中古戸建て住宅など不動産を扱う上で重要な事はたくさんあると思いますが、その中で最重要ポイントの一つが土地だと思います。もちろん建物も重要ですが、建物は気に入らない部分があった場合リフォームで修正することが出来ます。しかし、一度買った土地は動かすことが出来ません。そこで、購入する土地はどのような土地が良いのかにフォーカスしてポイントをご説明させて頂きます。

 

そもそも敷地とは、建築基準法施行令第１条第１項第１号の規定によれば、一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいいます。

簡単に言ってしまえば建築物等が建っているもしくは建てる予定の土地を指します。

 

そして、一概に土地と言ってもたくさんの種類があります。

登記法上では土地の種類は地目と言います。全部で２３種類あり使用用途によって違います。

代表的な地目を紹介します。

 

【田・畑】

農耕地で用水を利用する土地を「田」用水を利用せず耕作をする土地を「畑」と言います。

【宅地】

建物の敷地を主にさします。建物に接続した形での体育館やプールなど、その建物の維持や効用に必要なものも宅地の範囲内です。

【池沼（ちしょう）】

かんがい用水ではない水の貯留池

【山林】

耕作の方法によらないで竹木の生息する土地

【原野】

耕作の方法によらないで雑草、カン木類の生息する土地

かん木とは、高さがほぼ人の背丈ほどで、幹があまり太くならず、根本付近から枝分かれしている低木のことをいいます。

実際に地目が原野であるかどうかの判断にはかなり難しいです。

【墓地】

人の遺体又は遺骨を埋葬する土地

【公園】

公衆の娯楽のために供する土地

 

地目は土地の登記事項に記載されています

地目は変更することができますが、以前はどの地目の土地だったかを知ることができるので活用したいところです。

 

今回は建物を建てること（既に建っている）を前提に対しての説明になりますので、市街化調整区域などはまた別の機会にご説明いたします。

 

それでは、買ってはいけない物件シリーズ　敷地編の本題に入ります。

最初から相反することを言いますが、買ってはいけない土地は存在しません。

ですが買ってはいけない土地は存在します。どっちなんだい！と聞こえてきますが、その理由を把握して適正に利用することによって、どちらにも変わってくるというのが真実です。そういった土地を見極めるためには以下の７つプラスαのポイントを抑える必要があります。

それでは順に説明させていただきます。

 

住宅を建てる上で１番重要な事、それは道路との接道状況です。接道義務を果たしてない土地は場合によってセットバックが必要であったり、最悪の場合だと再建築不可の物件となり家を建てることが出来ない土地となってしまいます。このように敷地と道路の関係は切っても切れない関係になっています。

 

目線を不動産屋が査定する目線にして道路と敷地の関係をチェックしてみましょう。

チェックポイントは方位、幅員、公道・私道の別、間口、路面の状況などです。

 

まずは方位です。みなさんご存じの通り、南向きが人気です。一戸建ての場合は道路と接道している向き、例えば下図のように南に道路があれば南向きになります。その他にも南東の角など角地や北と南または東と西に接道している２方道路やあまり少ないですが、周り全体が道路に囲われている場合や三方囲われている３方道路などがあります。

 

続いて幅員です。４m以下の道路になるとセットバックが必要になります。道路の幅員が狭くなると、例えば３．６mの幅員だと車両がすれ違う際に苦労したり、すれ違えなかったりする場合が頻繁に起こりえます。少しの幅員の差ですが、実用性がぐっと落ちたりします。

また、電柱があったりする場合や幅員が広い道路だと、歩道に花壇や段差があり進入できない（協議による）ケースがありますので、事前に調べておく必要があります。

 

公道・私道の別　道路は公道の場合と私道の場合があります。日常生活ではそこまで関係することはほとんどありませんが、私道の場合メンテナンスは基本的には持ち主が行わなければなりません。袋小路になっている道路、特にアスファルトではない場合は私道のケースが多いです。また、一見私道ではないような道でも、私道のケースもありますので、調査が必要です。調査方法は前面道路の謄本を取得、役所調査を行います。売りにでている物件などでしたら、取引の重要事項になりますので不動産会社が調べていると思われます。私道の場合は特に説明をしっかりと受けて確認しましょう。

ついでに路面の状況もチェックしましょう。アスファルトやインターロッキングが多いかと思われますが、将来的にメンテナンスが必要になると思いますので、その時期が近いのかの目安になるかと思われます。またメンテナンス方法は都道府県や各自治会によってメンテナンス方法が異なる場合があるので、購入する際は確認しましょう。

もう１点忘れてはいけないポイントがあります。その道路（自宅の前面道路）までの進入路です。大きい道路からその敷地までの順路もチェックポイントになります。車両がスムーズに通れるか、曲がれるかなどや、夜は街灯があるか、車が通っても安心して歩けるかなどを事前に確認しましょう。

 

このような袋小路は道路部分の権利関係が複雑になる可能性があるので購入は慎重になる必要がございます。道路管理や道路掘削の同意書があるかなどの確認は必須です。

また、公道・私道とは別に建築基準法上の道路か、建築基準法上の道路ではないのかも調べておく必要があります。実は普通に前面に道路がある状態でも、建築基準法上の道路でなければお家を建築する事が出来ないからです。

このように建築基準法上の道路のことを知らずに建物が建てられない物件を買ってしまったら大変なことになりますね。

このことは重要事項説明の初歩的な内容ですので、少し詳しい方や関係業者なら必ず理解している内容ですが、例えば個人間売買など不動産業者を入れない取引などだった場合大変なことになりますね。

 

間口の長さも重要なポイントの一つとなります。

 

例えば、下図のような旗竿地・敷地延長・敷延と呼ばれるまさに旗みたいな形状の土地をご覧になられたことがあるのではないでしょうか。

 

長細い土地を区割りする際は、状況にもよりますが、図のように①と➁のようにまっすぐ分けるわけでなく③と④のように区割りすることがあります。④の土地の持ち手みたいな部分は通常２ｍ以上になっていると思われます。2m以下の場合は2mの接道義務を果たしていないので、基本的には再建築不可となります。

基本的には車の駐車を考えて接道の間口が2.7mから2.8mぐらいに設定してあることが多いですが、土地の大きさ、長さ、状況などや区割りを行った業者の意向によって接道の間口が狭かったりすることがあります。車は普通に止められるが、ドアが狭くて乗り降りしにくいなど、問題になってきますのでチェックしましょう。このような土地は比較的に安く販売していることが多いです。

 

ポイント１は道路接道のチェックポイントを確認してきましたが、上記の内容はすべて不動産の査定の際には項目として入っています。

つまりすべての条件が良い土地はその分金額が高くなることが必然となってまいります。そこで、相場との規格が重要になってまいります。

中古戸建ての査定はマンションの査定よりもポイントがたくさんあり、査定した人の実力や好みが反映さてますので、条件により、金額が高かったり安かったりすることが起こりえます。ポイント１では道路接道を確認して周辺の物件と比較してマイナス要因があるのもかかわらず同じような金額で販売されている物件は高い物件なので買ってはいけないということになります。

 

そして、もっとも影響がある物件が再建築不可の物件です。基本的には接道条件を満たしていない土地を再建築不可と言います。新しく建物を建てることが出来ません。再建築不可物件は住宅ローンに制限がかかることが多く流動性が格段に落ちます、それに加え万が一などで倒壊した場合も建て直すことが出来ないので、一般的には購入を避けた方がよい物件、買ってはいけない物件だといわれています。

 

ただ、実際はどうでしょうか。再建築リノベーション指名率№1のハイウィル目線で解説しているページがあります。

いかがでしょうか。再建築不可物件と知り、そのデメリットを先に解決することにより、不動産の価値をフル活用できる方法がございます。一般的に買ってはいけない物件＝安く買うことが出来る物件

です。その分リスクが上がります、しかしそのリスクの解消方法（緩和方法）があるとしたら？そのノウハウをハイウィルでは最大限お伝えさせて頂きます。

 

地盤が丈夫なことは重要なポイントになります。新築の場合スウェーデン式サウンディング試験などの地盤調査を行い、地盤が軟弱な場合は地盤補強を行います。別途費用が発生しますがその分地盤に対しては安心ですし、万が一のために地盤保証が受けられます。中古戸建ての場合は家が既に建っていることから、地盤調査を行うケースは少ないです。

中古の場合は築年数分家を建ててからの地盤の経過を見ることができますので、現在の状況をチェックして地盤が悪そうな場合そして過去に地盤沈下や液状化現象を過去に起こしたことのある土地は、できるだけ避けた方が良いでしょう。

チェックポイントは

・川、池、沼が近い

・以前田んぼだった

・盛土

・過去の地盤調査データがある場合は参考にする

・現在の建物に傾きや地盤が原因だと思われるひび割れがないか

・地盤が原因だと思われるクラックなどが周りのコンクリートや外構などに表れていないか

上記をチェックしましょう。

エリアによっては元々どんな土地だったかを調べる方法もあります。

 

 

日本は天災地変が多い国になります。その為、災害に強い土地であるかチェックする必要があります。

チェック方法は目視による確認も必要ですが、ハザードマップを確認するのがよいでしょう。ハザードマップとは自然災害が発生した場合に被害が想定されるエリアや避難場所などが地図に示されているものになります。

