再建築不可はどこまでリフォームできるのか？

そもそも再建築不可物件とはどのような物件をいうのでしょうか？

再建築物件とはその名の通り再建築ができない物件になります。

再建築不可物件は大きく4つの定義に分類できます。

１つ目は、敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合。

2つ目は既存不適格物件である場合、何らかの理由で、建築当時の法律と、現在の建築基 準法に隔たりがあり、現在の建築基準法では、同一の建物が建てられない場合を指します 。

3つ目は市街化調整区域内にある場合です。簡単に説明すると、市街化調整区域と市街化 区域に分けられ、市街化調整区域はあまり市街地開発をせずに、無秩序な市街地の拡大を 防ぐ地域で、市街化区域は街を活性化させるための地域です。その為市街化調整区域には 建物建築にあたって、制限が多くあり、建物の建築が難しいエリアになります。

4つ目がこのあと詳しく見ていく接道義務違反です。「建築基準法」内には接道義務というものがあります。接道 義務とは、都市計画区域内で建物を建築する場合原則として、幅員４m（特定行政庁が幅 員６ｍ以上を道路として扱う区域は6ｍ以上）の道路に接する間口が2メートル以上確保で きない敷地に建物の建築を行うことはできません。また、接道義務の対象になる道路も建 築基準法で定められています。

多くの皆さんが問題とされるケースは４つめの接道義務違反にかかわる再建築不可になるでしょう。

弊社に相談されるお施主様の多くもこの4つ目の接道義務違反による再建築不可に関するものだからです。

以下で詳しく見ていきましょう。

再建築不可は大きく分けて、２つのケースがあることを解説しました。建築基準法第42条に定められている原則4ｍの道路に２ｍ以上敷地が接しているか、そして、そもそも建築準法上の道路に敷地自体が接しているのかどうか。一見すると道路に２ｍ以上接道接道しているかに見える敷地であっても、前面道路が建築基準法上の道路でなければ再建築不可となります。

ひと昔前まではこの再建築不可の物件は価値がないものとして不動産業界では相場の半値以下で流通されてきた時代もありました。住宅ローンも事実、金融機関をおいては組めないケースが大半となっています。では、この再建築不可の敷地はまったく価値がないのか？デメリットしかないのか？という問いです。

確かに、建物が倒壊してしまえば、再建築、建て替えはできませんのでそこは最大のウィークポイント、デメリットとなるでしょう。金融機関でのローン付が悪いことから、融資が使いづらく、その為、売りにくい側面は否めません。しかし、一見すると価値がないように見える再建築不可の物件も見方を変えれば大きな資産価値と捉えることができます。ここを考えていきたいと思います。

まずメリットとして挙げられるのが、価格が相場以下で買える割安感でしょう。資産価値が低くなっているために、固定資産税も低くなっているのが通例となっております。都心で再建築不可のフルリフォーム、リノベーションを数多く手がけてきた弊社では、再建築不可の物件購入後に、大規模なフルリフォーム＆リノベーションをされるお施主様が常時順番待ちとなっている状況です。

なぜ、順番待ちになるほど再建築不可物件を購入される方が多いのか？主要都市圏に限定されますが、東京都内の好立地エリアや主要都市圏では、

駅から徒歩１０分圏内などは、すでに空き地がなく、まず新築が建たない状況のため物件がない状況です。たまに中古戸建てが販売されても都市圏の駅近物件では、値が下がりませんし、すぐ売れてしまいます。再建築不可の物件の多くは築年数が相当古いものが多く、５０年、６０年を超える建物も多く見かけます。これらの物件が、超都心の駅近で販売されることがあります。これらを購入する方が相当数おられるのを実際に数百棟リノベーションして見てまいりました。

ではその多くの購入者の目的はなんだったのでしょうか？もちろん、好立地なエリアでお住まいになられるケースもあります。しかし多くの方はその立地を武器に、賃貸アパートや、賃貸併用住宅にされる方がかなりのウェイトを占めてきました。再建築不可であっても、賃貸にするには影響がないわけです。

つまり相場以下の価格で購入し、大規模なフルリフォームやリノベーションをして賃貸にして、購入費用とリノベーション費用を賃料で回収していくという考えになります。この方法で、まるごとアパートにされる方、あるいは、賃貸併用住宅にして半分を居住用、半分を賃貸とされるお施主様も多くみて参りました。

築年数の経過した再建築不可物件にリフォームをして住む！？？再建築不可を賃貸アパートへリノベーション！？？建て替えができない再建築不可でそのようなことが一体可能なのでしょうか？再建築不可の最大のウィークポイントとなるのが文字通り、再建築ができないということ。再建築ができない、建て替えができないリスクをどうヘッジするのか？こちらについて次に解説していきたいと思います

再建築不可物件を購入し、リフォームをする際にはポイントがあります。それは大前提として、再建築が出来ない敷地であることからそのリスクを最大限まで潰す必要があるからです。

