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増築(工事・リフォーム)の建築確認申請について【徹底解説】

古い家リフォームするメリットや注意点とは
増築工事リフォームとは?確認申請とは?

 

日本で初の戸建てリノベーションやフルリフォームに特化したポータルサイトである『増改築.com®』では、日々さまざまな戸建てに関するご相談を受けておりますが、中でも大変多いご相談の一つに『増築』があります。

ここでは、『増築』について、皆様からよく寄せられる質問や疑問などを順序だてて解説していきますので、これから増築をされたいと考えておられる方には是非理解を深めていただける内容になるのではないかと考えています。

 

いま建っている建物をそのまま壊すことなく、同じ敷地内で建物の床面積を増やすことを増築と言います。 

例えば、敷地内に新たな建物をつくったり、平屋の建物を2階建て(お神楽)にしたりするような場合です。 

「増築とリフォームは違うものなの?」とご質問を頂くことが多いのですが、増築はリフォームの一つになります。 

建て替えというと建物を壊して新しく建てることを指していますが、増築は建て替えよりもスピーディーであり、しかもコストの負担が少ない特徴を持っています。 

ただし、増築を行う際には「確認申請」が必要となる場合があります。 

確認申請とは、どのような増築を行うのか、自治体(もしくは民間の指定検査機関)に申請して許可を得る行為のことを言います。 

つまり、条件に適合する増築を行う場合には、確認申請をしておかねば行政から指導を受けたり、場合によっては罰金などを課されるようなこともあります。 

そのため、増築においてどのようなケースでは確認申請が必要となるのか、あるいはどのようなケースでは不必要なのか把握しておく必要があるのです。

 

 

 

増築には確認申請が必要?

増築には確認申請が必要?

 

増築をするときに、必ず確認申請が必要なケースがあります。 

2つの条件に該当する場合には確認申請を行わねばなりません。

ここで紹介する2つのケースは増築の申請において、入り口ともいえるところになりますので、必ず押さえておきましょう。

それぞれのポイントについて解説していきます。

 

 

10㎡以上の増築工事

「10㎡以上の増築工事」については、敷地内の建築物の延面積を増加させる工事についてはすべて対象となりますので注意が必要です。 

10㎡というと約6畳の広さとなります。

増築と言いますと、もとの建築物を増床するだけのように捉えがちですが、敷地内であれば既存の建物とは別の建築物を追加で建築するような場合でも対象となるので注意しましょう。 

例えば、カーポート(独立型の車庫)です。 

カーポートと言えば屋外にありますし、屋根と柱だけしかありませんから「これは建築物だと言えないだろう」と考えがちです。 

しかし、土地に定着しているもので、屋根や柱、壁などを有するものは建築物に該当します。 

 

そのため、10㎡以上のカーポートも増築する際には確認申請が必要となります。おおむね車2台~3台程度で10㎡以上となります。

準防火地域・防火地域の増築工事

 

土地には火災の危険を防ぐために「準防火地域」「防火地域」といった地域が定められていることがあり、その地域では仮に1㎡の増築工事であるとしても確認申請が必要です。 

これは都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として各自治体が指定しているエリアであり、具体的には建物が密集している地域や幹線道路沿い、駅前などとなっています。 

火事が起こった際などに延焼を防ぐためであったり、消防車など救急車両の通行を妨げないようにすることが目的です。 

そのため増築を行う際には、自治体が公表している情報で準防火地域や防火地域に該当しないか、まずは確認しておかねばなりません。 

準防火地域や防火地域であればすべての増築工事に確認申請が必要ですが、準防火地域や防火地域でないケースであっても先に紹介した条件である10㎡以上の増築工事では必要となります。

 

以上が申請が必要なのか不要なのかを判断する最低条件となりますので押さえておきましょう。

木造戸建てリノベーションで確認申請必要なケースと不要なケース

古い家をリフォームするメリット

増築には確認申請が必要なケースがあるのはわかったと思いますが、ここで注意をしたいのが、増築だけではなくリフォームであっても確認申請が必要なケースがあるということです。 

増築とはまた違った基準となり、建物に対する建築基準法第6条による分類やリフォーム内容によって、確認申請の有無が決まります。 

基準法6条とは、建築主が建築や大規模の修繕、大規模の模様替をしようとする際に、当該工事の前に必要とされる建築確認の申請を定めた規定のことです。

順番に説明していきましょう。

木造2階建て(4号建築物)のリノベーションで確認申請は不要?

