戸建てリノベーション・フルリフォームお悩み相談ランキング
【2024年最新版】

お施主様のご希望とされている工事内容や仕様、建物の大きさ、築年数によっても費用は変わって参ります。新築同様とのことですが、建物の表面のみをリフレッシュするような、リフレッシュ工事、いわゆる外壁塗装、屋根塗装、内部の天井、壁の壁紙の張替え、床の張替え、玄関ドアの取り換え、水回り機器の更新といった化粧直しの工事であっても、見た目だけは新築同様にはなります。お客様がご要望とされているリノベーション工事は、表面の改装をご要望でしょうか？このような工事で2500万であれば高いのではないでしょうか？

建物の性能、耐震性能と断熱性能自体を新築同様にする性能向上リノベーションをご要望であれば、建物の大きさにもよりますが、2500万を超えることもあります。

どこリフォーム会社であってもの、仕入れ量によって各メーカー商品の仕入れ値は異なります。大手リフォーム会社であれば、メーカーと年間の台数契約を交わし、通常より圧倒的に安い金額で仕入れることはあります。その為、1部のリフォーム会社では、このようにメーカーを絞り、仕入れ値を下げ、お施主様へもできる限りお安く提供する形をとっているはずです。しかしながら、大手リフォーム会社であれば、仕入れは、絶対数が多いため安いものの、かかる経費も他の会社以上にかかりますため、どれだけ安く提供されているかはよく確認をされるのがよろしいでしょう。仮に、お安くなっていても、リノベーションやフルリフォームでは、それ以外の工事内容に、金額が上乗せされていることも見受けられます。トータルで見積もりを吟味することをお勧めします。設備や建材にこだわりがおありであれば、お仕着せの仕様を提案しない自由度の高いリノベーション会社へ依頼されることも選択肢の一つです。

階段の位置を変更するということは、２階の間取りへの影響が大きいため、大幅な間取り変更となることが挙げられます。改装を前提とした化粧直しの工事ではなくなってきますので、優先順位を決め、解体する範囲を決められるのがよろしいかと思います。階段の勾配が厳しいため、急こう配の階段を緩こう配にしたいといったケースであれば、プランニングにっては、解体の範囲を最小限にすることも可能かもしれません。

窓サッシを取り換えるには、何パターンかの方法がございます。目的が断熱の為だけに行うものであれば、既存の窓の内側にインナーサッシ（断熱サッシ）を入れることで緩和されます。サッシ自体を取り換えたい場合は、外壁周りにカッターを入れ写真のように窓周りを解体し、入れ替え工事をすることになります。要検討となるのが、間取り変更の結果、窓の位置が変わるケースです。このとき、どのような工事が必要になるかというと、まず①既存の窓をカッターを入れて解体します。そして、②新たに設置したい窓の位置の外壁を解体して、窓サッシを新設することになります。この時、もともとあった既存の窓は解体してしまっているため、外壁は開口された状態になっていますので、③旧来の窓位置へ新たな壁下地を作り、補修が必要になります。つまり、窓を一か所移動するためには、新たに設置する断熱サッシの費用と設置に費用がかかるだけではなく、新たに設置する箇所の壁解体に加え、既存の解体された外壁の補修費用までが、セットになってくるということになります。フルリフォーム後の間取りが大幅な窓移動が必要な場合は、外壁をすべて剥がしてしまった方が良い場合もあります。間取り変更後のサッシの位置を極力変えない（解体を少なくする）プランニングの工夫がポイントとなってきます。

木造住宅の場合、建物の基本構造である柱や梁、筋交いなどを

組み替えしてしまうと、これは建て替えとみなされます。つまり建物の構造を変えず、増築とならない範囲内であればリフォームは可能ということになります。この規定内であれば、新築に限りなく近い状態とすることも不可能ではありません。ご相談の柱と梁のみを残して家をスケルトン状態にリフォームするいわゆるスケルトンリフォームのは大丈夫ということです。増築をせずに、戸建てをフルリフォームすることは、建築基準法でいうところの「大規模な修繕や模様替え」というカテゴリに入ります。「大規模な修繕、模様替え」でフルリフォームは可能になるのですが、注意が必要なのは原則は確認申請は必要だということです。ではなぜスケルトンリフォームができるのか？

