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新築(建て替え)とリフォームはどっちがお得なのか?違いや費用を徹底比較

新築(建て替え)とリフォームどっちがお得?!

建て替えたほうが良いのか?それともリフォームした方が良いのか?

『増改築.com®』では日々大変このご相談を多くうけております。建て替えには自由設計もあれば企画住宅もあります。

リフォームも改装メインの簡易リフォームなのか、それとも建物の性能自体を向上させる戸建てリノベーション(フルリフォーム)なのかで、全く変わってきます。

ここでは費用面や性能面からどちらが良いのか?を各パターン別に解説していきたいと思います。

戸建フルリフォーム(リノベーション)のメリット

 

ここでは「戸建てリノベーション(フルリフォーム)のメリット」から見ていきましょう。

建て替えと比較した際に、まず戸建リノベーション(フルリフォーム)は新築よりも、見えないお金がかからないということがポイントでしょう。

家を建てる際に、どうしても家(建物)の費用価格だけに目が行きがちですが、住むまでにいくらかかるかということを考えなくてはなりません。

例えば新築、特に建替えですと、今までの家を解体する工事があります。

そして新築(建て替え)する場合は、地盤改良工事が入ってきます。機械で家を壊すわけですから、庭の復旧工事なども必要になります。

そして税金の問題も結構大きいものになります。

このような見えない費用が、実は戸建リノベーションにはかかりません。

43坪の建物を建替えをするのと、戸建リノベーションをするのでは、約1000万円くらいの違いが出てきます。

 

また、戸建リノベーション(フルリフォーム)の良いところは、住んでいる方が今の家の欠点をよく分かっているということです。

そのため、建物の改修すべき箇所を重点的に施工をすることができます。

元々価値のある家(建物)は、その価値を活かすことができます。二間つづきの和室があって、床柱や床板などに良いものが使われていた場合、それを残して工事をすることなども可能です。

家(建物)全体をリノベーション(フルリフォーム)する中で、良いものがあれば、それをまた使うことが出来るのも、戸建リノベーションの長所になります。

 

工事面積を減らしてコストの調整をしやすいということも長所です。

新築、建て替えであれば、予算オーバーになると建物を小さくしていくということになりますが、戸建リノベーション(フルリフォーム)であれば、この部屋はやめましょうとなれば、簡単に費用を落とすことができます。家全部ではなく、1階の部分だけ徹底的に改修しょうということが出来るのがこの戸建リノベーション(フルリフォーム)の特徴です。

なんといっても戸建リノベーション(フルリフォーム)は工事中が楽しいです。元々あったものがどんどん良くなっていくわけですから、見ているお客様も楽しくなってきます。

戸建リノベーション(フルリフォーム)を考えている方は、これらの長所をふまえて進めて頂きたいと思います。

戸建フルリフォーム(リノベーション)のデメリット

戸建リノベーションのメリットをお伝えしましたが、もちろんメリットばかりではありません。

ここでは戸建てリノベーション(フルリフォーム)のデメリットも見ていきたいと思います。

よくある話ですが、リフォームの相談で住宅ハウスメーカーやローコスト住宅会社に相談すると、ほとんど新築をメインにしている会社になるわけですからこのような会社に相談をしてもたいがい建替え工事をすすめられるということになります。

では、工務店など技術に特化した会社にと考え地元の工務店に相談をしても、戸建リノベーション(フルリフォーム)の見積りがしっかりと作れないなんていうこともあります。

つまりそうなると、戸建リノベーションの内容を理解して、実績がたくさんある会社に限られてくることになります。戸建リノベーションが出来る業者が必然的に限られてくるということです。探すとわかりますが驚くほど施工業者が非常に限られてきます。

戸建リノベーションは築年数によって工事の内容が大きく変わってきます。

例えば、一番心配になってくるのが床下、基礎の補強工事になります。これは築年数が何年かによって、どういう基礎になっているかが違っていて、その状態によって工事の内容が変わります。

