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リノベーション戸建(一軒家)にかかる費用

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建物概要
名前 S様
場所 東京都北区
築年数 築60年以上(昭和24年)
構造種別 木造一戸建て
家族構成 ご夫婦・お子様2人の4人ご家族
対象面積 40坪
リフォーム部位 フルリノベーション (ベタ基礎/間取変更/断熱サッシ取替/外壁サイディング/断熱セルロース/減築/)
工期 5ヶ月
価格 2800万

 

 

築60年中古住宅+フルリノベーション(構造編)

 

中古戸建(中古住宅)+リノベーション

また、マンションなどでは最近多くなってきた、

中古マンション購入+リノベーション

ですが、中古一戸建(中古住宅)を購入と同時にリノベーションをされるお客様も増えて参りました。

弊社の中古戸建(中古住宅)+フルリノベーションをワンストップでご依頼されました

お客様の事例と共にご紹介させて

いただきます。

中古戸建て(中古住宅)+リノベーションのきっかけ(経緯)

S様はご結婚されて郊外で生活をされておられましたが、お子様の成長にあわせ、

息子様の小学校のご入学と同時に、奥様が生まれ育ったエリアへお引越し、

お子さんを奥様の通われた小学校の学区内で探したいという条件でした。

 

マンションではなく一戸建て(一軒家)を要望されてましたので、

立地へを最重視して物件選びを弊社でお手伝いさせていただきました。

エリア的に駅から近く新築での一戸建て(一軒家)物件や売土地が少なく苦労し、

物件を見つけるまでに半年以上の時間がかかりました。

半年の間に、一戸建て(一軒家)では建売なども数件出てきましたので、

ご紹介はしておりましたが、土地が高かったため、ご予算費用と照らし合わせる

と狭小のものしか手が届きません。

 

このようなやりとりを繰り返し、中古戸建て(中古住宅)の物件が見つかりました。

約45坪の土地に築60年を経過した古屋付の物件、それが下記の一戸建て(中古住宅)の建物です。

 

学区内に入ることと敷地が広いことはご満足いただけましたが、

やはり既存の一戸建て(中古戸建て)の建物と部屋をみてしまうと、

一般のお客様では

その建物が費用をかけてまでのリノベーションしたとして、

どのような建物へ生まれ変わるのかが

イメージしずらいため

築60年の建物が古すぎることもあり、

リノベーションではなく建て替えを検討したい

というお話になりました。

 

新築のプランをご提案させていただきましたが、

すでに土地45坪目一杯に建てられた築60年の一戸建て(中古戸建て)でしたが、

現在と照らし合わせると建築条例や法規が60年前とは当然変わっております。

 

セットバック等の問題で、新築にしてしまうとせっかくの費用を投じても

大幅に狭くなってしまうため、お施主様の希望する間取りを提案することが難しい状態でした。

費用もご予算をオーバーしておりました。

今の広さは確保したい。でもこの古家が一戸建て(中古戸建て)リノベーション後に

どのようになるのかイメージができない。

そこで、新築計画を止め、一戸建て(一軒家)リノベーションのプランと費用

ご提案をさせていただきました。

お客様の一戸建て(中古戸建て)リノベーションのご要望

お客様の一戸建て(一軒家)リノベーションでの要望は、

  • 築60年の構造が不安。リノベーションで木造補強をしたい。
  • 部屋が暗いので戸建リノベーション後は明るくしたい。
  • 駐車場がないので、戸建(一軒家)リノベーション後は駐車スペース2台分が欲しい

