公開日:2021-07-03
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昨今では沢山の種類のお住まいを選ぶ事が可能となりました。その中には良質な建物もあれば粗悪な建物も存在します。昔から安物買いの銭失いと言われたりしますが、例えばローコスト住宅を購入した場合、本当にローコストなのか?など疑問に思われることが多いと思います。本当の意味での良質な住宅とは何か、また、買って良い物件悪い物件はどんな物件かを詳細に解説していきたいと思います。
今回の「買ってはいけない建売住宅」の解説では建物を中心に解説を行っていこうと思います。土地の解説や不動産全般+中古戸建てについては「買ってはいけない中古戸建て」にて解説をしております。下記リンクより参照ください。
マイホームを購入する場合、その手段はたくさんありますが、その一つに「建売住宅を購入する」という手段があります。
まずは住宅金融支援機構のフラット35の利用者調査結果の表をご覧ください。
上の表の”融資区分”には6区分が存在しています。
「建物新築資金」、「土地付建物新築資金」、「新築購入資金」の3区分が新築戸建ての購入区分となります。
「建物新築資金」とは「注文住宅」に該当します。
「土地付建物新築資金」は「土地付注文住宅」に該当します。
そして「新築購入資金(戸建て等)」が「建売住宅」に該当します。新築の戸建ての購入方法は大きく分けた場合これら3つの方法になります。
その他の「新築購入資金」は新築マンション、「中古購入資金」は中古戸建および中古マンションであり、全部で6区分になっています。
新築戸建ての3つの区分のうち約4割を占めるのが建売住宅となります。
今回はそんな建売住宅にフォーカスして詳しく解説していきたいと思います。
近年、新築戸建てを販売する方法が多様化しています。注文住宅や建売住宅という呼び方や、その中間の規格住宅・売建住宅などがありますが、販売方法により注文住宅に分類をしたらよいのか建売住宅に分類するべきなのかの線引きが難しくなっています。無理に線引きする必要はないですが、販売・手法が増え多様化し存在しています。
建売や注文住宅のどちらが良いかそれぞれの特徴やメリット、デメリットを知る事で自分に合ったマイホームを探す近道になることでしょう。
建売住宅とは、事業主(売主)が建物の仕様や間取りプランを考えて建築し、土地と建物をセットで販売している新築住宅が建売住宅になります。同じような意味合いで、分譲住宅と呼ばれる場合などもあります。分譲住宅の場合は、複数の区画を一軒ずつ販売することが多く、一方の建売住宅は一区画に一軒建て分譲しているケースが多いです。※明確な基準があるわけではありません。
建て売り住宅と聞きますと、すでに建物が出来上がった(建築が完工した状態)後に販売しているように思われている方も多いかもしれませんが、完成していない、更地(まだ建築の着工もしていない状態)でも建築確認申請取得後にそのまま販売される場合もあります。(広告は建築確認申請取得後にしか行ってはいけません)。建物の仕様や間取りプラン等がはじめから決まっており、建築
補足として、新築戸建ての種類にはもう一つ注文住宅があります。建売住宅と注文住宅を比べることによって、建売住宅のメリット、デメリットを把握することが出来ます。
注文住宅とは、ハウスメーカーや地場の工務店などの施工会社や建築事務所に設計を依頼し、主に施工会社に建築してもらう住宅のことを指します。基本的には間取りや設備、仕様などを施主(建物の注文主)が自由に選ぶ事が可能になります。注文住宅の場合は前提として施主が土地を用意しますが、施工会社の中には土地探しから手伝ってくれるケースも存在します。
建売住宅を分譲している会社は大きく分けて3種類の会社に分けられます。
1つ目は、今、建売と言えば真っ先に思い当たるのではないでしょうか、建売住宅が主体の建売メーカー(パワービルダー系の住宅会社)になります。「ローコスト住宅」最近よく目にする耳にする言葉となりましたが、低価格路線で1990年代より躍進してきた会社(建売メーカー)となります。ひと昔前は価格が安い分、物が悪い印象でしたが、年々改善されてきています。家は高くても仕方ないという概念を覆した功績は大きいと思います。ローコスト住宅は消費者にとってはありがたいですが、その分注意点も多くなります。建売のデメリットとして品質や職人の質などの問題です。
2つ目は注文建築が主体のハウスメーカーになります。
元々建売メインではなく注文建築で事業を行っているハウスメーカーが建売住宅を分譲する場合もあります。大手ハウスメーカーから中堅のメーカーまで多くの会社が参入しています。おしゃれな建売はこのような会社(メーカー)の功績が大きく影響しています。
3つ目は地域に根付いた不動産会社や建築業者です。