 

木造2階建てなど、いわゆる「4号建築物」と呼ばれる建築物では、「大規模な修繕・模様替え」を行う場合には確認申請は不要となっています。そもそも4号建築物とは何なのか?そして「大規模な修繕・模様替え」とは何でしょうか?

 

「4号建築物」は小規模な建築物であり、

 

●     木造建築物:2階建て以下、延べ面積500㎡以下、軒の高さ9m以下

●     非木造建築物:平屋建て、延べ面積200㎡以下

 

といった基準を満たす建物となっています。

「大規模な修繕」とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(2分の1 超)にわたり模様替えをすることをいいます。

模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

ここまでが建築基準法のそれぞれの定義になりますが、例外もあります。

 

●例外

大規模な修繕や模様替え等に伴い、建築確認申請をする場合は、建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。但し、例外として4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては確認申請は受けなくて良いとあります。

ここがポイントとなります。

 

つまり、木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、確認申請を受けなくてよいとした例外規定を設けているのです。

一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に分類されております。この例外規定があるため、増築や改築は出来ないが、大規模な修繕や大規模な模様替えは出来るという理屈になっているのです。

 現に『増改築.com®』で確認申請をしないリノベーションをされるお施主様の多くはこの4号建築物の『大規模な修繕』となっています。

 

木造3階建て(4号建築物以外)のリノベーションは確認申請は必要?

「4号建築物以外」の木造3階建て住宅や鉄筋2階建て住宅などにおいては、リフォームの規模が「大規模な修繕・模様替え」であれば確認申請が必要となります。

 

つまりキッチンやトイレなどの設備を修繕したり、交換したりする小規模なリフォームであれば確認申請は不要ですが、壁や柱などの主要構造部に対する修繕や模様替えを行うような場合には確認申請が必要となるのです。

 

 

「大規模の修繕」「大規模の模様替え」とは?

 

リフォームの場合においては、確認申請の有無は建築基準法第6条による分類だけではなく、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」であるのか、ないのかがポイントとなります。

 

「大規模の修繕」「大規模の模様替え」とは、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたって「修繕」もしくは「模様替え」することをいいます。

 

ちなみに「修繕」とは、経年劣化した設備や建築物の一部を、既存と同じ位置に同じ形状や寸法のものを用いて原状回復させることを言います。 

また「模様替え」とは、設備や建築物の構造や規模などを損なわない範囲で、性能の向上を図るものを指しています。

 

戸建てリフォームで確認申請が必要なケース

戸建リフォームで確認申請が必要なケース

4号建築物以外の戸建リフォームで「大規模の修繕」「大規模の模様替え」を行う際には、確認申請が必要となるケースがあります

 

「大規模」とは、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたって「修繕」もしくは「模様替え」することをいいます。

 

この具体的な判断については、建築基準法において明文化されていないために、自治体ごとによって判断が異なることがあります。

 

 

ここでは必要となるケースの一例を挙げますが、必ず自治体に事前相談を行い、確認することが必要となります。

屋根の葺き替え

 

「4号建築物以外」の木造3階建て住宅や鉄筋2階建て住宅などにおいて屋根の葺き替えを行う場合には、確認申請が必要になるケースがあります。 

瓦やスレートの葺き替えについては、屋根材である瓦と防水用のルーフィングまでは構造部分にとせずに確認申請が不要とされるケースが多くなっています。 

また、カバー工法においても、古い屋根材を新しい屋根材で覆って修繕するために、新しく構造部を造らないという判断で大規模修繕に当たらないとされることが多くなっています。 