各地域の特性に応じて、重要ポイントは変わってきます。各自治体によって作成されています。

 

主な災害

・洪水ハザードマップ

洪水ハザードマップとは、大雨等で河川の氾濫が起こり、洪水が発生した場合に、被害を受ける恐れのあるエリア、予測される被害の程度が表示されているものです。

・内水ハザードマップ

内水ハザードマップとは、大雨等で内水氾濫が起こった場合の被害が発生するおそれのあるエリアや予測される被害の程度が表示されているものです。

内水氾濫とは、雨量が市街地の雨水処理能力を超えて建物、土地、道路などが浸水する現象です。都市型水害とも呼ばれています。

・高潮ハザードマップ

高潮ハザードマップとは、高潮によって生じる被害を受ける恐れのあるエリアや被害の程度を表示したものです。

・津波ハザードマップ

津波ハザードマップとは、津波が陸上へ押し寄せた場合の津波の高さ、第１波到達までの時間、浸水域、避難場所と避難経路などが表示されたものです。

・土砂災害ハザードマップ

土砂災害ハザードマップとは、土砂災害による被害が想定されるエリアや避難情報が表示されているものになります。

・火山ハザードマップ

火山ハザードマップとは、噴火や火山活動が活性化した場合に、噴火、火砕流、溶岩流、泥流、火山灰による被害を受ける恐れのある地域を表示したものになります。

・地震ハザードマップは

震度被害、地盤被害、液状化被害、建物被害、火災被害、その他被害、総合被害など将来発生する可能性のある地震によって受ける範囲などが表示されているものになります。

 

 

など沢山の種類のハザードマップがあります。

地域特性がありますので、地域によってハザードマップの種類によってはあるものないものそして、準備中のものがあります。

ハザードマップは、例えば品川区なら品川区ハザードマップ、神戸市なら神戸市ハザードマップなどをインターネットで検索してもいいですし、国土交通省のハザードマップポータルサイトが全国の情報がまとめてありますのでチェックしましょう。

 

住みたいエリアが災害にあいやすい土地の場合火災保険のオプションプランなどを検討するのも一つの手だと思います。但し、災害が起こっても命を守ってくれる住宅の性能が必要になります。

 

 

土地のトラブルで最も多いのが境界に関する問題です。

基本的には境界が不確定の取引を行うケースは少ないと思いますが、不確定の場合は注意が必要です。

また、土地の所有者が複数いて所有者がわかっていない土地や分筆予定の土地で、隣接地の所有者が売主とは異なる場合など第3者が係る場合はその土地の所有者に許可をもらうのに時間がかかってしまったりと不足の事態に巻き込まれる可能性があるので、買わない方が良い土地と言えるでしょう。その分価格が安いケースも考えられますが、話がまとまらないケースも考えられるので、迂闊に手を出すのは危険です。

 

その他、境界のポイントは数が少ない方が望ましいです。土地は綺麗な四角形の整形地が望ましいので境界のポイントとなる角が４点なのが一番望ましい形となりますし、ポイントの数が少ない方がコストも多少少なくなります。

 

更に、対象の土地に面している土地が少ない方が望ましいです。近隣の許可を貰ったりする場合にスムーズに進む可能性が上がるからです。10人に許可をもらうより1人に許可をもらう方が楽だからです。

 

不動産を売買する場合は境界の明示の項目がでてくるので、必ず説明をしてもらえると思いますが、ない場合は必ず確認をしましょう。不動産を購入するにあたって境界がはっきりしていることはかなり重要なポイントとなります。

 

 

中古戸建てに限らず、不動産を購入する場合に最重要ポイントの一つになるのが、その土地に住みたいかどうかだと思います。その為、中古物件を購入するなどの選択肢を広げ見つけやすさを優先することもあるかと思いますし、再建築不可物件を購入し安くお得に買うなどのいろいろな選択肢が必要になってきます。

 

住みたい場所が実家の近くや賃貸で以前住んでいた場合、現状住んでいる場合など地縁がある場合は問題ないと思われますが、そうでない場合は事前にその場所の状況をしっかりと把握する為に調査が必要です。

 

交通の利便性

最寄り駅までの時間は資料などに記載してあると思いますが、主要ターミナル駅への経路や所要時間を路線検索などで調べておくべきでしょう。通勤時間や通勤方法を確認することも大事です。時間帯によっても混雑具合が変わるので、実際に体験してみるのもよいでしょう。

買い物のしやすさ

食料品や日用品を買える店があるかどうか、営業時間は何時まで空いているのかもチェックしておきましょう。電車通勤だと帰り道にスーパーなどがあるとうれしいですね。

 

医療・保育・教育施設

公園や図書館、児童館、保健所などの公共施設や病院などの医療施設が充実していること。

子育て中の方やこれから子供を持つ予定の方は、待機児童や保育事情もリサーチするのが良いです。

 

街の今後の開発予定

再開発がある場合は自治体のホームページなどで計画内容を確認することが出来ます。

将来的にどんな街になるかの一定の目安になると思います。

 

曜日や時間帯による変化

休日と平日では街の様子が違うこともしばしば、近隣に工場がある場合など、土日は静かだが平日は音が気になってしまう事があります。

 

以上の点は物件を探すときにポイントとなるものをあげましたが、住環境が整っていない場合は買った後の暮らしや万が一売却する場合に苦労する可能性があるので注意しましょう。

 

周辺の住環境についても検討する必要があります。

 

 

崖や擁壁に隣接している場合は建物を建てる（建替える）際に大きく関ってきます。

崖・擁壁とは2mまたは３メートルを超える高低差があり30度を超える傾斜がある土地をがけとして規制の対象になります。

買ってはいけない崖とは

・目視で買ってはダメだと判断できる場合

・土砂災害特別警戒区域内

買ってはいけない擁壁とは

・基本的には２ｍ以上の擁壁は注意が必要

擁壁をそのまま利用する場合亀裂、変形がある場合は避けた方が良いでしょう。何かしらの要因で擁壁が倒れていたり、膨らんでいる場合やり替えが必要だと思われます。判断は建築士が行います。但し、擁壁の解体費用ややり替え費用分の割安感があるなら検討してもよいと思います。

 

2mを超える崖がある場合ガケ条例にかかる場合があります。

ガケ条例とは通称で、各自治体によって呼び方も違いますし、内容もそれぞれに地域によって違ってきます。

ガケ条例とはどういたものなのか下図で説明していきます。

 

がけの法しりラインから水平距離が崖の高さの2倍に相当する距離以内の位置には家を建てることが出来ません。

 

崖下の場合

 

自分の土地だけではなく、隣接地に崖がある場合も、この規制のなります。

崖の上端から水平距離が、がけの高さの２倍以上に相当する距離以内の位置のは建物を建てることが出来ません。

 

※ガケ条例は各自治体によって詳細が異なります。

ガケ条例には緩和方法などもあります。

崖・擁壁に関する判断は非常に難しいものになります。信頼できる設計士に相談することが一番望ましいです。

 

 

ポイント５でもあげましたが、人が住むうえで住環境や利便性は非常に大事なポイントとなります。

エリアによっては将来、過疎化の心配があります。そのようなエリアの物件を購入した場合最悪、街がインフラの整備が出来なくなってしまう恐れがあります。街が衰退に向かっていくと、例えば、現在はスーパーやバスの本数も多く困ることはないが、人口が減ってくると、スーパーがなくなったりバスの本数が少なくなったり、もしかしたら路線がなくなってしまったりする可能性もあります。そういった悪循環に陥るとその街の資産性もなくなってしまいます。そうなってしまってからは日々の暮らしもそうですが、引っ越しをしようにも売却がスムーズにいかなくなってしまいます。将来に渡って住環境が保たれるエリアに住むことも重要なポイントとなります。

 

その他できる事なら避けた方が良いであろう内容をご説明します。

 

・土地の形がいびつ

土地の形は建物を建てる上で非常に関係してきます。土地の形が極端に細かったり、狭小地、あるいは道路との高低差がある傾斜地の場合は万が一売りに出したいときに、買い手が付きにくい可能性が高くなります。自分が売りに出したいときには価値の下がらない土地を選びましょう。

 

・土地が周囲より低い位置にある

周囲より土地が低い場合、雨水が流れ込んでくることが考えられます。近隣からのチア水なども自分の土地に流れ込んでくる可能性が考えられます。水が集まりやすいと、湿気が多い土地になってしまします。湿気が多いと建物を傷める原因となりますので、住宅地としてはおススメしにくい土地となります。

・抵当権が入っている

取引の契約の際には抵当権が入っていることは普通にある事ですが、「もう全部払い終えているから、あとは抵当権を消す手続きだけだから大丈夫」という売り主の言葉を信じて代金を支払ったのにいつまで経っても抵当権が消えず、土地を手に入れる事ができないというトラブルが起こる可能性があります。

こういったことの無いように、抵当権が消えるまでは絶対に代金を支払わないようにしましょう。

 

・心理的瑕疵がある

いわゆる事故物件です。大島てるさんの事故物件公示サイトが有名ですが、その自己情報は残っていますので、そのことを知らずにかってしまうと、売却の際に困ることがあります。現在の取引では告知事項ありと記載し説明する義務づけがされていますので、気になさらない方や売却を考えていない方には価格的に魅力がある側面もあります。

