ナフサショック"の真実 | 日本の建材価格はなぜ高騰し続けるのか？

対象案件の条件

データの方法論を、率直に開示しておく。

対象案件: 2021年4月〜2026年3月に当社が施工したフルリフォーム案件のうち、以下の条件を満たすもの。

• 戸建住宅(マンションは別途データ集計)
• 築20〜40年(性能向上リノベーションの主要対象帯)
• 延床面積 90㎡〜150㎡(標準的な戸建サイズ)
• 改修範囲: 構造補強+断熱+設備機器+内装の全面リフォーム
• 性能水準: 耐震等級2以上、HEAT20 G1相当以上

この条件を満たす案件が、500棟超ある。これを年次で分けて集計した。

 

データ採集の方法

データ採集: 案件ごとの最終契約価格を年次集計。

ここで強調しておきたいのは、「最終契約価格」を使っていることだ。

当初見積もりや概算ではなく、実際に契約された金額である。

業界では「最初の見積もり」と「最終契約価格」に差があるケースが多い。

値引き交渉、仕様変更、追加工事——これらを経た最終の数字が、施主が実際に支払う金額である。施主の判断材料として意味があるのは、この最終契約価格だ。

 

匿名化と検証可能性

匿名化: 個別案件は完全匿名化し、施主情報は一切公開していない。

第三者検証可能性: 必要に応じて、当社の経理データ・契約書類による検証が可能。プライバシーに配慮した形で、信頼性を担保する仕組みを持っている。

「データを公開する」という行為は、虚偽データを混ぜれば信頼を一瞬で失う行為でもある。当社は自社の長期的な信頼を最大の資産と考えているため、データの真正性には特別に配慮している。

全体平均の年次推移

まず全体平均を見ておく。

2021年: 2,400万円(基準)

2022年: 2,472万円(基準比 +3%)

2023年: 2,544万円(基準比 +6%)

2024年: 2,640万円(基準比 +10%)

2025年: 2,760万円(基準比 +15%)

2026年(1〜5月): 2,856万円(基準比 +19%)

5年間で全体としては約19%の上昇である。

これは業界平均(国交省建築費指数で約18%)と比較すると、当社のほうがやや高い水準である。

 

しかし、ここで重要なのは「全体平均」ではない。それはあくまで集計指標である。

工種ごとの動きを見ると、はるかに複雑な実態が見えてくる。

 

工種別の年次変動

500棟データを工種別に分解すると、業界の「資材高騰」が一括語りでは捉えられない現象であることが見える。

 

構造補強(耐震工事)

• 2021年→2026年で約+15%上昇
• 主因: 鋼材価格と職人人件費の上昇
• 資材高騰の影響度: 中程度
• 値上がりの推移: なだらかに継続的に上昇

断熱改修

• 2021年→2026年で約+30%上昇
• 主因: フェノール樹脂・ウレタンの値上がり(ナフサ由来)
• 資材高騰の影響度: 大きい
• 値上がりの推移: 2022年以降、段階的に上昇。2026年に入ってさらに加速

設備機器更新

• 2021年→2026年で約+12%上昇
• 主因: 半導体不足の継続的影響、メーカーの値上げ
• 資材高騰の影響度: 限定的(ナフサ直接影響は小さい)
• 値上がりの推移: 2021〜2023年に大きく動き、2024年以降は緩やか

外装(屋根・外壁)

• 2021年→2026年で約+25%上昇
• 主因: 塗料・シンナーの調整不全(トルエン系の影響)
• 資材高騰の影響度: 時期によって大きく変動
• 値上がりの推移: 2026年に入って急上昇

内装(床・壁・天井・建具)

• 2021年→2026年で約+10%上昇
• 主因: 人件費の継続的上昇、一部木材の値上がり
• 資材高騰の影響度: 小さい
• 値上がりの推移: 全期間を通じて緩やか

5つの工種を並べてみて、何が見えるだろうか。

業界が一括で「資材高騰」と語っているものは、工種ごとに5倍以上の差がある複雑な現象である。

最も値上がりした工種と、最も影響を受けていない工種の間には、本質的に異なる動きがある。

 

