戸建てフルリフォームなら「増改築.com」TOPフルリノベーションの費用(戸建て・一軒家)を徹底解説

築年数別・種類別・施工事例からリノベーションの費用を考える

リノベーションの費用(戸建て・一軒家)を徹底解説

戸建てフルリノベーションの費用・値段を徹底解説!

戸建リノベーションと一言にいっても、「リノベーション」という言葉の使用される範囲はとても広く、いったいいくらの費用がかかるのかがわかりにくいものです。このページでは、創業大正8年以来、100年以上にわたり4000件以上の戸建てリノベーション施工実績を誇るハイウィルが、戸建てリノベーションにかかる費用価格を「築年数別から判断する戸建てリノベーションの費用」、「戸建てリノベーションの種類別費用」、「戸建てリノベーション施工事例の中身」を通して、わかりやすく徹底解説します。

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1 築年数別でみる戸建てリノベーションの費用

築年数別でみる戸建てリノベーションの種類と費用

築年数別で判断する戸建てリノベーションの費用

1-1 築15年から築30年までの戸建てリノベーションの費用と種類について 

 

 

築15年から築30年を経過した戸建て住宅の特徴とはどのようなものか考えてみましょう。現在お住まいの建物がこの年代の方も、また、これから購入される戸建て住宅がこの年代の建物にあたる方も共通認識として考えてみたいと思います。

 築15年の建物というと、給湯器の寿命が10年程度であることから、故障が始まる時期というわかりやすいサインがあります。そして、目に見える形で症状が出てくる現象の多くは外回りです。塗装壁であれば、外壁の汚れが目立ち始めてくるのが10年から15年ですし、スレート屋根の劣化やコロニアル瓦などにコケなどが付着し始める時期もこの期間に症状として現れることが多いです。窯業サイディング仕上げの建物であれば、目地シーリングの劣化、同時に窓サッシまわりのシーリングの劣化、外壁にヒビがある場合などは早めの対処をしたいところです。一方、室内に目を向けると、内装の汚れや床の傷などは出てくるでしょう。水周り設備であれば、故障こそしていないものの、より快適な機器を求めて最新の設備機器に更新したいと思われる方が多いのもこの時期の特徴です。

築30年までの建物での戸建てリノベーションで注意をしておきたいのは、建物の性能面で考えると、なんといっても「雨仕舞対策」につきます。築30年以上の建物の戸建てリノベーションのご相談をお受けしている『増改築.com』では、表面的なリフォームではなく、建物の性能向上をメインとした戸建てリノベーションを専門として多くの建物を見ておりますが、この築30年までの建物のケアをどこまでやってこられたかで、のちのちの戸建てリノベーションでの費用負荷に大きな差がでているのを日々、目の当たりにしています。

外壁にヒビがある場合、そこから雨水が浸水します。これを放置し続けると、柱や梁、桁といった主要構造部に雨水が浸水していきます。同時に断熱材までが雨水を吸ってしまい内部結露が始まります。そしてカビの温床となります。窓サッシ周りのシーリングも同様です。その為、外壁や屋根の塗装はしっかりと見ておきたい部位となります。→ (参考 内部結露の怖さ

内部を建物の性能維持の視点でみるならば、お風呂浴室周りになります。お風呂がユニットバスではなく、タイル張りの在来浴室のケースでは、目地のひび割れ、洗面脱衣所との取り合いの間仕切り部分は注視しておきたいとこになります。目地から浸水し土台腐食が進行する建物は非常に多いです。最低限の補修は必須になりますが、戸建て用のシステムバスルームに更新されるのも検討に値するでしょう。→(参考 浴室リフォームの注意点

  日々、築30年以上~築60年といった築古の戸建てリノベーションを専門とする『増改築.com』では、さまざまな症状の建物への対処を行っておりますが、築30年経過する前に、所有者様がどのような建物の手入れ、メンテナンスをしてきたか、構造部分の劣化の進行度合によって、費用が大きく変わってきます。劣化の進行を放置してきてしまった建物と、こまめにメンテナンスをきちんと行ってきた建物では、1,000万円程度の差が出てくることも実際にあります。

「リノベーション」という言葉を「リフォーム」という言葉と分けて使うケースとして、大きく既存(現在の状態)よりも性能が向上するという意味で用いられます。築15年から築30年までの戸建てリノベーションをリノベーションの種類から検討しますと、どちらかというと機能改善、メンテナンス的な工事の種類が多く営繕的な「リフォーム」にあたる工事が多いことがわかります。

この時期の建物の多くは、改装を主体としたリフレッシュ工事と言えます。

 

1-2 築30年から築40年までの戸建てリノベーションの費用と種類について 

 

続いて、築30年~築40年までの建物の特徴を見ていきましょう。この時代の建物は1981年(昭和56年)6月1日建築基準法施行令改正(新耐震)がポイントとなってきます。日本の耐震基準の変遷の中で、大きな変更があったのがこの期間だからです。リノベーションを検討している建物が昭和56年以前に建てられた建物(旧耐震基準)なのか、あるいはそれ以降の建物(新耐震基準)なのかで耐震性が大きく変わるからです。築30年~築40年の建物の多くは「新耐震基準」で建てられた建物となります。しかし、その後の阪神淡路大震災での教訓から改正された「2000年基準(現行基準)」前の建物となることを忘れてはいけません。この時代の建物の特徴として、構造の接合部がくぎ打ち程度となっている建物が多く、国も金物を使った施工に関する明確な規定がなかったため、施工にばらつきがあるのが特徴的です。基礎と土台を緊結するホールダウン金物の規定もありませんでしたので、先の熊本地震においても土台が基礎から抜けてしまった被害が多数出ていたのがこの年代の建物でした。また耐力壁の配置バランスも考慮されていない時代となりますので、偏心率(揺れがどれだけ緩和されるか)を考慮した補強計画の策定が必要となるでしょう。築年数30年から築40年の建物を戸建てリノベーションをされる際には、間取り変更の自由度が高い内壁をすべて解体し再生する戸建てリノベーションを推奨します。部屋内の構造部をスケルトン状態にして、補強計画に基づき木組みの接合部を金物で補強、耐力壁の配置をリノベーション後の間取り合わせ配置することで、耐震性能は現行の新築での最高基準まで性能向上することも可能です。

