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スケルトンリフォームってどんなリフォーム?

スケルトンリフォームの費用・メリット・注意点 完全解説(施工事例写真付)

一戸建てスケルトンリフォーム
ビフォー(Before)
スケルトン(躯体)
アフター(After)

 

 リフォームの相談を日々受ける中で、

ここ数年の問い合わせの多くが、

 

「中古住宅を購入しました、

 スケルトンリフォームを検討しています。」

「実家に二世帯で住むことになりました。

 スケルトンリフォームを検討しています」

 

といった

「スケルトンリフォーム」という言葉で

ダイレクトにご相談が

くることが大変増えてきました。

 

「スケルトンリフォーム」とは

いったいどのようなリフォームで、

どのような種類があるのでしょうか?

 

そして、実際にどのような工事をするのか?

 

スケルトンリフォームは、

その他のリフォームと比較して、

どんなメリットがあるのか?

デメリットはないのか?

 

また、「スケルトンリフォーム」をする際に、

どのようなことに注意をすればよいのか?

 

リフォームポータルサイトを見ても、

リノベーション事例として掲載されているのは、

キレイなビフォー&アフターの写真ばかりで

実際の工事現場の中身をみることは

なかなかできません。

 

ここでは、実際の現場の中身の写真と共に、

より詳細にスケルトンリフォームについて

解説していきたいと思います。

 


▼目次▼

 1 スケルトンリフォームとは?

  1-1 スケルトンリフォームってどんなリフォーム?
  1-2 スケルトンリフォームとリノベーションとの違い

 2 スケルトンリフォームの種類

  2-1 スケルトンリフォーム(内部のみスケルトン)
  2-2 スケルトンリフォーム(内部及び外部のスケルトン)
  2-3 スケルトンリフォーム(外部のみスケルトン)
 

    3   スケルトンリフォームの施工事例

  3-1 スケルトンリフォームの流れ
  3-2 スケルトンリフォームの工事期間 
 

    4 スケルトンリフォームの工事費用相場・価格目安

     4-1    戸建てスケルトンリフォーム(内部のスケルトン)の工事費用相場・価格目安

       4-2 戸建てスケルトンリフォーム(内部及び外部のスケルトン)の工事費用相場・価格目安

  4-3 マンションスケルトンリフォームの工事費用相場・価格目安

 

 5 スケルトンリフォームのメリット・デメリット

  5-1    スケルトンリフォームのメリット

       5-2 スケルトンリフォームのデメリット

 

 6 スケルトンリフォームの注意点

 

 7 スケルトンリフォームのポイント

  7-1    スケルトンリフォームの耐震補強

       7-2 スケルトンリフォームの断熱

 

 8 建物別のスケルトンリフォーム

     8-1    木造のスケルトンリフォーム

       8-2 鉄骨造のスケルトンリフォーム

  8-3 鉄筋コンクリート造のスケルトンリフォーム

スケルトンリフォームとは?

1-1 スケルトンリフォームってどんなリフォーム?

 

スケルトンリフォームとは

どのようなリフォームをいうのでしょうか?

 

「スケルトン」には、

骨格という意味があります。

 

建築では、骨格という意味からこの

「スケルトン」を構造媒体を指していいます。

 

つまり、建物を一旦骨格(骨組)の状態に、

構造躯体の状態にしてリフォームをすること。

 

これを「スケルトンリフォーム」と

呼んでいます。

 

木造一戸建てであれば、

柱と梁の木組みの状態、

マンションであれば、

コンクリート躯体の状態、

ここまで裸にして、

新たに間取りなどをつくっていく

リフォームを総称していっています。

 

スケルトンリフォームという言葉が

普及したのは、

「スケルトン&インフィル」という

考え方が業界で浸透しだしたこととも

関係しているのではないでしょうか?

