公開日:2020-08-30

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~再建築不可物件を性能向上リノベーションで新築最高基準の『耐震性能』『断熱性能』へ

再建築不可物件の購入サポート

中古戸建スケルトンリフォーム

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中古戸建スケルトンリフォーム

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1 再建築不可物件とは

2 再建築不可物件を購入する理由

3 再建築不可物件の注意点・ポイント

4 再建築不可物件を購入前に確認すべき点

5 ローンを使って購入する場合

6 再建築不可物件はどうやって探すのか?

7 再建築不可物件購入に関するお問い合わせ

 

 

1. 再建築不可物件とは?

中古住宅購入のメリットは?

 

中古を買ってリフォームを行う物件探しを行い購入する際に、その手段の一つとして再建築物件を購入するという方法があります。

再建築不可物件とは、簡単に言ってしまえば建物を建て替える事が出来ない物件になります。再建築不可物件の定義は大きく分けて4つありますが、その中でも一番相談の多いのが接道義務違反です。建物を建てることが出来る土地は接道幅員4mの道路に敷地が2m接している必要があります。接道義務を果たしていない物件は建物を再建築することが出来ません。このような物件を再建築不可物件(再建築不可)と言います。

 

【再建築不可物件を購入するメリット】

再建築不可物件のメリットは物件を安く購入することができるという点があります。その他にも相続税や固定資産税の評価が低いので税金が安いなどのメリットがあります。再建築不可物件は下記の理由で購入のハードルが高いため通常では考えられない好立地の物件が手に入ることがあるのもメリットの一つになります。

 

【再建築不可物件を購入するデメリット】

再建築不可物件のデメリットは、一般的な住宅ローンが利用できないため、買い手が見つけづらいというリスクがあります。そして、建物がなくなるような災害(地震や火災など)が起こってしまい建物が倒壊してしまった場合や火災で燃えてしまった場合でも再建築することはできないというところにあります。建物を建てることが出来ない土地の利用用途は必然的に限られてきます。

 

 

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例外的に再建築不可物件で新築(建て替え)をする方法参照をすることにより再建築不可物件を再建築可能物件に生まれ変わらすことも可能です。

※↓バナーをクリックして頂きますと詳しい方法を解説しています。

2. 再建築不可物件を購入する理由

 

再建築不可物件の購入を検討されている理由で多いのはやはり物件価格が相場より安いというところが一番のポイントになります。物件を探していて「この物件安いな」とたまたま目がいった物件が再建築不可だったという経験のある方はこの記事を読まれている方でも多いのではないでしょうか。そして、もう一つ多い理由が、立地条件にあります。希少性の高いエリアの物件が手に入る可能性が高いです。例えば、主要ターミナル駅などの駅前などの好立地エリアの物件が買えるというところにあります。

 

 

3. 再建築不可物件の注意点・ポイント

【再建築不可物件最大のデメリットを最小限に緩和する方法】

再建築不可物件を買ってリフォームする場合、購入後に起こりえる最大のリスクはやはり再建築が出来ない事にあります。例えどんな災害が起こっても再建築することは出来ません。このリスクを最小限にする方法、それは地震対策と防火対策です。「耐震性能」と「防火性能」の性能向上リフォームを行う事により、万が一地震が起きても火災が起きても建物が存在することが出来ます。デメリットを最小限化し、その結果、物件としての資産価値を最大限に引き出す事ができます。その為、性能向上リフォームは再建築不可物件を購入する上で必ず行わなければならない工事となります。再建築不可の中古戸建てのほとんどは現在の建築基準法で定められている最低限のラインである耐震等級1すらクリアしていない物件となります。特に日本は地震が大変多い国になります。万が一でも倒壊することの許されない再建築不可物件は耐震等級3以上の基準で耐震補強を行う事を推奨しております。リフォーム(リノベーション)の依頼をするリフォーム会社が構造計算を行ってくれる会社かどうか、また、再建築不可物件を耐震等級3の性能向上リフォームを行う事が可能かは必ず確認すべきポイントとなります。このように、再建築不可物件の最大のリスクを極めて少なくすることにより買ってはいけない物件と言われている再建築不可物件ですが、買えるなら買った方が良い物件へと生まれ変わるのです。

