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まずはあなたの悩みがないかを確認してみましょう!

戸建てリノベーション・フルリフォームお悩み相談ランキング
【2020年度集計】

『増改築.com』では日々全国からリノベーションにおける数多くのご相談、お悩みをご質問などをお受けいたしております。ここでは、その中で最も多いご相談内容をピックアップしてご紹介します。

『増改築.com®』ご相談 ”あるある”大公開!

『増改築.com®』に日々寄せられるご相談の中で特に多いご相談”内容を窓口で集計した結果、最も多いご相談内容をピックアップしました。

新築の半分以下の費用で新築同様にできるということで大手リフォーム会社へ見積もりをとりましたが、2500万を超える金額でとても予算に収まりません。『増改築.com®』さんではどれくらいですか?

そのリノベーション工事は改装工事での新築同様ですか?

お施主様のご希望とされている工事内容や仕様、建物の大きさ、築年数によっても費用は変わって参ります。新築同様とのことですが、建物の表面のみをリフレッシュするような、リフレッシュ工事、いわゆる外壁塗装、屋根塗装、内部の天井、壁の壁紙の張替え、床の張替え、玄関ドアの取り換え、水回り機器の更新といった化粧直しの工事であっても、見た目だけは新築同様にはなります。お客様がご要望とされているリノベーション工事は、表面の改装をご要望でしょうか?このような工事で2500万であれば高いのではないでしょうか?

建物の性能、耐震性能と断熱性能自体を新築同様にする性能向上リノベーションをご要望であれば、建物の大きさにもよりますが、2500万を超えることもあります。

大手リフォーム会社で提案されたのですがキッチンやお風呂等の住宅設備がリフォーム会社指定の商品しか選べないと言われました。(ex.パナソニック・LIXIL)

本当に安くなっているのかを全体の見積もりを見て判断しましょう。

どこリフォーム会社であってもの、仕入れ量によって各メーカー商品の仕入れ値は異なります。大手リフォーム会社であれば、メーカーと年間の台数契約を交わし、通常より圧倒的に安い金額で仕入れることはあります。その為、1部のリフォーム会社では、このようにメーカーを絞り、仕入れ値を下げ、お施主様へもできる限りお安く提供する形をとっているはずです。しかしながら、大手リフォーム会社であれば、仕入れは、絶対数が多いため安いものの、かかる経費も他の会社以上にかかりますため、どれだけ安く提供されているかはよく確認をされるのがよろしいでしょう。仮に、お安くなっていても、リノベーションやフルリフォームでは、それ以外の工事内容に、金額が上乗せされていることも見受けられます。トータルで見積もりを吟味することをお勧めします。設備や建材にこだわりがおありであれば、お仕着せの仕様を提案しない自由度の高いリノベーション会社へ依頼されることも選択肢の一つです。

階段の位置を変更したいと希望して間取り変更を希望したら見積もりが異常に高かったのですが・・・

ご要望のリノベーションの規模感はどのようなご計画ですか?

階段の位置を変更するということは、2階の間取りへの影響が大きいため、大幅な間取り変更となることが挙げられます。改装を前提とした化粧直しの工事ではなくなってきますので、優先順位を決め、解体する範囲を決められるのがよろしいかと思います。階段の勾配が厳しいため、急こう配の階段を緩こう配にしたいといったケースであれば、プランニングにっては、解体の範囲を最小限にすることも可能かもしれません。

他のリフォーム会社でサッシを変えたいと言ったら、外壁に絡む工事のため無理と言われた。

窓の取り換えは可能です。問題はどのようなケースで取り換えを行うかです。

窓サッシを取り換えるには、何パターンかの方法がございます。目的が断熱の為だけに行うものであれば、既存の窓の内側にインナーサッシ(断熱サッシ)を入れることで緩和されます。サッシ自体を取り換えたい場合は、外壁周りにカッターを入れ写真のように窓周りを解体し、入れ替え工事をすることになります。要検討となるのが、間取り変更の結果、窓の位置が変わるケースです。このとき、どのような工事が必要になるかというと、まず①既存の窓をカッターを入れて解体します。そして、②新たに設置したい窓の位置の外壁を解体して、窓サッシを新設することになります。この時、もともとあった既存の窓は解体してしまっているため、外壁は開口された状態になっていますので、③旧来の窓位置へ新たな壁下地を作り、補修が必要になります。つまり、窓を一か所移動するためには、新たに設置する断熱サッシの費用と設置に費用がかかるだけではなく、新たに設置する箇所の壁解体に加え、既存の解体された外壁の補修費用までが、セットになってくるということになります。フルリフォーム後の間取りが大幅な窓移動が必要な場合は、外壁をすべて剥がしてしまった方が良い場合もあります。間取り変更後のサッシの位置を極力変えない(解体を少なくする)プランニングの工夫がポイントとなってきます。