1960年代のオランダのハブラーゲンという建築家

が提唱したオープンビルディングという考え方に

もとづいてできた言葉になります。

 

スケルトン(骨格)とインフィル(居住空間)

を分けて考える発想が生まれたことが

大きな要因かもしれません。

 

インフィルとは充填したり、

詰め替えをいいますが、

ここではインフィルを

住んでから変えられるもの

つまり、

躯体以外の間取りを含む内装や設備、

断熱材等を指して使うことから、

居住空間まで含めて使われいます。

対してのスケルトンは、

変えられないもの

つまり、

頑丈で良いスケルトン(変えられないもの)を作れば、

インフィル(住んでからかえられるもの)は

ライフスタイルの変化に応じて変更しながら、

長く暮らしていける家のことをいいます。

 

スケルトンリフォームは、この躯体を生かし、

今後長期的に安心して暮らしていける

ようスケルトンを補強をして、

現在のライフスタイルに合った

間取りや設備へ自由に変更できる

リフォームであると言えるでしょう。

 

基本的に、どの構造であっても

スケルトン(躯体)の状態までの

解体が可能です。

 

下記は弊社の過去のスケルトンリフォームでの

解体後の構造別の写真です。

 

木造スケルトン

北区N様 木造スケルトンリフォーム

鉄骨造スケルトン

杉並区 T様邸 
鉄骨造スケルトンリフォーム

鉄筋コンクリート造
スケルトン

新宿区K様邸 鉄筋コンクリート造
スケルトンリフォーム

木造&鉄骨の混構造
スケルトン

市川市S様邸 混構造
スケルトンリフォーム

建物を骨格(構造体)の状態にして、

新たに再生するリフォームするのが、

スケルトンリフォームです。

 

では、

「スケルトンリフォームは、

 リノベーションということでしょうか?」

その違いを次でお話します。

 

1-2 スケルトンリフォームとリノベーションの違い

 

スケルトンリフォームと混同して使われる

言葉に「リノベーション」という言葉も、

最近では一般的に使用されるようになりました。

 

「リノベーション」の意味は

もともと「刷新」という意味です。

 

現在の状態に

新たな機能や新たな価値を付加する工事

という意味合いで使われます。

 

2世帯住宅への変更や、

家全体をバリアフリー化したり、

使用の用途を変更したり。

このような新たな価値を持たせるような、

機能変更を付加する場合に

「リノベーション」という言葉を用います。

 

このように、リノベーションをする場合、

その手段として、

結果としてスケルトンリフォームを選択する

ことが大変多いのですが、

それぞれの言葉には

このような意味があります。

 

リノベーションの中に、スケルトンリフォーム

というリフォームの方法がある。

と考えるとわかりやすいと思います。

 

一口に、「スケルトンリフォーム」と言っても

建物の構造体はさまざまで、

木造、鉄骨、鉄筋コンクリート、

木造&鉄骨、

あるいは木造&鉄筋コンクリートの

混構造など、躯体自体の仕様が違いますし、

スケルトンリフォームの工事の中身も

いくつか種類がございます。

これらの工事の種類を

次に見ていきたいと思います。

 

2 スケルトンリフォームの種類

2-1 スケルトンリフォーム(内部のみスケルトン)

建物を躯体(スケルトン)の状態まで

解体をして、

新たなライフスタイルに沿った間取りへ

リフォームをする

「スケルトンリフォーム」ですが、

大きくわけて、

3つのパターンにわけることができます。

 

皆さんが想像する

「スケルトンリフォーム」はどのようなものでしょうか?

 

木造であれば、

柱と梁、桁や母屋組のみが残っている状態、

つまりは、下の写真のような、

新築時の棟上げをした状態、

建舞をする状態を想像される方が

ほとんどではないでしょうか?

※ 中野区 M様邸 内外部スケルトンリフォーム現場写真より

この写真は、外壁までも解体し、

完全な躯体(スケルトン)の状態にする

スケルトンリフォームになります。

 

このようなスケルトンリフォームを

ご要望される方は大変多いですが、

費用的な問題もあり、

内部のみを解体しスケルトン状態にする

内部スケルトンリフォームをされる方も

大変多いです。

 

内部スケルトンリフォームは

下の写真のように、

室内の天井、壁、床をすべて解体し、

骨格(躯体)の状態にするリフォームを言います。

 

※目黒区 A様邸 内部スケルトンリフォーム現場写真より

※江戸川区 S様邸 内部スケルトンリフォーム現場写真より

内部スケルトンリフォームは

外壁こそ解体しないものの、

既存の構造躯体が見えている状態

になりますので、

既存の軸組の診断に加え耐震補強、

基礎の補強、断熱性能アップなどを

はかる事が可能です。

もちろん躯体残しの状態になっていますので、

一部抜けない柱などは出てきますが、

大幅な間取り変更も可能となります。

大変人気の高いスケルトンリフォームになっています。

 

大手リフォーム会社のCMされている

「新築●●さん」といった商品は、

このスケルトンリフォームを指しています。

 

また、マンションのスケルトンリフォームも

専有部内での工事のみしかできない制約

がありますので

当然外壁を壊すような工事はできません。

従って、マンションの場合

内部スケルトンリフォームとなります。

2-2 スケルトンリフォーム(内部及び外部スケルトンリフォーム)

続いて、

内外部スケルトンリフォームの紹介をします。

多くの方が想像されるスケルトンリフォームが

この内外部スケルトンリフォーム

になるのではないでしょうか?