 

4. 再建築不可物件を購入前に確認すべき点

再建築不可物件に限らず中古を買ってリフォームを行う際に、重要な調査が大きく分けて3つあります。

役所調査、法務局調査、現地調査の3つです。

 

【役所調査で確認すべきこと】

記載事項証明書や建築概要書の有無の確認 都市計画などの建築基準法や県市町村長の条例の確認 道路の確認 ハザードマップの確認 などです。

【法務局調査で確認すべきこと】

登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面などの確認

【現地調査で確認すべきこと】

境界の確認、越境の確認、既存図面の確認 通常この3つは物件の売主(依頼を受けた不動産会社)が行います。

この三つを調べたうえで物件価格を売主と相談して決定します。 但し、手間がかかるので契約が決まってから本格的に調査を行う仲介会社や建物が古いので土地として売り出しを行い建物の調査を行わないケースなどがあり、購入する際に必要な物件の調査が出来ていないケースがあります。 例えば再建築不可物件の場合はなぜ再建築不可物件なのか、もしかしたらその物件は再建築不可ではないかもしれません。 実際にあった事例ですが、道路への接道間口が1.3mしかなく再建築不可物件として売り出しを行っていた物件が隣地の協力を経て再建築出来たケースなどがあります。このケースでは住宅ローンを使用する事を前提に物件の検討を進めていたので、時間はかかりましたが、住宅ローンを利用し物件を購入することが出来ました。 事例はプラスに働きましたが、ほとんどのケースがマイナスに働きます。しっかりと調査を行ったうえで検討が必要です。その為には再建築不可物件になれた業者に依頼する必要があります。 また、再建築不可物件は購入をする前に必ずリフォーム見積もりをしましょう。 再建築不可の物件で多いのが隣地との距離が狭く足場が入らなかったり、基本的には接道していないことが多いので、車の侵入が出来なかったりなど、特殊な条件が付加されます。再建築不可物件に不慣れな業者さんは工事が出来なかったり、見積もり金額が高くなることが予想できます。

5. 住宅ローンを使用して再建築不可物件を購入する場合

 

 

基本的には再建築不可物件を購入する場合は現金が必要になります。それは住宅ローンを利用することができないからです。再建築不可能な土地に対しては担保評価が出ないこと、また、再建築不可なのになぜ建物が存在するのか違法建築?(銀行に対しての交渉材料にもの交通整理が必要になります)などの問題があるからです。例外的にノンバンク系のローンを利用することは可能です。お気軽にご相談下さい。但し、注意点もございます。ノンバンク系のローンを利用する場合金利が高いです。3%台から4%と現在の低金利の住宅ローンと比較するとかなり高めの設定となっています。住宅ローンを利用される方は単純に再建築不可物件が安いからと物件を購入してしまうと、金利が高いせいで損をする可能性すらあります。また、住宅ローンの審査の際に「自己資金で頭金を1割から2割程度用意してください」「共同担保の物件が必要です」などの条件が付く可能性があります。また、借り換えをすることも難しいです。住宅ローンをご検討の方は例えば数年後に退職金や相続でまとまったお金が入る方や、自営業で住宅ローンの審査が厳しいので、ローンが通ったらどの銀行でも大丈夫だとお考えの方、さまざまな理由が考えられますが、トータルでの費用を考えたうえで、トータル的にメリットがあることを確認、検討してから購入を進めて行きましょう。

6. 住宅ローンを使用して再建築不可物件を購入する場合

 

 

増改築.com®では、エリア・予算をご記入頂き「再建築不可物件の情報が欲しい」とお問合せ頂きましたら販促資料をお送り致します。増改築.com®をご利用の方は問合せを頂いたその後も期間限定で新着の再建築不可物件情報をお送りしています。

7.再建築不可物件の購入に関するお問い合わせ 

 

 

再建築不可物件の購入に関するお問合せはこちら

 

「増改築com®」運営ハイウィルで再建築不可物件の購入+リノベーション(中古を買ってリフォーム)するメリット

 

