この時に確かめていただきたいのが、複数の提案ができるかどうか?そして、その提案の理由がしっかりとしているかを確認することが大切です。また、大切なのはメリットばかりではなく、デメリットもしっかりと話してくれる営業マンかどうかを確かめてみてください。 最もいけないパターンは希望を何でも聞いてしまう営業マンです。このような無知識の営業マンが契約をした現場でうまく納まるケースは稀です。以上が戸建てリノベーションをする上での業者選びのポイントです。 リノベーションを推進している会社も様々な業態があり、わかりにくくなっておりますが、動かぬ証拠となる実績を見て判断することが最も大切です。

 

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