※葛飾区 K様邸 平屋 内外部スケルトンリフォーム現場写真より

※杉並区 M様邸 内外部スケルトンリフォーム現場写真より

外壁が老朽化していたり、

外壁のクラックから雨水が浸入して、

躯体が腐食している建物には、

この内外部スケルトンリフォームが

有効になります。

既存の躯体外周部に

構造用合板を全面に張ることで、

壁倍率は2倍に上がります。

サッシの位置も自由に移動が可能になるため、

間取り変更の自由度もかなり上がります。

断熱も外断熱が可能となります。

基礎補強を加えれば、

新築とほぼ同水準の建物へ

性能向上が可能なリフォームが、

この内外部スケルトンリフォームになります。

 

※横浜市 T様邸 内外部スケルトンリフォーム現場 外壁補強 写真

※三鷹市 S様邸 内外部スケルトンリフォーム 基礎補強 写真

 

2-3 スケルトンリフォーム(外部スケルトン)

3つ目のパターンは、

どちらかというとレアな

スケルトンリフォームになります。

 

外部のスケルトンリフォームです。

外部のモルタルやサイディング

といった外壁仕上げ材を剥離解体する

スケルトンリフォームです。

 

外壁解体後は、

外周部の躯体が見える状態になります。

 

外壁の傷みが激しく、

モルタル壁が浮いてきている、

上張りでサイディングを張りたいが、

下地として現在の壁が傷んでいて機能しないケース、

室内の間取り変更は予定していないが、

断熱材が外周部に入っていない為、

外部より断熱材を充填、もしくは

外断熱にしたいケースなどで

採用されるスケルトンリフォームになります。

 

※小金井市 N様邸 外部スケルトンリフォーム 外壁解体写真より

※佐倉市 M様邸 外部スケルトンリフォーム 外壁解体写真より

3 スケルトンリフォームの施工事例(実例)

スケルトンリフォームといっても

実際どのような工事をするのか

イメージが出来ない方も

おられるでしょう。

 

ここでは最も多くの工事が必要で工程が長い、

木造の内外部スケルトンリフォームを事例に、

既存のスケルトンリフォーム前の状態から、

完成するまでを見ていきましょう。

3-1 スケルトンリフォームの流れ

① 既 存

築60年を超える中古木造一戸建ての

スケルトンリフォームを例に、

どのような流れで工事がすすんでいくのかを

ハイライトで見ていきたいと思います。

外壁はモルタル、室内は木舞壁(土壁)の築古住宅です。

 

② 解 体

スケルトンリフォームの手壊し解体

解体時の廃材の搬出

内部の解体より進めてきます。

解体はすべて機械壊しではなく、

手壊しとなります。

木造のスケルトンリフォームでの解体は、

室内の天井・床・壁をすべて撤去する

ところから始まります。

 

主要構造部が見えてきたら、

間取り変更後の間取りに必要な

柱や基礎の位置をチェックしつつ、

間取り変更により

撤去する柱を抜いていきます。

 

この際、補強を入れながら

解体していく工事になるため、

木造を熟知した職人の施工が必須となります。

内部の解体が終わり次第、

外壁の剥離も合わせて施工していきます。

③ 補 強

軸組み構造補強

木造のスケルトンリフォームでは、

構造計算(許容応力度計算)をした上で、

新たな間取りに対して

解体後の現況の軸組の構造を再度照らし合わせ、

補強工事を行っていきます。

 

柱を抜いた部分への梁補強も

空間のスパンによっては、

鉄梁を入れるケースもあります。

 

その他、耐力壁となる筋交いの金物補強、

仕口への制震ダンパーの設置など

新規の間取りに対して、

耐力が最大化される方法にて

耐震補強を施工します。

これらの構造補強は、

木造新築のみを施工している工務店、

マンションを施工している内装大工では、

出来ない工事となりますので、

木造の改築の実績が豊富な

施工会社(工務店・リフォーム業者)へ

相談をされることをおススメします。

 

