公開日:2020-03-26

戸建フルリフォームなら「増改築.com」TOP > 中古住宅を購入してフルリノベーションするメリット、なぜおすすめなのか?

中古住宅を購入してフルリフォームという選択肢

中古戸建スケルトンリフォーム

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中古戸建スケルトンリフォーム

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1. 中古住宅+リノベーションの魅力やメリットと注意点

中古住宅購入のメリットは?

 

住まい探しとなると一番最初に誰もが思いつくのが新築です。土地を探して注文住宅を建てることを想像する方が多いでしょう、もしくは、すでに建設されている建売住宅をお探しされる方も多いでしょう。ここでは住まい探しの中でも新築から一度視点を変えて、中古住宅という選択肢にフォーカスしてお話をしたいと思います。

中古住宅を選択肢の一つとして検討する際の魅力としてまず挙げられるのが、選択肢の幅が広がるという大きなメリットです。

それは、不動産を購入するうえで、誰もが優先順位の筆頭に挙げるのが、「立地」であるからです。この一番重要な立地条件を「中古住宅」を視野に入れることで、圧倒的にクリアしやすくなるメリットがあるからです。 お住まいをご購入される際に、多数の方はまず立地条件を指定されます。 例えば、令和2年現在、東京都新宿区における弊社で取り扱っている新築戸建ては約30件あるのに対し、中古戸建ては約120件の取り扱いがございます。

単純計算にはなりますが、これだけで選択肢が4倍に広がったことになるわけです。新築を探されておられる方の中には「中古物件では売りにでていたのに」と思われた経験が方もおられるのではないでしょうか。 そして、新築住宅に比べて、なによりも割安で手に入れることが可能になります。

国土交通省 住宅局による「平成29年度住宅市場動向調査」において、中古住宅を選んだ理由でもっとも多い理由が「予算的に見て中古住宅が手頃だったから」という結果になっています。具体的な金額でみてみるとどのくらいになるのでしょうか。 中古戸建住宅の全国平均は※2857万円になります。※全国平均です。

それに比べて分譲戸建住宅いわゆる建売住宅では全国平均3840万円と約1000万円の値段の開きがありました。また、自分好みに建築できる注文住宅では全国平均4334万円と中古戸建住宅とくらべ約1500万円程高くなるという結果が出ています。

つまり、同予算を使った場合に、建売住宅では1000万円、注文住宅では1500万円リノベーションにかけられる金額も多くなりますので、自分好みに、内装や設備、耐震構造・補強などを行うことが可能になるということです。 中古住宅を視野に入れることで、ご希望のエリアに理想の家を購入できる可能性がグッと上がることがわかります。

 

もちろん、デメリットもあります。よく世間一般的に言われる中古住宅の欠点、注意点など、 実際によくあるケースですが、中古住宅では、すでに建築されているものになることから、目視では、構造部分の状態がわからず、購入後、リノベーションを行うためスケルトン状態にした際に、構造部の損傷劣化が激しく予想外のコストがかかることが一般的にはあるでしょう。

そのようなことにならないように、一般的な回避方法としては専門家に依頼をしてホームインスペクションなどを行いますが費用が発生します。 中古物件の取引ではもちろん売主がいて持ち家を高く売ることを目標としておりますので、設備やクロスの張替えなど、目に見えるところにおいては表装リフォーム(改装)を行っていることも多く、本来必要な耐震性能や断熱性能をないがしろにされているケースも多く見受けられます。このような表面上の改装をしているだけで「リノベーション済」などと掲載されておりますので注意が必要です。

 

また、中古住宅と新築住宅では瑕疵担保の期間に大きな差があります。 瑕疵担保とは、購入前に気づかなかった瑕疵(キズ、欠陥)があった場合などに、買主は売主から修理や保証を受けることが出来ます。新築では住宅の構造体力上必要な部分や雨水の侵入を防止する部分の瑕疵に起因する損害が生じた場合は10年間の保証がありますが、中古住宅の場合は業者が売主の場合は2年間、個人が売主の場合は基本的には3カ月長くて半年になります。 数ある物件の中には築年数が古い物件などを理由に、保証を行わない契約にする場合もあるので、確認が必要になります。

 