断熱性能もこの時代の建物は現行の性能よりも低いと言わざるをえません。断熱改修もしっかりと行うことができる内部スケルトンリフォームは有効となります。必要に応じて断熱サッシを入れ替えるなども視野に入れてみるのもよいでしょう。

 

1-3 築40年から築50年までの戸建てリノベーションの費用と種類について 

 

最後に築40年~築50年の建物の特徴からどのような戸建てリノベーションが最も適しているかを考えていきたいと思います。築40年を超える築年数の建物は、旧耐震基準で建てられた建物になります。旧耐震基準で建てられた建物は新耐震基準以降に建てられた建物と比較し、圧倒的に壁量が不足しているのが特徴となります。またこの時代の建物の多くが無筋基礎となっているのも特徴となることから、大手リフォーム会社では提案されることのない基礎補強が耐震補強計画上、必須となってきます。基礎補強をしない状態、つまり土台より上部の構造体を耐震補強する補強計画は、数字上現行の建築基準をクリアするための最低水準(評点1.0)をギリギリクリアするような計画にならざるをえません。この時代の建物を戸建てリノベーションされる場合、評点は1.5を超える水準に計画をしておきたいところです。

その水準まで耐震性能を引き上げるためには、基礎補強は必須となることを理解しておくことがポイントです。

また、外壁の傷みが進行している建物やサッシが木製の単板ガラスなどの建物は、内部をスケルトンにするだけでなく、外壁までを剥離して、外部からも補強が可能な内壁・外壁までを解体する戸建てリノベーションを推奨します。後述する施工事例で実際の中身を解説しておりますので、実際にどのようなリノベーションになるのかを見ていただきたいと思います。最新の外壁材を使用することで、耐震性能だけでなく、断熱性能・耐火性能までも向上させることが可能となります。

 

 

 

 

2 戸建てリノベーションの種類

2-1 内部のみスケルトンにする戸建てリノベーション(内部のみスケルトン)

 

築30年から築40年の建物への戸建てリノベーションでお話しした内部をスケルトン(躯体残し)にする戸建てリノベーションについて。

外壁は解体せず、建物内部を躯体状態にする工事(内部スケルトン)リノベーションです。

 

 内部のみを躯体残しにする戸建てリノベーションでは、部屋内の天井、間仕切壁、床をすべて解体することから、部屋内が構造躯体だけの状態となります。そのため基礎補強はもちろん、30年~築40年までの建物の特徴となっていた、金物補強や耐力壁のバランス考慮したリノベーションが可能となります。新たに間仕切りを設置することができますので、大幅な間取り変更ももちろん可能です。写真をみてお分かりの通り、部屋内の壁をすべて取り除くことから、外周面(外壁面)に断熱材を充填することで断熱性能向上も可能となります。外部(外壁)を解体しないことで、次に紹介する外壁までを解体する戸建てリノベーションよりは費用は抑えられますが、1点注意が必要です。それはサッシの問題です。サッシをすべて取り換える場合は外壁にカッターを入れて解体が必要になることから、外部の解体が発生してきます。現在の外壁の仕上げがモルタルであればモルタル解体後の補修が発生しますし、サイディングであれば、サイディンの補修が必要になります。間取り変更により、窓の位置が大幅に変わるケースでは、外壁までを解体する内外部をスケルトンにする戸建てリノベーションがお勧めとなります。

内壁・外壁までを解体する戸建てフルリノベーションの工事範囲

内壁・外壁までを解体する戸建てフルリノベーションの工事範囲

 

築40年以上の建物でご紹介した外壁まで解体し、主要構造体である土台や柱、梁などだけ躯体を残し、基礎から上部構造体すべての性能向上をはかるのがこの内外部をスケルトンにする戸建てリノベ―ションです。いわゆる「フルリノベーション」といわれる工事です。『増改築.com』で最もご依頼が多いのがこの戸建てリノベーションです。

外壁まで剥がす、戸建てフルリノベーションと呼ばれる工事を見てみましょう。(弊社施工のフルリノベーションの事例です。)↓

新築でいうところの上棟の状態まで解体をするのが、この戸建てフルリノベーションの特徴となります。

外壁を解体することから、現在の新築在来工法の主流となる、外壁面全体への構造用合板補強が可能となり耐力は大幅に向上、さらに既存の構造体の劣化状況をすべて目視で確認ができることから損傷が激しい構造体は差し替えも可能となります。また、基礎を補強することで、耐震性能は現行の新築の最高基準である「耐震等級3」まで引き上げることも可能となります。断熱性能は、壁内への充填断熱が可能になり、外壁も新規での施工となることから、断熱性能の高い外壁材を選定することも可能となります。もちろん断熱サッシを入れることで断熱性能も現行の最高基準を目指すことが可能となります。

3 戸建てリノベーションの施工事例公開

ここまでは、戸建てリノベーションを建物の建てられた年代の特徴を見て参りました。建物の性能を上げることを前提として、どのようなリノベーションがあるのかを説明してきました。ここからは、戸建てリノベーションの現場の中身、一体現場ではどのような工事がされているのか?とても気になるところですね。ここでは最も工事ボリュームの多い外壁までを解体するフルリノベーションの実際の事例を通して、どのような工事をするのか?工事の注意点やポイントなども細かく見ていきたいと思います。

築60年超の築古住宅をフルリノベーション。その費用徹底解説!