H鋼による鉄梁補強

筋交いへの柱頭、柱脚部への金物補強、仕口への制震ダンパー設置

抜いた柱への梁補強(尺梁)

基 礎

築30年以上の建物では、

布基礎になってることも多く、

旧耐震の建物は

無筋基礎であることが大変多いため、

「ベタ基礎への基礎補強工事」、

「アラミド繊維による補強」、

「抱かせ基礎による基礎補強」など

さまざまな補強法から

その建物にベストな補強を検討することになります。

既存の基礎高(立ち上がり)によって

補強法も変わって参ります。

外 部

外壁まで解体する内外部スケルトンリフォームでは、

外部からの補強工事も可能となります。

既存の外壁を剥離し、

外周面の柱や桁に壁倍率の高い

構造用合板等を全面張りすることで、

壁倍率が倍になります。

壁倍率6.3倍の補強金物工法などを使用することで、

新築でいう最高基準の耐震等級3相当の

評点1.5を目指すことが可能です。

 

④ 断 熱

断熱工事

セルロースファイバー充填

スケルトンリフォームでは、

断熱工事の選択肢も広がります。

外周面の内壁が剥がされることから、

新たに家全体の断熱工事が可能となり、

高性能グラスウールやセルロースファイバー、

硬質ウレタン充填等セレクトできます。

外部までのスケルトンリフォームをされる場合、

外断熱工法での断熱も

選択肢に入ってきます。

サッシ

夏の暑さの7割、そして冬の寒さの6割の原因が、

窓(サッシ)と言われています。

スケルトンリフォームでは、

窓サッシを取り換えないケースもありますが、

外部まで解体するスケルトンリフォームでは

サッシは新規で設置となります。

また、内部のスケルトンリフォームであっても

サッシをカッターで開口し、

新たな間取りに合わせて

サッシを新設するケースがあります。

スケルトンリフォームをされるならば、

生活された後のことを考え、

サッシにはある程度費用ウエイトを

かけておくことをおススメしています。

 

地域によってサッシの選定は変わってきますが、

東京都内など準防火地域が大半を占めるエリアでは、

最低でもアルミ(外側)+樹脂(室内側)サッシ

に通常の複層ガラスではなく、

Low-Eペアガラス以上の仕様には

しておきたいところです。

 

準防火以外のエリアであれば

費用対効果からも

樹脂サッシのLow-Eガラスには

最低しておきたいところです。

⑤ 屋 根 ・ 外 壁

スケルトン状態になった外部(屋根・壁)は、

早い段階で屋根をの工事があります。

新築と同じで室内作業をしやすくするために

まず屋根を構造用合板等で増し打ち

(下地が痛んでいる場合は下地まで交換)し、

ルーフィングを張ります。

 

ルーフィング施工後、

仕上げ工事となりますが、

屋根は、瓦・ガルバリウム鋼板等

選択が可能なことが一般的です。

 

外壁はサッシを入れ、

外周面を構造用合板等、

壁倍率の高い面材を全面に張り、

その後、

防水透湿シートを張り、

通気胴縁を打ち、仕上材のサイディング施工が

一般的ですが、

外断熱をするケースでは、構造用合板の上に、

断熱材を張り、

その後モルタルを塗り、左官仕上げとするなど、

仕上も選択が可能です。

⑥ 内 装

構造的な補強工事や断熱工事が完了しますと、

表装(美装)工事へと移行していきます。

仕上の仕様はさまざまです。

床や建具は、新建材なのか?無垢材ないのか?

壁や天井は、壁紙なのか左官仕上げなのか?

選択肢は沢山あります。

ご予算に応じてセレクトされることをおススメします。

⑦ 完 成

築年数を経過した旧耐震の建物へのスケルトン解体から、

基礎補強、軸組部の補強、外部からの補強を加え、

さらに、断熱工事をすることで、新築における最高基準での

建物へバージョンアップすることが可能です。

冒頭のリフォーム前の古屋が、

間取りを大幅に変更することで、

ここまで変わります。

築60年のスケルトンリフォームの完成写真 
北区 S様

画像の説明を入力してください(フォントが小さく設定された文章です)

築60年のスケルトンリフォームの完成写真 
​北区 S様

3-2 スケルトンリフォームの工事期間

 

施工の流れをみていただきました

このスケルトンリフォームですが、

工事の流れを見て頂いた通り、

リフォームでは大規模なものとなり、

木造一戸建ての内外部を解体する

スケルトンリフォームになると、

建替え(新築)以上に工期もかかります。

 

スケルトンリフォームの工事期間は

どのくらいかかるのでしょうか?