不動産業界では年々、インスペクション・建物状況調査を強化する方向に進んでいます。たとえば媒介契約の書面(不動産を売ったり買ったりする際に業者に依頼する契約)には建物状況調査を実施する者のあっせんの有無という項目が新たに取り入れられたりしています。ただし、取引の関係者が利益目的の不動産会社などの場合、本来わかっていたはずの必要のない問題に巻き込まれたりするケースがあったりとこちらも注意が必要になります。

また、不動産会社の建築の知識では、やれることをやれないと伝えられたり、やれないことをやれると伝えたりしているケースが多々あります。例えば「地震が怖いので耐震等級3にしたいです」という方がおられたとき中古物件では耐震補強をしても耐震等級3にはできませんといった説明をされる不動産会社はたびたび見受けられます。その為、中古住宅、とりわけ中古戸建て住宅を選択肢の一つとして検討される際は、木造建築の知識が豊富な不動産会社へ相談することが間違いない選択となって参ります。

2. リノベーション前提の中古住宅選定のポイントと費用相場

 

中古住宅を選択肢に入れてみる!という考えはわかった。

しかし、一概に中古戸建てといっても築1年の築浅物件から築50年を超えても現存している古いもの、大きい家や小さい家など様々なお家(建物)がございます。構造も木造や鉄骨造、RC造、木造に限っても在来工法や2×4工法など様々な種類に溢れています。沢山住宅の種類があるなかで、中古住宅を購入しリノベーション(中古を買ってリフォーム)する為にはどのようなポイントがあるのでしょうか。

 

中古住宅を購入するうえでのポイントとして、建築の築年数を基準に整理した際に、まず大きな目安の1つとして、注目すべき点が2000年6月以降に建てた(正確には建築申請された家)家かどうかというわかりやすい指標があります。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調査によると、1950年から2000年までに建てられた、2階建て以下の木造在来工法住宅の9割以上の家の耐震性能が不足しているとのことです。これは、2000年以降に建てられたお家は、阪神淡路大震災での教訓から建築基準法が改正され、基礎の形状・柱頭、柱脚、筋交いの接合部の接合方法・金物の指定・耐力壁のバランス計算などが必要になっています。そのため比較的安心できる指標となっているのです。

そしてこの基準が現行の建築基準法となっていることから、不動産業者の立場からも安心してご紹介できる指標となっています。また、平成12年4月1日には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されており、住宅性能表示制度が始まっているので、性能表示がされた物件か否か、そして、取得している物件では、どのような性能を示しているのかを確認なされてはいかがでしょうか。現行の耐震基準をクリアしている建物は「耐震等級1」となっています。

※先の熊本地震では現行の耐震基準である「耐震等級1」の1.25倍の耐震性能である「耐震等級2」の建物が倒壊していることから現行の「耐震等級1」という指標はハイウィルでは最低基準と考えており、「耐震等級3」まで性能向上させる耐震補強を行っております。

 

もちろん、新耐震基準になっているからと安心することはできません。この時代の建物の特徴として、構造部の接合部がくぎ打ち程度となっている建物が多く存在しております。現在のような金物の指定など明確なしていがされておらず。2016年の熊本地震では、土台が基礎から抜けてしまう被害が多数報告されているからです。また、熊本地震では震度6以上の地震が6回あり、2000年以降に建てられた建物にも被害が確認されています。阪神淡路大震M7.3の地震が起こっても大丈夫なように設計されたお家でもこのような被害にあってしまう可能性があります。

そこでハイウィルでは現行最大等級である「耐震等級3」を基本仕様として取得できるように、物件調査を行いご提案させて頂いております。

2000年以降の中古住宅については、このようなことから誰もが比較的手の出しやすい建物となりますが、中古住宅の流通では割高なものが多いといえます。

 

中古住宅を購入する上で、最も戸数も多く注目すべきポイントになってくるのが、2000年以前の物件になってきます。​通常、日本の中古住宅は築20年~30年を過ぎてくると不動産としての査定の評価がゼロに近づいていきます。解体を前提とした『古屋付き土地』として売られることも多いです。そうした築古物件は土地代のみで購入できます。ただし前述の瑕疵担保保証の関係上、解体を条件にお引渡しをするなどの制約を受ける場合があったりすることもあるのでよく見る必要があります。また、購入物件が再建築不可物件の場合、現況建物があるかないかにより、利用できる範囲が大きく変わりますので、一概に物件資料だけでの判断が難しいケースがでて参ります。

 

 