3-1 中古住宅を購入して、中古戸建(中古住宅)+リノベーションという選択肢。

 

「増改築.com」運営会社ハイウィルにおいて、中古戸建(中古住宅)+フルリノベーションをワンストップでご依頼されましたお客様の施工事例と共にご紹介させていただきます。

建物概要
名前 S様
場所 東京都北区
築年数 築60年以上(昭和24年)
構造種別 木造戸建
家族構成 ご夫婦・お子様2人の4人ご家族
対象面積 45坪
リフォーム部位 フルリノベーション・全面リフォーム (ベタ基礎/間取変更/断熱サッシ取替/外壁サイディング/断熱セルロース/減築/)
工期 5ヶ月
費用 2500万(税別)

3-1-1 中古戸建て(中古住宅)を購入+戸建てフルリノベーションのきっかけ(経緯)

お子様の小学校入学を前に、念願の一戸建てを

S様はご結婚されて東京都の郊外の家で生活をされておられましたが、お子様の成長にあわせ、息子様の小学校のご入学と同時に、奥様が生まれ育った家の周辺エリアへお引越し、お子さんを奥様の通われた小学校の学区内で探したいという経緯で相談にこられたのがきっかけでした。できれば主要駅からは10分かからない程度ともご希望がありました。

現在マンションに住んでいて手狭なこともあり、マンションではなく、一戸建て(一軒家)の家を要望されてましたので、立地へを最重視しての物件選びを弊社でお手伝いさせていただきました。当初は、土地+新築というご希望で検討されておりました。

都心でお手頃価格の一戸建て・・・物件がない!

エリア的に駅から徒歩10分圏内という条件では、S様の希望エリアにおいては住宅地がそもそも少なく、新築はおろか、中古住宅での一戸建て(一軒家)物件すらも少なく、もちろん新築用の売土地などは、ほぼ皆無という状況下でした。物件を見つけるまでに半年以上の時間がかかりました。

半年の間に、一戸建て(一軒家)というくくりでは、新築の建売なども数件出てきましたので、ご紹介はしておりましたが、土地が高かったため、ご予算費用と照らし合わせると狭小住宅のものしか手が届きません。

途中、S様が、新築を売りたいだけの不動産会社に何度も営業されたとお話しておりましたが、弊社からは時間をくださいとお願いしておりました。

やっと出会った約45坪(!)の築古物件

このようなやりとりを半年以上繰り返し、ついにご希望に沿える中古戸建て(中古住宅)の物件が見つかりました。約45坪の土地に築60年を経過した古屋付の物件(家)、それが下記の一戸建て(中古住宅)の建物です。

戸建(一軒家)フルリフォーム既存
戸建(一軒家)フルリフォーム既存

でもやっぱり・・・老朽化が気になる

学区内に入ることと、敷地が45坪以上ありましたので、広いことはご満足いただけましたが、やはり、築60年の老朽化した中古住宅の一戸建て(中古戸建て)の外観やその部屋(室内)をみてしまうと、気落ちしてしまっておりました。

一般のお客様では、その建物が莫大な費用をかけてまでの戸建てリノベーションをしたとしても、どのような家建物へ生まれ変わるのかがイメージしづらいためか、築60年の中古戸建て住宅の今回の建物があまりに古すぎるたこともあり、戸建てリノベーションという選択肢を想定してはいませんでした。戸建てリノベーションではなく、すべて解体をして建て替えを検討したいというお話に初期の段階ではなっていました。

さらに立ちはだかるセットバックの壁!

新築のプランをご提案させていただきましたが、すでに何度も増築を重ねてこられた建物となっており、土地45坪に目一杯に建てられた築60年中古住宅の一戸建て(中古戸建て)でしたが、現在と照らし合わせると建築条例や法規が60年前とは当然変わっております。

セットバック等の問題で、確認申請が必要になる新築にしてしまうとせっかくの費用を投じても家建物自体が大幅に狭くなってしまうため、お施主様の希望する間取りを提案することが、かなり難しい状態でした。

弊社の提案~フルリノベーションへの道~

新築にするための費用もご予算をオーバーしておりました。それでも今の広さは確保したい。ここで、弊社は戸建てフルリノベーションする提案をしました。

それでもこの古家が、戸建てフルリノベーション後にどのようになるのかイメージができない。ということでしたので、さまざまな過去の戸建てフルリノベーション事例、実例をお見せし、どのようなイメージになるか、イメージの共有をしました。

今回の戸建てフルリノベーションでのS様のご要望は次の通りでした。

3-1-2 戸建てフルリノベーション お客様のご要望

お客様の戸建て(一軒家)リノベーションでの要望は・・・

  • 築60年の古家の構造が不安。戸建てフルリノベーションで構造補強をしたい。
  • 部屋が暗いので戸建てフルリノベーション後は明るくしたい。
  • 夏涼しく、冬暖かい断熱性能の高いサッシに変えたい。
  • 駐車場がないので、戸建(一軒家)フルリノベーション後は駐車スペース2台分が欲しい
  • ベランダがないので戸建(一軒家)フルリノベーション後はベランダを南面に作りたい。
  • 線路沿いの建物の為、戸建てフルリノベーション後は防音性の高い建物にしたい

これらの要望を反映し、戸建てフルリノベーションの費用は2000万ぐらいで済ませたいとかなり明確で具体的です。

このようなSさまの一戸建て(一軒家)フルリノベーションのご要望をヒアリングさせていただき大幅な間取り変更が予想されることから、メインとなる工事は、増築を重ねられた建物の構造の耐震補強だと考えました。

 

3-1-3 戸建てリノベーションプラン

戸建(一軒家)フルリフォーム既存1階図面

 既存1階平面図

戸建(一軒家)フルリフォーム既存2階図面

 既存2階平面図

戸建(一軒家)フルリフォーム 新規1階図面

 新規1階図面

戸建(一軒家)フルリフォーム新規2階図面

 新規2階図面

 