 

木造一戸建てのスケルトンリフォームでは、

解体後に、

「柱が想像以上に腐っていた」「柱が抜けなかった」

また、中古住宅を購入される方に多いのが

前の持ち主の工事履歴が不明であることから、

解体後に「改築していることが判明」

など想定以外の躯体状態になっていることも多く、

厳密な工期とは、

解体後にわかるといっても過言ではありません。

既存躯体の傷み具合では、

補強工事期間が長くなることもあります。

 

仮住まいをされる方は、

そのあたりで柔軟に対応できる仮住まいを

探すこともポイントになってきます。

 

また、

木造一戸建て、

マンションスケルトンリフォームを問わず、

工程が遅れる要素として、

工事開始後のお客様の追加、変更があげられます。

工事が進んでいく中で、

「この部屋はやっぱりこうしたい」

「素材を変えたい」など

工事の進行中に変更が入りますと、

それらの納期が問題となって、

職人の手が止まることになります。

そのため、

工事内容をしっかりと決めて、

工事をスタートすることも大切です。

 

そうなりますと、

工程の段取りを仕切り直しし再度調整をはかる

ことになりますので、

工程が遅れて、結果として、

工事期間が延びていく要因となります。

 

スケルトンリフォームの工事期間は、

マンションであれば、解体からスタートして、

1か月~1か月半程度が目安となるでしょう。

 

木造一戸建てのスケルトンリフォームでは、

内部のみを解体するスケルトンリフォームで、

3か月程度

内部の解体に加え外壁を剥離する

内外部のスケルトンリフォームで、

4カ月~、坪数や工事のロケーションによっては

5カ月程度を目安とする

必要があります。

 

スケルトンリフォームは、

想定外のことが起こりうるリフォームになります。

その為、スケルトンリフォームにおいて、

経験値の高い、場数を踏んでいる会社へ相談するのが

最も良いでしょう。

スケルトンリフォームの実績が豊富であっても、

マンションに強い会社、木造強い会社など

その会社によって全く工事体制が異なります。

このあたりを良く見極め、

施工会社(工務店・リフォーム業者)へ

相談をされることをおススメします。

4. スケルトンリフォーム 工事費用相場・価格目安

 さて、最も気になる費用価格について、

お話をしていきたいと思います。

 

スケルトンリフォームは、

いったいどれくらいの工事費用が

かかるリフォームなのでしょうか?

 

会社によっては、木造一戸建ての場合、

坪単価で、マンションであれば平米単価で

計算しているところもあります。

 

一戸建てのケースやマンションのケース、

また木造と鉄筋コンクリートの場合で

費用価格も異なってきます。

 

 木造の場合では、

前述している内部のスケルトンリフォームと

外壁を解体する内外部スケルトンリフォームでは、

解体費用が変わることから、

費用価格も変わってきます。

 

これからスケルトンリフォームをされる方にとって

一つの指標(目安)となる相場ともいえる金額帯を

お話していきましょう。

 

ご要望とされているスケルトンリフォームの内容と、

ご予算を照らし合わせてみてください。

4-1 戸建て内部スケルトンリフォームの工事費用相場・価格目安

※荒川区M様邸 内部スケルトンリフォーム現場写真より

 

築年数が30年以上を経過している建物、

旧耐震以前に建てられた建物で

耐震を見直したいが、

外部外装をすべて解体するほど

外壁の傷みがないケースでは、

この内部スケルトンリフォームは

採用が多いスケルトンリフォームになっています。

基本外壁を傷めない(解体しない)ことが

前提となります。

大手リフォーム会社の「新築●●」や

「まるごと新築●●」などとネーミングされている

スケルトンリフォームがこれにあたります。

サッシを変更する場合は外壁にカッターをいれ入れ替え、

もしくは間取り変更後に窓の位置が変わる場合などは

プラスアルファの費用が掛かってきます。

間取り変更、階段位置変更が可能で

自由度が高い工事です。

内部を躯体残しにすることで、

構造体の全体的な補強が可能です。

床を剥がすため、

基礎の補強も必要に応じて施工することが可能となります。

外周面の内壁を剥がすことから、

外周面への断熱工事も断熱材の選択肢が広がります。

 