ここまで再建築不可物件のについてお話ししましたが、必然的に工事が大規模になることから、築年数が古くフルリフォームが必要な建物での制度利用が大半となりますが、性能向上をするためには、しっかりとした構造計算やエネルギー計算をできる工事会社でなければ難しいでしょう。

「増改築com®」を運営するハイウィルが通常行っている工事内容は、断熱性能、耐震性能は、国の最高基準です。

 

再建築不可物件購入時には不動産会社から表装リフォームを提案してくる不動産会社もあるかとは思いますが、耐震に不安を持ったまま住み続けても良いのでしょうか?まず、ハイウィルでは、建物の精密診断を行い、その中で、一番重要な耐震性能「耐震等級3」を担保した上で、「断熱等級4」を合わせたリフォーム・リノベーションのご提案をさせて頂きます。

 

昭和56年以前の旧耐震基準で作られたお家に至っては、基礎に鉄筋が入っていない(無筋基礎)の建物が大半となります。昭和初期の建物になると基礎がない!?なんて建物も目にします。

このようなケースでは耐震性能を担保することが難しく、実際に工事を進めてこられる事業者は少ないのが実情です。中途半端にリフォームをされるよりも、むしろ手を出さない業者の方がよい業者なのかもしれません。耐震性能を無視した改築工事を行っている業者もいるので、見た目は当然新築同然になっていますが、耐震性能を無視しているので、地震などの災害時には命の危険にもかかわってきます。

そのような業者に依頼しないようにするためには、「耐震等級3」を取得することは可能ですか?と質問を投げかけてみてはいかがでしょうか。ハイウィルでは、耐震補強は基礎からと考えております。国が認めている基準値の1.5倍の耐震性能をクリアした上で、本当に住みたい街に新築を超える「耐震等級3」と心地よい暮らしのできる断熱性能「断熱等級4」のあるお家にお住い出来るご提案をさせて頂きます。

 

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰
      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早13年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。『増改築.com』での性能向上リノベーション現場を実際に見て、旧耐震基準での建物が現行の新築の最高基準で生まれ変わっていくのを間近で見ていて、自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

新築戸建てから中古戸建てのことならなんでもご相談ください!

パターン別『再建築不可リフォーム施工事例6選』これさえ読めば再建築不可のポイントがわかる!

中古住宅+リノベーションのワンストップサービスに関するお問合せはこちら

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性能向上を前提とした中古住宅のご購入に関することを
お気軽にお問合せください

『増改築.com®』の中古住宅+性能向上リフォームのワンストップサービス専用お問い合わせフォームにお越しいただき、誠に有難うございます。

 

『増改築.com®』メンバーは技術集団となり、他社のような営業マンがおりません。技術者が直接ご相談にのり問題解決を行います。

 

従いまして、お客様の方である程度のご要望が整理されました段階、
お悩みが工事内容のどのようなところにあるのか?
ご予算がどの程度絞る必要があるのか?
など明確になった段階でのご相談をお願いしております。
お問合せ・ご相談はお電話・メールにて受け付けております。
以下のフォームに必要事項をご記入の上、「送信する」ボタンをクリックをお願いします。

よくあるご質問

  • 他社に要望を伝えたところできないといわれたのですが・・・
  • 他社で予算オーバーとなってしまい要望が叶わないのですが・・・ハイウィルさんは費用はいくらかかるの?
  • あまりに築年数が古く本当に新築最高基準の耐震性能や断熱性能に生まれ変わるのか知りたいです・・・

どのようなお悩みのご相談でも結構です。

あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。

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(例:50㎡以上 など)

(例:70㎡以上 など)

(例:6LDK など)

(例:現在2人だが娘夫婦と同居予定)

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(ご要望・お悩みなどできるだけ具体的にご記入くださいませ)

(借入希望額、年齢、年収、勤め先、勤続年数、その他の借入の有無など、ご記入頂ける範囲でご記入いただくと助かります)

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※次の画面が出るまで、4〜5秒かかりますので、
続けて2回押さないようにお願いいたします。

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

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