関連サイトの東京中古一戸建てナビでは「宅地建物取引業者による死の告知に関するガイドライン」について詳しく解説しています。

これらは総じて「悪い土地」の特徴として挙げられます。ですが、どこに目を瞑り、どこまで妥協できるかは人それぞれです。「他の条件が悪くても、この土地に住みたい」と理由があれば、一般的な「買ってはいけない土地」はあなたにとっての「良い土地」になりえるかもしれません。

 

購入の際のチェックポイント

・用途の分類はどこになっているのか

都市計画地域内は用途地域と言って、そのエリアの土地をどのように使うのか定められています。用途地域は大きくわけて住居系・商業系・工業系の３種類に分類されています。この違いを知らないと、土地購入後に「こんなはずじゃなかった」となりかねません。また細かく用途地域は住居系地域が8種類、商業系地域が２種類、工業系地域が３種類に分かれておりそれぞれ特色があります。

 

○第1種低層住居専用地域

住宅以外の建築物が制限されている地域となります。建物の高さが10ｍまたは１２ｍに制限されます。大きな買い物施設等がないので住宅地としては安心して生活できます。

○第２種低層住居専用地域

第1種低層住居専用地域との違いは150㎡までの小規模のスーパーやコンビニ、飲食店等の店舗が建てられるという違いがあります。第1種低層住居専用地域と同じく建物の高さが10ｍまたは１２ｍに制限されます。

〇第1種中高層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域はマンション等の中高層住宅の住環境を守ることを優先する地域で、基本的には住居専用だが、飲食店やスーパーに加えて、病院や学校等の教育施設も建てることができます。

〇第２種中高層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域で建てられるものに加えて、2階建て以下1500㎡までの大型の飲食店や店舗やオフィス等の事務所も建てることができます。

〇第1種住居地域

住居系の地域になるので、カラオケボックス等の騒音被害が予想されるものは建築できませんが、3000㎡までの店舗や事務所に加えて、ホテル等の宿泊施設も建てることができるなど、各種店舗の建築が緩和されている地域です。

〇第２種住居地域

第1種住居地域では建築できなかったカラオケボックスやパチンコ店等も周囲の環境に配慮すれば建築することが可能な建築できる建物の種類が多い用途地域です。

〇準住居地域

住居系の地域の中で建築できる建物の種類が最も多い地域です。道路沿道の特性に適した業務の利便性を増進しながら、住居の環境も保護する地域になります。自動車修理工場などの工場も小規模ならば建築できます。

〇田園住居地域

田園住居地域は農地や農業関連などと調和した低層住居の環境が守られた地域です。

〇近隣商業地域

近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の利便の増進を図る地域になります。商業地域とは違い近隣の住民の生活を守ることを重視しています。

〇商業地域

商業の利便性を重視する地域になっていて、工場や危険物等に規制があるほかは、ほとんどすべての商業施設が建築可能なエリアになります。

○準工業地域

こちらは、住宅だけではなく工場もOKなエリアになります。前提として、環境悪化をもたらす恐れのない工業を営む工場のみという形になっていますが、何も知らずに土地を購

入すると驚くかもしれませんね。

〇工業地域

工業の利便性を重視する地域です。住宅や店舗も建てることが出来ます。

〇工業専用地域

工業の利便性を重視する地域です。住宅や店舗も建てることはできません。

 

このように建てられる建物は用途地域によって細かく分かれています。商業地域や工業専用地域になるとその街並みですぐにわかると思いますが、準工業地域や近隣商業地域は一見わかりにくいかもしれません。ですが、住まう上で、その後の街の発展にもかかわってくる重要なポイントとなりますので是非参考にしましょう。

 

・基本的な項目はしっかり抑える。

販促資料に記載がある事項もしっかりと確認しておきましょう。

容積率や建ぺい率をチェックする。

土地の権利を確認する。（所有権や借地権など）この家安いと思ってみてみたら実は借地物件だったという人は多いのではないでしょうか。

ライフラインの確認（工事が思ったよりも高額になる可能性があります。）

防火地区や高度地区の確認

地方条例の確認などです。

 

・自治体の福祉や補助制度は？

 

「土地を買う」という土地そのものにだけ注目しがちですが、住む土地となれば総合的に検討する必要があります。

 

具体的には

・学校制度

・子供や老人の医療補助制度

・ゴミ出しのルールは自分たちで対応できるか

などが上げられます。

 

これらは自治体によって大きく違い、道路一本挟めば全く状況が異なるなんてこともあります。子供の医療が中学生まで無料の土地もあれば、ゴミの分別がものすごく細かかったり、ゴミ袋が有料であったりします。

 

ささいなことですが、積み重ねでストレスになることもあるかもしれません。

これらを含めて初めて暮らしやすい土地になりますので、周辺の環境や自治体の関りも含めて判断しましょう。

 

まとめ

いかがだったでしょうか。沢山の項目に分かれましたが、上記の内容を確認していくと、「なぜこの土地は安いのか」「相場より高い物件」だったのかなど、いろいろ見えてきたのではないでしょうか。現実にはすべての条件が整った物件などありません。「お金に糸目はつけません」と言うなら話は別ですが、すべての条件が整った土地イコール値段が高い土地になってしまうからです。そこで、自分たちにあった土地を探すためにはポイントの見極めが必要になってきます。

ポイントを見極めることによって例えばですが、土地は再建築不可で安い土地があります古い建物がついていますが、でこのまま住むことは不可能です。再建築不可物件なので諦めると通常ならなりますが、ハイウィルをご存じの方でしたら、ハイウィルに依頼してフルリノベーションをしてもらおう、再建築ができないから、地震が起こっても大丈夫なように耐震等級３の基準建物にしてもらおうとなるのではないでしょうか。

但し、売却を念頭におかれている方に再建築不可物件はおススメできません。それは売却の際にもローンが使いづらいなどの制約を受けるからです。長期的な販売活動を行えるのであれば家の良さを前面に押し出すことでデメリットを少なくできますが、短期の売却を目指すと不利になる可能性が高くなります。このように立場によって大きくその価値観がかわることになります。そこが見極めのポイントです。

また、ハイウィルでは資産価値を保つポイントの一つとして、品質確保の観点からも長期優良住宅化リフォームを推奨しております（更に耐震等級３、断熱等級４の証明）その物件やお客様にあった最高のご提案をさせて頂きます。

 

買ってはいけない物件＝お得に購入できる可能性のある物件かもしれません。大事なことは将来のビジョンをもってどのような土地に住みたいか、将来的にはどうするかを考えてから物件探しをする必要があります。

更に言うなら、現在中古戸建ての性能向上リフォームを得意としている会社は少なく、適切なアドバイスを受けるチャンスが限られておりますので、知識があり実績のある業者の選定から始めることが重要になります。

そういった業者を見極めるという意味でも、この買ってはいけないシリーズに出てくる内容を理解し、優れた業者を見つけましょう。

 

シリーズ１は土地についてでしたが、シリーズ２より建物のことを順にご説明させて頂きます。買っていい中古戸建てを判断するのは非常に難しいです。だからこそ、中古は怖いというイメージが有り、中古を購入するのは、運任せのイメージが強くなってしまいます。その為、新築を選んでしまう方も多いのではないでしょうか。本来は価値の高い中古戸建てのはずが、新築戸建てよりも低く評価されてしまい、中古の建物の価値が認められにくいという市場が今の市場の状況になります。

 

だからこそチャンスです。正当に評価されていない物件、つまりは本来なら高い物件を安く買うことが出来るからです。

 

それでは、買ってはいけない物件シリーズの構造編に入っていきます。

 

一戸建ての構造には、大きく分けて木造、鉄骨造、RC（鉄筋コンクリート）造の３つがあります。さらに、構造の中でもそれぞれの工法に分かれます。最近は、狭小地や3階建てへの対応により、「鉄骨造」や「RC造」で建てる人も増えてきましたが、既存の一戸建て住宅の9割が木造、そして、現在も新築一戸建ての構造シェアは約９割を木造住宅が占めています。その中でも木造軸組み工法（在来工法）と呼ばれている昔ながらの建て方が多くの割合を占めています。建物の構造がしっかりしていることにより、地震や強風に強く、場合によっては火災に強かったりします。そして住宅が長持ちする為にも構造が重要になります。それでは、詳しく解説していきます。

 

ここでは代表的な構造そして工法を説明していきます。

【木造軸組工法（在来工法）】

木造軸組工法は、日本で昔から採用されてきた伝統的な工法です。在来工法とも呼ばれています。木材で柱・梁からなる軸組と呼ばれるフレームをつくり、筋交いと呼ばれる木材を斜めに入れることで構造を補強しています。

 

柱・梁を組み合わせながら比較的自由に建物形状や間取りをつくることが出来ます。壁による制約が少ないため、大きな開口を設けることができます。また柱や梁を見せながら和風の内装を作りこむのにも適しています。もちろん洋風の意匠にも対応可能です。木材は鉄骨などに比べたら、比較的安価に入手でき、木造住宅になれた職人も多いので、工事費も比較的に安く仕上がるというメリットもあります。

 