施工面積によって費用も変わって参りますが、

下記の金額が一つの指標になるはずです。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(価格相場)
※過去事例平均
1000万円

 

4-2 戸建て内外部スケルトンリフォームの費用相場・価格目安

※世田谷区S様 内外部スケルトンリフォーム現場写真より

 

築30年以上経過、

旧耐震時代に建てられた建物で外壁の傷みが激しい、

もしくは家をすべて解体して、

新築を建ててしまいたいがセットバックの問題で、

現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、

希望の間取りが実現できない。

というような問題を抱えておられる

建物が現行の新築のレベルの性能まで

引き上げることが可能になるのが

この内外部スケルトンリフォームになります。

外部までの解体を進め、

一戸建て(一軒家)が

完全なスケルトン(躯体)状態になるのが

この工事になります。

プランも自由度が最も高く、

建物も形によっては、

玄関の位置を変更することも可能になるため、

2世帯住宅へのリフォームをされるケースなどで

採用されるケースが多いリフォームになります。

耐震面では基礎補強工事に加え、

耐震補強は構造内部からの補強、

さらに外部から補強が加わります。

外壁面は壁倍率の高い合板で全面張りが可能です。

断熱についても、

断熱性能の高い窓サッシの設置が

自由に設置できることや、

内部のスケルトンリフォームでは

不可能な外断熱など断熱の選択肢は広がります。

解体は既存の躯体を残すためすべて手壊しの為、

内部スケルトンリフォームよりも費用がかかってきます。

 

施工面積によって費用も変わって参りますが、

下記の金額が一つの指標になるはずです。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(価格相場)
※過去事例平均
1500〜1800万円

 

4-3 マンションスケルトンリフォーム費用相場・価格目安

※渋谷区I様マンションスケルトンリフォーム現場写真より

 

マンションスケルトンリフォームでは

専有部のみの躯体残しの解体、

その後自由に間取りを変更できるリフォームになります。

鉄筋コンクリートが壁式構造なのか

ラーメン構造なのか、年代により異なりますが、

S40年代に建てれた壁式構造では、

スケルトンにしても天井高が取れない

ケースもあります。

木造との大きな違いとして、

躯体にかかわる工事がないこと、

外部工事がないことがあげられ、

基本的に内装、造作主体の工事となります。

給排水の排水の出口は移動できないため、

排水の水勾配を検討し水周りの設置位置を決定することが大切です。

多くのリフォーム会社が定額制のパッケージを用意しており、

60㎡程度で平米当たり10万以上が相場となっています。

 

施工面積によって費用も変わって参りますが、

下記の金額が一つの指標になるはずです。

専有面積100㎡の場合の工事費(価格相場)
※過去事例平均
1000万円

 

5. スケルトンリフォームのメリット・デメリット

5-1 スケルトンリフォームのメリット

 

 スケルトンリフォームのメリットは、

なんといっても新築同レベルの建物性能まで

建物の価値を引き上げながら

費用価格が新築の2分の1から

3分2程度で実現できる

コストパフォーマンスにあります。

 

水周り設備(キッチン・バス・トイレ・洗面)の

入れ替えに化粧直しの内装工事をする

いわゆる改装工事とは、

工事の中身が変わってきます。

 

全体改装リフォームとスケルトンリフォームでは、

完了後のイメージは変わりませんが、

工事の中身がまったく違うということです。

 

スケルトンにすることで、

現在のライフスタイルへ間取りを大幅に変更できる

メリットはもちろんですが、

既存の建物の耐震性能と断熱性能を現行の最高基準

まで底上げすることができることが

最大のメリットとなります。

 

5-2 スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームは、

大変メリットの多いリフォームですが、

デメリットもあります。

 

木造戸建てのスケルトンリフォームでは、

基礎までの補強は可能となりますが、

地盤は触れないということです。

 

もし、軟弱地盤に問題がある建物であれば、

技術的にできないということではありませんが、

費用が相当かかってきますので、

新築され地業工事をする方が有利となるでしょう。

 