リフォーム会社紹介サイトで紹介された会社へ相談したところ、スケルトンにすると確認申請が必要になるからできないといわれた。

「大規模な修繕、模様替え」「4号建築物」がポイントとなります。

木造住宅の場合、建物の基本構造である柱や梁、筋交いなどを

組み替えしてしまうと、これは建て替えとみなされます。つまり建物の構造を変えず、増築とならない範囲内であればリフォームは可能ということになります。この規定内であれば、新築に限りなく近い状態とすることも不可能ではありません。ご相談の柱と梁のみを残して家をスケルトン状態にリフォームするいわゆるスケルトンリフォームのは大丈夫ということです。増築をせずに、戸建てをフルリフォームすることは、建築基準法でいうところの「大規模な修繕や模様替え」というカテゴリに入ります。「大規模な修繕、模様替え」でフルリフォームは可能になるのですが、注意が必要なのは原則は確認申請は必要だということです。ではなぜスケルトンリフォームができるのか?

そもそも、「大規模な修繕」とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(2分の1 超)にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

ここまでが建築基準法の定義になりますが、例外があります。大規模な修繕や模様替え等に伴い、建築確認申請をする場合は、建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。但し、4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては確認申請は受けなくて良いここがポイントとなります。

木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、確認申請を受けなくてよいとした例外規定を設けているのです。一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に分類されております。この例外規定があるため、増築や改築は出来ないが、大規模な修繕や大規模な模様替えは出来ます。

大手リフォーム会社へ相談したところ、建物の補強ばかりで、基礎の補強をお願いしたら補修で大丈夫と言われた。

旧耐震基準の建物のリノベーションでは、基礎補強は必要とお考え下さい。

旧耐震基準(1981(昭和56)年5月31日までの建築確認で建てられた基準)の建物の多くは「無筋基礎」であるケースが多い為、基礎補強が必須になってきます。リフォーム会社の多くは、旧耐震基準の建物であっても基礎補強をしないケースが多く、基礎より上部の構造体のみで補強をして、構造評点(上部構造評点)を上げようとします。

しかし、いくら上部の構造体を補強しても基礎が土台から抜けてしまう、もしくは基礎が破断してしまえばその補強は絵に描いた餅となってしまうわけです。そのため、旧耐震基準で建てられている建物をフルリフォームされるのであれば、必ず基礎補強は視野に入れていただきたい工事となります。

耐震補強の世界では、上部構造評点での数値で1.0という数値が現行基準であるとされておりますが、厳密にいうと、上部構造評点とは、基礎から上、つまり土台から上部での評点という意味であり基礎に関しては、無筋であっても補強義務とはしないとするのが平成25年 耐震改修促進法改正で決まっております。※評点算定の際、基礎の状態により係数で0.7を掛けるなど調整をしています。 これは、なかなか進まない旧耐震で建てられている既存住宅の耐震補強を推し進める目的で、基礎補強を例外なく義務化してしまうと費用があまりに高くなってしまうことから上部のみで良いとしているだけなのです。

ハウスメーカーにリノベーションの相談をしましたが、耐震補強で評点を1.5以上での提案ができないといわれた。

無筋基礎の建物の場合、基礎補強をしないと1.5以上の数値は出ない可能性が高いです。

耐震補強の世界では、上部構造評点という数値で耐力を数値化します。【 上部構造評点=保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。つまり本来必要な耐力に対して、現在の建物がどれだけ耐力があるのか数値で表します。上部構造評点での数値で1.0という数値が現行基準であるとされておりますが、先の熊本地震では新築での耐震等級2、つまり基準の1.25倍の耐力の建物が倒壊している事実からも、リノベーションやフルリフォームを計画中であれば、1.5以上の数値を目指すべきだと『増改築.com®』では考えています。厳密にいうと、上部構造評点とは、基礎から上、つまり土台から上部での評点という意味になります。基礎が鉄筋コンクリート基礎であれば、上部構造の強化で1.5以上の数値を目指すことは可能かもしれませんが、無筋基礎では基礎補強をしなければ、評点1.5以上の数値を出すことは難しいといえるでしょう。

大手リフォーム会社へ相談しましたが抜けない柱ばかりで間取り変更が思うようにならない。

構造計算の上に成り立つ補強計画が立てられる会社へ相談しましょう。

リノベーションやフルリフォームでは、間取り変更に伴い柱を抜く工事が出てくるケースが多いわけですが、多くのケースで居間と食事室と台所をつなげる、もしくは既存の居室をLDKにするようなプランは実際に多いといえます。既存の建物には柱が等間隔で配置されております。この柱を全体の構造を見ながら抜けるところを抜いていくわけですが、構造計画上、当然抜けない柱や抜けない壁(耐力壁)も出てくるケースはございます。抜ける柱も抜いて終わりというわけではありません。現場に応じてこれらの補強法を選択していくことになるのです。部分的な解体のみの改装工事では、補強計画を立てる上で耐力壁が足りなくなるため、抜けないケースもあります。梁を架けるために、内壁を解体、時には外壁を剥がし補強するケースもあります。耐震改修には耐震改修のガイドラインやルールがあります。その為、木造の耐震改修の実績がある会社へ相談されることをお勧めします。

断熱材はグラスウールしか選択できないといわれた。本当にそうなのですか?