そもそも、「大規模な修繕」とは、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（2分の１ 超）にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

ここまでが建築基準法の定義になりますが、例外があります。大規模な修繕や模様替え等に伴い、建築確認申請をする場合は、建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。但し、4号建築物（木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物）に関しては確認申請は受けなくて良いここがポイントとなります。

木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、確認申請を受けなくてよいとした例外規定を設けているのです。一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に分類されております。この例外規定があるため、増築や改築は出来ないが、大規模な修繕や大規模な模様替えは出来ます。

旧耐震基準（1981（昭和56）年5月31日までの建築確認で建てられた基準）の建物の多くは「無筋基礎」であるケースが多い為、基礎補強が必須になってきます。リフォーム会社の多くは、旧耐震基準の建物であっても基礎補強をしないケースが多く、基礎より上部の構造体のみで補強をして、構造評点（上部構造評点）を上げようとします。

しかし、いくら上部の構造体を補強しても基礎が土台から抜けてしまう、もしくは基礎が破断してしまえばその補強は絵に描いた餅となってしまうわけです。そのため、旧耐震基準で建てられている建物をフルリフォームされるのであれば、必ず基礎補強は視野に入れていただきたい工事となります。

耐震補強の世界では、上部構造評点での数値で1.0という数値が現行基準であるとされておりますが、厳密にいうと、上部構造評点とは、基礎から上、つまり土台から上部での評点という意味であり基礎に関しては、無筋であっても補強義務とはしないとするのが平成25年 耐震改修促進法改正で決まっております。※評点算定の際、基礎の状態により係数で0.7を掛けるなど調整をしています。 これは、なかなか進まない旧耐震で建てられている既存住宅の耐震補強を推し進める目的で、基礎補強を例外なく義務化してしまうと費用があまりに高くなってしまうことから上部のみで良いとしているだけなのです。

耐震補強の世界では、上部構造評点という数値で耐力を数値化します。【 上部構造評点＝保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。つまり本来必要な耐力に対して、現在の建物がどれだけ耐力があるのか数値で表します。上部構造評点での数値で1.0という数値が現行基準であるとされておりますが、先の熊本地震では新築での耐震等級２、つまり基準の1.25倍の耐力の建物が倒壊している事実からも、リノベーションやフルリフォームを計画中であれば、1.5以上の数値を目指すべきだと『増改築.com®』では考えています。厳密にいうと、上部構造評点とは、基礎から上、つまり土台から上部での評点という意味になります。基礎が鉄筋コンクリート基礎であれば、上部構造の強化で1.5以上の数値を目指すことは可能かもしれませんが、無筋基礎では基礎補強をしなければ、評点1.5以上の数値を出すことは難しいといえるでしょう。

リノベーションやフルリフォームでは、間取り変更に伴い柱を抜く工事が出てくるケースが多いわけですが、多くのケースで居間と食事室と台所をつなげる、もしくは既存の居室をLDKにするようなプランは実際に多いといえます。既存の建物には柱が等間隔で配置されております。この柱を全体の構造を見ながら抜けるところを抜いていくわけですが、構造計画上、当然抜けない柱や抜けない壁（耐力壁）も出てくるケースはございます。抜ける柱も抜いて終わりというわけではありません。現場に応じてこれらの補強法を選択していくことになるのです。部分的な解体のみの改装工事では、補強計画を立てる上で耐力壁が足りなくなるため、抜けないケースもあります。梁を架けるために、内壁を解体、時には外壁を剥がし補強するケースもあります。耐震改修には耐震改修のガイドラインやルールがあります。その為、木造の耐震改修の実績がある会社へ相談されることをお勧めします。