また、確認申請を行うスケルトンリフォームのケースを除き、

増築は申請が必要になり

固定資産税の増加にも影響してきますので、

増築をされる場合も検討が必要でしょう。

また中古物件購入と同時に、

スケルトンリフォームもされるケースでは

住宅ローンを組む際に、

確認申請が必須となる金融機関も

あります。

 

 

マンションのスケルトンリフォームでは

躯体壁を解体することはできないので、

建物の作りによっては、

想像以上に壁が壊せないケースがあります。

 

木造の場合、

普及率が30%程度と言われている

ツーバイフォー工法で建てられた建物の場合、

壁工法となっているため、

内部の間仕切り壁の解体ができません。

従ってスケルトンリフォーム向きではない

ということが言えるでしょう。

 

6. スケルトンリフォームの注意点

 

スケルトンリフォームの注意点として、

これらの工事は

「リフォーム」と名がついてはいますが、

木造のスケルトンリフォームにもなると、

新築とは比較にならないほどの技術力が必要とされます。

既存の建物をみて、

どこまでの見立てができるかから始まります。

 

雨水侵入による雨漏りや塀内結露で、

躯体が痛んではいないか、

建物の傾きがないか、基礎の状況はどうか、

外壁の傷み具合はどうか、

の他に、築年数が経過していると、

何度もリフォームされている建物もあります。

 

これらが、どのような工事をしているのか、

予想しながら計画を立てることになります。

また、着工後は、

予期せぬ例外的なケースも多く、

スケルトン状態になった段階で、

木組み(構造)を見て、

 

構造体の傷み具合がどうなのか?

抜ける柱、抜けない柱、

計画していた補強法で間違いはないのか?

例外的なケースが起きた際に、

どのような対処法をもっているのか?

この技量が試されるからです。

 

マンションと木造では、

まったく工事の内容が違ってきます。

マンションでは内装大工と呼ばれる

造作中心の大工工事が主体となり、

木造では、軸組の補強修正などでは、

新たに構造材を手刻みするような

棟梁主体の工事になってきます。

 

そのため、施工業者選定のポイントは、

マンションスケルトンリフォームであれば、

マンションの施工経験が豊富な

施工会社(工務店・リフォーム業者)へ、

木造のスケルトンリフォームに関しては、

木造改築の経験値が豊富な

施工会社(工務店・リフォーム業者)へ

相談をされることをおススメします。

 

7. スケルトンリフォームのポイント

スケルトンリフォームの最大のポイント、

醍醐味ともいえますが、

なんといっても、

既存の建物の性能を大幅に上げることができること。

 

間取り変更を重視され、

仕上がりのイメージばかりに

囚われがちですが、

マンションのスケルトンリフォームであれば、

造作工事がメインとなるため、

仕上がりやデザイン重視で

工事をされるのは大変良い事だと考えますが、

木造では仕上がり以上に大切なポイントとして、

長期間安心して暮らせる安心を担保してくれる

「耐震工事」と

長期間快適な生活を約束してくれる

「断熱工事」があります。

これらをお話していきましょう。

7-1 スケルトンリフォームの耐震補強

軸組金物補強

 

スケルトンリフォームでの耐震補強は、

一般的な耐震補強リフォームと呼ばれる工事に

限定されない補強の自由度があることから、

国が推奨している評点1.0という指標、

いわゆる現行の建築基準法と同等の耐力、

この数字をはるかに超える性能へ

引き上げる上げることが可能です。

 

熊本地震では

耐震等級2(耐震補強でいう評点1.25)の建物が

倒壊しました。

つまり、1.0という現行の建築基準法レベルでの

耐震補強では、全く安心ができないのです。

スケルトンリフォームをされる際は、

是非、簡易診断だけではなく、

許容応力度計算をして、

評点1.5(新築でいう耐震等級3)を

目指すことを強く推奨しています。

7-2 スケルトンリフォームの断熱工事

外断熱パネル

 

建物の外周面の内側を解体する

スケルトンリフォームをするからこそ、

外部に面する建物の壁面に

しっかりとした断熱工事が出来るため、

断熱工事は是非しっかりと考えたいところになります。

 

経済産業省が発表している満足度調査に、

引き渡し後、2年程度の

一戸建て住宅に住まわれている方を対象

としたアンケートで、

家を建てた後に後悔していることの

1位が暑さ、

2位が寒さ

3位が結露

というTOP3すべてが

断熱に起因している結果があります。

 