ただ、屋根は家を守るための重要な役割を担っていますので、屋根材の重量によって安全性の確認を求める行政もあります。 

 

そのような場合には、大規模修繕とは別の確認申請が求められることになります。

外壁の改修

外壁の改修は「4号建築物以外」の木造3階建て住宅や鉄筋2階建て住宅などにおいて大規模に行う場合には確認申請が必要となります。 

基本的に外壁の改修工事は、住宅の主要構造部ですので「模様替え」に該当するものです。 

そのため大規模、つまり「過半(1/2を超える)にわたり模様替えをする」かどうかが、対象となるかどうかのポイントとなります。 

 

ただし、吹き付けの外壁をサイディングに張り替えるような工事の場合には対象となりますが、塗装の塗替えや外壁仕上げ材の改修については主要構造部ではありませんので確認申請は不要となります。

増築

増築工事については、上記でもお伝えしている通り、「10㎡以上」の増築工事であれば、すべて確認申請の対象となります。 

また準防火・防火地域内であれば、10㎡以下であっても確認申請が必要となりますので注意しておくようにしましょう。 

増築は「敷地内」の延面積を増加させる工事が対象となっています。 

一般的なイメージとしては、もとの建築物を増床するようなものだけを増築と捉えられがちですが、敷地内に延面積を増加させる工事はすべて「増築」です。 

そのため、次にご紹介する「カーポート」や「物置の設置」については増築になる可能性がありますので十分注意が必要です。

カーポートや物置の設置

 

上記でもお伝えしている通り、増築は室内の延べ床面積だけが対象となるものではありません。 

そのためカーポートや物置の設置などについても、増築にあたることがありますので注意が必要です。 

例えば、庭に物置を設置しようと考えて、DIYで物置を作った場合でも「屋内的用途あり」と判断されてしまうことがあります。 

「屋内的用途あり」とは、雨風がしのげるというものであれば、増築であると判断されるのです。

同様にカーポートであっても、屋根や柱、壁などを有するものは雨風がしのげる「屋内的用途」に該当しますので、増築と判断されることになるのです。

 

スケルトンリフォーム

古い家屋の場合、住戸内をすべて解体・撤去して間取りを自由に変更するスケルトンリフォームを行うようなケースもあるでしょう。

『増改築.com®』で工事を行っている実に95%以上のお施主様の工事がこの「スケルトンリフォーム」となります。 

スケルトンリフォームは、梁や柱など既存のものを活かしながら、新しい住宅へリフォームすることができますから、コストを抑えて、ライフスタイルにあったリフォームが可能となります。

 

一般的な木造2階建ての住宅である「4号建築物」の場合には確認申請が不要となっていますが、木造3階建ての住宅にような「4号建築物以外」であれば確認申請が必要となります。

 

ただこの場合、上記でもお伝えしている通り、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」であるのかないのかがポイントとなります。

 

主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたって「修繕」もしくは「模様替え」する場合には、確認申請が必要となります。

つまり鉄骨2階建てや木造3階建ての住宅であれば「過半(1/2 超)」であるかが、「大規模」であるかどうかの判断になりますので、注意するようにしておきましょう。

 

大規模なリフォームを行う場合の注意点

大規模なリフォームを行う場合の注意点

大規模な増築やリフォームを行う場合の注意点として、現在の法律に適合しない古い住宅であることが少なくありません。 

もちろん建築されて当時は、その時代の建築基準に沿って建てられているでしょう。 

しかし、建築基準法は今までに何度も改正されていますし、当時は適合していたとしても現在では適合しないということが多いのです。 

基本的には建築時点の基準に沿っていれば改修する必要はないのですが、「既存不適格建築物」と呼ばれる建物については、いくつかの注意が必要な場合があるのです。

詳しくお伝えしていきましょう。

 