  • ベランダがないので戸建(一軒家)リノベーション後はベランダを南に欲しい

  • 線路沿いの建物の為、戸建リノベーション後は防音性の高い建物にしたい

とかなり明確で具体的です。

このようなリノベーションのご要望をヒアリングさせていただき

メインは構造の耐震補強だと弊社は考えました。

売主が保管していた既存図面と弊社での提案プランです。

既存の建物は在来軸組工法の木造一戸建て

(一軒家)で、いただいた図面とお部屋は

かなり間取りが違っていましたので、60年

間の間で数回に渡りリフォームをされていたことがわ

かりました。

リビングの開口部はR状にしていますが、気

になる柱が保管図面上に1本ありますため

その後工事をされていることからも、解体

してみないとわかりませんが、抜けなけれ

ばRにはできないかもしれないという旨を伝

えました。

新築をそもそも想定していたことから、

費用は高くなりますが、内部だけでなく外部の壁までも

解体する費用をみた躯体残しのスケルトン状態

での一戸建て(中古戸建て)フルリノベーション

提案させていただきました。

 

 

こちらのコンテンツでは、築60年を超える建物、

一戸建て(中古戸建て)リノベーション

どこまで変化するのかという他のサイトで見ることができるいわゆるビフォーアフター、

ビジュアル的な結果だけではなく、他のサイトではあまり公開されないリノベーション工事の中身、

最も大事な過程のハイライトを試みたいと思います。

 

なぜこのような過程をお見せするかといいますのは、

マンションでも一戸建て(一軒家)であっても、現在再販業者がこのような物件を

先に仕込み、費用をかけず簡単な改装で表面的にきれいに化粧直しをして高く売るとい

うビジネスモデルが横行しているからです。

リノベーション済物件などと記載されている物件です。

また、TVで紹介されているリフォーム番組やどの大手リフォーム会社でもこのような

方法で工事をすることが実際に少なく

当然、施工例の詳細過程までを公開できる会社がいないという悲しい現実から

あえて本来の木造の改築、昨今でいうところの戸建リノベーションの本来の形を

あえて公開したいと考えたからです。

 

戸建リノベーション物件を購入予定の方、また中古戸建て(中古住宅)リノベーションをご検討中の方、

あるいはこれからご自宅の戸建リノベーションを予定されている方に、

これから紹介するような戸建改築、

いわゆる戸建リノベーションのリアルな過程をみていただき、参考にしていただければ幸いです。

 

S様邸の一戸建て(中古戸建て)リノベーション前の既存の戸建外観部分です。築60年ではこのような外観が一般的です。

かなり老朽化しています。既存の台所(流し)があったところです。

流し台は撤去されていました。瞬間湯沸かし器が設置されていました。

1階のお風呂場です。脱衣所スペースはありません。

2階部分は和室2部屋のみ

足場設置後の様子

お客様は、既存の状態があまりに古く、提

案した住まいのイメージがリアルでは半信

半疑のままでしたが、お任せいただくとい

うことで今回の一戸建て(一軒家)リノベ

ーション着工がスタートとなりました。

場を架けシートを張っていきます。

1階車庫部分の解体の様子

今回の一戸建て(中古戸建て)リノベーション

は、内部の解体もそうですが、外壁まで解

体する費用までをみた、完全な構造体残し(躯体残し)

とな一戸建て(中古戸建て)リノベーションす。

まずは室内の内部天井、壁、床を解体して

いきます。

リノベーション後の間取り、構造を検討し

ながら一戸建て(一軒家)を手壊しで解体

していきます。

2階和室部分の内部手壊し解体後

築60年超えのため土壁(竹で編み泥を塗っ

た木舞壁)となっているため、解体時に相

当な粉じんが出ることと残土がかなりでま

す。これを機械ではなく人力で解体していきます。

外壁を解体する際のリノベーションの費用

が高くなってしまうのはこのためです。

抜いた柱を一次的に補強

内部のスケルトン状態が確認できると外部

の解体へと工程は移っていきますが、リノ

ベーション後の新規間取りへの変更がありますので

一部の柱を抜いている状況なります。

また、1階はほぼLDKとなる間取りになりますので、

柱を抜く箇所も多い為このように、一戸建て

(一軒家)フルリノベーションの場合、

倒壊しないように仮の補強を入れながら解体をしていきます。

解体職人ではなくあえて棟梁に解体をさせるのも

マンションと木造一戸建てでの解体は大きく異なるからです。

解体時の構造体の負荷を理解していないものが解体をしてしまうと

大変危険です。

補強を入れながら解体を進めていかなければなりません。

土台の上に支柱を立てて、柱を補強

 

