再建築不可はどこまでリフォームできるのか?

再建築不可は建て替えができない。フルリフォームは対象になる?

再建築不可の建物の購入を検討していますが、

 『新築そっくりにリフォームはできますか?』

 

再建築不可はどうすればよいのですか?

 

 

この再建築不可物件(建物)お問い合わせについて、過去数百件の施工をさせて頂いている弊社ですが、近年あまりにも多くのお問い合わせを頂きますのでここで再建築不可の物件建物について、どこまでリフォーム可能なのか?

また費用はどのくらいかかるものなのか?ローンが通るのか?増築ができるのか?簡単に解説させていただきたいと思います。

 

 

そもそも、なぜこのように再建築不可の建物(物件)のリフォーム、リノベーションのご相談が多いのか。

弊社では創業以来、数百棟以上この再建築不可の建物(物件)のリフォームを過去施工して参りましたが、築年数が30年以上、もっと言いますと50年以上の経過している建物が多く、そのほとんどがリフォーム費用にして、1000万以上のリフォームになっています。2000万円を超えることもあります。

 

では、ここまでの費用を投じて、なぜリフォームなのか?ここが再建築不可物件の建物のポイントになってきます。なにもそこまでお金をかけてリフォームするなら新築して建て替えしたほうが良いのでは?と考える方も多いのではないでしょうか?

 

それは、再建築不可の建物が建て替え新築ができないことが大きな理由になっています。これは皆さんもご存知の通りです。

再建築不可の建物(物件)の多くは「接道義務」を満たしていない土地がそのほとんどと言って良いからですね。厳密には、幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない※一部区域では幅員6m以上が必要というルールが定められています。

 

 

※実際工事をさせて頂く再建築不可物件の戸建リノベーションです。

のような接道義務が定められているのは、そもそも火災や地震などの災害時に、避難経路を確保する目的から義務付けられた経緯があります。

また火事や地震の際に消防車や救急車が通れるよう、道路の幅(幅員)も定めているのもそのためです。

 

再建築不可となっている建物の多くは、このような制約が出来る前に建てられた建物、あるいは、無許可で建ててしまった建物ということになります。我々の地元である下町エリアでは、玄関を人一人がやっと通れる路地などから出入りする建物がたくさんありますが、このほとんども再建築不可の土地となっています。都内にもこのような建物が相当数あるのが現状です。

 

しかし、このような建物にお住まいの方が、地元とのお付き合い、その土地への愛着、あるいはその土地の利便性など、お住まいのご家族の様々な理由があり、その建物にこのまま住み続けたいという方や、この立地にどうしても住宅が欲しいというお施主様の工事を弊社でもこの1世紀近くの間、実にたくさんの施工をして参りました。

建て替えができない建物となっている再建築不可物件とよばれるものですが、では、再建築不可の建物(物件)はいったいどこまでならリフォームが可能でなにができないのでしょうか?はたして新築そっくりにリノベーション、スケルトンリフォームなどの大掛かりなリフォーム工事はできるのでしょうか? ここから本題に入っていきましょう。

建て替えができないのはわかっている。では

建て替えのできない

再建築不可の建物(物件)はリフォームできるのか?

の問いです。

 

再建築不可の建物(物件)は、建築確認を受けることができません。

 

それは、先ほど冒頭で説明させていただいた通り再建築不可物件(建物)は建築基準法の接道義務を満たしていないからです。こちらは建築基準法第43条に明記されています。つまり、再建築不可物件では建築確認申請が必要になるレベルのリフォームは出来ないということになります。

 

では建築確認申請が必要になるリフォーム、リノベーションとは、いったいどうのようなリフォームを指すのでしょうか?

それは、建築基準法では、増築や改築、その他大規模な修繕、大規模な模様替と呼ばれるリフォームになっています。「え?増築や改築は出来ないのですか??」はい、再建築不可物件(建物)は、増築、改築、ができません。「増築」とは、現状の建物面積に対し、延べ床面積を新たに増やすリフォーム工事のことです。「建て増し」なんて昔の方はいいますね。

 

平屋を2階屋に、あるいは2階屋を3階屋に増築するような、いわゆるお神楽工事やその土地の敷地内に、新たな構造物を新築したりするのもここでいう増築となります。「増築は10㎡未満であれば確認申請はいらないのでは?」この質問も大変よく受けますが、東京都では防火地域、あるいは準防火地域に指定されていますので、10㎡未満の増築であっても、確認申請は必要になります。従って「増築」はできないということになります。

 

では改築もできないの?ということになりますが、ここでいう改築とは、あくまで建築基準法上での「改築」です。建築基準法でいう「改築」とは、大きさや間取り、構造は変えずに現在の建物を解体もしくは一部撤去して、建て直す又は一から造りなおすこと。という定義がされています。「増築」・「改築」ができないとなるとはたしてリフォームはできるんですか?となりますが、言い換えれば、『「建築確認申請」が不要な範囲内なら工事ができる』ということです。

 

確認申請が必要な工事としてまず先ほどからお話している増築(都内は10㎡未満でも必要)、そして屋根の高さを上げる(お神楽含む)工事も必要になります。そして、今改築で触れた柱や梁の半分以上を改修するようなケースです。