 

「既存不適格建築物」のリフォームを行う場合

 

「既存不適格建築物」とは、建築基準法の改正によって基準に合わなくなってしまった建築物のことを指しています。 

当然ながら、その時代に適合していても、法律の改正が行われると自然に「既存不適格建築物」となってしまう訳です。 

「既存不適格建築物」であるからといって必ずしも現在の建築基準に適合させる必要はないのですが、大規模な修繕などが行われる場合においては現在の基準(耐震基準など)に合わせる必要が出てくるのです。 

そのため、場合によっては増築が難しいケースがあるということになります。 

ちなみに「既存不適格建築物」は違法建築物ではないのですが、建物の敷地内にどんどん増築を行い、建築確認申請をしていなかった場合には違法建築物となってしまうことがあります。

 確認申請がいかに大切なものであるか認識しておくことが大切です。

 

「既存不適格建築物」とは?

 

3つの重要ポイント

●原則として、既存不適格建築物に対する増築を行う場合、増築の規模が過半(1/2 )を超過しない場合において、 

既存部分が新耐震基準(昭和56年施行)に適合している場合には、既存部分の改修は不要となっています。

 ●RC造、S造などの非木造建築物などにおいては、既存部分が「新耐震基準」に適合していれば、既存部分の改修は原則として不要です。

 ●「4号木造建築物」の場合においても、既存部分が「新耐震基準」に適合しており、さらに「釣り合いよく耐力壁を配置すること等の基準」または「新耐震基準」に適合させることによって改修は不要となっています。

 

上記3つのポイントをご紹介しましたが、実際のところ、増築などを行う際には、築年数も旧耐震基準であることが多く、既存不適格であるため、建物全体を現行の基準に合わせる工事となるケースが大半となります。

マンションリフォームで建築確認申請が必要な工事

マンションリフォームで建築確認申請が必要な工事

マンションは「4号建築物以外」に該当する建物になりますので、上記でもお伝えしている通り、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」であれば確認申請が必要となります。

 

ただし、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」は、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたって「修繕」もしくは「模様替え」することをいいます。

 

マンションでこのような工事に該当するケースがどのような場合なのかお伝えしていきましょう。

 

 

基本的にマンションのリフォームには確認申請は不要

 

マンションリフォームで建築確認申請が必要なケースは、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」を行う場合です。 

ただ、マンションは戸建てとは違い、建築物の過半(1/2 超)にわたるような修繕や模様替えを個人が行うことは考えづらいでしょう。 

マンションの部屋を単位にするのではなく、マンション全体の過半(1/2 超)ということになるからです。

そのため、基本的には確認申請は不要と考えておいても差支えはありません。

 

「大規模の修繕・模様替え(リフォーム)」を行う場合

 

しかし、マンションを所有するオーナーなどが、マンション全体の過半(1/2 )を超えるような修繕や模様替えを行う場合には、確認申請が必要となります。

これも、冒頭からお伝えしている「主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたって「修繕」もしくは「模様替え」すること」が原則となります。

増築のできない建物とは?

増築のできない建物とは?

増築はいかなる場合においても認められるものではなく、その条件に適合していない場合には、希望通りの増築ができない可能性もあります。

 原則として建築基準法に適したものである必要がありますので、プランを立てるような場合には、工務店やリフォーム会社などの担当者に相談しながら進めていかねばなりません。

増築できないケースを4つにまとめてみましたので、詳しくご紹介していきましょう。

 

「建ぺい率」「容積率」の上限を超える増築

 

