更新日:2021-06-26
戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP > お役立ち情報>賃貸併用住宅のメリット・デメリット・ローン・間取りについて完全解説
「居住スペースが広いから一部を誰かに貸したい!」
「自宅に住みながら家賃収入を得たい!!」
など、自宅が広すぎて悩んでいる方や、居住スペースの一部を貸したいという方の中には、「賃貸併用住宅」に興味を持たれている方も多いと思います。
弊社においても新築・リノベーションに問わず、賃貸併用住宅を施工される方が毎年増加しております。しかしながら、賃貸併用住宅と言っても、どういった貸し方が良いとされているのか、プライベートと共用スペースとの、配慮の仕方はどうしたらいいのか、など家族が一緒に住むわけではないからこそ、悩みが尽きないことでしょう。
今回は、賃貸併用住宅の知っておきたい基礎情報をまとめています。これから賃貸併用を始めようと考えている方は特に必見ですよ!
<こんな将来不安のある方は是非お読みください>
・住宅ローン35年も払い続けられるのかな。。
・一生賃貸でも良いが、老後の住まいが。。
・転勤や転職で引っ越す時に、持家はどうするの?
・このままの世帯収入が維持できるのかな。。
・子供の教育費って、一体いくらかかるのかな。。
・国の年金で老後は本当に生きていけるの?
・65歳で現預金2000万円なんてとても貯蓄できない。。
・老後の生活費などで、子供に迷惑をかけたくない。。
賃貸併用住宅を今後所有したい、建築したい、リノベーションやリフォームしたいという方は、特にチェックポイントです。どんな人が賃貸併用住宅を所持しているのかをひとつずつ確認しましょう。
●子世帯に資産を残せる!
近年、老後の2000万円問題が世の中を騒がせたのは記憶に新しいかと思います。年金の額が徐々に下がってきていることもあり、老後が心配・・・という方も少なくありません。年金に不安がある方は、老後のためも考えて、賃貸併用住宅を検討してみるのも一つの選択肢となります。
資産運用に向いた考え方でもあるので、老後の安心材料の一つとなり得る方法ともいえます。いわば「自宅を所有しながら、家賃収入を得ることができる」という仕組みになるため、自宅が資産の運用をしてくれるとも言えるのです。住まいを確保しながら、毎月一定の収入も得られ、資産も残せるとなると、かなりのメリットが生まれると考えられます。
●賃貸派?持ち家派?第3の選択肢としての賃貸併用住宅!
近年、賃貸派vs持家派の議論が盛んになっておりますが、この議論は、結局のところ、その方のライフスタイルで答えが変わってきます。持ち家を持つ最大のリスクにあげられるのが、住宅ローンを抱えることにあります。しかし、賃貸併用住宅にすることで、家賃収入が入りますので、その家賃が住宅ローンの返済の原資になることから、実質タダ同然で返済が可能となり、住宅ローンの完済後は、そのまま収入となり、老後にも安心の強い味方となり得る可能性が高まります。
いわば「自宅を所有しながら、家賃収入で返済ができる」ということは同時に資産も残せるというメリットが生まれると考えられますよね。
本来、アパート経営する場合、事業用ローンを使用しますが、賃貸併用住宅は住宅扱いとなりますので、住宅ローンが使用できることを知っていますか?
この住宅ローンを利用した賃貸併用住宅が近年施工側の立場として、最も増えているのを感じます。
住宅を購入する際、住宅ローンを利用するのが通常ですが、賃貸併用住宅を建てる際に、賃貸の面積に対する自宅面積が50%以上であれば住宅ローンを使用できます。ここがアパート経営やマンション投資との最大の違いとなります。
つまり、事業ローンではなく、金利優遇が適用される住宅ローンで賃貸経営ができるメリットです。
フラット35を使いたいと考えますが、注意が必要なのはフラット35が利用できるのは自宅部分のみとなることです。その為、組み方として挙げられるのが2パターンございますが、
①住宅ローンで土地と建物全体を借入する
②フラット35+アパートローンで借入する
のいずれかとなります。
地主さんなど②を利用するケースはございますが、一次取得層の方であれば①を選択されるのが通常となります。
住宅ローンの中でも、代表的といわれる住宅ローンの利用条件は次の通りです。
申込時の年齢 | 満70歳未満の方 | ||
国籍 | 日本国籍や、永住許可を受けている方や、特別永住者の方 | ||
年収・基準 | 400万円未満 | 30%以下 | |
400万円以上 | 35%以下 | ||
資金用途 | お申込みご本人や、ご親族の方が住む予定の新築住宅や建設購入資金、または中古住宅の購入資金であること | ||
借入対象となる住宅 | 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること | ||
住宅の床面積が※①の基準に適合する住宅であること | |||
返済期間 | 15~20年 | 21~35年 | |
金利の範囲 | 年1.220~年2.020% | 年1.350%~年2.150% |
※①
一戸建てや連続建ておよび、重ね建ての場合 | 70㎡以上 |
マンションなどの共同建ての場合 | 30㎡以上 |
参考:フラット35の利用条件
特にあげられる条件は以上ですが、その他の条件やローンをご利用したい方の状況にもよりますので、詳しくは参考情報である、フラット35にてご確認下さい。
上記表の資金用途や借入対象となる住宅からも賃貸併用住宅の住宅ローンが使えるという事が、おわかり頂けたのではないでしょうか?