内部だけでなく外壁までも解体する躯体残しの戸建てフルリノベーションをご提案

築60年中古住宅の今回の建物は、在来軸組工法の木造一戸建て(一軒家)で、いただいていた図面と、実際のお部屋では、かなり間取りが違っていましたので、60年の間で数回に渡り、大掛かりな戸建てリノベーションとは言わないまでもリフォームをされていたことがわかりました。

新築をそもそも想定していたこと、また、大幅な間取り変更に伴うため、窓の位置を変えないでの一戸建て(一軒家)リノベーションをすることが難しかったため、費用は高くなってしまいますが、内部だけでなく外部の壁までも解体する費用をみた躯体残しのスケルトン状態での戸建てリノベーションを提案させていただきました。

住宅購入資金の振り分けは、住宅ローンを物件購入(中古住宅購入)+戸建て(一軒家)リノベーションの費用の50%に充当し、リノベーション費用の残り50%は現金にてプランしました。

3-2 戸建てフルリノベーション 完成までの詳細施工事例紹介

 

ビフォーアフターだけじゃない!一番大切なのは工事の過程、中身を見てほしい!

ここからは、築40年を超える戸建てフルリノベーション、つまり内部(内壁)だけでなく外部(外壁)までを解体し、躯体の状態から間取り変更をしつつ、耐震性能と断熱性能を現在の新築の最高基準まで引き上げる戸建て性能向上リノベーションの施工事例の中身を公開したいと思います。今回ご紹介するのは、築60年を超える中古戸建住宅の建物が、戸建て(一軒家)リノベーションでどこまで変化するのかを細かく見ていきたいと思います。他のサイトの施工事例で公開されているような、いわゆるビフォーアフターといったビジュアル的な結果としての事例ではなく、他ではあまり公開されることのない戸建て(一軒家)リノベーションの工事の中身の部分にフォーカスしたいと思います。

戸建てリノベーションという工事は、ここでお伝えする中身をすべてやって初めて「戸建てリノベーション」であるということ。築年数30年以上経過した建物を戸建てリノベーションする際には、耐震性能、断熱性能を無視した簡易リフォームでは許されないと「増改築.com」では考えています。

従って、ここで公開する内容は、戸建てフルリノベーションの施工事例ではありますが、大切なのはその工事過程、中身であるということから、最も大事な工事過程のハイライトを試みたいと思います。かなり長くなりますがお付き合いいただければ幸いです。

建物の一番大事な構造に触れるのが戸建てリノベーション工事。そのリアルな過程を公開!

戸建てリフォーム 作業風景

紹介されることが少ないリフォームの詳細過程

なぜこのような過程をお見せするかといいますのは、マンションでも一戸建て(一軒家)住宅であっても現在は、不動産再販業者がこのような物件を先に安く仕込み(購入し)、費用をかけず簡単な改装で、表面的にきれいに化粧直しをして高く売るというビジネスモデルが横行しているからです。

不動産の中古住宅の物件情報でリノベーション済物件などと記載されている物件です。

また、TVで紹介されているリフォーム番組や、どの大手リフォーム会社にも言えますが、今回ご紹介する施工事例のような方法で工事をすることが実際にまずなく、その当然の結果として、施工事例の詳細過程までを公開できる会社がいないという悲しい現実から、あえて本来の木造の改修、昨今でいうところの戸建てリノベーション(戸建リノベ)の本来の形をあえて公開したいと考えたからです。

戸建てリノベーション工事は心臓部の手術のようなもの

戸建てリノベーションの費用を検証する際に、セットで考えなくてはないないのが、工事の規模もそうですが、工事の中身です。戸建てリノベーションはマンションとは違い、建物の構造を触る作業が含まれています。人間の身体でいうところの心臓部の手術をするようなものです。

戸建て(一軒家)リノベーションの費用がいくらかかるのかは、最低限、この手術(オペ)が出来る確かな技術を伴っているかが前提となって参ります。

戸建てリノベーション物件(戸建リノベ物件)で家を購入予定の方、また中古戸建て(中古住宅)リノベーションをご検討中の方、あるいはこれから戸建て(一軒家)リノベーションを予定されている方に、これから紹介するような戸建改築、いわゆる戸建てリノベーション(戸建リノベ)のリアルな過程をみていただき、施工会社選び、販売業者選びの一助になれば幸いです。

3-2-1 (着工前)現場調査・打合せ

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建外観

S様邸の戸建てリノベーション前の既存の戸建外観部分です。築60年ではこのような外観が一般的です。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建外観

敷地は広いですが、老朽化した外観は否めません。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建台所

既存の台所(流し)があったところです。流し台は撤去されていました。瞬間湯沸かし器が設置されていました。築60年の一戸建て(一軒家)リノベーションでは家全体がこのように老朽化していることが多いです。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建洗面所

レトロなお風呂場。脱衣所スペースはありませんでした。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建浴室

既存浴室

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建トイレ

既存トイレ

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建洗面所

既存洗面台

S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建和室

2階部分は和室2部屋のみ

お客様は、既存の状態が築60年であまりに古かったため、戸建て(一軒家)リノベーション後にこちらが提案した住まいのイメージになるいうお話を、リアルなところでは、半信半疑のままでしたが、お任せいただくということで今回の戸建て(一軒家)リノベーションが着工スタートとなりました。

3-2-2 着工

3-2-2-1 足場・解体
S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建て足場

足場を架けシートを張っていきます。


S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の解体工事

今回の戸建て(一軒家)リノベーションは、内部の解体もそうですが、外壁まで解体する費用までをみた、完全な構造体残し(躯体残し)となるリノベーションです。まずは家の屋内、室内部の内部天井、壁、床を解体していきます。リノベーション後の間取り、構造を検討しながら戸建て(一軒家)を手壊しで解体していきます。


S様邸の一戸建て住宅リノベーション前の既存の戸建解体後

家建物が築60年超えの戸建てリノベーションでは多いのですが、内壁は土壁(竹で編み泥を塗った木舞壁)となっているため、解体時に相当な粉じんが出ることと残土がかなりでます。これを機械ではなく人力で解体していきます。外壁を解体する際の戸建リノベーションの費用が高くなってしまうのはこのためです。