増築する際に重要な指標となるものに「建ぺい率」「容積率」があり、それぞれが上限を超える場合には、増築することはできません。 

「建ぺい率」とは、建築物の面積が敷地面積に対してどのくらいの割合であるかという数値のことを指しています。 

「容積率」とは、建築物の合計床面積が敷地面積に対してどのくらいの割合であるかという数値になります。 

「建ぺい率」と「容積率」の上限は、それぞれの土地によって敷地面積に対して建築できる面積の割合が決まっているため、超える増築はできません。

土地によってその割合が異なっていますので、まずは土地の情報を不動産会社などに確認しておく必要があります。

 

2階建てから3階建てへの増築

 

一般的な木造建築の2階建て住宅を3階に増築することは、不可能ではありませんがかなり難しいケースになります。 

というのも、現在の2階建て住宅が3階建てにした場合に、重量に耐えられるだけの強度を持っているのか調査を行っておく必要があります。 

上部構造体と言われる土台から上部の構造体だけではなく、基礎の耐力も変わってきます。 

さらに地域によっては法律上、高さ規制がなされていることもあって、現実的に難しいこともあるのです。 

特に「第一種低層住居専用地域」または「第二種低層住居専用地域」に指定されている場合であれば、3階建てに増築することは難しいでしょう。

 また近隣の日照に影響を与える可能性がある場合には「日影規制」によって増築が困難になるケースもあります。

ただ、屋根の高さを変えずに屋内で階層を増やすリフォームができる可能性がありますから、工務店やリフォーム会社などに尋ねてみるといいでしょう。

 

異なる工法(混構造)での増築

 

住宅が木造の在来工法のような場合でパネル工法や鉄骨造など異なる工法や構造方式で増築するようなことは、現実的に難しいと考えられています。 

これは、異なった工法を組み合わせることによって、構造計算がかなり複雑になってしまうからで、「混構造」と呼ばれるものです。 

「混構造」の一種に、1階が鉄筋ジョンクリート造で2~3階が木造になっているものを見かけることがありますが、これは建築基準法上で認められているものです。 同様に1階がツーバイフォー工法で2階を在来工法で増築など異種工法による増築などは、エキスパンション工法といって構造体を分離して申請をする必要があります。(下記施工写真参照)

しかし、鉄骨造に木造を増築するような場合や、鉄骨造横に木造を増築するようなケースにおいては、建築基準法上で認められていないのです。 

そもそも異なる工法や構造方式であれば、耐震性能が異なってしまいますから危険が生じてしまうのです。 

そのような増築に取り組むことはできないと考えておかねばなりません。 

2×4工法平屋部分
ツーバイフォー(2×4)工法の2階屋増築事例

基礎は抱き合わせ基礎で既存基礎へ補強

在来工法での2階屋増築例
ツーバイフォー(2×4)工法の2階屋増築事例

構造体は分離して増築

既存不適合建築物への増築

 

既存不適格建築物とは上記でもお伝えしている通り、既存部分が新耐震基準(昭和56年6月施行)に適合していない建物のことを指しています。 

つまり昭和56年6月以前に建てられたものは、現行の耐震基準に適合しない既存不適格建築物となってしまうのです。 そのまま住み続けることに関しては問題ありませんが、増築を行う場合には原則としてこの新耐震基準に適合するようにしなければなりません。

 

既存部分が不適格であるかどうかは、築年数などより判断は可能となりますが、もうひとつの要素として、その不適格建築物が建築された当時の建築基準法に違反して建てられていないの証明が必要になります。それを証明する唯一の書類が、『検査済証』となります。

建築す前に発行される『確認通知書』と混同されがちですが、必要なのは建築が完工した際に発行される『検査済証』となります。しかしながら検査済証を受けない事例も多く、増築の際にはこの部分がネックになるケースが大変多いのです。

このようなケースでは、既存の建物が建築当時の法律に適合しているか否かのインスペクションを行う必要があり、その既存住宅適合調査報告書(建築基準法適合調査報告書)をもって初めて増築申請が可能となります。

この建築基準法適合調査ような、手続きや方法については、多くのハウスメーカー・リフォーム会社・工務店が未経験であることが多いため、実績のある会社へ相談することをお勧めします。