仮の土台の上に支柱をたてることで、抜い

た柱の補強を入れていきます。

これはフル一戸建て(一軒家)リノベーシ

ョンでは必須となります。解体費用機械

壊しの新築以上にかかってくるのはこのよ

うな理由です。

今回の一戸建て(一軒家)リノベーション

は外部までを手壊しで解体するためその分

の費用もかかってまいります。

解体の手間費用、建物ひとまわりの外壁材廃棄物の処理費用が、

一般的な改築である通常の内部一戸建て(一軒家)リノベーションに加えてかかってまいります。

仮筋交い

一階部分の外部も解体が進んできました。

支柱を入れながら、仮での筋交いもいれ補強を更に加えていきます。

一般的な改装リフォームで活躍をする内装大工ではこのような補強ができません。

そのため、一戸建て(一軒家)をまるまる

一人で建てることのできる、木構造を熟知した棟梁が解体をしなければならないのです。

2階部分解体の様子

2階の外壁部分も解体がかなり進んでいま

す。ここでもリノベーション後の間取りを

想定し柱を抜いています。2階は小屋組みを

支えるための仮の補強をしながら解体をし

ていきます。

築60年を超えていたため、外壁は木舞壁

となり外周部はほとんどが土になります。

 

このように一戸建て(一軒家)リノベーションでも外部までを解体する

フルリノベーションになると解体も次の間取りを検討しながら

解体を進めていくため、さきほどご説明したように

誰が解体しても良いというわけではありません。

弊社の場合、木工事で構造を担当する棟梁が解体を担当します。

そのため一気に解体して終わりというわけではなく、壊しながら補強

を加え、のちの工程である木工事にスムーズに移行できるようにしています。

 

費用が内部スケルトンの一戸建て(一軒家)リノベーションと比較しても

大幅にかかることはこのような工程を見ていただくとわかるかと思います。

ここまでやるかという判断は、

お客様のご要望ももちろんですが、建物の痛み状況、セットバックの問題、

法的な規制の問題など総合的な問題を検討して決定をされることをお勧めいたします。

無筋状態の部分を配筋を入れて基礎で補強する

こちらのS様邸は築60年の一戸建て

(一軒家)リノベーションとなり、既存の

建物の基礎も現在の基礎とは違います。

布基礎が一部入っていても無筋状態であっ

たり一部の基礎がなく大谷石で固定してい

たりと、基礎からやり直しが必要な部分も

あります。このように型枠を作り配筋を入れて基礎補強の準備に入ります

土台下をコンクリートで固めて基礎ベース補強

今回のS様の一戸建て(一軒家)

リノベーションでは、基礎がなく大谷石で土台を乗せていた既存の構造部に関して、

2階を背負うような重要な柱となる箇所へは、独立基礎で補強を図ります。このように1m掘り D13の鉄筋を新たに組み込み土台との固定をしベースを作ります。

コンクリートで固め土台の補強金物と緊結する方法を提案しました。 

ジャッキアップによる建物歪みの補正

基礎をやりながらS様の戸建(住宅)