木造軸組工法は、従来、現場での加工や組み立てが多く、他の工法に比べて人の手で施工する箇所が多く職人（大工さん）の熟練度によって出来栄えが大きく左右されるという特徴がありましたが、現在ではあらかじめ工場で加工した部材（プレカット）を用いることが一般的になっており、かつてほど品質のばらつきを施工精度のリスクは少なくなってきました。

 

また、従来、柱・梁だけで構成された軸組は、地震による水平力が加わった際にゆがみが発生しやすく、地震に対して弱いと言われてきました。2000年の建築基準法の改正により、以前より高い耐震性が要求されるようになり、接合部の補強金物、筋交い、構造壁などが設けられるようになり、新築で適法につくられている限り、他の工法に比べ耐震性が劣ることはなくなりました。

 

多くの工務店の工法は在来工法です。大手ハウスメーカーでは住友林業があります。

 

 

 

【2×４（ツーバイフォー）工法と木質系パネル工法（木造枠組壁工法）】

 

2×４工法は、2×４インチの角材を合板ではさんで箱状のパネルをつくり、それによって床・壁・天井の6面からなるボックス状の空間をつくり重ねていく工法です。他にもツーバイシックス（2×６）、ツーバイエイト（2×８）など角材の大きさによっていろいろな工法があります。

 

開拓時代のアメリカで考案されたものがルーツになります。熟練の技をもつ職人が少ないという時代背景から、誰にでも簡単に家をつくれるように単純化された方法として、普及されていきました。現在ではアメリカの木造住宅の約9割が2×４工法と言われています。日本では1974年に（三井ホーム）によって導入されたのが始まりです。

 

説明の際にダンボール箱が持ち出されることが多いですが、原理は同様で、地震や風などの水平力への耐性が高いので特徴です。ダンボールは厚紙一枚ではすぐに折れ曲がってしまいますが、重ねて積み上げると丈夫になりますよね。

 

また、ボックス状のパネルが隙間なく囲むので、基本的な性能では在来工法に比べ耐火性や遮音性の面で有利に働き、気密性や断熱性にも優れています。メリットも十分にありますが、デメリットとしては、壁や構造体となっているため、開口の大きさや位置などが制限されたり、間取りの自由度が少ないなど、在来工法に比べるとプランニングの面で制約がでてきます。また、高気密・高断熱になっているので、外気との温度差が大きくなりやすく、結露などが生じやすくなっています。結露対策は必須になります。

 

部材が標準化され、施工も容易（工期が短い、組み立てに熟練を要さない）で、分業もしやすいことから一般的には、在来工法に比べ工事費は安価であるといわれています。ただし、規格外のプランニングをする場合などは逆に割高になる場合もあります。

 

木質系パネル工法（木造プレハブ）と呼ばれる工法は、2×４工法と同様の木造枠組壁工法です。2×４工法と異なるのはパネル自体を工場生産する点です。規格化、工場生産などが基本であることからプレハブと称されています。基本的には2×４工法と同様の特徴を持ちますが、工業化の度合いが進んでいる分、精度や工事費の面では有利といえます。但し、増築時やリフォーム時に、間取りなどの自由度が低くなります。

 

2×４工法を代表する大手ハウスメーカーは三井ホーム。木質系パネル工法を採用している大手ハウスメーカーはミサワホームなどです。

 

鉄骨造とは構造体に鉄骨を使っている工法です。

 

【軽量鉄骨工法（非木質系プレハブ）】

 

軽量鉄骨工法は厚さ6ミリ未満の鋼材を使った軸組を工場で溶接し、現場に運びボルトで固定する工法です。規格化・工業化された工法であることから、プレハブの名称で呼ばれています。また、工場で大量生産されるので比較的に低コストでしあがります。在来工法（木造軸組工法）の柱・梁による軸組を、木材の代わりに鉄材や現在では鋼材を使って工場生産する工法といえます。そして柱と梁を完全に接合するラーメン工法などもあります。

※ラーメンとはドイツ語で「枠」「フレーム」をいいます。

鋼材は木材に比べて、耐久性が高い、品質が安定しているなど高い精度でのレベルの加工が可能です。また、現場作業の単純化され、施工精度もあがり、工期短縮などの、メリットがあります。ブレースが入った工場生産の鉄骨軸組は、耐震性にも優れています。シロアリなどの害虫の心配がないこともメリットです。一方で、木材に比べ、実は耐火性が低いと欠点があります。高温では曲がってしまったり、溶けたりしてしまいます。錆の発生や熱伝導率が高く、暑さや寒さが室内に伝わりやすいなどのデメリットもあります。そのため、鋼材の耐火被覆、しっかりとした防錆処理、断熱対策などが求められます。ハウスメーカーは独自の技術でそういったデメリットを解消やなるべく軽減させた住宅を建てるので、工事費は木造に比べ高い水準です。

 

さらに工業化が進み、軽量鉄骨工法として、壁や床自体を工場生産して現場に持ち込む鉄骨ユニット工法があります。

 

軽量鉄骨工法の代表的なハウスメーカーとして、主に積水ハウス、大和ハウス工業、パナホームなどが取り入れています積水ハイムは鉄骨ユニット工法を採用しています。

 

 

 

【重量鉄骨工法】

 

重量鉄骨（厚さ6ミリ以上）ラーメン工法は、重量鉄骨でできた柱と梁をボルトで完全に固定する方法です。外壁は揺れに追従するサイディングやALC板（軽量気泡コンクリート板）などの乾式工法で壁を構成します。ラーメン構造は、オフィスビルや集合住宅など大規模な建物に用いられる強固な構造です。地震に強く、耐久性の高い工法です。壁や床が構造と無縁になるため、間取りの自由度は非常に高く大空間や吹き抜けが可能です。

 

逆に木造や軽量鉄骨に比べ重量が大きくなるため、堅固な地盤が必要とされます。また木造や軽量鉄骨に比べ工事費が高くなります。

 

大手ハウスメーカーでは旭化成のヘーベルハウスが有名です。

 

 

 

RC（Reinforced Concrete）造とは、鉄筋を配してコンクリートを固めたもので、壁によって支える壁式構造と柱・梁で構成されるラーメン構造があります。引っ張る力に強い鉄筋と圧縮力に強いコンクリートを合わせて強度を出します。耐久性に優れ、適切にメンテナンスをすれば、躯体自体は50年、100年の寿命を保ちます。耐震性、耐火性、遮音性などのさまざまな面で最も高性能の工法プランになります。意匠の自由度も高く、自由な形態、開口、デザイン、間取りなどが可能です。堅固な地盤に建てることが求められ、しっかりした基礎工事も必要とあり、工事費は高くなります。

 

 

施工はRC造の施工経験がある建設会社が施行することが一般的です。

 

その他にも、丸太組（ログハウス）・組積造（レンガ、CBなど）一戸建てで使われていることは少ないと思いますが、SRC造などがあります。

 

 

住宅用

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄筋コンクリート造（RC造）　47年

レンガ造・石造・ブロック造　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38年

金属造（S造）骨格材の肉厚が3㎜以下　　　　　　　　　　　　　    19年

金属造（S造）骨格材の肉厚が3㎜を超えて４㎜以下　　　　　　　    27年

金属造（S造）骨格材の肉厚が4㎜を超えている　　　　　　　　　    34年

木造・合成樹脂造　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22年

木骨モルタル造　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20年

 

法定耐用年数とは減価償却の際に元となる回数＝年数となります。

簡単にいえば、法律で定められた建物の寿命です。

あくまでも税務上の年数になりますので、あくまでもそういった指標があるとだけ認識してください。場合によっては必要がでてまいります。

 

耐久年数

一般的に多い意見をまとめましたが、年数にかなりばらつきがありました。

鉄筋コンクリート造　40年～100年以上

木造住宅　　　　　　30年～100年以上

鉄骨造　　　　　　　30年～60年程度

とされています。

 

平均値でみる耐久年数

住宅を実施に建て替えしている年数をみると、木造住宅約30年、鉄骨造約40年　RC造は60年とありましたが、実際には単純に30年前の家と現在の家の性能はかなり違うので、判断が難しいところではあります。ただし、築30年を超えると建て替えを意識せざるおえない住宅が多いことも事実ではあります。

 

 

 

構造の種類はわかりました。次に良い構造と悪い構造とは何でしょうか。

 

１つ目に地震に強い構造かどうかが重要だと思います。日本の戸建て住宅は建築基準法によって最低限レベルでの安全性は確保されています。みなさまご存じだと思いますが、1981年と2000年に大きく建築基準法は改正されました。注意してみていただきたところが、「最低限レベルの安全性の確保」というところです。以前の建築基準法では実は最低限の安全性も守れなかったということになります。現行法を基準とするならば、最低限2000年以降の建物のレベルの住まいを探す必要があります。

また、耐震等級１とは、「数百年に一度程度の地震（震度6強から７程度）に対しても倒壊や崩壊しない」つまりは震度６よりも強い地震が起こった場合建物が損傷する可能性があるということになります。そして、熊本地震の教訓からシミュレーションの結果、今回の連続して起きた熊本地震で現行基準耐震等級１では倒壊、耐震等級２では全壊、耐震等級３で半壊もしくは軽微な被害になると結論づけられております。