また、各自治体の条例によって定められているケースもあるために、前もって工務店やリフォーム会社などに確認するようにしましょう。

  

既存不適格建築物の増築の注意点

 
不適格建築物の増築については、先に解説した通り、大前提として、『検査済証』が無い場合、新たな確認申請は出来ません。
 
解消するためには建築基準法適合判定調査を受けて、適法性の根拠とする必要があります。
まずこのこと知らない施工会社が多いので、『建築基準法適合調査』を行い増築工事をした経験や実績があるのかを聞いてみることをお勧めします。
 
建築基準法適合調査を行いその報告書を作成するのは、国が指定する民間審査機関となります。
注意しなければならないのは、この調査の段階で適法にならない場合は是正措置が必要となります。
 
民間審査機関が行っている上記調査は建築基準法12条5項の報告となるので、これをもって確認申請を出すことが可能になるのです。
 
建築基準法12条5項「特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備もしくは用途又は建築物に関する工事の計画もしくは施工の状況に関する報告を求めることができる。」
 
審査機関に「適法で有る旨を報告してもらう」ことによって、検査済証の代わりとなるように運用されているわけです。
 
つまり、 『検査済証』がない → 適法性が確認できない → 12条5項の報告(適合調査)で適法な旨を報告 → 確認申請 → 増築許可
というのが、現実の流れとなることに注意しましょう。
 
ただし、上記の調査は残っている資料などを検証し個別に相談しながら進めることになります。
こちらは自治体では行っていませんので民間審査機関と施工会社が相談しながら進める形になるのです。
 
『増改築.com®』で実際に扱った事例では、昭和30年代の建物で、年代が古く確認申請と現状の整合を取ることが難しく、
スケルトン状態で調査して適法性を確認した事例もあります。
 
その為、調査から確認申請、施工までをセットで相談できる施工会社へ依頼する形が最もスムーズだと言えます。
 
 
 
 
下記は実際に増改築.com®で施工した増築事例での、既存住宅適合調査報告書と増築完了後の検査済証です。
建築基準法適合状況調査報告書
※転載厳禁・個人情報等は伏せております。

鉄筋コンクリート造・木造の混構造での増築申請前の既存住宅適合調査報告書。
こちらの資料と確認申請設計資料と合わせて確認申請を行いました。

検査済証
※転載厳禁・個人情報等は伏せております。

平屋から二階屋への増築後に発行された検査済証

増築の確認申請をしていない時のリスク

増築の確認申請をしていないときのリスク

 

増築にあたって確認申請が必要な場合、申請をせずに増築してしまった場合には建築基準法の違反に該当します。 

役所などに申請を行う手続きになりますので、当然ながら正しい手順で確認申請を行わないと、以下に掲げるようなリスクが生じてしまうことがありますから注意が必要です。

 

行政指導

 

増築にあたって確認申請が必要な場合、申請をせずに増築してしまった場合には建築基準法の違反に該当します。 

 

役所などに申請を行う手続きになりますので、当然ながら正しい手順で確認申請を行わないと、上記に掲げるようなリスクが生じてしまうことがありますから注意が必要です。

 

工事の中断や中止、建物の取り壊しなどの指導

 

確認申請を出さずに増築工事を進めた場合、その建物に対して行政から視察が入るようなことがあります。 

視察において建築基準法の違反が確認された場合には、工事の中断や中止、場合によっては建物の取り壊しなどの指導が行われるようなこともあります。 

そもそも確認申請が必要な増築で提出しなかった場合には、すでに建築基準法第6条第1項の規定に違反していることになります。 

そのため、「建てたもの勝ち」ではなく、そのまま無視して施工を続けてしまうと、建築基準法第9条第1項の違反になってしまうことになるのです。

 

 

罰金や懲役刑

 

上記のような行政指導を受けているようなケースで、改善せずにそのまま無視し続けているような場合には、悪質であり違法にあたるため、3年以下の懲役又は3000万円以下の罰金に処される恐れがあります(建築基準法第98条第1項)。