築年数別の中古住宅購入後のフルリフォームにかかる費用

築年数別の中古住宅フルリフォームにかかる費用

この表を見ていただくと築年数に応じてリフォームの費用感が大きく変わることがお分かりいただけると思います。

 

建築基準法の大きな改正は昭和56年に行われ、それ以前の建物(旧耐震基準で建てられ建物)か、それ以降の建物(新耐震基準で建てられた建物)かでも、費用が大きく変わります。

もちろん建築の意識が高い持ち主様の場合は、耐震補強や外壁のメンテナンスをこまめに行っている物件を購入されることもポイントとしてはあるのですが、中古戸建ての流通を見ていてもしっかりメンテナンスが行き届いている戸建の数はごく稀と言えるでしょう。

旧耐震基準の建物に関しては、ほぼすべての建物が基礎に鉄筋が入っていない、いわゆる無筋基礎であることから、基礎補強が必要になります。築60年を超えると大谷石で基礎を作っていたり、玉石基礎であることもあります。昭和初期の建物になると基礎がない?というケースに遭遇することもありました。その為、旧耐震基準で建てられた建物では、内部・外部のスケルトンリフォームを購入の思案の段階から念頭に置いておく必要があります。

このような物件を検討する考え方として、建物の弱点を補てんする『建物の性能向上が担保』されることを前提とするならば、不動産としてもっとも必要な立地条件をクリアした物件をご購入することへとつながるということもおわかりいただけるのではないでしょうか。

3. ローンが組めない(組みにくい)物件がある

現在中古住宅をお探し中の方はよくご存じだと思いますが、比較的相場よりお安くなっている物件で再建築不可物件、違法物件、セットバック、既存不適格物件という条件がついた物件を目にされたことがあるのではないでしょうか。

また、そのような物件ではローンが組めなかったという経験をお持ちの方もおられるのではないでしょうか。

 再建築不可物件とは 現在日本の建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に敷地が2m以上接していないと、新たに建築物を建築することができません。このような物件を再建築不可物件といいます。

 

再建築不可物件とは

※↓バナーをクリックしていただきますと再建築不可の解説をしています。

例外的に再建築不可物件で新築(建て替え)をする方法参照をすることにより再建築不可物件を再建築可能物件に生まれ変わらすことも可能です。

※↓バナーをクリックして頂きますと詳しい方法を解説しています。

セットバックが必要な物件とは 前述にでてきた「幅員4mの道路に」とでてきましたが、実際に幅員が4m以下の道路は山のようにあります。そのような場合に必要なのがセットバックになります。 セットバックを行うための状況・条件により、方法やセットバックの距離は変わってきますが、一 例として、図のように前面道路が3mの場合中心から2m距離を開けて建物を建築する必要があります。

セットバックとは

現況セットバックを行っていない物件で建て替えを行う場合は、対処方法を先に考えておく必要があります。

既存不適格・違法物件とはどんな建物でしょうか?

既存不適格とは、建築当時の法律にのっとって合法的に建てられた建物が、その後、建築基準法やその他の法律、都市計画の変更により、現行法の基準には当てはまらなくなった物件のことをさします。

セットバックされていない物件も既存不適格物件になります。 同じ、現行法の基準にあてはまらない物件として、違反建築物(違法物件)がございます。こちらは、建築当時から何らかの理由により建ぺい率の違反など建築基準法やその他の法律、都市計画を守っていなかったり、そもそも建築確認申請などの届け出は出していない無確認建築などが該当します。

一見同じ現行法違反の物件になりますが、現在の状況や既存不適格なのか違反物件なのかを見極めて対応することが重要な要素になってきます。 提携ローンがあり審査によってはローンが使える場合も このような土地は、担保評価にも関わり、住宅ローンを組むことのハードルが高くなることがほとんどとなるからです。

ただし、このような物件は価格が安くなり、検討しやすくメリットがあるのも事実です。

一部金融機関では金利を高く設定することにより、ローンを組むことが可能になる場合がありますが、ローンを使う場合現在の低金利競争の社会のなかで、一般的な住宅ローンの金利と比較して試算した場合に総支払額が高くなってしまっているケースもあるので注意が必要です。

「増改築com」運営会社であるハイウィルではどうなのか?という話になりますが、中古住宅購入者様のリスクヘッジをしつつ、購入者様へのメリットともなる『フラット35リノベ』を推奨しております。