実は、ここで一つの選択肢が生まれています。耐震等級１の住宅を購入するのか、耐震等級３の住宅を購入するかという選択肢です。

新築で購入する場合でも希少な耐震等級３の建物を見つけることができるのか、普通に考えて難しいと思います。

ならばどうするべきなのか、その答えは、リノベーションに隠されていました。

 

２つ目は耐久性が高い方がよいこと

これから住宅は建て替えるものではなく修繕するものという考え方に時代的になってきています。長期優良住宅などがその先駆けですよね。長持ちする構造を選ぶ事が重要になります。

 

３つ目はコストが安い方が良いということ

お金が潤沢にあって見栄えをよくしたという方もおられるとは思いますが、通常は安い方がいいですよね。

ここでは２パターンの考え方を表します。もちろん家を建てる時のコストもそうですが、修繕の為のコストも重要です。このコストとは耐久年数で割ったものだとお考えください。例えば1000万円で100年もつ住宅だとします年間10万円のコストがかかります。例えば800万円だけど50年しか持たない住宅だと年間16万円コストがかかってることになります。少々かみ砕きすぎていますが、簡単に言えばこういうことです。生涯での住宅のコストも考えて構造を選ぶ必要があります。

 

４つ目は快適な住環境

いくら長持ちする住宅でも居心地の悪い家は嫌ですよね。断熱性の良い家が思い浮かぶと思います。

 

５．買ってはいけない構造

構造躯体に雨や結露の水分がたまっている物件

木造住宅で、雨漏りや水漏れ事故、内部結露などが起こった場合は長期間水に触れることによって、カビの原因やひどい場合は構造部が腐ってしまいます。そのため、そういった物件は誰しもが買うのを嫌がると思われます。

それは鉄骨造やRC造の建物も同じです。構造躯体の錆が確認できる物件は買ってはいけません。さびてしまえばせっかく丈夫な住宅でも、その強度は格段に下がってしまいます。

鉄骨という部材はさびやすいので錆び止めと塗料や耐火被覆を施してあるので錆び難くなるような対策はしてありますが、長期間水に触れてしまうと錆びてしまいます。さびてしまう理由にはいくつかありますが、一度錆びてしまうと加速度的に錆びていきますし、よくなることはありません。

RC造の場合はコンクリートに守られていますが、コンクリートにクラックが入りそこから水が浸入してしまう例などがあります。

 

また、火事を起こしている物件も要チェックです。鉄は一度熱が入ると高度も変化します。例え一室だとしてもバランスを崩した建物がどうなるのか、考えなくてもわかりますね。

 

・型式適合認定の建物

唐突に出てまいりました。簡単に修繕できない家になります。

まずは型式適合認定をお読みください。

ハウスメーカーで建てられた家は構造計算が出来ません。つまり構造を選ぶポイントを外してしまう事になります。

正確にいうなら、良い家なのか悪い家なのかを判断する基準がないということですが。

 

 

６．本当に選ぶべき構造

・構造は長期的に使える構造にするべきであり、型式適合認定みたいに閉ざされた工法を選ばない事、そしてコストバランスを考えることが重要になります。

熱橋（ヒートブリッジ）対策がきちんとされているか、木造住宅のようにもともと、熱橋になりづらい構造か、そして気密がしやすい構造を選ぶべきです。

 

 

７．まとめ

戸建て住宅では木造、木造軸組工法を選ぶのが良いと思います。耐久年数からのコストバランスを考えれば、木造住宅が一番良いと思われます。例えば先ほど「買ってはいけない構造」に出てきた雨水などが侵入して腐った箇所があれば、その部分を取り換えることが可能なのが木造住宅です。ですが、忘れてはいいけない事それは構造計算する事です。戸建て住宅は旧耐震、新耐震、2000年以降（新新耐震）があることをわすれてはいけません。建物の状況をしっかりと踏まえてリフォームする必要があります。

 

「増改築.com®」ならリフォーム（表層リフォームは別ですが）構造体をさわる場合、構造計算を行います。そして施主様のご希望にもよりますが、基本的には耐震等級３を推奨しております。そして、旧耐震の建物も耐震等級3にすることも可能です。旧耐震の建物については、シリーズ３で詳しく解説いたします。

 

現在、一戸建てをお探しの方は、「中古住宅を購入する際は新耐震基準の建物がよい」、「旧耐震の建物は地震が起こると倒壊の恐れがあります」などと聞いたことがあるのではないでしょうか。実際に旧耐震の建物となると、築年数も40年を超えている建物も多くなるために、よい状態で現存する建物は少なくなってきていると思います。そんな旧耐震の建物を解説していきたいと思います。

今回は「旧耐震の物件は買っても良いのか」を解説していきたいと思います。

中古を買ってリフォームをする上で大切なポイントになるので要チェックです。

 

１． そもそも旧耐震とは何？

わが国では、新築の一戸建てを建てる際や中古を買ってリフォームを行う場合でも増築の際には、建築基準法で強度や構造の基準が定められております。建物を建てる際や増築の際には建築確認申請を行い、市町村又は都道府県が建築基準法や都道府県条例などに反したものではないかを確認し確認済証を取得しないと建築に着手することができません。そして建てた後も完了検査を行い、本当にその建物が適合しているかを確認します。その後、検査済証が交付され建物が使用できるようになります。

この建物を建てるための基準である建築基準法が大きな改定されているのが1981年（昭和56年）です。この改正以前の基準で建てられた建物を旧耐震、以降に建てられた建物を新耐震と呼びます。

 

ここで一つポイントです。大まかには築年数をもとに旧耐震と新耐震を判断しておりますが、実際には建物が建った年数ではなく、1981年（昭和56年）6月以降に確認申請を行った建物かどうかになります。きわどい築年数の場合は建築確認台帳記載事項証明を確認することで、正確に確認することが出来ます。

マンションは特に完成までに時間がかかることが多いので更に注意が必要です。

マンションでも中古を買ってリフォームすることが、最近流行しておりますが、注意して確認しましょう。

この大きな建築基準法の改定は2000年にもございました。

「2000年基準」「新・新耐震」などと呼ばれています。

2000年基準（平成12年6月1日から施行）は地耐力に応じた基礎の構造形式の規定、壁配置バランス、使用する金物を具体的に指定、つまり、壁の配置バランスと金物の指定が初めて明確化されました。

 

２.　熊本地震を参考に木造建築物の弱さを知ろう。

強度の目安は？

旧耐震では震度５強程度の揺れで建物が倒壊しないことを一つの目安にしています。

新耐震は震度５強ではほとんど損傷しない事、そして、震度6強の地震に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊などの被害が生じないことを目安に建てられています。

2000年基準では新耐震の基準をベースに阪神淡路大震災の反省点が盛り込まれました。

 

このように建築基準法上では、強さの目安が出されています。実際に起こった地震を例に実際の被害状況を確認してみましょう。

 

平成28年4月14日及び16日発生した熊本地震においては益城町中心部で震度７が2回観測されるなど、過去に例を見ない大きな地震が起こりました。

日本建築学会は、益城町中心部で被害が著しい地域において悉皆調査を実施しており、その調査結果の分析です。その中に木造の建築時期別の被害状況があります。

 

この表を見ると旧耐震の建物の９５％が被害にあっており２８％の建物が倒壊・崩壊してしまっていることがわかります。

ですが、お隣のグラフ新耐震基準から2000年基準までの築年数の物件を見てみても無被害の住宅は２０％ほどしかございません。新耐震基準でも約８割の木造住宅は被害にあっている事態となります。２０００年基準の建物は約９５％が無被害あったとしても、小破、中破という結果が出ております。

つまり、実際は新耐震基準の住宅も買ってはいけない物件となるのです。

 

地震の大きさのランク分け

 

「熊本地震における建築物被害の分析を行う委員会」報告書のポイント→→→報告書はこちら

 

建築基準法は、最低限「命は守りましょう」という基準を示しているだけで、熊本地震の規模の地震が起こった場合、仮に命は助かった場合でも、建物が損傷している場合修繕の費用が必要になります。小規模な被害ならまだしも、建物が半壊以上してしまった場合、大規模な修繕費用もしくは建て替えの費用が必要になってしまいます。

私のお客様にもご実家の建て替え費用を負担されている方もおられました。

つまり、ここで２つの考え方を必要とします。「最低限の生命の安全を守るための基準」

をとるのか、「暮らしの安全性を守る耐震等級３以上の基準」をとるのかの２つです。なぜ耐震等級３というと、実は熊本地震では耐震等級２の建物は倒壊してしまったという事実があるからです。耐震等級を３以上にすることで、暮らしの安全性つまりは、建物が半壊や倒壊などしてしまって修繕や建て替えを行わなければならなくなってしまうリスクを回避できる可能性が高くなるからです。

 

３．4号建築物の特例をしろう。

４号建築の特例をご存じない方は、まずはこちらを４号建築物についてをお読みください。

つまりは建築確認申請を行い検査済証まででている物件でも耐震性能が十分ではない物件もあるということになります。２０００年基準も例外ではありません。戸建て住宅を購入する場合は新築・中古かかわらず、耐震診断、構造計算を行う必要があります。

 

４．旧耐震の物件を購入する上でのポイント

ポイント１　建物に関しての書類

旧耐震の建物に限らずの話になりますが、以下の書類がある方が望ましいです。

・検査済証　あればよいですが、2003年以前の建物はないことの方が多いです。

・確認済証　確認済証がなければ違法物件の可能性が高くなります。ローンも組みにくくなります。

・図面　図面があることによって建築時の状況がわかりやすいので、判断しやすいことが多くなります。

 