柱の補強・1

内部のスケルトン状態が確認できると外部の解体へと工程は移っていきますが、戸建て(一軒家)リノベーション後の新規間取りへの変更がありますので、一部の柱を抜いている状況なります。

また、1階はほぼLDKとなる間取りになりますので、柱を抜く箇所も多い為、このように、戸建て(一軒家)リノベーションの場合、倒壊しないように仮の補強を入れながら解体をしていきます。

 

S様邸の一戸建て住宅リノベーション一次的に補強

抜いた柱を一次的に補強

解体職人ではなくあえて棟梁に解体をさせるのもマンションと木造一戸建てでの解体は大きく異なるからです。解体時の構造体の負荷を理解していないものが解体をしてしまうと家の骨格が歪んでしまい大変危険です。補強を入れながら解体を進めていかなければなりません。


柱の補強・2

仮の土台の上に支柱をたてることで、抜いた柱の補強を入れていきます。これは戸建て(一軒家)リノベーションでは必須となります。

解体費用が機械壊しの新築以上にかかってくるのはこのような理由です。

今回の戸建て(一軒家)リノベーションは外部までを手壊しで解体するためその分の費用もかかってまいります。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション柱を補強

土台の上に支柱を立てて、柱を補強

解体の手間費用、建物ひとまわりの外壁材の廃棄物の処理費用が、一般的な改築である通常の内部のみの戸建て(一軒家)リノベーションに加えてかかってまいります。


仮筋交い
S様邸の一戸建て住宅リノベーション仮筋交い

一階部分の外部も解体が進んできました。支柱を入れながら、仮での筋交いもいれ補強を更に加えていきます。一般的な一軒家の改装リフォームで活躍をする内装大工ではこのような補強ができません。そのため、戸建て(一軒家)をまるまる一人で建てることのできる、木構造を熟知した棟梁が解体をしなければならないのです。

2階部分解体の様子
S様邸の一戸建て住宅リノベーション2階解体

二階の外壁部分も解体がかなり進んでいます。戸建てリノベーションには、内部の構造体を裸にする内部スケルトンリフォームと、今回のように外部までを剥がす、内外部スケルトンリフォームがあります。2階解体時もリノベーション後の間取りを想定し柱を抜いています。2階は小屋組みを支えるための仮の補強をしながら解体をしていきます。築60年を超えている一軒家となるため、外壁は木舞壁となり外周部はほとんどが土になります。

既存の建物の状態によっては家の構造を熟知する棟梁が解体も担当します

このように戸建て(一軒家)リノベーションでも、外部までを解体するフルリノベーションになると、解体も次の間取りを検討しながら解体を進めていくため、さきほどご説明したように誰が解体しても良いというわけではありません。

このようなケースでは、家を最も知る木工事で構造を担当する棟梁が解体を担当します。そのため、一気に解体して終わりというわけではなく、壊しながら補強を加え、のちの工程である木工事にスムーズに移行できるようにしています。

費用が内部スケルトンの戸建て(一軒家)リノベーションと比較しても大幅にかかることは、このような工程を見ていただくとわかるかと思います。ここまでやるかという判断は、お客様のご要望ももちろんですが、建物の痛み状況、セットバックの問題、法的な規制の問題など総合的な問題を検討して決定をされることをお勧めいたします。

3-2-2-2 基礎補強工事
無筋状態の部分を配筋を入れて基礎で補強
S様邸の一戸建て住宅リノベーション基礎補強

解体が終わると、基礎工事に入ります。こちらのS様邸は築60年の戸建て(一軒家)リノベーションになりますので、既存の建物の基礎も現在の基礎とは違います。布基礎が一部入っていても、無筋状態であったり一部の基礎がなく大谷石で固定していたりと、基礎からやり直しが必要な部分もあります。このように配筋で補強し既存の無筋基礎と一体化させなくてはいけません。基礎補強の準備に入ります。

土台下をコンクリートで固めて基礎ベース補強
S様邸の一戸建て住宅リノベーション基礎ベース補強

今回のS様の一戸建て(一軒家)のリフォーム&リノベーションでは、基礎がなく大谷石で土台を乗せていた既存の構造部に関して、2階を背負うような重要な柱となる箇所へは、独立基礎で補強を図ります。このように1m掘りD13の鉄筋を新たに組み込み土台との固定をしベースを作ります。耐震補強上大切な部分になってきます。コンクリートで固め土台の補強金物と緊結する方法を提案しました。 


S様邸の一戸建て住宅リノベーションジャッキアップ

ジャッキアップによる建物歪みの補正

9センチのゆがみをジャッキアップで補正

基礎をやりながらS様の戸建てリノベーションは、木工事も同時に進んでいきます。
築60年の中古戸建住宅にもなると構造もかなり歪んでおります。築60年の中古住宅であるS様邸も例外ではありませんでした。レーザーでレベルをとると、一部の構造が歪み、道路側に9センチほどの歪み(傾き)がありました。

このような場合、全体が傾いているのか、一部の構造がよじれているのかを検証しますが、S様邸のケースでは、一部の構造のゆがみであることが判明。

 

ジャッキアップによって一部の構造を押し上げ傾きを補正していきます。その後、補強部材を入れていきます。ここでは尺梁を入れて補強を入れました。このような施工事例を公開する会社は少ないと言えます。


3-2-2-3 大工工事(構造補強)
尺梁と金物による入念な補強
S様邸の一戸建て住宅リノベーション耐震補強

S様の戸建て(一軒家)リノベーション後の間取りでは、1階部は広いLDKのプランとなり吹き抜けの大空間のLDKとなっております。柱を抜く箇所も多くなるため、補強はかなり入念に入れていきます。ここでも尺梁をいれて金物で固定してきます。かすがいのみ補強しているリフォーム会社がおりますが、耐震補強上ありえない納まりとなります。必ず耐震金物で耐震補強していきます。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション梁と筋交い

