中古戸建て住宅（一軒家）のリノベーションの費用・値段を施工事例で解説

 

S様はご結婚されて東京都の郊外の家で

生活をされておられましたが、

お子様の成長にあわせ、息子様の小学校のご

入学と同時に、奥様が生まれ育った家の周辺

エリアへお引越し、お子さんを奥様の通われ

た小学校の学区内で探したいという経緯で相

談にこられたのがきっかけでした。

できれば主要駅からは１０分かからない程度

ともご希望がありました。

 

現在マンションに住んでいて手狭なこともあ

り、マンションではなく、一戸建て（一軒

家）の家を要望されてましたので、立地へ

を最重視しての物件選びを弊社でお手伝い

させていただきました。

当初は、土地＋新築というご希望で検討され

ておりました。

 

エリア的に駅から徒歩１０分圏内という条件

では、Ｓ様の希望エリアにおいては住宅街が

そもそも少なく新築はおろか、中古住宅での

一戸建て（一軒家）物件も少なく、もちろん

新築用の売土地などは、ほぼ皆無という状況

下でした。

物件を見つけるまでに半年以上の時間がかか

りました。

 

半年の間に、

一戸建て（一軒家）というくくりでは、新築

の建売なども数件出てきましたので、ご紹介

はしておりましたが、土地が高かったため、

ご予算費用と照らし合わせると狭小住宅のも

のしか手が届きません。

 

途中、Ｓ様が、新築を売りたいだけの不動産

会社に何度も営業されたとお話しておりまし

たが、弊社からは時間をくださいとお願いし

ておりました。

 

このようなやりとりを繰り返し、

中古戸建て（中古住宅）の物件が見つかりま

した。約45坪の土地に築60年を経過した古屋

付の物件（家）、それが下記の一戸建て

（中古住宅）の建物です。

学区内に入ることと、

敷地が45坪以上ありましたので、

広いことはご満足いただけました

が、やはり、築60年の老朽化した

中古住宅の一戸建て（中古戸建て

）の外観やその部屋（室内）をみ

てしまうと、気落ちしてしまって

おりました。

 

一般のお客様では、

その建物が莫大な費用をかけてまでのフルリ

ノベーションをしたとしても、どのような

家建物へ生まれ変わるのかがイメージしづ

らいためか、築６０年の中古住宅の今回の建

物があまりに古すぎるたこともあり、住宅リ

ノベーションを想定してはいませんでした。

フルリノベーションではなく、家の建て替え

を検討したいというお話に初期の段階ではな

っていました。

 

新築のプランをご提案させていただきました

が、すでに土地45坪目一杯に建てられた築6

0年中古住宅の一戸建て（中古戸建て）でし

たが、現在と照らし合わせると建築条例や

法規が60年前とは当然変わっております。

 

セットバック等の問題で、

新築にしてしまうとせっかくの費用を投じて

も家建物自体が大幅に狭くなってしまうた

め、お施主様の希望する間取りを提案するこ

とが、かなり難しい状態でした。

 

費用もご予算をオーバーしておりました。

今の広さは確保したい。

ここで、

弊社はこの中古住宅をフルリノベーションさ

れたらどうかのご提案をしたのです。

 

それでもこの古家が、

一戸建て住宅リノベーション後にどのよ

うになるのかイメージができない。

ということでしたので、さまざまな過去の

リフォーム事例、とくにフルリノベーショ

ンした実例をお見せし、どのようなイメー

ジになるか、イメージの共有をしました。

 

今回の中古住宅戸建フルリノベーションでの

Ｓ様のご要望は次の通りでした。

 

 

このように一戸建て（一軒家）のリフォーム

＆リノベーションでも、外部までを解体する

フルリノベーションになると、解体も次の間

取りを検討しながら解体を進めていくため、

さきほどご説明したように誰が解体しても良

いというわけではありません。

弊社の場合、家を最も知る木工事で構造を担

当する棟梁が解体を担当します。

そのため、一気に解体して終わりというわけ

ではなく、壊しながら補強を加え、のちの工

程である木工事にスムーズに移行できるよう

にしています。

 