ポイント２　中古戸建てをリフォームすることを前提として検討

合言葉は、中古を買ってリフォームを行うです。

旧耐震物件・新耐震物件を購入する場合は必ず耐震補強工事を行ってください。一見リフォームをして外壁や内装がきれいな状態の家で価格的にも魅力がある家でもそれは買ってはいけない物件です。それは新耐震物件でも同じです。もちろん一部の業者ではしっかりと耐震の知識があり、補強を行っている会社もございます。そういった物件は必ず耐震のチェックを行っておりますので、耐震診断等の結果を確認することが可能です。そういった物件なら安心できますね。但しそういった物件でも、耐震等級３もしくは３相当になっている物件は少ないと感じられます。

 

そして、耐震等級３をお考えの方にはもう１点アドバイスをさせて頂きます。それは、旧耐震物件を耐震等級３にすることは非常に難しいというのがポイントになります。

その理由は基礎にあります。

旧耐震の建物の多くは無筋基礎であるケースが多い為、基礎の補強工事が必要になります。多くのリフォーム会社は、旧耐震の建物であっても基礎補強を行わないケースが多いです。

（現況では法律上基礎補強は義務化されていない）

旧耐震の建物は基礎補強を行う必要が必ずと言っていいほどございます。単純に無筋基礎の上に建物がのっていたのでは建物をいくら補強したところで、結果は目に見えてしまっています。

旧耐震の物件のポイントはここにあります。丈夫ではない基礎の場合、基礎補強を行う事がほとんどの建物で必要になることを覚えておいてください。

旧耐震基準の中古を買ってリフォームをされる際は必ず基礎補強の確認を行いましょう。

 

新耐震の物件でも間取りに合わせた基礎補強工事が必要になってきますので、『増改築com』運営会社ハイウィルの目線では旧耐震も新耐震も結局のところ見るところは一緒になります。中古戸建てを探されておられる方の中には「新耐震だから大丈夫ですか」などと聞かれる可能性がありますが、旧耐震や新耐震はあくまでも目安であり本質的な解決ではございませんので、耐震診断や構造計算は行われた方が良いと考えます。

 

そして、基礎補強ができる建築業者を探すことも重要になってまいります。

正しく中古を買ってリフォームができる、そういったパートナーガ見つからなかった場合は、旧耐震の物件は買ってはいけない物件になってしまうのです。

 

中古物件を購入する際に気を付ける内容はいくつもあります。
シリーズ３までにもいくつも出てきましたが、シリーズ１は土地でした。土地は中古を買ってリフォームするわけにはいきませんので、メリットとデメリットを自分に置き換えたときに得をしない物件は買ってはいけない物件でした。
シリーズ２は構造に対して解説しました。わが国にはいろいろな建て方で建てた家が存在します。その中で、買ってはいけない物件、そして中古戸建ての場合買ってからリノベーションを行いやすい物件、買ってもリフォームを行えない物件の解説を行いました。
そしてシリーズ3では建てられた年数によって、中古買ってリフォームをした方が良い物件、そして、耐震補強を行わないと買ってはいけない物件を解説そして対処方を解説いたしました。

シリーズ４では、建物の劣化に対して解説していきたいと思います。増改築.ｃｏｍをご覧の皆様は施工事例をたくさん見て頂けていると思いますので、スケルトンリフォームをご存じだと思われますが、その過程も解説していきます。

 

ステップ１　建物調査を行う前の準備

建物を見る前に既に建物調査は始まっています。まずは資料から集めましょう。

建物を建てる際には、沢山の図面や書類が作成されます。別のシリーズで詳しく解説しますが、「建築確認申請の副本」や「検査済証」そして「設計図書」「建物の図面等」があるかを確認してみましょう。法務局で取得できる「登記簿謄本」「地積測量図」「建物図面」なども必要になります。

例えば、検査済証があれば、その後に違法な増築や改築を行ってなければ適法に建てられた建物かどうかの一定の基準となりますし、その後の建物の証明が非常に楽になります。旧耐震や新耐震の建物なのかを見極めることが出来ます。旧耐震であれば劣化の状況にかかわらず耐震補強を伴うフルリフォーム（リノベーション）を行う事をお勧めしますが、基礎補強など判断の材料になります。

検査済証がない場合、まず確認済証があるかを確認しましょう。そして「設計図書」があるかを確認しましょう。確認済証がなければ、その後の確認が大変になります。前もって確認しておきしましょう。

そして「設計図書」、一戸建てを建てる際には沢山の図面が作成されます。「設計図書」と「確認申請」の面積が合うかなどのチェックもできます。

書類の準備が完了したら、図面があれば図面を見ながら実物との差異がないか、なければ建物の状態をチェックしていくことになります。

資料の確認→資料と現状の比較→実際の建物の確認を行う流れになります。

 

ステップ２　図面と実物の建物の確認

図面がある場合は図面通りにしっかりと建っているかを確認していきます。基本的には図面通りに建っていると思われますが、増築していたり、違法に建物が作られている可能性があります。また、図面や登記の面積と実物の面積が違うなどをチェックすることにより、面積が異なる場合、その理由を探ることにより、見えてくるものがあります。

図面がない場合、増改築com®運営会社ハイウィルでは既存の図面をまずは作成します。そのうえで、施主様と打ち合わせを進めていきます。

 

ステップ３　実際の建物を確認

＜外構・基礎の状態を確認＞

外部から確認していきましょう。まずは建物を見る前に外構や基礎の状態を確認しましょう。

基礎補強の正しい施工法は増改築.ｃｏｍ®の別のページで事例とともに解説していますので参考にしてください。

→→→基礎補強工事の正しい補強方法を施工事例で解説！

 

住宅の劣化の原因は経年劣化で少しづつ起こっているものと、地震や火災などの外的要因でおこるものがあります。外的要因で起こったものは、なるべく早くしっかりとメンテナンスを行わないと経年劣化の劣化速度加速させてしまう恐れがありますので、メンテナンスの履歴などの確認が必要です。その他、外構などや基礎を見ることにより、地震などや地盤が原因で起こったものかの見極めの手助けになってもきます。

続いて外部の確認をしていきます。建物を外部からぱっと見た際に明らかに斜めになっている物件などもあります。原因はすぐに特定できないと思いますが、簡単には直せませんので、簡単なリフォームだけをお考えの方は、この時点で候補から外れると思います。

増改築com®運営会社であるハイウィルでは傾いた家なども工事を行ってきた実績があります。

隣家との距離なども確認をしておくのが良いでしょう。住まれるエリアによっては足場が入らない物件などもあると思いますので、そのあたりも将来的な内容も踏まえて確認していきましょう。

 

＜屋根の状態を確認＞

続いて屋根です。屋根は建物の中で最も過酷な環境にあるため、最も劣化が進行しやすい部分になります。また、確認も目視での確認が難しいので、まずは屋根の種類やリフォーム履歴などで判断します。

屋根材の種類には大きく分けて4種類「スレート」「セメント瓦」「日本瓦」「金属系」の4種類があります。それぞれの特徴を解説していきます。

スレートは「カラーベスト」や「コロニアル」などはお聞きになったことがあるのではないでしょうか。軽く、安価で施工性も高いのが特徴になります。
スレートは表面の塗装が劣化しやすく、色あせや剥がれなどから徐々に塗装の機能が失われて行きます。表面の塗装が剥げると、水分を含みやすくなってしまいます。更に放置すると瓦本体にひび割れや損傷などが発生し雨漏りの原因になってしまします。

セメント瓦はセメントと砂などを混ぜた原料を、加圧成型し乾燥させ、表面を塗装で着色した瓦になります。耐火性に優れカラーバリエーションも豊富ですが、セメント瓦そのものに防水性がないので防水性能を維持するために定期的な塗装が必要です。近年ではセメント瓦を施工することはなくなりました。他の屋根材に比べ耐久性や耐震性（瓦が重いため）が劣るからです。
また古いセメント瓦にはアスベストが含有されている可能性があり注意が必要です。

日本瓦は粘土を成型し1000度以上の高温で焼き上げたもので、非常に耐久性が高く、断熱性や遮音性に優れています。
但し、瓦そのものはメンテナンス不要だが、下地の漆喰部分の点検やメンテナンスが必要になります。

金属系の屋根材は古くからある銅板（錆びないのが特徴）やトタンに加えて現在ではガルバリウム鋼板などがあります。いずれも軽量なのが特徴になります。
金属系の屋根も経年とともに表面塗装が劣化し、錆びることがあり、放置すれば穴が開いて雨漏りの原因の可能性が出てきます。

その他アスファルトシングルなどがあります。アスファルトシングルはカナダなどではポピュラーな屋根材になります。アスファルトをガラス繊維に含浸させ、その上に細かくした自然石を貼り付けた屋根材になります。非常に薄く和らいかです。カッターやハサミなどでも簡単に切ることができるので施工もしやすく曲面などの複雑な形状にも対応できるといったメリットがあります。デメリットは風邪などで剥がれやすく劣化した自然石が剥がれ落ちて樋が詰まる原因などになったりするので10年過ぎていれば張替えの検討が必要になってまいります。