 

公表データとの比較

当社の実額データを、業界の公表データと比較してみる。

国交省建築費指数(リフォーム関連): 2021年→2026年で約+18%上昇

大手リフォームポータルの平均価格: 同期間で約21%上昇 当社実額(同等仕様): 同期間で約19%上昇

これらの数字には、それぞれ乖離がある。なぜか。

 

乖離の理由を分解する

国交省指数はリフォーム特化していない。

国交省の建築費指数は、新築・リフォーム・修繕などを広く扱う統計指標である。リフォーム単独の動きを精密に映すには、設計されていない。新築投資の動きや、大規模公共工事の影響が混ざる。

施主が「リフォーム費用の動き」を知りたいときに、国交省指数は方向性の参考にはなるが、絶対値としての判断材料にはなりにくい。

 

大手ポータルの平均価格は「広告価格」。

大手リフォームポータルが公開している平均価格は、業者が「広告として打ち出している価格」を集計したものである。

実際の取引価格ではない。

業界の慣行として、広告価格は「ある程度高めに設定し、値引き余地を残す」のが一般的である。

実際の取引価格は、広告価格より数十万円〜数百万円安いことが多い。

つまり、ポータルの平均価格は、施主が実際に直面する取引価格よりも高めの数字になっている。

これを参考にして予算を立てると、現実より高い相場感を持つことになる。

 

当社実額は「契約価格」。

これに対して、当社が公開する実額は、契約価格(値引き後)である。施主が実際に支払う金額そのものだ。

つまり、3つの数字は同じ「リフォーム費用」を語っているように見えて、実は全く違う種類の数字である。

 

施主の判断にとって何が重要か

業界平均ではない実態としてのフルリフォーム費用構造については、当サイトのフルリフォーム費用ガイドでも詳しく整理している。本記事と併せて参照していただくと、より具体的な費用感が掴めるはずだ。

施主が知るべきは、自分の家と同等条件の最近の実額である。

これを知って初めて、業者から提示された見積もりの妥当性を判断できる。

業界平均を見ても、施主の判断材料にならない。

なぜなら、施主は「業界平均」に対して家を建てるのではなく、「自分の家の個別条件」に対して建てるからだ。

500棟データの真の価値は、ここにある。「業界平均」というぼやけた数字ではなく、「同等仕様500棟という具体的な集合の実額」という、施主が直接参照できる現実の数字を提供することにある。

「同じ1,500万円」でも内訳が違う

ここで、ある具体例で考えてみたい。

施主が3社から見積もりを取ったとする。3社とも合計1,500万円。施主は「価格は同じだ」と思う。

しかし、内訳を見ると本質は全く違う。

A社の見積もり: 1,500万円

• 構造補強: 200万円
• 断熱: 250万円
• 設備機器: 400万円
• 外装: 300万円
• 内装: 350万円

B社の見積もり: 1,500万円

• 構造補強: 50万円
• 断熱: 100万円
• 設備機器: 600万円
• 外装: 450万円
• 内装: 300万円

C社の見積もり: 1,500万円

• 構造補強: 300万円
• 断熱: 350万円
• 設備機器: 300万円
• 外装: 250万円
• 内装: 300万円

合計は同じだが、本質は全く違うリフォームである。

A社はバランス型。B社は「見映え型」で、設備と外観に重点を置いている。

C社は「性能向上型」で、耐震・断熱に最も投資している。

施主の価値観によって、選ぶべきはどれか変わる。

20年使う住まいの安全と快適を最優先する施主はC社、見た目と最新設備を重視する施主はB社、というように。

業者の見積もりを比較するとき、施主が見るべきは「合計金額」ではない。「内訳の優先順位」である。

 

良い見積もりの3条件

良い見積もりとは、何か。

私は20年近く現場を見てきて、3つの条件があると考えている。

第一に、内訳が詳細であること。

工種ごと、材料ごとに金額が明示されている見積もりは、業者の積算が丁寧である証拠だ。

「一式」「諸経費」が多い見積もりは、内容が不透明である。後から「想定外の追加費用」が出る確率が高い。

第二に、施主の優先順位に応じた内訳になっていること。

施主が耐震を重視するなら、その項目に厚く費用が割かれているはず。施主の希望と異なる優先順位の見積もりが出てきた場合、業者が施主の意向を理解していない可能性がある。