家を建てる前は、「価格」や「間取り」、

「デザイン」に最大の関心があるお施主様ですが、

住まわれた後の後悔という点で

断熱にかかわる後悔が上位を占めている現状があります。

スケルトンリフォームでは、

内部のスケルトンリフォームであれば、内断熱工事、

内外部のスケルトンリフォームであれば、

内断熱、外断熱、または両方断熱という選択肢があります。

日本は先進国でありながらも、

断熱では圧倒的に遅れているという事実があり、

サッシの断熱性能も含めて、

断熱工事は見落としがち、かつ、

工事施工会社にも断熱に詳しい会社は、

正直少ない現状があります。

 

断熱においても経験値が豊富な

施工会社(工務店・リフォーム業者)へ

相談することをおススメ致します。

8. 建物別スケルトンリフォーム

8-1 木造のスケルトンリフォーム

※北区N様 内外部スケルトンリフォーム現場写真より

 

木造のスケルトンリフォームの対象は、在来工法の建物がメインとなります。

ツーバイフォー工法など壁工法の建物は、間仕切り壁自体が耐力壁、床自体を梁と考える構造なっているため、スケルトンにすることはできません。

柱と梁を組んで造る木造軸組工法、

在来軸組工在来工法と呼ばれる木造住宅で、

スケルトンリフォームのメリットが生かされます。

外部までの解体をする完全なスケルトンリフォームでは、

プランも自由度が最も高く、

建物も形によっては、

玄関の位置を変更することも可能になるため、

2世帯住宅へのリフォームなどで採用される

ケースが多いリフォームになります。

耐震面では地盤以外の補強は新築と同等水準までもっていくことが可能です。

断熱についても、

断熱性能の高い窓サッシの設置が自由に設置できることや、

内部のスケルトンリフォームでは不可能な

外断熱など断熱の選択肢は広がります。

解体は既存の躯体を残すためすべて手壊しの為、

内部スケルトンリフォームよりも費用がかかってきます。

8-2 鉄骨造のスケルトンリフォーム

※杉並区T様 鉄骨スケルトンリフォーム現場写真より

鉄骨造のスケルトンリフォームのポイントは、

重量鉄骨であれ軽量鉄骨造であれ、

鉄骨造は基本的に木造以上に

構造耐力がしっかりとしていますので、

内部結露、もしくは雨水侵入による雨漏り等

による柱や梁のサビから

躯体を守ることが

建物を長期維持にかかせない点となります。

木造と比較しても

大スパンで空間が作れることから、

大空間をプランすることが構造的に可能です。

鉄骨階段を移設するケースなどは、

既存のスラブを開口する工事が必要になります。

外部がALC板になっていることが大変多いですが、

ラスシート仕上になっている建物もあります。

防水をしっかり工事することを念頭に、

断熱工事をしっかりと行いたいところです。

サッシの変更は木造と違い、

外部に絡むALC坂の補修等で大変手間のかかる作業となるため、

既存のアルミ枠を利用したカバー工法を推奨します。

 

8-3 鉄筋コンクリートのスケルトンリフォーム

※新宿区K様RC1棟スケルトンリフォーム現場写真より

 

鉄筋コンクリート造(RC造)のスケルトンリフォームは、

中古マンションの場合と戸建て住宅でのRC造で、

工事ができる範囲が変わります。

中古マンション購入と同時にスケルトンリフォーム

をされるケースでは、

管理組合の規定に沿い、

リフォームプランを作ることになりますが、

サッシの変更をする際は、

木造と比較しても、

溶接が必要なカバー工法が主体となりますので、

費用が高くなります。

中古マンション物件を選択する際には、

この規約を良く見て工事範囲が

どこまで可能かの確認をご自分でまず

されることをおススメします。

RC造の戸建て住宅のスケルトンリフォームでは、

マンション以上に自由度は高くなりますが、

階段等を変更するような大掛かりな工事になりますと、

構造耐力の計算をして補強が必要になるケースがあります。

鉄筋コンクリートのスケルトンリフォームは、

木造と違い構造体に手を加える工事はないのですが、

躯体に囲まれた限られた天井高で、

排水の勾配、ダクトをどこに抜くのか?

既存の開口部を利用できるのか?など

空調計画、排水計画などもしっかりと行う必要があります。

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