リノベーションは、木工事も同時に進んで

いきます。築60年の中古戸建住宅にもなると構

造もかなり歪んでおります。

S様邸も例外ではありませんでした。

レーザーでレベルをとると、

一部の構造が歪み、道路側に9セ

ンチほどの歪み(傾き)がありました。

このような場合、全体が傾いているのか、

一部の構造がよじれているのかを検証しま

すが、S様邸のケースでは、一部の構造のゆ

がみであることが判明。

ジャッキアップによって一部の構造を押し

上げ傾きを補正していきます。

その後、補強部材を入れていきます。ここでは尺梁を入れて補強を入れました。

尺梁と金物による入念な補強

S様の戸建(住宅)リノベーション後の

間取りでは、1階部は広いLDKのプランとなり

吹き抜けの大空間のLDKとなっております。

柱を抜く箇所も多くなるため、補強はかな

り入念に入れていきます。

ここでも尺梁をいれて金物で固定してきま

す。

梁と筋交いを構造を見ながら棟梁が入れていきます。

補強金物で補強する

大事なのは金物での補強になりますので、

何度もチェックをしながら入念に補強金物

を入れていきます。

ジャッキアップをした面に構造材を入れ補強、金物を加える

弊社の場合、棟梁の技術水準が高いため、

棟梁を指揮する現場監督も相応の経験が

要求されます。弊社の現場監督は、

長年の間、伝統構法による茶室、

数寄屋造り、蔵、社寺建築などを専門に

施工していた大工を務めていた職人が直接

管理をするため、チェックはかなり厳しい

のです。

複雑に入り組んだ構造

もともとの構造部と新たな構造部の仕掛け

が終わり金物で補強を入れます。

複雑ですがこのように仕掛けができるのは

内装大工では難しく、

家一棟を刻んで一人で建てられるレベルの

棟梁でなければなりません。

吹き抜け部分

吹き抜け部分の最も重要な構造となる

ところです。吹き抜け空間の四方は梁でフレームになるように設計し、ここにも金具補強をしていきます。

このように仕上がってしまえば隠れてしま

うところが一戸建て(一軒家)では

最も重要な部分になり、S様はこのような構

造補強へ予算費用を大目に分配されました。

S様のお住まいは、一戸建て(一軒家)リノベーション後は車が2台駐車できるスペー

スが絶対条件としてありました。ここも難易度が高いところでした。

既存状態で2台の駐車スペースがありましたが、1台の既存スペースは普通車が駐車するには幅が足りない状態、

もう1台の駐車スペースは奥行が普通車が納まらない状態でした。

 

普通車2台を入れたいとのご要望でしたので、それぞれの駐車スペースの拡張が必要な状態となっておりました。

恐らくもともとはバイクなどが停めてあったのだと想定します。

そのため、幅が足りない1台の駐車スペースへは、既存の戸建住居スペースを一部解体減築し、

駐車スペース確保への工事が必要でした。

 

住宅部分の基礎を含む構造部を一部解体し補強しなくてはなりません。

既存の構造部を駐車スペース分解体する大掛かりな工事となります。

2階の居室を背負っている重要な柱を抜く必要がありましたので、

このようなケースでは、鉄梁を採用し、外部は鉄柱を立て補強を加えました。

H鋼での鉄梁補強

右側が元々の駐車スペース
左側が元々の居住スペース

一戸建て(一軒家)リノベーション後は、一部居住スペースへ駐車スペースが食い込ん

でくるため補強をこのように仕掛けていきます。

鉄柱補強

もう一方のもともとあった駐車スペースは、普通

車が入れられるほどの奥行がなかったため、奥へ

と駐車スペースを拡張しました。

もともと2階部が跳ねだして片持ちの

状態となっており、不安定な状態となっていた為、

鉄柱を入れて補強を加えました。

 

2階吹き抜け

一階のリビングの採光を入れるために道路面の2階部分は吹き抜けを提案していましたので、既存の和室空間がそのまま吹き抜けとなります。

補強をいれながら、棟梁も2班にわかれ室内にも足場を架け

造作工事を進めていきます。2階からの写真です。

オープン階段部分

1階から吹き抜け部分を見上げた写真です。

このように、フル一戸建て(一軒家)

リノベーションになると

既存の構造材が一部残っておりますが

ほとんど新築と同じ程度の材木量を使う

ことがお分かりいただけれかと思います。

 

