スケルトンリフォームとは？費用相場やメリット・デメリット、施工事例を紹介！

リフォームの相談を日々受ける中で、ここ数年の問い合わせの多くが、「中古住宅を購入しました、"スケルトンリフォーム"を検討しています。」「実家に二世帯で住むことになりました。"スケルトンリフォーム"を検討しています」といった「スケルトンリフォーム」という言葉でダイレクトにご相談がくることが大変増えてきました。

「スケルトンリフォーム」とはいったいどのようなリフォームで、どのような種類があるのでしょうか？そして、実際にどのような工事をするのか？スケルトンリフォームは、その他のリフォームと比較して、どんなメリットがあるのか？デメリットはないのか？また、「スケルトンリフォーム」をする際に、どのようなことに注意をすればよいのか？

リフォームポータルサイトを見ても、リノベーション事例として掲載されているのは、キレイなビフォー＆アフターの写真ばかりで実際の工事現場の中身をみることはなかなかできません。ここでは、実際の現場の中身の写真と共に、スケルトンリフォームを1000棟以上手掛けてきた『増改築com®』運営会社で創業大正八年の老舗工務店四代目社長がスケルトンリフォームの種類や費用、施工事例や注意点、メリットやデメリットを徹底解説します。

築60年を超える中古木造一戸建てのスケルトンリフォームを例に、どのような流れで工事がすすんでいくのかをハイライトで見ていきたいと思います。外壁はモルタル、室内は木舞壁（土壁）の築古住宅です。

スケルトンリフォームでは、断熱工事の選択肢も広がります。外周面の内壁が剥がされることから、新たに家全体の断熱工事が可能となり、高性能グラスウールやセルロースファイバー、硬質ウレタン充填等セレクトできます。外部までのスケルトンリフォームをされる場合、外断熱工法での断熱も選択肢に入ってきます。せっかくのスケルトンリフォームです。あまりに遅れている日本の断熱基準の現状を知っていただき最低でもZEH基準以上のUa値を目指したいところです。

夏の暑さの7割、そして冬の寒さの6割の原因が、窓（サッシ）と言われています。スケルトンリフォームでは、窓サッシを取り換えないケースもありますが、外部まで解体するスケルトンリフォームではサッシは新規で設置となります。また、内部のスケルトンリフォームであってもサッシをカッターで開口し、新たな間取りに合わせてサッシを新設するケースがあります。スケルトンリフォームをされるなら、生活された後のことを考え、サッシにはある程度費用ウエイトをかけておくことをおススメしています。

地域によってサッシの選定は変わってきますが、東京都内など準防火地域が大半をめるエリアでは、理想は樹脂サッシの防火タイプ、最低でもアルミ（外側）＋樹脂（室内側）サッシに通常の複層ガラスではなく、Low-Eペアガラス以上の仕様にはしておきたいところです。

準防火以外のエリアであれば費用対効果からも樹脂サッシのLow-Eガラスには最低しておきたいところです。

スケルトン状態になった外部（屋根・壁）は、早い段階で屋根をの工事があります。新築と同じで室内作業をしやすくするためにまず屋根を構造用合板等で増し打ち（下地が痛んでいる場合は下地まで交換）し、ルーフィングを張ります。

ルーフィング施工後、仕上げ工事となりますが、屋根は、瓦・ガルバリウム鋼板等

選択が可能なことが一般的です。外壁はサッシを入れ、外周面を構造用合板等、壁倍率の高い面材を全面に張り、その後、防水透湿シートを張り、通気胴縁を打ち、仕上材のサイディング施工が一般的ですが、外断熱をするケースでは、構造用合板の上に、断熱材を張り、その後モルタルを塗り、左官仕上げとするなど、仕上も選択が可能です。

構造的な補強工事や断熱工事が完了しますと、表装（美装）工事へと移行していきます。仕上の仕様はさまざまです。床や建具は、新建材なのか？無垢材ないのか？

壁や天井は、壁紙なのか左官仕上げなのか？選択肢は沢山あります。ご予算に応じてセレクトされることをおススメします。

築30年以上経過、旧耐震時代に建てられた建物で外壁の傷みが激しい、もしくは家をすべて解体して、新築を建ててしまいたいがセットバックの問題で、現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。

というような問題を抱えておられる建物が現行の新築のレベルの性能まで引き上げることが可能になるのがこの内外部スケルトンリフォームになります。

外部までの解体を進め、一戸建て（一軒家）が完全なスケルトン（躯体）状態になるのがこの工事になります。プランも自由度が最も高く、建物も形によっては、玄関の位置を変更することも可能になるため、2世帯住宅へのリフォームをされるケースなどで採用されるケースが多いリフォームになります。

耐震面では基礎補強工事に加え、耐震補強は構造内部からの補強、さらに外部から補強が加わります。外壁面は壁倍率の高い合板で全面張りが可能です。断熱についても、断熱性能の高い窓サッシの設置が自由に設置できることや、内部のスケルトンリフォームでは不可能な外断熱など断熱の選択肢は広がります。

解体は既存の躯体を残すためすべて手壊しの為、内部スケルトンリフォームよりも費用がかかってきます。施工面積によって費用も変わって参りますが、下記の金額が一つの指標になるはずです。