梁と筋交いを構造を見ながら棟梁が入れていきます。

補強金物で補強する
S様邸の一戸建て住宅リノベーション金物補強

家の骨格を形成する木構造で大事なのは、金物での補強になりますので、何度もチェックをしながら入念に補強金物を入れていきます。こちらの建物は築60年を超えていた為、耐震診断した際は、評点は最悪と呼べる状態でしたが、耐震補強を加えることで耐震等級3相当の建物へと性能を上げることが可能です。


ジャッキアップをした面に構造材を入れ補強、金物を加える
S様邸の一戸建て住宅リノベーションホールダウン金物補強

弊社の場合、棟梁の技術水準が高いため、棟梁を指揮する現場監督も相応の経験が要求されます。弊社の現場監督は、長年の間、伝統構法による茶室、数寄屋造り、蔵、社寺建築などを専門に施工していた大工を務めていた職人が直接管理をするため、チェックはかなり厳しいのです。写真は、一階柱と二階床梁を繋ぐホールダウン金物設置した部分。

複雑に入り組んだ構造
S様邸の一戸建て住宅リノベーション構造金物補強

もともとの構造部と新たな構造部の仕掛けが終わり金物で補強を入れます。複雑ですがこのように仕掛けができるのは内装大工では難しく、家一棟を刻んで一人で建てられるレベルの棟梁でなければなりません。

吹き抜け部分
S様邸の一戸建て住宅リノベーション吹抜け部分補強

吹き抜け部分の最も重要な構造となるところです。吹き抜け空間の四方は梁でフレームになるように設計し、ここにも金具補強をしていきます。このように仕上がってしまえば隠れてしまうところが戸建て(一軒家)では最も重要な部分になり、注意点になるのです。S様はこのような構造補強へ予算費用を大目に分配されました。

2台分の駐車スペースを拡張確保

S様のお住まいは、戸建て(一軒家)リノベーション後は、車が2台駐車できるスペースが絶対条件としてありました。ここも難易度が高いところでした。既存状態で2台の駐車スペースがありましたが、1台の既存スペースは普通車が駐車するには幅が足りない状態、もう1台の駐車スペースは奥行が普通車が納まらない状態でした。

普通車2台を入れたいとのご要望でしたので、それぞれの駐車スペースの拡張が必要な状態となっておりました。恐らくもともとはバイクなどが停めてあったのだと想定します。そのため、幅が足りない1台の駐車スペースへは、既存の戸建住居スペースを一部解体減築し、駐車スペース確保への工事が必要でした。

住宅部分の基礎を含む構造部を一部解体し補強しなくてはなりません。既存の構造部を駐車スペース分解体する大掛かりな工事となります。2階の居室を背負っている重要な柱を抜く必要がありましたので、このようなケースでは、鉄梁を採用し、外部は鉄柱を立て補強を加えました

S様邸の一戸建て住宅リノベーションH鋼補強

H鋼での鉄梁補強。戸建て(一軒家)リノベーション後は、一部居住スペースへ駐車スペースが食い込んでくるため補強をこのように仕掛けていきます。このような過程も大手リフォーム会社の施工事例では公開していません。

S様邸の一戸建て住宅リノベーションH鋼鉄梁補強

右側が元々の駐車スペース・左側が元々の居住スペース

S様邸の一戸建て住宅リノベーション鉄柱補強

もう一方のもともとあった駐車スペースは、普通車が入れられるほどの奥行がなかったため、奥へと駐車スペースを拡張しました。もともと2階部が跳ねだして片持ちの状態となっており、不安定な状態となっていた為、鉄柱を入れて補強を加えました。


S様邸の一戸建て住宅リノベーション吹抜け部分大工工事

一階のリビングの採光を入れるために道路面の2階部分は吹き抜けを提案していましたので、既存の和室空間がそのまま吹き抜けとなります。補強をいれながら、棟梁も2班にわかれ室内にも足場を架け造作工事を進めていきます。2階からの写真です。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション吹抜け部分

1階から吹き抜け部分を見上げた写真です。このように、戸建て(一軒家)リノベーションになると既存の構造材が一部残っておりますがほとんど新築と同じ程度の材木量を使うことがお分かりいただけれかと思います。S様の中古住宅(中古戸建て)では既存の状態よりも材木の量は増えております。

S様邸の一戸建て住宅リノベーションオープン階段補強

採光をとるために必要であった吹き抜け部分に設置を提案しているオープン階段部分です。既存の梁下にあらたに梁補強を加えます。

内部足場の設置
S様邸の一戸建て住宅リノベーション内部足場

一階から2階への階段を見た写真です。吹き抜け部分には4方に大梁をいれ補強を加えております。右端に見えるのは吹き抜け部の高所作業に使うために単管で内部足場をつくり作業をできるようにしたものです。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション1階部分大工工事

1階の木工事

ガルバリウム鋼板を貼るための下地
S様邸の一戸建て住宅リノベーション外壁下地

外壁はガルバリウム鋼板での提案をしておりましたので、下地となる構造用合板を全面に張りますので壁倍率があがります。

ベランダ設置のための減築
S様邸の一戸建て住宅リノベーションベランダ補強

もともとベランダはありませんでしたが戸建て(一軒家)リノベーション後はベランダ設置となっておりますので、既存の戸建建物を一部を減築し、ベランダスペースを確保しています。写真は防水層立ち上がり部です。

S様邸の一戸建て住宅リノベーションベランダ防水層下地

減築後に中からみるとこのような形です。防水層の下地まで完成しています。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション配管工事

給排水も新規となりますので、所定の位置へと配管工事を行って参ります。

3-2-2-4 断熱工事(セルロースファイバー)