中古を買ってリフォームを行う場合はいいですが、リフォームをされない場合はインスペクションを依頼するか、もしくはなるべく目視で屋根の状態を確認しましょう。
築20年以上の物件で屋根のリフォームを行う場合で、外壁工事も念頭にされておられる場合は屋根も合わせて工事を行うのが良いかと思われます。

 

＜外壁の状態を確認＞

続いて外壁工事ですが、外壁も屋根同様に紫外線や風雨にさらされ続けるため、劣化しやすい部分になります。外壁も使用する材料によって異なります。

サイディングの種類は大きく分けて４つ「サイディング」「モルタル」「タイル」「ＡＬＣ」などです。

 

サイディングは、表面の塗装が劣化するので、外壁を触って確認します。外壁を指で触ると指先が白く汚れます。これを「チョーキング現象」といいます。塗膜に浮きや剥がれが現れ、徐々に塗装としての機能が低下していきます。塗装の機能がなくなってしまうと、サイディング本体が水分を含みやすくなってしまいます。更に放置すると、ひび割れや破損などから雨漏りに発展してしまったり、構造を傷める原因になります。
※「チョーキング現象」は外壁のメンテナンスのお知らせのサインなので、すぐに外壁のメンテナンスを行わないといけないという事ではありません。
また外壁と外壁の間の目地に充填しているコーキングも劣化するとひび割れや剥離から水分が侵入する可能性が高まりますので目視や硬くなっていないか触手確認を行いましょう。コーキングは日の当たり方や環境で同じ建物でもかなり状態がことなりますので、建物全体の確認を行いましょう。

モルタルは、比較的ひび割れクラックが入りやすい外壁材でした。そこから水分が侵入してしまってないかの確認が必要になります。モルタルの場合は水分が入るとモルタルが膨らんできたりするので、目視によっても発見可能ですし、サイディングと同じように、チョーキング現象が起こりますので、触って確認を行いましょう。

タイルは無機物のため劣化の心配は必要ありませんが、目地材やタイルの裏側に施工しているモルタルなどは劣化してしまうため、水分が侵入したり、タイルが剥がれ落ちたりすることがあります。

ALC（軽量気泡コンクリート）は非常に強度が高く地震や火事にも強い建材になります。
ALCはしっかりメンテナンスをすれば何十年ももつ外壁材になります。注意点ですがALCは水を含むともろもろともろくなってしまいますので、塗装の防水機能が大事になります。塗装にもよって変わりますが、約10年がメンテナンスの目安になります。こちらも目視で「チョーキング現象」やコーキングのひび割れを確認しましょう。

 

＜ベランダ・バルコニーの状態を確認＞

続いて注意点はベランダ・バルコニーです。
ベランダの防水も劣化しやすい部位のひとつです。また、建物の雨漏りの原因がベランダにあるケースはたくさんありますので、設置個所の室内は雨漏りの兆候がないかしっかりと確認しましょう。
ベランダ防水も使用する材料や設置個所により劣化スピードや耐久性が異なります。

主なベランダ防水の劣化症状は以下の通りです。

塗膜防水

ベランダの塗膜防水にはウレタン防水やＦＲＰ防水なので種類がありますが、いずれの防水工事も仕上げは表面にトップコートという塗料を塗布します。

ベランダの防水はトップコートが最も劣化しやすく、チョーキング現象や塗膜の浮き、剥がれなどの症状が泡われてきます。トップコートの下の防水層まで劣化が進行すると、雨漏りが発生したり、傷めたりする場合があります。

 

増改築com運営会社ハイウィルのバルコニーリフォームの事例：

屋根を屋上バルコニーテラスへリフォーム

こちらはハイウィルでも特殊な屋上をバルコニーテラスへリフォームした事例となります。
構造の内容も出てまいります。しっかりと防水することが重要になります。

 

＜内部の状態を確認＞

続いて内部ですが、内部で劣化の原因となる箇所の多くは水分が関係しています。水漏れが起こりやすい場所（水回り系）キッチンやユニットバス、トイレなどです。次に、結露が起こりやすい場所です。温度差があり、空気か停滞しやすい場所、建物の北側の押し入れ、サッシ廻り、玄関ドアなどは室内の温度差が激しい場所になりやすいので、結露が起こりやすいです。結露が起こると、まず、結露の掃除が大変ですね。次に放置すると、（室内結露も起こっている可能性が高くなるので対処の仕様がない場合も）カビの原因となります。カビはダニの大好物なのでダニの増殖にも一役買って必要にしまいます。カビやダニはアレルゲンでアレルギー症状が発生し、喘息のもととなります。そしてその状況が続くと構造の木材が腐ってきます。少し濡れたぐらいなら自然に乾きますが、その状態が慢性的に続くと危険です。腐ってしまうと木材地震の強度がなくなり、地震に不安な家となってしまいます。
ご経験がある方もおられるのではないでしょうか。サッシ廻りの気が黒くなっていたりする場合は注意しましょう。
水分と言えば雨漏りも深刻な被害にあいやすい場所です。屋根裏の様子や部屋の隅などもしっかり確認して状態を確認しましょう。難易度が高めの調査になります。

 

まとめ

劣化が激しい物件の見極め方を解説してきましたが、重要なポイントをおさらいします。
まず1つ目が検査済証などの図面や書類が残っているか、2つ目がその図面通りに建てられた物件か、3つ目現在の状況を確認、4つ目は過去のリフォーム履歴の確認を行います。建物のメンテナンスは10年を目安に大規模な修繕を行っていることがベストになります。５つ目にクロスや床材、建具の状態の確認です。建具やクロス、床などは引っ越しをされる際にリフォームを済まされる方が近年多いです。

ここまで行えば簡易的なインスペクションを行ったようなものになりますが、別に耐震診断を行う必要があります。

 

※耐震診断とホームインペクションとは

簡単に言ってしまえば、耐震診断の目的は建物の耐震性能を調査することです。ホームインスペクションは建物の状況など建物のコンディションを調査することです。
耐震診断を行う事のメリットは、もちろん大前提に一番大事な命を守る事がありますが、他にも、上部構造評点が1.0以上の場合は耐震基準適合証明書が発行できます。
耐震基準適合証明書がでる物件は住宅ローンを使用する際に、住宅ローン減税（控除）を利用することもできますし、登記費用や税金が安くなったりしますので、是非、中古を買ってリフォームをお考えの方は検討しましょう。
但し、旧耐震では8割以上の住宅が1.0以下という結果が出ています。その為耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要です。
自治内によって内容が異なりますが、耐震補強の補助金なども活用したいところです。

 

 

これからの日本の不動産の取引は、売主が買主に物件の状況を詳しく明示する時代がくることが考えられます。その理由の一つとして2020年4月１日に改正民法が施行されました。不動産の契約でも「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。『詳しくは（瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました）をお読みください。

この改正により、今後の不動産の取引の展開で考えられることは、インスペクションと耐震診断を行う事がスタンダードな時代が到来すると思われます。それはなぜか、既存住宅瑕疵保証・保険サービスに介入したい、第３者の公平な目で建物を明示し、取引の際に問題が起こらないようにしたと思われる売主が格段に増加すると思われるからです。

それにより、中古物件の価値も2極化が起こる可能性があります。

耐震性能の心配がある家は極端に値段を下げないと売れない、逆に耐震等級３の家はすぐ売れるなどが考えられますよね。そして、断熱性能など建物の快適性も重要になるのではないでしょうか。

 

つまりは、中古を買ってリフォームをされる際は性能向上リフォームをご検討されるのが良いと思います。ということは、中途半端な物件を購入するよりも、劣化の激しい物件を購入し性能向上リフォームを行うという選択肢が有力になってまいります。

その為には、不動産の内容と建物の内容をしっかりと同時に理解しアドバイスをしてくれる業者が必須になります。

シリーズ４では劣化の激しい物件を解説してきました。増改築.ｃｏｍをご愛読されておられる方はご存じ頂けておると思いますが、構造躯体の柱などが腐敗・腐食されていたとしても、基礎がボロボロの状態だとしてもご安心して住んでいただける、もちろん耐震等級３断熱等級４とどちらも最高等級にフル改装を行う事を得意としておりますので、買ってリフォームをお考えの方はどんな物件でもご安心ください。

増改築.ｃｏｍ®を運営しております、ハイウィル株式会社では東京23区内、神戸市内でお探しの方限定で、中古戸建てのお探しからお手伝いしております。

お問合せは下のお問合せフォームよりお願いします。

 

築年数が古い物件には違法改築や増築などの物件が数多く存在します。「違法建築」聞いただけでちょっと危険なにおいがしますが、実際に違反物件に対して解説していきたいと思います。

 

まず、建物は建築基準法などの法律に沿って建てることが義務付けられています。ですが、法律を遵守して建てられた建物ばかりではございません。中には法律に適合していない建物も存在しこれらの物件が「違法建築」や「既存不適格」と呼ばれている建物になります。

「違法建築」と「既存不適格」は同じように法律に適応していない物件を指しますが、明確な違いが存在します。

「違法建築」とは簡単に言えば、建築基準法などの法律に違反して建築された建物のことです。具体的には、建ぺい率や容積率の決められた数値を超過しているものや、敷地が接道義務を果たしていないなどといったものがあります。