第三に、過剰または過少がないこと。

たとえば内装に過剰な費用がかかっている見積もりは、業者の利益構造が偏っている可能性がある。逆に耐震や断熱に過少な費用しかかかっていない見積もりは、本来やるべき工事を省略している可能性がある。

良い見積もりは、施主の家のリフォームに必要な工事の輪郭を、正確に映し出している。

施主は、合計金額の前に、内訳を読むべきである。

 

安い見積もりの裏にあるトレードオフ

安い見積もりが必ずしも「お得」ではないことを、書いておきたい。

業者が見積もりを安くするには、限られた方法しかない。

 

• 工事内容を削る(必要な工事を省略する)
• 仕様を下げる(安価な建材を使う)
• 職人の人件費を抑える(熟練度の低い職人を使う)
• 工程を短縮する(施工品質が落ちる)

 

これらはすべて、引き渡し後の使用感や耐久性に直結する。

安い見積もりを選ぶことは、これらのトレードオフを受け入れることを意味する。

これは業者の善悪の問題ではない。価格と価値はトレードオフの関係にあり、価格を下げれば必ず何かが犠牲になる、という業界の構造的事実である。

「安い」と「お得」は違う。

「お得」とは、価格と価値のバランスがいいことだ。価値を犠牲にした安さは、長期的にはお得ではない。

20年使う住まいに、目先の数十万円の安さで、20年間の妥協を埋め込むのは、施主の幸せに繋がる選択ではない——これは私が現場で見てきた、率直な観察である。

直近5ヶ月の業界スポット価格 vs 当社実額

2026年3月のホルムズ海峡危機以降、業界では資材価格が劇的に動いている。

業界スポット価格と、当社実額の双方を、率直に並べて示しておく。

【ここに2026年1月〜5月の業界価格 vs 当社実額の対比グラフを配置】

塗料・外装系(シンナー・トルエン系の影響)

• 業界スポット価格: 2026年3月→5月で +75%
• 当社実額(同等仕様): 2026年1〜5月で +8%
• 差: 約67%ポイント

断熱材(フェノール樹脂・ウレタン系、ナフサ由来)

• 業界スポット価格: 同期間で +40〜50%
• 当社実額(同等仕様): 同期間で +5%
• 差: 約35〜45%ポイント

配管材(塩ビ管、ナフサ由来)

• 業界スポット価格: 同期間で +12〜20%
• 当社実額: ほぼ横ばい
• 差: 約12〜20%ポイント

ナフサ価格そのもの

• 業界スポット価格: 2026年3月→5月で 約2倍
• 当社建材調達コスト: 既存契約とストックでカバー、影響は2〜3%程度に圧縮

設備機器(TOTO・LIXIL等の住設)

• メーカーの値上げ宣言: 続いている
• 業界実勢価格: 一時受注停止により流通が混乱
• 当社実額: 既存契約枠から優先供給を受け、ほぼ横ばい

これらの数字を、施主の方は驚くかもしれない。

「業界の塗料が+75%上がっているのに、当社の見積もりが+8%で済むのは、なぜか」と。

ここから先が、本記事の核心である。

 

なぜ500棟実額は業界スポット価格と乖離するのか

業界スポット価格と当社実額の間に、これほど大きな乖離が生まれる理由は、3つある。

第一に、メーカー・問屋との長期取引契約。

当社は500棟超の継続的な発注実績により、メーカー・問屋と長期取引契約を結んでいる。

資材ショック発生時、スポット市場(その場限りの取引市場)では+75%でも、長期契約では値上げ幅が大きく圧縮される。これは1棟・10棟規模の業者には作れない関係性である。

第二に、施工計画の前倒し発注。

当社は施主の予算確定時点で、主要建材のスポット価格を最大限固定する仕組みを持つ。これにより、施主が直接スポット市場の変動を被ることがない。資材担当が常時市況を見ながら、契約済み案件の建材を先回りで押さえる。この「前倒し発注の余裕」は、複数案件を継続的に持つ業者にしか作れない。