騒音対策にセルロースファイバー採用

戸建てリノベーションでは内壁をすべて解体するため、本格的な断熱改修が可能となります。当初、気密効果の高い外張り断熱をご希望されましたが、S様のお住まいは、線路から近く騒音が激しいため、断熱材は、機能性の断熱材である、吸音効果の高い、セルロースファイバーを提案させていただきました。

充填面積が多いため、費用は割高になりますが、このような大掛かりなリノベーションの際にしか選択できない工事になりますので、予算は大変厳しかったのですが、提案を受け入れていただけました。

建物の外壁面すべての天井と壁にセルロースファイバーを充填し、家を魔法瓶のように包み込みます。

S様邸の一戸建て住宅リノベーション断熱工事

セルロースファイバーを充填している様子

S様邸の一戸建て住宅リノベーションセルロースファイバー

沈下しないようにかなりの圧をかけて充填していきますのでこのように壁が盛り上がってきますので、加工胴縁を打ちプラスターボードが貼りやすいように下地を組みます。

S様邸の一戸建て住宅リノベーションセルロースファイバー

吹き抜け部分も外壁面なりますので、魔法瓶のように外周部の壁面、そして2階の天井裏にすべて充填していきます。

見えない80%が最も重要!

ここまでで木工事の主要構造補強と造作工事の導入工事が終了しました。リノベーションでは、スケルトン&インフィルと呼ばれておりますが、躯体と仕上げという意味に置き換えて良いと思います。戸建て(一軒家)リノベーションで重要なのがこのスケルトン(躯体)までの過程です。リフォームサイトや大手リフォーム会社の施工事例では滅多にお目にかかれない、リアルな部分がお分かりいただけたかと思います。

ここまでのスケルトン(躯体)工事の工程で80%といっても良いでしょう。お気づきの方もおられるかと思いますが、この80%は、リノベーション完了後は見えない部分となります。しかし、この見えないスケルトン(躯体)である80%が最も大切ですし、最も注意をしなければならないポイントになってきます。

このスケルトン(躯体)部分の工事をしっかりとやっていれば、長期間維持できる間違いのない建物の完成が約束されます。残り20%はインフィル部分です。内装材による化粧工事、造作工事です。

これから戸建てリノベーションをご検討の方へ・・・

中古住宅を購入予定の方で、リノベーション済物件を購入される場合の、最大のポイントと言えるのが、ここまでのスケルトン(躯体)木工事での補強と断熱です。ここをしっかりなされているのかを判断いただき購入する必要があるということです。

これから戸建て(一軒家)リノベーションを検討している方は、ここまでの工事の面倒を抜かりなくみれる木造を熟知した施工会社に依頼をするということです。

我々も不動産会社の物件をリノベーション依頼されることがありますが、このような要求は不動産会社はしてきませんし、構造部の補強、断熱性の必要性を説いても、必要以上の費用がかかることから受け入れることはまずないのが現実です。残念ながらお施主様を見て仕事をしている会社が少ないのが正直なところなのです。

そもそも構造を理解していないケースが大半となりますし、見た目と販売価格、そして不動産業者の利益しかみません。

いかに安く見た目を良くするかという完全な不動産業者視点なのです。不動産業者が我々に相談される予算費用は、改装レベルの予算となります。

したがって、本来最も費用をかけたい木造の構造部(スケルトン(躯体)に費用をかけず、見た目重視の化粧部分に費用ウェイトを置くのが大半です。これは不動産会社の利益の問題と売りやすさの問題かもしれませんが、戸建てリノベーションは、残念ながら木造になりますので、マンションとは違います。

施主視点での施工がされているか?を確かめる目を持ちましょう

ここでお見せした流れの部分は、この後の化粧工程ですべて隠ぺいされてしまうために、リノベーション後は、見えなくなってしまう部分となります。このように、リノベーション後に長期にわたり建物を維持することを前提とした、住まわれる施主視点で考えて施工がされているのか?ここが最も重要なポイントなのです。

相場に対して安すぎるリノベーション済の戸建て物件はこのような補強をされていない可能性がかなり高いといえます。その為、勧められない仕様のものが多いのが正直なところであります。
欲しい物件がどのような物件なのかをしっかりと確かめる目を持つことが必須と言えます。

戸建て(一軒家)のリノベーションを戸建で検討されている方は、施工事例のこのような過程を見せてくれる会社を探すことが最大のポイントになります。
知識不足が原因で、かえって大幅な出費をしてしまうことは避けたいと誰もが思うはずです。

 

今回の築60年越えの築古中古住宅がどのように生まれ変わったのか、ビフォーアフター写真を次のページでご覧いただきたいと思います。下記のリンクよりお進みください。

更新日:2020年06月26日

4  戸建てリノベーションの費用相場(4パターン)

冒頭よりご紹介してきました戸建てリノベーションの種類はを大きく区分すると4つパターンがあったことが、お分かりいただけたかと思います。

①改装での戸建てリノベーション(メンテナンス・リフレッシュ工事)

②内壁をすべて解体する戸建てリノベーション(間取りが大幅に変更可能)

③外壁までを解体する戸建てリノベーション(間取りの自由度に加え外部補強・本格的な断熱改修が可能)

④基本は内壁すべてを解体するリノベーションだが、 サッシは変更したい(外壁工事が必要なケース)

これらの4パターンに集約されることがわかりました。

もちろんですが、工事内容がかわるため費用価格も変わってきます。ご自身のご要望にあわせてどのケースに当てはまるのかをご覧いただくことで、どのくらいの費用感になるのか?などを検討してみることをお勧め致します。