自宅の要素を持ちつつ、賃貸スペースが兼ね備えているからこそ、家賃収入を得られる賃貸併用住宅には、一戸建てタイプだけではなく、さまざまな種類があります。建築の構造も確認しつつ、それぞれのタイプを解説します。一戸建てを持っていない!という方にも向いている賃貸併用での運用方法がきっと見つかるのではないでしょうか。大きく3つの種類にわけましたのでそれぞれを見ていきましょう。
まずは、「賃貸併用住宅」といえば誰もが一度は想像するであろう1階と2階で上下に分ける(横割り)の2世帯に分けるタイプ、もしくは、縦にメゾネットタイプにわけて住む戸建てタイプです。一戸建ての賃貸併用住宅は、相続税の基礎控除額が平成25年の税制改正により、40%引き下げられたことや、賃貸建付け地に分類されることから、自宅以上に固定資産税の評価額を引くくすることができる点が「節税効果がある」としても特徴的と言えます。
一戸建てに比べると、アパートでの賃貸併用住宅の場合は、アパート1棟を購入し、一部を賃貸として他を居住用にリフォームやリノベーションする、もしくはその逆で中古の一戸建てを購入し何世帯かをアパートにして賃貸する方法など、マンションや一戸建て以上に「選択肢が増える」という点で比較的自由度の高いタイプです。
また、マンションタイプになってしまうと、多少玄関の場所や部屋数、部屋の大きさなどは決められてしまいますが、アパートを併用とする場合は、建物の雰囲気や部屋の間取り、どの部分を居住スペースとするのかなど、明確に決めるところや、配慮ができるスペースのとり方が求められるため、選択肢が多くなって自由度は高い分、賃貸併用住宅としては中級者向けとも言えます。つまり、賃貸併用住宅ではありますが、投資としての色が濃い特徴を持つのが、アパートタイプでの運用なのです。
マンションタイプの賃貸併用住宅としての特徴は
●鉄筋コンクリート造や、鉄骨鉄筋コンクリートで造られていること
●4階建て以上であること
●集合住宅であること
などがあげられます。マンションタイプで運用をする場合は、特に1階部分を店舗、最上階を大家の居住スペースにするなど、いわゆる「横割り」タイプの間取りとなることが必然とも言えるタイプです。また、マンションタイプでは、一戸建てに比べて審査が厳しくなります。マンションタイプで活用できるローンは「アパートローン」といわれるもので、アパート経営、マンション経営をする際に、役立つローンで、住宅ローンとはまた別の「事業用ローン」となります。このアパートローンでは、特に本人の情報だけでなく経営状態(レントロール)などもチェックされるのです。一戸建ての住宅ローンとは大きく変わるところでもあり、中でも「事業性や物件の担保力、大家さんご自身の収入や保有資産、借入履歴」を含む点は要注意ポイントとなるでしょう。
賃貸併用住宅は、従来は不動産投資というイメージが強かったのですが、最近では、住宅1次取得層世代がマイホームを検討する際に、将来のリスクに備え賃貸併用住宅を選択する方が増加しております。
賃貸住まいの方が、ご結婚、出産などライフスタイルの変化に伴い、マイホームを検討、しかし、住宅ローンを抱える不安もある、そんな方々が第3の選択肢として、マイホームを建てる際に賃貸併用住宅を選択しているのです。
当然ながら「貸している家の一部が自宅」であるため、住みながら家賃収入を得ることができます。家に住みながら、家賃収入を得つつ、住宅ローンを受けられるなど、さまざまなメリットがあり「節税対策」が得られることが大きな理由のひとつなっています。
これから家を建てたい方、もしくは中古住宅を購入予定の方は、一度検討してみませんか?
賃貸併用住宅について9ページにわたって解説しています。
すべてお読みになると賃貸併用住宅についてのさまざまな知識が手に入ります!
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ハイウィル株式会社 四代目社長
1976年生まれ 東京都出身。
【経歴】
家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。
中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。
この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。 TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理。
2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事。
2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン。
マイホームに住みながら一部の部屋を賃貸用にして、人に貸す。そしてそこから得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充てる新しいマイホームの購入方法を解説します。プランニング次第では住宅ローンの返済を毎月ゼロに抑えることも可能です。そして住宅ローン完済後の家賃収入はそのまま収入に。将来3000万以上の差が出るこれからの家の買い方を伝授します。
本書では、賃貸併用住宅の「正しい建て方」「価格相場」「成功例と失敗例」「効果的な間取り」「中古住宅の賃貸併用化方法」「どこに頼むのが最良なのか?」「ローンの組み方」など賃貸併用住宅のあらゆる観点から解説し確実に資産とするためのポイントを解説しています。「このまま家賃を払い続けるのがよいのか…」「賃貸と持ち家はどちらが得なのか?」「マイホームなんて無理…」と考えている、または「住宅ローンを長期間組むことに躊躇してしまう」と思われている共働き夫婦の方、マイホーム購入におけるリスクを払拭する第3の選択肢をご紹介します。
どのようなお悩みのご相談でも結構です。
あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年(令和7年)の4月1日建築基準法改正が決定、2025年(令和7年)4月以降に着手するフルリフォームに確認申請が義務化されることにより、現在大変混みあっております。
お問い合わせ・ご相談多数のため、ご返信、プランのご提案までに日数を頂いております。ご了承の程お願い申し上げます。
首都圏のリノベーションにつきましては、法改正前の着工工事枠は1月着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2025年2月上旬の着工スタートより空きありとなります。※2024年11月25日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
※すでにプランをお持ちのお施主様・設計資料をお持ちのお施主様は内容をフォームで送信後、フォーム下のメールアドレスに資料をお送りください。対応がスムーズです。
図面や写真等を送信いただく場合、また入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、下記メールアドレスまでご連絡ください。
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