第三に、500棟超の継続実績からくる優先供給枠。

メーカーが「販売停止」を決めた品目でも、当社向けには既存契約の枠で供給が続く。これは100年超の取引信用と、継続発注のボリュームから生まれる、見えない競争優位である。

この3つの構造によって、業界スポット価格が劇的に動いても、施主が直接被るインパクトは緩和される。

これが、500棟超の同等仕様データを継続的に蓄積してきた当社の、見えない資産である。

 

TOTO・LIXIL 受注停止局面の実態

2026年5月、TOTO・LIXILは住設機器の一時受注停止を発表した。

これは業界に大きな波紋を広げた。新規受注を停止し、既存契約の優先供給に切り替えるという宣言である。

業界の煽り報道は「TOTO・LIXIL 受注停止、住宅工事は半年遅延」とまで書いた。

しかし、現場の実態はもっと複雑である。

業者ごとに「既存契約の総量」が違う。直近で大量発注の実績がある業者は、既存契約枠が大きく、供給が継続する。新規参入や中小業者は、既存契約枠が小さく、新規受注が事実上止まる。

当社の場合、500棟超の継続実績から、メーカー側との既存契約枠が大きい。

2026年5月の受注停止局面でも、施主への供給が止まることはなかった。

これは、長期の信用を積み上げた業者だけが持てる、見えない競争優位の一つである。

業界の発信を読むときは、「業者ごとの長期取引関係」という変数を持ってほしい。

「業界全体で受注停止」と「自分が依頼する業者で供給遅延」は、別の話である。

 

数字の乖離が意味するもの

業界スポット価格(+75%/+40〜50%/+12〜20%)と、当社実額(+8%/+5%/横ばい)の対比は、何を意味するのか。

それは、「業界平均価格」という抽象指標と、「特定業者の実額」という具体現実は、危機局面ほど大きく乖離する、ということである。

施主の方が見るべきは、業界平均ではなく、自分が依頼する業者の実額である。

報道や業界誌の「資材高騰」記事よりも、実際の見積もり3社比較のほうが、施主の判断にはるかに役立つ。

500棟超の継続実績を持つ業者と、それを持たない業者では、危機局面の価格動向が根本的に違う。

これを業界平均で語ろうとすると、施主の判断は歪む。

工種別に見ても、業界スポット価格と当社実額の乖離は、ナフサ由来素材(塗料・断熱材・配管材)で特に大きい。

逆に、構造・内装(鋼材・木材・石膏ボード)では、業界スポット価格と当社実額の差は小さい。

これは、ナフサショックがナフサ由来素材を直撃しているため、長期契約による値上げ抑制の効果が大きく出る領域だからである。

業界が「資材高騰」と一括で語っている現実は、現場ではここまで複雑である。

 

短期予測のために何を見るべきか

短期の価格を予測しようとするのは、ほぼ不可能である。

これは別稿「ナフサショックの次に何が起こるか」で詳しく書いた。

しかし、もし施主が現状を把握したいなら、以下の3つを見ることをお勧めする。

第一に、自分のリフォーム計画に含まれる主要工種を特定する。

すべての工種が値上がりしているわけではない。自分のリフォームが何の工種を中心とするかを明確にする。

第二に、その工種の主要建材がナフサ由来かどうかを確認する。

塗料・シンナー・断熱材(フェノール樹脂・ウレタン)はナフサ由来。木材・石膏ボード・鋼材は別系統。この区別を持つだけで、業界の煽りに対する免疫が大きく上がる。

第三に、業界の発信ではなく、複数業者の実勢価格(=見積もり)を比較する。

報道や業界誌の「資材高騰」記事よりも、実際の見積もり3社比較のほうが、施主の判断にはるかに役立つ。

これだけで、業界の煽りから距離を取った現実認識が得られる。

スケルトンリフォームを検討する場合の最新の価格動向は、当サイトのスケルトンリフォームでも別途整理しているので、関心のある方は参照していただきたい。

 

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