『増改築.com』で実際施工されたお施主様の事例より算出してみます。

改装・リフレッシュ 戸建てのリノベーションの費用価格

戸建て(一軒家)リノベーションの中でも間取り変更がなく既存の間取りをいかし、すべての水回りも設置位置の変更のないいわゆる素取り換え交換、外装は屋根と外壁の塗装、内装は表面の改装を全体的に行うのが改装でのリノベーションです。まだキレイな状態の中古住宅、2000年以降に建てられた建物、築浅10年以内程度の中古住宅物件を購入された方や不動産会社からのご依頼の多い工事です。大手リフォーム会社でのパッケージ商品と同等のリフレッシュ的な工事になりますので、費用価格も最も安く収めることが可能です。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(費用相場)※過去事例平均 800万

戸建て(一軒家)リノベーション(内部解体)の費用価格

築年数が30年以上を経過しており耐震補強は見直したい。しかし外部外装をすべて解体するほどの予算をかける必要性がないというお施主からの採用が多い、戸建て(一軒家)を内部スケルトン状態にするリノベ―ション。間取り変更、階段位置変更が可能で自由度が高く耐震補強、断熱改修も施工可能。費用は当然改装よりもかかってまいります。外部工事が発生するサッシの変更はないケース。※間取り変更により大幅に窓の位置が変わるようなプランになるケースでははまらないケースとなります。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(費用相場)※過去事例平均 1300~1800万

戸建て(一軒家)リノベーション(内外部全面)の費用価格

外壁の傷みが激しい、もしくは家をすべて解体して、新築を建ててしまうとセットバックの問題で、現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。かえって狭くなり不便になってしまう。本来であれば新築したい。しかし再建築不可の建物。というような問題を抱えておられるお客様が新築のレベルの工事内容を希望し外部までの解体を進め、躯体残しの状態にするのがこちらの戸建てリノベーション工事。主要構造部のみ残すフルリノベーションになります。基礎補強工事や耐震補強は構造部からの補強が可能で、外壁面は壁倍率の高い合板で全面張りを行います。耐震性能・断熱性能を現行の新築の最高基準まで向上させることが可能となります。『増改築.com』で最もご依頼数の多い工事になります。解体はすべて手壊しです。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費目安
(価格相場)
※過去事例平均
1850万〜2200万

戸建てリノベーション(内部解体)+サッシ交換の費用価格

築年数は30年を超えている。家も古く、大幅な間取り変更も必要。でも外壁の状態はメンテナンスをしていたため、そこまで痛んではいない。または、すべてを解体して費用かける予算は厳しい。。。そんなお客様が大変多いです。せっかくの戸建てリノベーション。間取りや室内は新築同様の見た目になるのに、サッシがかわらないのはちょっと目立つのでどうしても取り換えたい、または断熱性能を上げたいのでサッシは変更したい。というお客様も大変多いです。そんなお客様にお勧めしているのが内部解体を前提とした戸建て(一軒家)リノベーションをベースにサッシ交換をするケースです。ご希望されるサッシ性能により金額は変動してきます。

2階建て建築面積30坪の倍の工事費目安
(費用相場)
※過去事例平均
1300~1700万

< 事例担当者・著者情報 >

稲葉 高志

 

ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【趣味】

アクアリウム歴30年。

【経歴】

 家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。

その後、代議士秘書を経て、代々家業となっている工務店(現在のハイウィル)に入社。 平日は棟梁の弟子として、週末は大工学校の生徒としての生活が始まる。 このとき棟梁の厳しい躾けのもと建築を一から叩き込まれることになる。 建築現場の施工管理に従事。また職人に対する躾もこのときに学ぶ。 主に木造改築に従事し、100棟以上の木造リノベーションを職人として施工、管理者として管理

幼い頃からの祖父の教えにあった 「住まいはお客様のためのものであり、我々の自己満足的な作品であってはならない。作品とはお客様の生き方に触れ、共感することで初めて形となる」 という教訓を礎に、家業である会社を一度離れ、独立を決意。 2003年5月リノベーション専業会社株式会社リブウェルを設立。代表取締役に就任。 旧耐震基準の建物の性能価値をローコストでバリューアップする提案に特化したサロン 「ドゥ・スタジオ」を練馬区にオープン。木造リノベーション事業を本格的させる。 旧態依然の不透明だらけの住宅産業に疑問を持ち、特に費用ウェイトの高い”ハコモノ”と呼ばれるキッチン・バスなど定価があるものをすべて分離して安い会社から自由に購入できる施主支給システムを日本で初めて提案。「住設・建材百貨店」にて販売を開始する。

2003年に業界内に「施主支給」というキーワードを公開し一大センセーショナルを業界に巻き起こす。 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てリノベーションを150棟、営業、施工管理に従事

2008年設立時に推進していた戸建リノベーション事業、建材卸売事業のコア事業を家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。 株式会社リブウェルでは全国の中小建築会社へのwebマーケティング支援事業を本格化。 自身の創業したリブウェルを部下に譲りハイウィル1社に集中することを決意。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」住宅化への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com」をオープン。本社を日暮里へ移転。

2019年創業100周年、全国の工務店・リフォーム会社に向けセミナー講師を務め、日本の中古住宅の耐震強化の普及活動を開始。

2020年「増改築com」に全国から寄せられる相談に応えるべく、「増改築.com」の全国展開の準備活動を開始。

 

【現在の活動状況】

ハイウィルでの木造フルリノベーションの担当者として現場で汗を流しつつ、全国の技術優位の中小工務店との共生ネットワーク構築のため、全国を飛び回り技術優位の企業に対する協力体制の構築、支援に全力を注いでいる。

【仕事のスタンス】 

何事も徹底的にやらないと気がすまないタチで 好奇心はかなり旺盛です。 失敗することも多いですが、人間は失敗からしか学ぶことはできないと考えていますので失敗を恐れるタイプではありません。

【私の課題】 

〇夏は暑くて、冬は寒く、地震に不安を抱える日本の建物を1棟でも多くバリューアップさせ、安心で快適な「住まい」を提供したい。

〇全国に埋もれている技術優位の工務店こそがスポットライトを浴びる建築業界へ変わるために大手に負けないソリューションを提供すること。

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4代目代表よりご挨拶

稲葉高志

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