小規模・零細・中小の企業も建売住宅を供給しています。近年では建売メーカー(パワービルダー系の住宅会社)によってそのシェアを奪われつつありますが、地域に根付いた場所や付加価値をつけることによってその価値を高め特徴を生かしパワービルダー系やハウスメーカーとは違った魅力を売りにしている会社もあります。また、そういった工務店の中にはハウスメーカーの下請けを行っている工務店もあります。実質ハウスメーカーの家を建てているのはこういった地場の工務店だということも忘れてはいけません。
先ほど少し触れましたが、ひと昔前では、建売住宅と言えば、建てたものを売るから建売住宅と呼ばれ、その名の通り建売なので「建ててから売る」販売方法が普通だと思われているかもしれませんが、建物の供給が少なかった時代では建売でも完成前に売れるのが当たり前という時代もありました。現在では販売方法も多様化しています。どのように販売されているのかを解説していきます。
〇建ててから売る方法
まずは、一般的な方法は建物が完成してから販売しますが、基本的に建築確認申請がおりた後に広告が出来る事から、事業主(売主)は広告を先に出してすぐにでも売りたいと考えるのが普通です。
その為、建売住宅でも早い段階から売りに出される事業主(売主)とクレームを出したくないと考え、完成してから本格的に売り出す事業主(売主)もいます。
実際に建売住宅は完成したタイミングで売れるケースが多いので、販売する立場で考えると売れにくい建築中ではなく完成してから売る方が良いのかもしれません。
ただし、購入者の立場で考えた場合、建物の着工前広告により、工事の様子を伺う事ができる為、購入者は安心感が増す事などから事業主(売主)側にもメリットとなる事があります。
〇建てる前から売る方法
先ほども解説しましたが、一般的な建て売り住宅ではこのパターンが多いのではないでしょう
また、事業主や建物の工事の進捗状況にもよりますが、まだ完成していない場合は買主の希望に応じて仕様や設備を取り換えてくれる場合もあります。
建売と似た言葉に売建(売り建て)があります。それが、建築条件付き土地の取引です。売建は、注文住宅にも近い状態になりますが、簡単に説明すると土地に売主もしくは売主が指定する会社に建物の建築すること依頼することを条件につけて土地を取引する方法があります。多い方法が3カ月ほど期間を区切り(停止条件契約などと呼ばれます)その間に請負契約の内容が決まらなかった場合は白紙解約という流れになります。こちらは通常の建売住宅の売買契約とは違い、土地の契約後に建物の建築請負契約を締結するというやり方になります。
売建は土地の価値が非常に高い(綺麗に区画整理をされていたり、駅に近かったりと土地に付加価値がある)ケースが多いと思いますので、建物の業者が決められていても仕方ないと思われる方が購入されるのだと思います。但し、建築条件付きのケースは完成状態がわからない状態で話が進んでいきます。「ハウスメーカー」や「イメージしやすいシンプルな作りのメーカー」や注文住宅をメインで手掛けている会社と通常建売販売をメインで行っている会社では当たり前ですが、満足度も違ってきます。会社のレベルが低いとトラブルに見舞われる可能性も高くなってしまいます。
例えば、建売住宅をメインで行っている会社で建売住宅のレベルも高く、契約したとします。但し、その会社の建築レベルは非常に高いのですが、通常は建売住宅に力を入れている為、注文住宅の打ち合わせを行うレベルが低く、せっかくのお家に施工会社の良さが反映されていない、意図と全然違うとらえ方をされているなどのトラブルが起こる可能性も実際にあります。
実は建売住宅を直接販売している会社は、大手ハウスメーカーなどが有名ですが、実はそう多くはありません。
では、建売住宅は誰が実際には誰がどのような形態で販売しているのでしょうか。
購入側の立場から見るとこの方法が一番良いと思います。仲介会社が間に入る際は仲介手数料が発生しますし、建物の隅々まで理解していないケースが多いからです。
デメリットを考えると、どうしても売主の立場で営業スタンスとなってしまう点です。他にも候補の物件があった場合、比較したい際に、業者に尋ねても正確な返答が返ってくる事は少ないのではないでしょうか。
何故自ら売主となって販売するケースが少ないのでしょうか。それは仕入れと密接に関係してきます。
建売住宅を販売する為にはまず、土地の仕入れが重要になります。
皆様は土地を売りたい時にはどのように売りますか?ほとんどの方は不動産会社(仲介会社)に話を聞きに行くのではないでしょうか。つまり、土地を購入する際に建売住宅を専任で販売する権利をあげるので仲介手数料を稼いでください。と取引を行うのです。