また、建築した時点では適法であっても、その後、「違法な増改築」を行った場合も「違法建築」（違法改築・違法増築）となります。建築確認申請を行わず建物を増築して建ぺい率オーバーの物件などはよく目にします。また、適法な増築でも、建築確認申請を行ってない場合（一部例外あり）などは、申請を行わなかったこと自体が違法行為となります。

「既存不適格」は違法建築とは異なり、建築した当時は適法な建物だったものの、法律の改正によって現在の法律に当てはまらなくなってしまったものを指します。例えば、建ぺい率や容積率、高さ制限などの上限が変更されて現行法上ではオーバーしてしまった物件などです。

建築基準法などは、建築関連の法律は建築技術と密接な関係にあるため、その進歩によって改正されてきました。つまり、自分も知らないうちに既存不適格に該当してしまうケースが考えられるのです。

 

では実際に違法建築物や既存不適格の物件だとどのような弊害が生まれてしまうのでしょうか。

 

＜弊害１＞　住宅ローンが組みづらい。

不動産を購入する場合多くの方は住宅ローンを利用すると思います。ですが違反建築物の物件は住宅ローンを組むことが容易ではございません。以前は住宅ローンが組めていた銀行も現在は住宅ローンの融資をしてくれなくなってきています。

もちろん違法物件のなかには、建物を評価した場合、相場より安くでていることが大半ですし、物件によれば滅多に物件がでることの無いエリアで物件がでてきたらかなり希少性の高い物件となります。このような物件の場合は違反物件と知りつつ購入したくなる方もおられるのではないでしょうか。

中には、「現金で一括で購入するから大丈夫」という方もおられます。

ここで説明させて頂くことが、購入後のデメリットです。もしこの購入された違反物件を売却しようと思った際には、次に購入される新規購入者は住宅ローンを利用する可能性が高いので、売却する場合は不利になるということ、そして弊害２がでてきます。

 

＜弊害２＞　増改築などを行う場合建築確認申請が通らない（通りにくい）

建物の増築を行う場合や、大規模修繕などを行う際には建築確認申請を行う必要があります。違法建築の場合は申請を通すことはかなり難しいと思いますし、既存不適格の場合は適法な状況にすることが求められるので、役所との協議が必要になってまいります。

住まれている方や住まれ方にもよると思いますが、将来的に建築申請を行う必要が出た場合に対処できなくなってしまいます。

例にはよらず、条件は限られますが、銀行によっては住宅ローンを貸してもらえるケースもございます。しかし、多く建築確認申請が通らない（かなり通りにくい）場合は金利が高くなってしまったり、一般の住宅ローンに比べ不利な条件になってしまいます。トータルでの判断が必要になってまいります。

また、「違法建築物件」と「既存不適格物件」を比較した場合、既存不適格の物件は法律が変わってしまったので、仕方ないという見方もでき、救済措置をとってもらえるケースがありますので、現状「違法建築」なのか「既存不適格」を見極める必要があります。

簡単な見極め方の一つとしては検査済証がポイントとなります。検査済証がある場合は完成時点では適法に建っていることが証明されるので確認をしましょう。但し、検査済証があった場合でも完全に安心できるというわけではありません。その後に無許可で増築を行っていたりするケースが存在します。

検査済証の交付後に増築にあたる工事を行った可能性は残ってしまいますので、図面の面積、申請時の図面の面積、登記の面積を比較して相違していないかの確認が必要になります。ここまで確認したとしても、既存不適格の場合はそれでも見落としてしまう可能性があるので、専門家に依頼することをお勧めします。

基本的には、前シリーズででてきた旧耐震物件は耐震性能が既存不適格の物件が大多数だと思われますので、中古を買ってリフォームをお考えの方は当初から耐震補強工事を念頭において物件探しを行いましょう。

 

増改築.ｃｏｍ®を運営しているハイウィルでは違反物件や再建築不可の工事や購入の実績が数多くございますので、お気軽にお問合せ下さい。

 

買ってはいけない物件シリーズも第６弾に突入しました。シリーズ６より買ってはいけない物件シリーズ改め買ってよい物件シリーズにリニューアルしてお送りしていきます。

 

早速ですが、「検査済証・図面がある」を解説していきたいと思います。

 

中古を買ってリフォームを行う際はまず、建物の確認をすることが必要です。シリーズ４でも解説していますが、必要な書類を確認することも買ってはいけない物件を見極める上で重要となります。「建築確認申請の副本」「検査済証」「設計図書」「建物図面」「登記簿謄本」などです。実践的にご説明をします。

 

「建築確認申請の副本」について

副本が用意されている可能性はほぼありません。基本的には記載事項証明書があれば大丈夫なのでスルーされている存在だと思われます。但し、売却の際など、あればすぐその場で建築確認申請を行っている物件かどうか、違法増築などをされていないかがわかりやすくなるのであった方がよいでしょうというもの。

※ローンを使用の場合

新築の際は建築確認の1～5面の写しが必要になりますが、中古の場合は必要ございません。
その代わりに記載事項証明書の提出を基本的には求められます。売主が用意してくれます。

 

「検査済証」について

用意されている可能性はほとんどありません。確認済証と同じように取得されているかが重要になります。記載事項証明書によって証明するのが主になります。

※ローンを使用の場合

新築の場合は検査済証の提出を求められますが、中古の場合は必要ありません。有無は記載事項証明書で確認されます。
検査済証は築年数が古い物件になると取得されていることが極端に減りますので、中古を買ってリフォームする場合に、検査済証があることを条件に物件探しをすることは現実的ではございませんが、あった方がよいという事実は動きません。
実際に増改築や不動産取引の際には検査済証が無いと困る状況が出てきます。
詳しくは検査済証の無い建物の対処法をお読みください。→https://www.zoukaichiku.com/usedhouserenovation/kenzumi

お困りの方がおられましたら、増改築.ｃｏｍ®運営会社ハイウィル株式会社までご相談ください。
売主が用意してくれますが記載事項証明書は自分でも取得可能です。通常は不動産業者が用意します。

 

「設計図書」について

ここでは、設計図書とは建物を施工する為に必要な図面やその他の書類の総称のことを指します。設計図書も築年数が古いと用意してもらえる可能性は少なくなります。
ローン使用時も特に提出を求められることも少ないのです。
設計図書があるとリフォーム計画も立てやすくなりますし、しっかり計画して建てられた建物という目安にはなります。

 

「建物の図面（間取り図）」について

設計図書とまでいかなくても間取り図は築年数がかなり古くなると間取り図がないことも多々ございますが、間取り図があることによりリフォーム計画が立てやすくなるので、是非用意してもらいましょう。詳細図面がある方がなおよいです。
売主が用意します。簡易図面は不動産業者が作成することも。

 

「記載事項証明書」について

市役所などで取得できる公的な書類になります。銀行ローンを使用する場合は銀行に提出することになります。
記載事項証明書があるということは確認申請を取得されているということになりますので、重要度の高い書類になります。また、記載事項証明書が取得できないケースも中にはございます。そのような物件は個別案件となりますので、ご相談ください。
市役所等で取得可能。

 

「登記簿謄本」について

法務局にて入手する書類となります。
登記簿謄本には構造や床面積、階数、何年に新築したのか（全部ではない）などの情報が記されており、建物の情報を簡単に取得することが出来ます。

また、対象の不動産の名義が共有名義などの場合は売り主全員に許可をもらっている状態なのか等状況を確認してから購入しましょう。
銀行ローンを使用する際はもちろん抵当権を設定するので、提出が必要になります。
基本的には登記されていることが多いのですが、まれに登記されていないこともありますので、その場合は基本的には土地売りとなっているケースが多いと思いますが、建物を利用することも可能になりますので、気になる物件がある場合は専門家に相談しましょう。

　　相続登記は２０２４年に義務化されます。

「建物図面」について

建物図面とは、建物の登記簿に付随する図面として法務局に備えられているものになります。
建物図面は、建物の図面がない場合には、代用といったらおかしいですが、参考とします。
建物の新築や増築による登記をする際は、この建物図面及び各界平面図と一緒に提出することになっているため、リールが整備された１９６３年から１９６７年頃以降に登記された建物であれば、原則としてこの図面が備わっています。

 

「地積測量図」について

地積測量図とは分筆登記等の際に添付される測量図で、法務局に申請書類として保管されているものになります。
しかし、その精度は作成された年代によっても異なりますし、確定測量図でなければ隣地すべての境界を確認していないので注意が必要です。

　謄本や地積測量図は土地や建物の大きさを「㎡」で表しますが、旧土地台帳や旧家屋台帳では「坪」で表示されていました。「坪」と「㎡」の方法換算方法は（0.3025）をかけたり割ったりすることで求められます。

 

シリーズ６では検査済証を初め図面の解説を簡単にさせて頂きました。

例えば増築を考えている方はなるべくなら検査済証がある物件を選ぶ方が良いでしょう。ですが気に入った立地の物件が検査済証のない物件の可能性はかなり高いと思われます。そういった物件は必ず専門家にまずは相談することをお勧めします。

中古を買ってリフォームする場合は書類によって工事の範囲や補助金などの申請の仕方が変わりますので、ご自身でも理解をしたうえで確認して進めて行くことが必要です。