 

確認申請が必要な増築で提出しなかった場合においても、違反した者に対して「1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金」に処されるリスクがあるのです。 

いきなり罰金や懲役刑になることはありませんが、行政は指導によって違反を是正するための必要な措置を命じます。 

そのため、まずは確認申請が必要な増築に対しては、確実に手続きを行うという意識が必要です。増築未登記は後から遡って検査済証の交付を受けることはできないのです。 

また、指導された場合には、どのような措置を行えばいいのか、適切に対処することが大切になるでしょう。

今後、過去に違法増築をしているケースでその土地や建物を売却しようとする際に、不利に働くことがありますから、必ず確認申請を行うようにしましょう。

増築の確認申請にかかる費用相場

増築の確認申請にかかる費用相場

 

増築の建築確認申請には、各自治体で定められている費用が必要となります。各自治体によってその費用は異なりますが、床面積の広さで決められていることが一般的です。 

 

東京都においていくつかの床面積の広さを例にして、必要となる費用をご紹介していきましょう。

 

確認申請にかかる費用

 

     30㎡以内のもの:5,600円

     30㎡を超え、100㎡以内のもの:9,400円

●     100㎡を超え、200㎡以内のもの:14,000円

東京都における確認申請の費用は上記の通りとなっています。 

ここでは床面積の合計について3パターンをご紹介していますが、50,000㎡を超えるものまで細かく指定されています。

 

中間検査にかかる費用

 

●     30㎡以内のもの:9,900円

●     30㎡を超え、100㎡以内のもの:11,000円

●     100㎡を超え、200㎡以内のもの:15,000円

 

中間検査とは、確認申請が行われた内容の増築が行われているかどうか工事中に確認する検査のことを指しています。 

中間検査で問題がない場合には「中間検査合格証」が交付され、引き続き工事を行うことが可能となります。 

そのため、中間検査で問題が生じると、工事を続けることが出来なくなってしまう場合もあります。 

すべての増築工事が中間検査を行われるわけではありませんが、その判断については自治体によって委ねられることになります。 

一般的には、鉄骨造に対する1階の鉄骨その他の構造部材の建て方工事、木造に対する屋根工事などが対象となっています。

 

完了検査(中間検査なしの場合)にかかる費用

 

 

●     30㎡以内のもの:9,900円

●     30㎡を超え、100㎡以内のもの:11,000円

●     100㎡を超え、200㎡以内のもの:15,000円

 

完了検査とは、増築工事を終えたときに、法令に沿った工事が行われたかどうか確認する検査のことを指しています。 

「特定工程に係るもの」とは、基礎に鉄筋を配置する工事や建築物が2棟以上ある場合、木造の建物に対する屋根工事などのことを指しています。

特定工程に係る増築工事ついては中間検査が必要になりますから、中間検査を受ける場合においては「特定工程に係るもの」と理解しておくといいでしょう。

 

完了検査(中間検査ありの場合)にかかる費用

 

●     30㎡以内のもの:11,000円

●     30㎡を超え、100㎡以内のもの:12,000円

●     100㎡を超え、200㎡以内のもの:16,000円

 特定工程に係らないもの、つまり中間検査が実施されなかった場合の完了検査申請の費用になります。

 

建築士に書類作成を依頼する場合にかかる費用

 

これら一連の確認申請の書類作成をすべて建築士に依頼することができます。 

その場合の費用相場は一般的に15万円~30万円程度となっています。 

確認申請を建築士に依頼するメリットとしては、難しい書類作成を専門家にお任せすることによって確認申請の手続き自体を簡略化させることができます。 

また、変更が生じるような場合にも、すぐに対応してもらうことが可能です。 

 

アドバイスを受けることもでき、中間検査や完了検査においてもスムーズに進めることができるでしょう。

増築の確認申請にかかる期間の目安

古い家のリフォームまとめ

 