まずは、再建築が出来ない敷地としていることから価値として、一般の敷地よりも価値が低い土地となります。その為、同地域内であっても他の建築可能な土地と比較して割安になっているわけです。このような土地へは、通常どこの金融機関も担保価値としては見なしてくれません。従って住宅ローンを組むことは大手メガバンクはもちろん地銀であってもできないのが通例となっています。『増改築.com®』の過去の事例では、2000年代前半～2010年代にかけて上記のような金融機関で住宅ローンが通った実例がありましたが、昨今ではほぼ難しいと言える状況です。その為多くのお施主様がキャッシュで物件を購入し、リノベーションもキャッシュというお施主様が最も多いと言えます。一部の金融機関では独自の審査機能をもち評価をするケースがありますが利率は3％以上、かつ10年程度のローンになることが多いため現金比率の高い方、もしくは他に担保提供ができる土地建物を所有している方などがローンを使用しているのが現在の状況です。

そして、建物についてのリスクヘッジとなりますが、再建築不可物件の多くが、築年数が経過している建物であることがほとんどです。３０年、４０年ならまだしも、５０年、６０年、なかには戦後初期の建物まであります。これらの建物をどう対処していくのかが最大のポイントになって参ります。その為、大切なのは「耐震性能」となってきます。せっかく購入した物件が地震で倒壊してしまうリスクに最大限対処することが必須になって参ります。

「増改築.com」でご相談されるお施主様へは一般の木造二階屋の新築では免除となっている構造計算までされることを勧めており、リフォームをされる方の多くが、新築での最高耐震基準となる「耐震等級３」で設計施工をさせていただくケースも増えて参りました。耐震性能を現行の最高基準まで引き上げることで安心か？確かに地震の揺れに対しての不安は払拭されるでしょう。しかし、再建築不可ではそのロケーションの悪さから注意をしなければならないポイントがもう一つあります。

それは防火対策です。

密集地に建てられているケースが多い再建築不可では、隣家との離隔距離がほとんどないようなケースもございます。このようなロケーションでは、地震で火災が起きた際、もしくは隣家で火災が起きた際に延焼し全焼してしまうリスクがあります。火災のリスクにも備えなければならないのです。「増改築.com」にご相談される方へは、外部は４５分耐火性能をもつ外壁材での施工をお勧めさせていただいております。隣家との距離がない足場の入らないような建物では、外壁を内側から剥離解体し、室内から防火セメントパネルを張る「裏打ち工法」での提案もさせていただくこともございます。

「耐震性能」と「耐火性能」を大前提として、賃貸であれば、各世帯の界壁の防火対策に加え、遮音対策も必要になって参ります。また、再建築不可のリフォーム、リノベーションにおいては、一体どこまでリフォームできるのか？新築同様にどこまでできる？そもそもその線引きがはっきりできる会社へ相談が必要となります。これらの工事をされる際には、再建築不可での施工実績が豊富である会社に相談される事が必要です。

ではなぜフルリフォームができるのか？そもそも、「大規模な修繕」とは、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（2分の１ 超）にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

ここまでが建築基準法の定義になりますが、例外がいままではありました。

4号建築物（木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物）に関しては確認申請は受けなくて良いという規定が2025年の建築基準法改正でいよいよ再建築不可にも規制がかかることが決定しました。詳しくは次章にて解説ます。

2025年建築基準法改正までは、木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、確認申請を受けなくてよいとした例外規定を設けていました。一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に分類されていました。この例外規定があっため、再建築不可の建物は、増築や改築は出来ないが、大規模な修繕や大規模な模様替えは出来るという理屈になっていたのです。

隣地の問題や足場の問題、私道の通行・掘削の問題をすべてクリアした上で、まずリフォームが問題なく出来るかどうか、木造の実績が豊富な建築業者に確認をしてから工事を依頼しましょう。新築同様にすることはできるのか？結果として、再建築不可物件でも新築同様にすることができると言えます。

再建築不可の建物は築年数がかなり経過しているケースが多数です。昭和56年以前の旧耐震の基準であることがほとんどで、現行の新耐震の基準を満たしていないことのほうが多いと言えます。リフォームされるならば、現状の耐震性や耐火性、そして断熱性を向上させることをおススメいたします。

そして、前述しましたが、この再建築不可のフルリフォームやフルリノベーションをどの工事会社に依頼するのか？ここが一番重要です。

平成25年に国の耐震の法律が大きく変更されました。再建築不可の土地に建てられている建物の大半が、「既存不適格」と呼ばれる建物になります。これらをどの性能まで引き上げれべよいのか？規制はどこまで及ぶのか？増築を繰り返している建物で建ぺい率をオーバーしている場合は？耐火性能は？

など明確なルールが定められているのです。大手リフォーム会社であってもこれらの細かい理解をしている事が少ないのが現状です。

その為、これらを熟知しているノウハウを持った施工会社に依頼することが鉄則になるかと思います。

再建築不可の新築同様の建物の改修においては、万が一自治体に工事内容の追及をされた際に、これらの法律を熟知していない会社に任せてしまいますと大幅な是正工事を受けるリスクがあります。自治体に対しても明確に説明ができる実績がある施工会社を選定することが大切です。