中古住宅購入費とリフォーム費を合わせて借入でき金利の引き下げも受けられる、「リフォーム住宅取得支援制度」フラット35のリノベという商品があります。

簡単にいうならば、 性能向上リフォームを行う場合に借入金利を一定期間引き下げる制度になります。

 

フラット35における性能向上リフォームとは省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかの性能を一定以上向上させるリフォームです。

リノベの中でも2プラン用意があります。

金利Aタイプでは、

省エネルギー性のうち

(1)認定低炭素住宅(2)一次エネルギー消費量等級5の住宅(3)性能向上計画認定住宅。耐震性では(4)耐震等級3の住宅バリアフリー性では(5)高齢者配慮対策等級4以上の住宅。耐久性・可変性では(6)長期優良住宅

のいずれかの項目を満たすことにより、当初10年間の金利を0.5%お安くすることが可能になります。

フラット35リノベイメージ

4. 長期優良住宅化リフォーム推進事業をご存知ですか?

長期優良住宅化リフォーム推進事業とは、良質な住宅ストックの形成や、子育てしやすい生活環境の整備等を図るため、既存住宅の長寿命化や省エネルギー化等に資する性能向上リフォームや子育て世帯向け改修に対する支援を行う事業です。

 

長期間良い状態で住むことのできる構造や設備が備わっている住宅にしましょうという考えから成り立っている制度で、リフォーム後の性能が、一定の基準を満たすと補助金の給付が受けられます。断熱性だけでなく耐震性、劣化対策の基準に達していることが条件となります。プラス省エネルギー性や維持管理、三世代同居対応などの基準を、ひとつ以上満たすのが条件です。

性能の高さと条件によって「評価基準型」「認定長期優良住宅型」「高度省エネルギー型」の3タイプに分かれ、性能が高くなるほど補助限度額も高くなります。

補助金上限は、100万円(評価基準型)から200万円(認定長期優良住宅型)、250万円(高度省エネルギー型)と多くなります。

※3世代同居のためのリフォームを行う場合、最大50万円の追加補助があります。

受付は通年行っていますが、着工前に申請が必須となります。

※再建築不可物件は長期優良住宅型は利用不可となります。

 

http://h31.choki-reform.com/doc/summary_doc_all.pdf

性能向上リフォーム工事費

「増改築com」運営ハイウィルで中古住宅購入+リノベーション(中古を買ってリフォーム)するメリット

 

ここまで長期優良住宅化リフォームのについてお話ししましたが、こんなに良い制度があるのに、業者側からは、この制度について話されるケースはほぼありません。

それはなぜでしょうか。

実は、この「長期優良住宅化リフォーム」はハードルがとても高いのがボトルネックとなります。そのため、断熱性能を現行の最高基準、耐震性能を現行基準以上にすることが必要になるからです。

現在住まい探しをされている方であれば、ぜひ不動産会社に、もしくは工事会社に聞いてみるとよいでしょう。

必然的に工事が大規模になることから、築年数が古くフルリフォームが必要な建物での制度利用が大半となりますが、しっかりとした構造計算やエネルギー計算をできる工事会社でなければ、この基準をクリアできないからです。

「増改築com」を運営するハイウィルが通常行っている工事内容は、断熱性能では同等、耐震性能ではこの制度基準以上の性能で工事を行っていることから、この制度を利用することが可能となります。

これまでに、「増改築com」にてリノベーションを行った中古住宅を大まかに2000年以降、2000年から1986年、1986年以前と建築基準法の改正別に分けてみますと、2000年以降に建てられた家ではこのような工事はご希望される方は少ないです。当たり前の話ですが、お家もまだ新しくリノベーションよりも、キッチンの入れ替えなどのリフォームを希望される方が多いからです。

この制度を利用する場合、2000年以降の建物であっても断熱改修や耐震補強工事といった大規模な工事をが必要になることから、利用されるケースは稀です。

もちろん、建築当初より、断熱性能が弱く「家の中にいても寒い」と断熱工事ご依頼してくださった方はおられます。まだ、お家自体は新しくスタッフ一同少しもったいないなと苦笑したことがあります。ただし、「工事後はとても暖かいし結露などもしなくなってとても快適に生活できるようになりました」ととても丁寧なお礼を頂き、やりがいと改めて断熱の大切を感じることができました。

 