費用が内部スケルトンの

一戸建て（一軒家）のリフォーム＆リノベー

ションと比較しても大幅にかかることは、こ

のような工程を見ていただくとわかるかと思

います。

ここまでやるかという判断は、

お客様のご要望ももちろんですが、

建物の痛み状況、セットバックの問題、

法的な規制の問題など総合的な問題を検討し

て決定をされることをお勧めいたします。

 

ここまでで木工事の主要構造補強と造作工事

の導入工事が終了しました。

一戸建て（一軒家）のリフォーム＆リノベー

ションで重要なのがここまでの過程です。

大手リフォーム会社の施工事例では滅多にお

目にかかれない、リアルな部分がお分かりい

ただけたかと思います。

 

ここまでの工程で８０％といっても良いと

思います。お気づきの方もおられるかと思

いますが、この８０％は、リフォームが完

成してしまうと見えない部分になります。

この見えない80％が最も大切ですし、最も

注意をしなければならないポイントになっ

てきます。

 

この８０％までをしっかりとやっていれば、

間違いのない建物の完成が約束されます。

 

残り20％は

ボードを張り内装材による化粧工事、造作工

事です。

 

中古戸建てを購入予定の方で、

リノベーション済物件を購入される場合の、

最大のポイントと言えるのが、ここまでの

木工事がしっかりなされているのかを判断

いただき購入する必要があるということで

す。

 

これから一戸建て（一軒家）のリフォーム＆

リノベーションを検討している方は、ここま

での工事の面倒を抜かりなくみれる木造を熟

知した施工会社に依頼をするということです。

 

我々も不動産会社の物件をリノベーション依

頼されることがありますが、このような要求

は不動産会社はしてきませんし、構造部の補

強、断熱性の必要性を説いても、必要以上の

費用がかかることから受け入れることはまず

ないのが現実です。

残念ながらお施主様を見て仕事をしている会

社が少ないのが正直なところなのです。

 

そもそも構造を理解していないケースが大半

となりますし、見た目と販売価格、そして不

動産業者の利益しかみません。

 

いかに安く見た目を良くするかという完全な

不動産業者視点なのです。

不動産業者が我々に相談される予算費用は、

改装レベルの予算となります。

 

したがって本来最も費用をかけたい木造の構

造部に費用をかけず、見た目重視の化粧部分

に費用ウェイトを置くのが大半です。

 

これは不動産会社の利益の問題と売りやすさ

の問題かもしれませんが、一軒家のリフォー

ムは、残念ながら木造になりますので、マン

ションとは違います。

 

ここでお見せした流れの部分は、

この後の化粧工程ですべて隠ぺいされてしま

うために、リノベーション後は、見えなくな

ってしまう部分となります。

 

このように、リノベーション後長期にわたり

建物を維持することを住まわれる施主視点で

考えて施工がされているのか？

 

ここが最も重要なポイントなのです。

 

相場に対して安すぎるリノベーション済の戸

建て物件はこのような補強をされていない可

能性がかなり高いといえます。

その為、勧められない仕様のものが多いのが

正直なところであります。

 

欲しい物件がどのような物件なのかをしっか

りと確かめる目を持つことが必須と言えます。

 

一戸建て（一軒家）のリフォーム＆リノベー

ションを戸建で検討されている方は、施工事

例のこのような過程を見せてくれる会社を探

すことが最大のポイントになります。

 

知識不足が原因で、かえって大幅な出費をし

てしまうことは避けたいと誰もが思うはずで

す。

 

 

今回の築60年越えの築古中古住宅がどのよう

に生まれ変わったのか、ビフォーアフター写

真を次のページでご覧いただきたいと思いま

す。下記のリンクよりお進みください。