公開日:2020-03-26

築20年を過ぎた物件でもローン控除が利用できるケースがある!?

中古戸建スケルトンリフォーム

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ローン控除とは?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、個人が住宅ローンを利用して、自ら居住するためにマイホームの新築、取得、増改築等をし、一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高を基に計算した金額を、居住用に供した年分以降の各年分の取得税額から控除される制度です。
住宅ローン減税とも呼ばれたりしています。

10年間にわたり最大でトータル400万円(認定住宅は500万円)※表1の税金が戻ってくる制度になりますので、有効に利用したい制度になります。

表1:控除額等の一覧(税額控除)
中古戸建購入+フルリフォームメリット

住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか?

住宅ローン控除では、住宅ローンの返済期間のうち当初10年間年末のローン残高の1%が所得税から控除されます。年間40万円が必ず返ってくるわけではなく、控除される税金は納税額によって異なるので、所得税の納税額が多い(但し、合計年収が3,000万円以下であることが条件)方の恩恵が大きい制度です。
最大控除枠、所得税プラス住民税(所得税で控除しきれなかった控除枠は住民税より控除されます。住民税は13.65万円/年もしくは9.75万円/年が上限)ローンの年末の残高のうち一番小さい額がその金額となります。(※図1参照)

 

中古物件の場合は最大控除額に注意すべきポイントがあります。消費税がかかる物件かそうでない物件かによって、最大控除額が変わるという点です。
そもそも中古戸建ての個人間売買においては、消費税がかかりません。そのため、最大控除額が200万円となります。
もちろん中古戸建てでも売主が法人ないし物件に消費税がかかる場合には新築と同じように最大控除額が400万円になります。
そのあたりの見極めがチェックポイントとなることを忘れてはなりません。

 
図1
築年数別の中古住宅購入後のフルリフォームにかかる費用

上の図1のように借入額や納税額によってすべて控除されるわけではないので、注意が必要です。

住宅ローン控除の対象となる住宅は?

中古戸建てを購入した場合は一番注意すべき点がこちらになります。

①新築の主要適用条件

  • 主として居住用に供すること
  • 新築または取得日から6カ月以内に入居していること
  • 床面積が50㎡以上(壁芯ではかる専有面積では内法ではかる登記面積マンションの場合は要注意)
  • ローンの借入期間が10年以上であること
  • 床面積の2分の1以上が自らの居住用であること

 

➁中古の主要適用条件

  • 新築に記載した内容を満たすこと
  • 生計を一にする親族などからの購入ではないこと
  • 贈与された住宅ではないこと

 

また中古の場合は築20年(耐火建築物は25年)以内の建物以内の建物もしくは一定の耐震基準(耐震基準適合証明書・住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得・既存住宅売買瑕疵保険の加入のいずれか)をクリアする必要があります。

 

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰
      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早13年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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