戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP ＞ お役立ち情報＞賃貸併用住宅のメリット・デメリット・ローン・間取りについて完全解説

「居住スペースが広いから一部を誰かに貸したい！」

「自宅に住みながら家賃収入を得たい！！」

など、自宅が広すぎて悩んでいる方や、居住スペースの一部を貸したいという方の中には、「賃貸併用住宅」に興味を持たれている方も多いと思います。

弊社においても新築・リノベーションに問わず、賃貸併用住宅を施工される方が毎年増加しております。しかしながら、賃貸併用住宅と言っても、どういった貸し方が良いとされているのか、プライベートと共用スペースとの、配慮の仕方はどうしたらいいのか、など家族が一緒に住むわけではないからこそ、悩みが尽きないことでしょう。

今回は、賃貸併用住宅の知っておきたい基礎情報をまとめています。これから賃貸併用を始めようと考えている方は特に必見ですよ！

＜こんな将来不安のある方は是非お読みください＞

・住宅ローン３５年も払い続けられるのかな。。

・一生賃貸でも良いが、老後の住まいが。。

・転勤や転職で引っ越す時に、持家はどうするの？

・このままの世帯収入が維持できるのかな。。

・子供の教育費って、一体いくらかかるのかな。。

・国の年金で老後は本当に生きていけるの？

・６５歳で現預金２０００万円なんてとても貯蓄できない。。

・老後の生活費などで、子供に迷惑をかけたくない。。

賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に、賃貸住宅をプラスしている建物のことを指します。同一建物内に賃貸空間を設けるわけですから、基本的な性能のみならず、居住空間も含めて戸建て住宅と同じ質を持っている特徴があるので、敷地の価値を生かしたい方や、家賃収入で家を建築したい！という方にはおすすめです。

賃貸併用住宅を今後所有したい、建築したい、リノベーションやリフォームしたいという方は、特にチェックポイントです。どんな人が賃貸併用住宅を所持しているのかをひとつずつ確認しましょう。

●子世帯に資産を残せる！

近年、老後の2000万円問題が世の中を騒がせたのは記憶に新しいかと思います。年金の額が徐々に下がってきていることもあり、老後が心配・・・という方も少なくありません。年金に不安がある方は、老後のためも考えて、賃貸併用住宅を検討してみるのも一つの選択肢となります。

資産運用に向いた考え方でもあるので、老後の安心材料の一つとなり得る方法ともいえます。いわば「自宅を所有しながら、家賃収入を得ることができる」という仕組みになるため、自宅が資産の運用をしてくれるとも言えるのです。住まいを確保しながら、毎月一定の収入も得られ、資産も残せるとなると、かなりのメリットが生まれると考えられます。

（デメリットについてはこちらで解説しています）

●賃貸派？持ち家派？第３の選択肢としての賃貸併用住宅！

近年、賃貸派vs持家派の議論が盛んになっておりますが、この議論は、結局のところ、その方のライフスタイルで答えが変わってきます。持ち家を持つ最大のリスクにあげられるのが、住宅ローンを抱えることにあります。しかし、賃貸併用住宅にすることで、家賃収入が入りますので、その家賃が住宅ローンの返済の原資になることから、実質タダ同然で返済が可能となり、住宅ローンの完済後は、そのまま収入となり、老後にも安心の強い味方となり得る可能性が高まります。

いわば「自宅を所有しながら、家賃収入で返済ができる」ということは同時に資産も残せるというメリットが生まれると考えられますよね。

本来、アパート経営する場合、事業用ローンを使用しますが、賃貸併用住宅は住宅扱いとなりますので、住宅ローンが使用できることを知っていますか？

この住宅ローンを利用した賃貸併用住宅が近年施工側の立場として、最も増えているのを感じます。

住宅を購入する際、住宅ローンを利用するのが通常ですが、賃貸併用住宅を建てる際に、賃貸の面積に対する自宅面積が50％以上であれば住宅ローンを使用できます。ここがアパート経営やマンション投資との最大の違いとなります。

つまり、事業ローンではなく、金利優遇が適用される住宅ローンで賃貸経営ができるメリットです。

フラット35を使いたいと考えますが、注意が必要なのはフラット35が利用できるのは自宅部分のみとなることです。その為、組み方として挙げられるのが2パターンございますが、