確認申請に必要な機関の目安は、おおむね1か月程度~であると言えます。 

※既存不適格建築物の適合調査→報告書については3か月程度(是正工事が必要なケースを除く)

ただ自治体によっては手続きに必要な内容が異なることもありますので、余裕を持って申請を行うようにしておかねばなりません。 

確認申請が必要な増築に関しては、「検査済証の交付」を受けておかないと工事を進めることができないからです。 

また東京都では、中間検査については特定工程に係る工事を終えた日から4日以内に申請を行う必要があり、申請を受理した日から4日以内に検査が行われます。 

完了検査については、建築工事が完了してから4日以内に申請を行う必要があり、申請を受理した日から7日以内に検査が行われます。

 

 

確認申請から増築までの流れ

古い家のリフォームまとめ

 

リフォーム会社を決めて、増築内容を話し合い、確認申請を行って工事を進め、増築完了するまでの流れは上記の通りとなっています。 

確認申請は自分自身で行うこともできますが、専門的な知識を有する申請になりますので、多くのケースでは建築士にお願いすることになります。

 

では、流れについてご説明していきましょう。

 

 

リフォーム会社を比較して決める

 

まずは増築を依頼するリフォーム会社を決定します。 

増築の経験や実績が豊富であるリフォーム会社を選ぶようにし、いくつか候補が決まったら複数の会社に見積りを依頼するといいでしょう。

申請をして増築した実績豊富なリフォーム会社を選ぶ際の重要なポイントとなります。

 

リフォーム会社と増築の計画を立てて確認申請を依頼

 

リフォーム会社を決定すれば、次に増築内容の打ち合わせに入ります。 

担当者のアドバイスも受けながら、1か月から2か月程度の時間をかけてプランを決めていくことになります。 

具体的にどのような増築を望んでいるのか伝え、納得のいくまで担当者と話し合いを行うようにすることが大切です。

増築内容が決定すれば、先に解説した通り、現状の建物が既存不適格建築物であれば、適合調査のフェーズへと移行します。

建築基準法適合調査報告書をもってはじめて行政に対して確認申請を行う必要があります。 

リフォーム会社との打ち合わせの際に、確認申請の依頼を行っていくといいでしょう。

 

審査通過後に増築工事開始

 

確認申請を提出すると、通常であれば1週間から2週間程度で検査済証の交付を受けることができ、工事の着工が可能となります。

中間検査・完了検査

 

工事内容によっては中間検査を行う必要があるケースがあります。これらすべてリフォーム会社にお任せしておくといいでしょう。 

また、工事の完了後にも一定期間内に完了検査を受ける必要があります。 

完了検査に問題がなければ工事終了となります。

 

増築の確認申請に関する注意点

 

増築の確認申請においては、注意すべきポイントがいくつかあります。 

その中でも特に注意すべきポイントを2つ挙げてみましたのでご紹介していきましょう。

 

既存不適格建築物は遡及適用が必要

 

上記でもご説明しておりますが、古い建物の場合、現在の建築基準法に適合しない「既存不適格建築物」であるケースがあります。 

建築された当時は、その時代の建築基準に沿って建てられていたものでも、現在の基準には適合しないのです。 

増築する場合には現行法に適合させる必要があり、それを「遡及適用」と呼んでいます。 

そのため、「既存不適格建築物」に対する増築の場合、「遡及適用」によって現行法に適合させるために、大幅な改築工事が必要となるケースがあるのです。

 

 

自治体によって判断が異なることもある

 

確認申請の基準については、建築基準法で細かく定められている訳ではなく、各自治体の判断によって異なるケースも生じています。 

 

そのため、他県で行った同様のケースでも、こちらの自治体では判断がまったく異なっているということがあるかもしれませんから注意が必要となります。

更新日:2021/07/06

< 著者情報 >

稲葉 高志

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ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン

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