マンションスケルトンリフォームでは専有部のみの躯体残しの解体、その後自由に間取りを変更できるリフォームになります。

鉄筋コンクリートが壁式構造なのかラーメン構造なのか、年代により異なります、

S40年代に建てれた壁式構造では、スケルトンにしても天井高が取れないケースもあります。木造との大きな違いとして、躯体にかかわる工事がないこと、外部工事がないことがあげられ、基本的に内装、造作主体の工事となります。給排水の排水の出口は移動できないため、排水の水勾配を検討し水周りの設置位置を決定することが大切です。多くのリフォーム会社が定額制のパッケージを用意しており、６０㎡程度で平米当たり10万以上が相場となっています。

施工面積によって費用も変わって参りますが、下記の金額が一つの指標になるはずです。

スケルトンリフォームでの耐震補強は、一般的な耐震補強リフォームと呼ばれる工事に限定されない補強の自由度があることから、国が推奨している評点１．０という指標、いわゆる現行の建築基準法と同等の耐力、この数字をはるかに超える性能へ引き上げる上げることが可能です。

熊本地震では耐震等級２（耐震補強でいう評点１．２５）の建物が倒壊しました。つまり、１．０という現行の建築基準法レベルでの耐震補強では、全く安心ができないのです。スケルトンリフォームをされる際は、是非、簡易診断だけではなく、許容応力度計算をして、評点１．５（新築でいう耐震等級３）を目指すことを強く推奨しています。

建物の外周面の内側を解体するスケルトンリフォームをするからこそ、外部に面する建物の壁面にしっかりとした断熱工事が出来るため、断熱工事は是非しっかりと考えたいところになります。

経済産業省が発表している満足度調査に、引き渡し後、2年程度の一戸建て住宅に住まわれている方を対象としたアンケートで、家を建てた後に後悔していることの1位が暑さ、2位が寒さ、3位が結露というTOP３すべてが断熱に起因している結果があります。

家を建てる前は、「価格」や「間取り」、「デザイン」に最大の関心があるお施主様ですが、住まわれた後の後悔という点で断熱にかかわる後悔が上位を占めている現状があります。

スケルトンリフォームでは、内部のスケルトンリフォームであれば、内断熱工事、内外部のスケルトンリフォームであれば、内断熱、外断熱、または両方断熱という選択肢があります。

日本は先進国でありながらも、断熱では圧倒的に遅れているという事実があり、サッシの断熱性能も含めて、断熱工事は見落としがち、かつ、工事施工会社にも断熱に詳しい会社は、正直少ない現状があります。

断熱においても経験値が豊富な施工会社（工務店・リフォーム業者）へ相談することをおススメ致します。

3パターンのスケルトンリフォームを中心にみてきましたが、いずれのパターンも改装を主体とした化粧直しのリフォームとは違いますので費用は通常のリフォーム以上にかかって参ります。では費用をいったいどこで抑えるのかは誰もが気になるところであります。費用を抑える方法は主に３つのポイントがありますので、解説していきましょう。

●【解体の範囲を決める】

スケルトンリフォームには、３つのタイプがございました。その違いは、解体の範囲でしたね。中すべてを解体するのか、外まで解体するのか、など要は、解体をする範囲が広がれば広がるほどに、それに伴う復旧工事が必要になりますので、費用が上がります。スケルトンリフォームでも性能の影響がないところで解体の範囲を抑えるなどの工夫が必要になってきます。

つまり、どこまで間取り変更が必要なのか？そのような間取りにすることが優先順位として本当に高いのかといったことを住まわれる皆様で良くお話し合いをすることが必要になります。

●【採用設備建材仕様の見直し】

スケルトンリフォームをするメリットは何といってもライフスタイルの変更等に伴う大幅な間取りの変更ができる点です。そして何といっても、その建物を”ハコ”として捉えた際に、そのハコの性能を大幅に向上することができることが挙げられます。性能向上とは主に『耐震性能』と『断熱性能』です。

この性能向上に伴う工事の多くは、スケルトンリフォーム後には仕上がりとして見えなくなってしまう隠蔽部になります。そしてこの”ハコ”部分は、一度工事をしてしまうと、その後頻繁に工事ができる部分ではないということです。どうしても表面上のおしゃれな仕上げ材や最新型の住宅設備機器（システムキッチン・システムバス・洗面化粧台・トイレ便器）に目が行きがちですが、このような表面の仕上げ材は、いつでも取り換えが可能であり、”ハコ”自体の性能には関係のないパーツになって参ります。”気を見て森を見ず”的な発想にならずに、建物の全体の性能に目を向け仕上げ材の費用を抑える工夫も必要でしょう。

●【地元の実績豊富な優良工務店を探す】

スケルトンリフォームする会社は様々です。

代表的な会社として、大手リフォーム会社が挙げられますが、大手のブランドは確かにあるのですが、大手の社員が職人ではありませんので、目安としては会社の信用のみと考えてよいでしょう。多額な広告費やショールームと人件費がかかっておりますので、費用が高いのは当たり前といえば当たり前です。ではリフォーム会社はどうか？こちらもデザイナーや営業マンが主体の会社ですと経費がかかっているため費用感は割高な印象です。デザイン性を重視するマンションでスケルトンリフォームでは選択肢の一つにはなるでしょう。木造のスケルトンリフォームでは、やはり木工事に強い地元の工務店が一番お勧めです。工務店の多くは営業マンは不在であることが多く、技術者が社長であることも多いです。現場管理者が営業も兼ねているような会社が安心です。もちろん、性能向上の実績が豊富であることが前提です。