戸建て（一軒家）のリノベーションの費用・値段を徹底解説

築15年から築30年を経過した戸建て住宅の特徴とはどのようなものか考えてみましょう。現在お住まいの建物がこの年代の方も、また、これから購入される戸建て住宅がこの年代の建物にあたる方も共通認識として考えてみたいと思います。

　築１５年の建物というと、給湯器の寿命が１０年程度であることから、故障が始まる時期というわかりやすいサインがあります。そして、目に見える形で症状が出てくる現象の多くは外回りです。塗装壁であれば、外壁の汚れが目立ち始めてくるのが１０年から１５年ですし、スレート屋根の劣化やコロニアル瓦などにコケなどが付着し始める時期もこの期間に症状として現れることが多いです。窯業サイディング仕上げの建物であれば、目地シーリングの劣化、同時に窓サッシまわりのシーリングの劣化、外壁にヒビがある場合などは早めの対処をしたいところです。一方、室内に目を向けると、内装の汚れや床の傷などは出てくるでしょう。水周り設備であれば、故障こそしていないものの、より快適な機器を求めて最新の設備機器に更新したいと思われる方が多いのもこの時期の特徴です。

築３０年までの建物でのリノベーションで注意をしておきたいのは、建物の性能面で考えると、なんといっても「雨仕舞対策」につきます。築３０年以上の建物の戸建てリノベーションのご相談をお受けしている『増改築.com』では、表面的なリフォームではなく、建物の性能向上をメインとした戸建リノベーションを専門として多くの建物を見ておりますが、この築３０年までの建物のケアをどこまでやってこられたかで、のちのちのリノベーションでの費用負荷に大きな差がでているのを日々、目の当たりにしています。

外壁にヒビがある場合、そこから雨水が浸水します。これを放置し続けると、柱や梁、桁といった主要構造部に雨水が浸水していきます。同時に断熱材までが雨水を吸ってしまい内部結露が始まります。そしてカビの温床となります。窓サッシ周りのシーリングも同様です。その為、外壁や屋根の塗装はしっかりと見ておきたい部位となります。→　（参考　内部結露の怖さ）

内部を建物の性能維持の視点でみるならば、お風呂浴室周りになります。お風呂がユニットバスではなく、タイル張りの在来浴室のケースでは、目地のひび割れ、洗面脱衣所との取り合いの間仕切り部分は注視しておきたいとこになります。目地から浸水し土台腐食が進行する建物は非常に多いです。最低限の補修は必須になりますが、戸建て用のシステムバスルームに更新されるのも検討に値するでしょう。→（参考　浴室リフォームの注意点）

  日々、築30年以上～築60年といった築古の戸建リノベーションを専門とする『増改築.com』では、さまざまな症状の建物への対処を行っておりますが、築30年経過する前に、所有者様がどのような建物の手入れ、メンテナンスをしてきたか、構造部分の劣化の進行度合によって、費用が大きく変わってきます。劣化の進行を放置してきてしまった建物と、こまめにメンテナンスをきちんと行ってきた建物では、1,000万円程度の差が出てくることも実際にあります。

「リノベーション」という言葉を「リフォーム」という言葉と分けて使うケースとして、大きく既存（現在の状態）よりも性能が向上するという意味で用いられます。築15年から築30年までの戸建てリノベーションをリノベーションの種類から検討しますと、どちらかというと機能改善、メンテナンス的な工事の種類が多く営繕的な「リフォーム」にあたる工事が多いことがわかります。

この時期の建物の多くは、改装を主体としたリフレッシュ工事と言えます。

続いて、築30年～築40年までの建物の特徴を見ていきましょう。この時代の建物は1981年（昭和56年）6月1日建築基準法施行令改正（新耐震）がポイントとなってきます。日本の耐震基準の変遷の中で、大きな変更があったのがこの期間だからです。リノベーションを検討している建物が昭和56年以前に建てられた建物（旧耐震基準）なのか、あるいはそれ以降の建物（新耐震基準）なのかで耐震性が大きく変わるからです。築30年～築40年の建物の多くは「新耐震基準」で建てられた建物となります。しかし、その後の阪神淡路大震災での教訓から改正された「2000年基準（現行基準）」前の建物となることを忘れてはいけません。この時代の建物の特徴として、構造の接合部がくぎ打ち程度となっている建物が多く、国も金物を使った施工に関する明確な規定がなかったため、施工にばらつきがあるのが特徴的です。基礎と土台を緊結するホールダウン金物の規定もありませんでしたので、先の熊本地震においても土台が基礎から抜けてしまった被害が多数出ていたのがこの年代の建物でした。また耐力壁の配置バランスも考慮されていない時代となりますので、偏心率（揺れがどれだけ緩和されるか）を考慮した補強計画の策定が必要となるでしょう。築年数30年から築40年の建物を戸建てリノベーションをされる際には、間取り変更の自由度が高い内壁をすべて解体し再生するリノベーションを推奨します。部屋内の構造部をスケルトン状態にして、補強計画に基づき木組みの接合部を金物で補強、耐力壁の配置をリノベーション後の間取り合わせ配置することで、耐震性能は現行の新築での最高基準まで性能向上することも可能です。