S様の中古住宅(中古戸建て)では既存の状態よりも

材木の量は増えております。

吹き抜け部分

採光をとるために必要であった吹き抜け

部分に設置を提案しているオープン階段

部分です。既存の梁下にあらたに梁補強を加えます。

内部足場の設置

一階から2階への階段を見た写真です。

吹き抜け部分には4方に大梁をいれ補強を

加えております。

右端に見えるのは吹き抜け部の高所作業に

使うために単管で内部足場をつくり

作業をできるようにしたものです。

1階の木工事

ガルバリウム鋼板を貼るための下地

外壁はガルバリウム鋼板での提案をして

おりましたので、下地となる構造用合板

を全面に張りますので壁倍率が

あがります。

防水層立ち上がり部

もともとベランダはありませんでしたが

一戸建て(一軒家)リノベーション後は

ベランダ設置となっておりますので、

既存の戸建建物を一部を減築し、

ベランダスペースを確保しています。

 

防水層の下地完成(室内から撮影)

減築後に中からみるとこのような形です。

防水層の下地まで完成しています。

新規給排水

給排水も新規となりますので、

所定の位置へと配管工事を行って参ります。

セルロースファイバーを充填している様子

S様のお住まいは、線路から近く騒音が激しいため、

断熱材はグラスウールやロックウールではなく、

機能性の断熱材である、吸音効果の高い、

セルロースファイバーを提案させていただきました。

充填面積が多いため、費用は割高になりま

すが、このような大掛かりな工事の時にし

か選択できないものになりますので、予算

は大変厳しかったのですが、提案を受け入れていただきました。

外壁面すべての天井と壁にセルロースファイバーを充填していきます。

プラスターボード(石膏ボード)を貼るための下地(胴縁)

沈下しないようにかなりの圧をかけて充填

していきますのでこのように壁が盛り上が

ってきますので、加工胴縁を打ちプラスターボードが貼

りやすいように下地を組みます。

充填されたセルロースファイバー

吹き抜け部分も外壁面なりますので、

魔法瓶のように外周部の壁面、そして2階の天井裏にすべて充填していきます。

ここまでで木工事の主要構造補強と造作工事の導入工事が終了しました。

戸建てリノベーションで重要なのがここまでの過程です。

ここまでで80%といっても良いと思います。

この80%をしっかりとやっていれば残り20%は

ボードを張り内装材による化粧工事、造作工事です。

中古戸建てを購入予定の方で、

リノベーション済物件を購入される場合、

ここまでの木工事がしっかりなされているのか

判断いただき購入する必要があります。

 

これから戸建リノベーションを検討している方は、

ここまでの工事の面倒をみれる会社に依頼をするということです。

 

我々も不動産会社の物件をリノベーション依頼されることがありますが、

このような要求は不動産会社はしてきませんし、

構造部の補強、断熱性の必要性を説いても必要以上の費用がかかることから

受け入れることはまずないのが現実です。

 

そもそも構造を理解していないケースが大半となりますし、

見た目と販売価格、そして不動産業者の利益しかみません。

いかに安く見た目を良くするかという完全な不動産業者視点なのです。

不動産業者が我々に相談される予算費用は改装レベルの予算となります。

 

したがって本来最も費用をかけたい木造の構造部に費用をかけず、

見た目重視の化粧部分に費用ウェイトを置くのが大半です。

 

これは不動産会社の利益の問題と売りやすさの問題かもしれませんが、

木造はマンションとは違います。

 

ここでお見せした流れの部分は、

この後の化粧工程ですべて隠ぺいされてしまうために、

リノベーション後は、見えなくなってしまう部分となります。

このように、リノベーション後長期にわたり建物を

維持することを住まわれる施主視点で考えて施工がされているのか?

 

ここが最も重要なポイントなのです。

 

相場に対して安すぎるリノベーション戸建はこのような

補強をされていない可能性がかなり高いといえます。

 

欲しい物件がどのような物件なのかをしっかりと

確かめる目を持つことが必須と言えます。

 

 

今回の築60年越えの築古中古住宅がどのように生まれ変わったのか、

ビフォーアフター写真を次のページでご覧いただきたいと思います。

下記のリンクよりお進みください。

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