まず、その断熱工事はどのレベルでの断熱改修でしょうか。本格的な断熱改修をリノベーションで行うためには、外壁に面するすべての内壁、屋根に面する天井部、外気に接する床を解体して断熱材の充填が必要になります。そのため、間取り変更などを伴うリノベーション計画においてはスケルトンリフォームのケースで施工するケースが大半です。スケルトンリフォームであれば、内部がすべて解体されている状態になりますので、断熱材は、基本的にどの断熱材であっても可能となります。

『増改築.com』で施工をされたお施主様の多くが、セルロースファイバーや硬質発泡ウレタンなどを採用されております。グラスウールについては、グラスウール自体が性能が悪いわけではありません。隙間なくしっかりと充填する施工技術が必要な施工者側に要求されますので、実際に現場を見せていただくなど確認をされるのも一つです。

国土交通省が、既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等（民間調査機関）を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法をガイドラインとして平成２６年７月に策定・公表しております。これらの機関が行った既存不適格調書、現状の建築基準法適合状況調査は建築基準法12条5項の報告となるので、これをもって確認申請を新たに出すことは可能となります。

『増改築.com®』では、民間検査機関を利用した事例としてケースが多いのは、主に増築のケースが圧倒的に多いです。

過去の例を一部挙げると

〇既存のツーバイフォー平屋住宅に、在来工法での二階屋を増築したケース（二世帯住宅へ）

〇地下ＲＣ構造、1階2階木造の中古住宅を購入し、木造1階部に増築をしたケース

〇現在の持ち家の地続きの古家を購入、購入した築古家屋の解体をして、既存の住宅に増築をして二世帯住宅にしたケース

〇既存の二階部分を一階部分と同じ面積まで増築したケース（二世帯住宅）

どれも増築のため、確認申請が必要となりますので、このような制度を利用しました。

そもそも確認申請が必要な工事なのか確認をしましょう。

住宅密集エリアにおける悩みの一つに、お隣さんとの外壁と外壁の距離がほとんどなく、足場が建たないというケースがあります。このような時には、外壁を部屋側より解体し、かつ部屋うちから外壁を張る。外壁裏打ち工法がお勧めです。特殊工法になるため、出来る会社はかなり少ないと言えますが、木造改修ノウハウを持つ会社であればできる施工会社も存在します。長屋住宅のように、完全に躯体が一体化されている建物では構造躯体の切り離しを行わない限りできませんが、概ね150㎜以上の空間があれば施工が可能となるケースがあります。

『増改築.com®』では、スケルトンリフォームをされるお施主様に対して構造計算をする前提で施工をさせていただいております。

昨今テレビ等で、木造2階建てに屋上をつくり植栽や芝生、バーベキューなどもできると話題になり、ご相談が大変増えているのが、この屋上バルコニーへのリフォームです。新築の木造一戸建て住宅ではここ数年で屋上を提案する会社も出て参りました。しかしながら木造一戸建てリフォームで屋上を新設する屋上工事をする会社は、当「増改築.com®」での2016年までの調査では、群馬県内に1社いるのみです。なぜこの画期的な工法を採用する会社が少ないのかと申しますと、構造算定をしなければならないという大きな理由があります。構造算定とは何か？

簡単に説明をしますと、現在の建物の重量（ＫＮ／㎡）から解体する範囲の重量（ＫＮ／㎡）を引き、新たなバルコニーの荷重（ＫＮ／㎡）を加え、その増加率を計算して、建物全体の重量に耐えうる構造耐力の補強計画を立てなくてはならないということです。

この計算をしないで屋上バルコニー工事をするのはかなりリスクが高いと言えます。

屋上バルコニーリフォームをご要望されているお施主様におかれましては、屋上を設置することによる構造算定、その結果の耐震補強計画まで立てられる施工会社への相談をお勧めいたします。