断熱性能もこの時代の建物は現行の性能よりも低いと言わざるをえません。断熱改修もしっかりと行うことができる内部スケルトンリフォームは有効となります。必要に応じて断熱サッシを入れ替えるなども視野に入れてみるのもよいでしょう。

最後に築40年～築50年の建物の特徴からどのような戸建てリノベーションが最も適しているかを考えていきたいと思います。築40年を超える築年数の建物は、旧耐震基準で建てられた建物になります。旧耐震基準で建てられた建物は新耐震基準以降に建てられた建物と比較し、圧倒的に壁量が不足しているのが特徴となります。またこの時代の建物の多くが無筋基礎となっているのも特徴となることから、大手リフォーム会社では提案されることのない基礎補強が耐震補強計画上、必須となってきます。基礎補強をしない状態、つまり土台より上部の構造体を耐震補強する補強計画は、数字上現行の建築基準をクリアするための最低水準（評点1.0）をギリギリクリアするような計画にならざるをえません。この時代の建物を戸建てリノベーションされる場合、評点は1.5を超える水準に計画をしておきたいところです。

その水準まで耐震性能を引き上げるためには、基礎補強は必須となることを理解しておくことがポイントです。

また、外壁の傷みが進行している建物やサッシが木製の単板ガラスなどの建物は、内部をスケルトンにするだけでなく、外壁までを剥離して、外部からも補強が可能な内壁・外壁までを解体する戸建てリノベーションを推奨します。後述する施工事例で実際の中身を解説しておりますので、実際にどのようなリノベーションになるのかを見ていただきたいと思います。最新の外壁材を使用することで、耐震性能だけでなく、断熱性能・耐火性能までも向上させることが可能となります。

築30年から築40年の建物への戸建てリノベーションでお話しした内部をスケルトン（躯体残し）にする戸建てリノベーションについて。

外壁は解体せず、建物内部を躯体状態にする工事（内部スケルトン）リノベーションです。

　内部のみを躯体残しにする戸建てリノベーションでは、部屋内の天井、間仕切壁、床をすべて解体することから、部屋内が構造躯体だけの状態となります。そのため基礎補強はもちろん、30年～築40年までの建物の特徴となっていた、金物補強や耐力壁のバランス考慮したリノベーションが可能となります。新たに間仕切りを設置することができますので、大幅な間取り変更ももちろん可能です。写真をみてお分かりの通り、部屋内の壁をすべて取り除くことから、外周面（外壁面）に断熱材を充填することで断熱性能向上も可能となります。外部（外壁）を解体しないことで、次に紹介する外壁までを解体する戸建てリノベーションよりは費用は抑えられますが、１点注意が必要です。それはサッシの問題です。サッシをすべて取り換える場合は外壁にカッターを入れて解体が必要になることから、外部の解体が発生してきます。現在の外壁の仕上げがモルタルであればモルタル解体後の補修が発生しますし、サイディングであれば、サイディンの補修が必要になります。間取り変更により、窓の位置が大幅に変わるケースでは、外壁までを解体する内外部をスケルトンにする戸建てリノベーションがお勧めとなります。

築40年以上の建物でご紹介した外壁まで解体し、主要構造体である土台や柱、梁などだけ躯体を残し、基礎から上部構造体すべての性能向上をはかるのがこの内外部をスケルトンにする戸建のリノベ―ションです。いわゆる「フルリノベーション」といわれる工事です。『増改築.com』で最もご依頼が多いのがこの戸建リノベーションです。

外壁まで剥がす、戸建てフルリノベーションと呼ばれる工事を見てみましょう。（弊社施工のフルリノベーションの事例です。）↓