外部と接する天井・壁・床すべてを解体するスケルトンリフォームであれば断熱材の選択肢は増えます。

まず、その断熱工事はどのレベルでの断熱改修でしょうか。本格的な断熱改修をリノベーションで行うためには、外壁に面するすべての内壁、屋根に面する天井部、外気に接する床を解体して断熱材の充填が必要になります。そのため、間取り変更などを伴うリノベーション計画においてはスケルトンリフォームのケースで施工するケースが大半です。スケルトンリフォームであれば、内部がすべて解体されている状態になりますので、断熱材は、基本的にどの断熱材であっても可能となります。

『増改築.com』で施工をされたお施主様の多くが、セルロースファイバーや硬質発泡ウレタンなどを採用されております。グラスウールについては、グラスウール自体が性能が悪いわけではありません。隙間なくしっかりと充填する施工技術が必要な施工者側に要求されますので、実際に現場を見せていただくなど確認をされるのも一つです。

リノベーションを機に耐震補強したいのですが検査済み証がないと強度に影響があるリノベーションは出来ないと他の会社から言われました。

そもそも確認申請が必要なリノベーションであるかを確認しましょう。

ツーバイフォー平屋住宅に2階屋を増築した事例

原則として、今現在の建物が既存不適格状態の場合、検査済証が無い場合、新たな確認申請は出来ません。解消するには建築基準法適合判定調査を受けて、適法性の根拠とする必要があります。
※この段階で適法にならない場合は是正措置が必要となります。

国土交通省が、既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等(民間調査機関)を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法をガイドラインとして平成26年7月に策定・公表しております。これらの機関が行った既存不適格調書、現状の建築基準法適合状況調査は建築基準法12条5項の報告となるので、これをもって確認申請を新たに出すことは可能となります。

『増改築.com®』では、民間検査機関を利用した事例としてケースが多いのは、主に増築のケースが圧倒的に多いです。

過去の例を一部挙げると

〇既存のツーバイフォー平屋住宅に、在来工法での二階屋を増築したケース(二世帯住宅へ)

〇地下RC構造、1階2階木造の中古住宅を購入し、木造1階部に増築をしたケース

〇現在の持ち家の地続きの古家を購入、購入した築古家屋の解体をして、既存の住宅に増築をして二世帯住宅にしたケース

〇既存の二階部分を一階部分と同じ面積まで増築したケース(二世帯住宅)

どれも増築のため、確認申請が必要となりますので、このような制度を利用しました。

そもそも確認申請が必要な工事なのか確認をしましょう。

 

大手リフォーム会社で隣と家との境がほとんどなく、その面の外壁は触れないといわれた。

15センチ以上の空間があれば、”裏打ち工法”で施工が可能です。

住宅密集エリアにおける悩みの一つに、お隣さんとの外壁と外壁の距離がほとんどなく、足場が建たないというケースがあります。このような時には、外壁を部屋側より解体し、かつ部屋うちから外壁を張る。外壁裏打ち工法がお勧めです。特殊工法になるため、出来る会社はかなり少ないと言えますが、木造改修ノウハウを持つ会社であればできる施工会社も存在します。長屋住宅のように、完全に躯体が一体化されている建物では構造躯体の切り離しを行わない限りできませんが、概ね150㎜以上の空間があれば施工が可能となるケースがあります。

『増改築.com®』では、スケルトンリフォームをされるお施主様に対して構造計算をする前提で施工をさせていただいております。

リフォームでは木造の屋根を屋上にすることができないといわれた。

法規をクリアしていれば構造計算をする前提で可能です。

昨今テレビ等で、木造2階建てに屋上をつくり植栽や芝生、バーベキューなどもできると話題になり、ご相談が大変増えているのが、この屋上バルコニーへのリフォームです。新築の木造一戸建て住宅ではここ数年で屋上を提案する会社も出て参りました。しかしながら木造一戸建てリフォームで屋上を新設する屋上工事をする会社は、当「増改築.com®」での2016年までの調査では、群馬県内に1社いるのみです。なぜこの画期的な工法を採用する会社が少ないのかと申しますと、構造算定をしなければならないという大きな理由があります。構造算定とは何か?

簡単に説明をしますと、現在の建物の重量(KN/㎡)から解体する範囲の重量(KN/㎡)を引き、新たなバルコニーの荷重(KN/㎡)を加え、その増加率を計算して、建物全体の重量に耐えうる構造耐力の補強計画を立てなくてはならないということです。

この計算をしないで屋上バルコニー工事をするのはかなりリスクが高いと言えます。

屋上バルコニーリフォームをご要望されているお施主様におかれましては、屋上を設置することによる構造算定、その結果の耐震補強計画まで立てられる施工会社への相談をお勧めいたします。

公開日:2020/12/15

< 著者情報 >

稲葉 高志

 

ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン

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