①住宅ローンで土地と建物全体を借入する

②フラット35＋アパートローンで借入する

のいずれかとなります。

地主さんなど②を利用するケースはございますが、一次取得層の方であれば①を選択されるのが通常となります。

住宅ローンの中でも、代表的といわれる住宅ローンの利用条件は次の通りです。

※①

参考：フラット35の利用条件

特にあげられる条件は以上ですが、その他の条件やローンをご利用したい方の状況にもよりますので、詳しくは参考情報である、フラット35にてご確認下さい。
上記表の資金用途や借入対象となる住宅からも賃貸併用住宅の住宅ローンが使えるという事が、おわかり頂けたのではないでしょうか？

自宅の要素を持ちつつ、賃貸スペースが兼ね備えているからこそ、家賃収入を得られる賃貸併用住宅には、一戸建てタイプだけではなく、さまざまな種類があります。建築の構造も確認しつつ、それぞれのタイプを解説します。一戸建てを持っていない！という方にも向いている賃貸併用での運用方法がきっと見つかるのではないでしょうか。大きく3つの種類にわけましたのでそれぞれを見ていきましょう。

まずは、「賃貸併用住宅」といえば誰もが一度は想像するであろう1階と2階で上下に分ける（横割り）の２世帯に分けるタイプ、もしくは、縦にメゾネットタイプにわけて住む戸建てタイプです。一戸建ての賃貸併用住宅は、相続税の基礎控除額が平成25年の税制改正により、40％引き下げられたことや、賃貸建付け地に分類されることから、自宅以上に固定資産税の評価額を引くくすることができる点が「節税効果がある」としても特徴的と言えます。

一戸建てに比べると、アパートでの賃貸併用住宅の場合は、アパート1棟を購入し、一部を賃貸として他を居住用にリフォームやリノベーションする、もしくはその逆で中古の一戸建てを購入し何世帯かをアパートにして賃貸する方法など、マンションや一戸建て以上に「選択肢が増える」という点で比較的自由度の高いタイプです。

また、マンションタイプになってしまうと、多少玄関の場所や部屋数、部屋の大きさなどは決められてしまいますが、アパートを併用とする場合は、建物の雰囲気や部屋の間取り、どの部分を居住スペースとするのかなど、明確に決めるところや、配慮ができるスペースのとり方が求められるため、選択肢が多くなって自由度は高い分、賃貸併用住宅としては中級者向けとも言えます。つまり、賃貸併用住宅ではありますが、投資としての色が濃い特徴を持つのが、アパートタイプでの運用なのです。

マンションタイプの賃貸併用住宅としての特徴は

●鉄筋コンクリート造や、鉄骨鉄筋コンクリートで造られていること

●4階建て以上であること

●集合住宅であること

などがあげられます。マンションタイプで運用をする場合は、特に1階部分を店舗、最上階を大家の居住スペースにするなど、いわゆる「横割り」タイプの間取りとなることが必然とも言えるタイプです。また、マンションタイプでは、一戸建てに比べて審査が厳しくなります。マンションタイプで活用できるローンは「アパートローン」といわれるもので、アパート経営、マンション経営をする際に、役立つローンで、住宅ローンとはまた別の「事業用ローン」となります。このアパートローンでは、特に本人の情報だけでなく経営状態（レントロール）などもチェックされるのです。一戸建ての住宅ローンとは大きく変わるところでもあり、中でも「事業性や物件の担保力、大家さんご自身の収入や保有資産、借入履歴」を含む点は要注意ポイントとなるでしょう。

賃貸併用住宅は、従来は不動産投資というイメージが強かったのですが、最近では、住宅1次取得層世代がマイホームを検討する際に、将来のリスクに備え賃貸併用住宅を選択する方が増加しております。

賃貸住まいの方が、ご結婚、出産などライフスタイルの変化に伴い、マイホームを検討、しかし、住宅ローンを抱える不安もある、そんな方々が第３の選択肢として、マイホームを建てる際に賃貸併用住宅を選択しているのです。

当然ながら「貸している家の一部が自宅」であるため、住みながら家賃収入を得ることができます。家に住みながら、家賃収入を得つつ、住宅ローンを受けられるなど、さまざまなメリットがあり「節税対策」が得られることが大きな理由のひとつなっています。

これから家を建てたい方、もしくは中古住宅を購入予定の方は、一度検討してみませんか？