昭和56年以降の新耐震基準で作られたお家になると劣化の進み具合・元々のお家の性能の差に開きがあります。設備の変更やサッシの交換など、ライフスタイルの変更によりお家を増築したいケースも出てくると思います。しかしながら、これから住まわれるお家なのに、耐震性能が足りておらず、地震の際には倒壊恐れを含んだお家も多く見受けられます。2000年の以降に建てられたお家とは異なり、最初から耐震補強工事を念頭に進めていく必要があると我々は考えております。

 

中古住宅購入時には不動産会社から表装リフォームを提案してくる不動産会社もあるかとは思いますが、耐震に不安を持ったまま住み続けても良いのでしょうか?まず、ハイウィルでは、建物の精密診断を行い、その中で、一番重要な耐震性能「耐震等級3」を担保した上で、「断熱等級4」を合わせたリフォーム・リノベーションのご提案をさせて頂きます。

その担保の方法として長期優良住宅化リフォーム推進事業を活用して見られてはいかがでしょうか。

昭和56年以前の旧耐震基準で作られたお家に至っては、基礎に鉄筋が入っていない(無筋基礎)の建物が大半となります。昭和初期の建物になると基礎がない!?なんて建物も目にします。

このようなケースでは耐震性能を担保することが難しく、実際に工事を進めてこられる事業者は少ないのが実情です。中途半端にリフォームをされるよりも、むしろ手を出さない業者の方がよい業者なのかもしれません。耐震性能を無視した改築工事を行っている業者もいるので、見た目は当然新築同然になっていますが、耐震性能を無視しているので、地震などの災害時には命の危険にもかかわってきます。

そのような業者に依頼しないようにするためには、「耐震等級3」を取得することは可能ですか?と質問を投げかけてみてはいかがでしょうか。ハイウィルでは、耐震補強は基礎からと考えております。国が認めている基準値の1.5倍の耐震性能をクリアした上で、本当に住みたい街に新築を超える「耐震等級3」と心地よい暮らしのできる断熱性能「断熱等級4」のあるお家にお住い出来るご提案をさせて頂きます。

そして、長期優良住宅化のもう一つのメリットがフラット35リノベと組み合わせしやすいというところにあります。

新築の建売住宅以上の性能を有した建物に新築以上の金利条件で住める可能性が実は中古戸建てには秘めているのです。

5. ハイウィルの性能向上リノベーション前提の仲介サービス

 

 

日本初の木造フルリフォームに特化した専門サイト「増改築com」をハイウィルでは、創業100年以上の木造を知り尽くしたプロ集団として、2000年以降に建てられた建物から築古の建物、再建築不可能物件まで、中古住宅のご購入者様にご満足いただける性能向上リノベーションのご提案をワンストップ(中古を買ってリフォーム)でご提供させて頂いております。

築年数が古いから建物の耐震性が不安だ・・

本当に、この建物が新築の最高基準まで性能を上げられるのだろうか?

総予算内で希望の立地に好きな間取り、デザインの建物に住めるだろうか?

このようなお悩みを解消します。

 

物件探しからのお手伝いにつきましては、東京23区内、及び神戸市内のみの限定サービスとさせていただいております。

 

東京23区・神戸市内で中古戸建てをお探しの方は、まずはメールフォームにてお問合せ下さいませ。

中古住宅+リノベーションのワンストップサービスに関するお問合せはこちら

木造一戸建ての専属スタッフが担当致します。
一戸建て家のリフォームに関することを
お気軽にお問合せください

増改築.comの中古住宅+性能向上リフォームのワンストップサービス専用お問い合わせフォームにお越しいただき、誠に有難うございます。

 

増改築.comメンバーは技術集団となり、他社のような営業マンがおりません。技術者が直接ご相談にのり問題解決を行います。

 

従いまして、お客様の方である程度のご要望が整理されました段階、
お悩みが工事内容のどのようなところにあるのか?
ご予算がどの程度絞る必要があるのか?
など明確になった段階でのご相談をお願いしております。
お問合せ・ご相談はお電話・メールにて受け付けております。
以下のフォームに必要事項をご記入の上、「送信する」ボタンをクリックをお願いします。

よくあるご質問

  • 他社に要望を伝えたところできないといわれたのですが・・・
  • 他社で予算オーバーとなってしまい要望が叶わないのですが・・・ハイウィルさんは費用はいくらかかるの?
  • あまりに築年数が古く本当に新築最高基準の耐震性能や断熱性能に生まれ変わるのか知りたいです・・・

どのようなお悩みのご相談でも結構です。

あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。

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