業界用語で(専任返し)などと言ったりします。土地を持ち込む業者も更に仲介手数料が稼げるので、普通に販売するよりも儲けが多くなります。また、販売スタッフの人件費や販売コストをかけるよりも仲介会社に依頼した方が安くコストが低くなることもあります。
先ほど、専任返しの説明をしましたが、それだけではありません。事業主(売主)が建築のプロの場合であっても、不動産に関しては知識が不足している会社は多数存在します。その場合は、売主が自ら販売活動を行うよりも販売コスト面など、実際に取引が生じた際に、不動産業者を介した方が事業主(売主)、買主共にトラブルが少なくなるメリットもあります。
もちろん、仲介会社の販売能力を期待して販売を依頼するケースもあります。
販売代理とは事業主(売主)に変わり事業主と同等の立場で販売を行います。その為、仲介手数料などが発生しません。建売住宅では販売代理で販売していることは少ないと思いますが、新築のマンションなどでは販売代理の会社がマンションの分譲を行っていることが多いです。
このように建売住宅は売主が直接販売を行っていないケースも多々ありますのでチェックしましょう。
売主や販売代理の場合は仲介ではなくなるので、仲介手数料がかかりませんが、仲介会社を利用する場合は仲介手数料が必要になることを理解しましょう。また、仲介手数料がかからない場合もその分物件の価格に広告料を含めて販売している可能性もありますし、購入時に第3者(仲介業者として不動産のプロ目線)のアドバイスも受けられなくなります。物件によって仲介や売主などの取引態様は決まっていて変更することはできませんが、取引形態の確認を行い、自分にあった会社や方法をトータルでの判断で決める必要があります。
仲介会社を通して建売を購入する際には仲介手数料がかかりますと、説明させて頂きましたが、仲介手数料は売主からも払われるケースがあります。つまり、3000万円の物件を仲介すれば仲介手数料としては買主から約100万円、売主からも約100万円合わせて約200万円の仲介手数料を経ることができるのです。そこで、一部の会社は仲介手数料50%OFFから仲介手数料0円にすることが可能となります。但し、仲介手数料0円や無料を謳っている会社は物件を探すことはほとんどなく購入者の希望があった物件の仲介業務を行うという会社となります。もちろん契約関係書類を作成するのも手間も時間もかかりますし、重要な仕事となりますが、建売住宅に特化しているため、例えば「中古物件とどちらを購入する方がよいのか」などの正確な答えは返ってくることはないでしょう。
このような会社を利用する前には、自分の意思で建売住宅があっていると理解して建売住宅を探したいと決まってから利用するようにしましょう。
本体代金×3%+6万円+消費税が仲介手数料の上限金額となります。
※400万円以上の場合です。400万円以下の場合は計算方法がかわります。
建売住宅は完成後(検査済証に日付)から1年以上過ぎた建物は中古物件となります。中古住宅になると扱い方の取引のルールや購入前や購入後の税制面でも違いが発生するので業者としても、1年以内には必ず売り切りたいと考えます。すべての物件で通じるわけではないですが、売り切るためには値引きが必要になります。その為、価格交渉が一番行いやすいタイミングが完成して1年(契約やローンの手続きもあるので10カ月以降ぐらい)のタイミングとなります。
※実際には完了検査を行わない検査済証を取得していないケースもあります。
注意点としては売れ残っている理由をしっかりと突き止める事。
告知事項ではない限り売れ残っている理由があったとしても素直に教えてもらえない可能性があります。そこで、案内をしてくれている仲介業者に確認をしてもらうことも重要になります。本人が気にしない事でも大多数の方が気にする内容などもあるので、事情を知っておくことは値段交渉の材料にもなりますし、購入後にもプラスに働くことがあります。
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買ってはいけない建売住宅について5ページにわたって解説しています。
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近年では、某パワービルダーのローコスト注文住宅事業への参入が目立ってまいりました。現在は将来的な修繕コストやご自身のライフスタイルに合わせた住宅を検討できる時代となっております。例えば、20年後には家を建て替えたいとか売却して故郷に戻りたいと思われている方は、極端な話ローコスト住宅などの建売住宅でも構わないと思いますが、普通は一生の住まいとして考えられておられると思います。その際に良質なお家また、その根底にあるものは安心に安全暮らせるというとこだと思います。その為に施主様は知識をつける必要があると思います。
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