 

木造住宅の場合、建物の基本構造である柱や梁、筋交いなどを組み替えてしまうと、これは建て替えとみなされます。つまり建物の構造を変えず、増築とならない範囲内であればリフォームは可能ということになります。この規定内であれば、新築に限りなく近い状態とすることも不可能ではありません。ご相談の多い柱と梁のみを残して家をスケルトン状態にリフォームするいわゆるスケルトンリフォームのは大丈夫ということです。

 

 

増築をせずに、戸建てをフルリフォームすることは、建築基準法でいうところの「大規模な修繕や模様替え」というカテゴリに入ります。「大規模な修繕、模様替え」でフルリフォームは可能になるのですが、注意が必要なのは原則は確認申請は必要だということです。

 

????

 

ではなぜフルリフォームができるのか?そもそも、「大規模な修繕」とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

 

 

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(2分の1 超)にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

ここまでが建築基準法の定義になりますが、例外があります。大規模な修繕や模様替え等に伴い、建築確認申請をする場合は、建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。但し、4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては確認申請は受けなくて良いここがポイントとなります。

 

木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、確認申請を受けなくてよいとした例外規定を設けているのです。一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に分類されております。この例外規定があるため、再建築不可の建物は、増築や改築は出来ないが、大規模な修繕や大規模な模様替えは出来るという理屈になっているのです。但し、実際にはどの物件でも簡単にフルリフォームや大規模修繕が出来るということではありません。得てして再建築不可である場合は、工事ロケーションとして、我々施工会社に言わせると事のかなり手間のかかる工事であることが大半であるということです。

隣地の問題や足場の問題、私道の通行・掘削の問題をすべてクリアした上で、まずリフォームが問題なく出来るかどうか、木造の実績が豊富な建築業者に確認をしてから工事を依頼しましょう。新築同様にすることはできるのか?結果として、再建築不可物件でも新築同様にすることができると言えます。

再建築不可の建物は築年数がかなり経過しているケースが多数です。昭和56年以前の旧耐震の基準であることがほとんどで、現行の新耐震の基準を満たしていないことのほうが多いと言えます。リフォームされるならば、現状の耐震性や耐火性、そして断熱性を向上させることをおススメいたします。

そして、前述しましたが、この再建築不可のフルリフォームやフルリノベーションをどの工事会社に依頼するのか?ここが一番重要です。平成25年に国の耐震の法律が大きく変更されました。再建築不可の土地に建てられている建物の大半が、「既存不適格」と呼ばれる建物になります。これらをどの性能まで引き上げれべよいのか?規制はどこまで及ぶのか?増築を繰り返している建物で建ぺい率をオーバーしている場合は?耐火性能は?

など明確なルールが定められているのです。大手リフォーム会社であってもこれらの細かい理解をしている事が少ないのが現状です。

その為、これらを熟知しているノウハウを持った施工会社に依頼することが鉄則になるかと思います。

 

 

再建築不可の新築同様の建物の改修においては、万が一自治体に工事内容の追及をされた際に、これらの法律を熟知していない会社に任せてしまいますと大幅な是正工事を受けるリスクがあります。自治体に対しても明確に説明ができる実績がある施工会社を選定することが大切です。

 

 

このページを読んだ方は下記のコンテンツも読んでいます。

フルリフォーム(全面リフォーム)で最も大切なのは「断熱」と「耐震」です。性能向上を第一に考え、長期間安心して住める快適な住まいを目指しましょう。

一戸建てリフォームに関するお問合せはこちら

増改築.comの一戸建てリフォーム専用ホームページに
お越しいただき、誠に有難うございます。
 
増改築.comメンバーは技術集団となり、
他社のような営業マンがおりません。
技術者が直接ご相談にのり問題解決を行います。
 
従いまして、
お客様の方である程度のご要望が整理されました段階、
お悩みが工事内容のどのようなところにあるのか?
ご予算がどの程度絞る必要があるのか?
など明確になった段階でのご相談をお願いしております。
お問合せ・ご相談はお電話・メールにて受け付けております。
メールの場合は以下のフォームに必要事項をご記入の上、
「送信する」ボタンをクリックをお願いします。

よくあるご質問
  • 他社に要望を伝えたところできないといわれたのですが・・・
  • 他社で予算オーバーとなってしまい要望が叶わないのですが・・・ハイウィルさんは費用はいくらかかるの?
  • サービスについて詳しく聞きたいのですが・・・

どのようなお悩みのご相談でも結構です。

あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。

必須

(例:増改築太郎)

必須

(例:sample@takumi.jp)

必須

(例:0120-246-991)

必須

(例:東京都荒川区西日暮里2-35-1)

必須

できるだけ具体的にお知らせくださいませ。(築年数・工事範囲の面積・ご要望・ご予算など)

※次の画面がでるまで、4~5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

※次の画面が出るまで、4〜5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

お電話でのお問合せはこちら

0120-246-991

営業時間:9:00~18:00(土日祝日を除く)

4代目代表よりご挨拶

稲葉高志

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。