また、坪単価ではなかなか表せないのが戸建てリノベーションになります。新築・建て替えのように坪いくらなんて話にはならずに、やる工事によってどれくらい掛かるかが変わって参ります。

まずは、したい生活をイメージし何をどのような風にしたいかということから始めましょう。今の家はこんななおし方ができて、それなら大体これぐらいかかるんじゃないのか。それでは予算オーバーになるから、ここの部分を工事するのをやめようか、という風にちゃんと理屈だてて家づくりを進めていかないと難しいのかなと思います。

あと解体後に追加工事を請求してくるような業者がいます。

この戸建リノベーション、リフォームもそうですけど、業者選びときちんとした見積りがポイントになってきます。

そういうところもしっかりと確認することが必要になってきます。

また、戸建リノベーションは工期が長くかかるのがデメリットになります。

解体して、一度検査をしてから家づくりにはいっていくわけですから、この期間というものも考えていきましょう。

構造上、戸建リノベーションが出来ない工事もあります。例えば型式認定の家の増築工事、柱がない工法や鉄筋コンクリート造の壁の移動などですね。壁を壊すと2階が落ちちゃうわけですから。今の家の地盤改良をしたいなんて場合もそうですね。

できなくもない工事もあります。しかし、できなくもないんですが費用がかかり過ぎるという問題も出てきたりします。見積もりをとったら、こんな金額!なんてことはよくあることですから、そうならないようにして頂きたいと思います。

こういうこともしっかりと理解して、工事をすすめて頂きたいと思います。

ここでは「戸建リノベーションのデメリット」を解説しました。

 

戸建フルリフォーム(リノベーション)の工期を新築と比較

ここでは「戸建リノベーションの工期」と題して新築と比較してみたいと思います。

まず戸建てリノベーションのデメリットでも哀切しましたが、結論から言いますと、戸建リノベーションの工期は新築よりも長くなります。

新築も建て方をする前に材料の加工をしなくてはならないので、全体としては同じですが、大工さんが動いているという目に見える期間が戸建てリノベーションの場合、長く感じられるということです。

工期を考えていく中で、実は一番大事になってくるのが、契約前にどれくらいしっかりと打合せをするかです。これが戸建てリノベーションの工期にかなりかかわってきます。

現場調査ですね。どこまできちんと現場調査をするか。業界用語で「インスペクション」と言いますけれど、これをしっかりと行うことです。

また、費用対効果を考えた打合せも大事ですね。なんでもかんでも工事をすればいいというわけではありません。それには費用がかかってくるわけですから、バランスを考えた打合せをすることが大事です。

この契約前の打合せが、戸建てリノベーションには非常に大事になりますので、しっかりと対応していって欲しいと思います。

納得してから契約、つまり施工に入るようにしましょう。

戸建てリノベーションの場合、機械で解体するというわけにはいかず、人間の手で解体することになります。

人間の手で解体して、骨になった状態を確認する。そうすると思っている以上にダメになっているところが見つかって、やっぱり直さなきゃということになります。

間取りを変える場合は、柱の撤去が必要です。柱を抜いただけではダメです。家が弱くなりますから。当然梁補強などの対応をしっかりとしていかなければなりません。

このようなことが新築工事にはないわけですから、この分工期が長くなると思ってください。

2階建て40坪くらいですと、大体契約前に2~3ヶ月、施工として4~5ヶ月というところでしょうか。合計すると半年から8ヶ月ほどになってきます。

当然最初の打合せなどが延びれば延びるほど、全体の工期が延びてくるということになりますが、しっかりと理解できるまで打合せしましょう。

また、契約前の調査をしっかりと行わないと、追加工事が増えたり、工期にも影響しますので、この調査はしっかりと考えていきましょう。

 

リフォームとリノベーションの違い

さていよいよここからが新築建て替えと戸建てリノベーションとの比較となりますが、その前に、戸建てリノベーション(フルリフォーム)とリフォームを比較してみましょう。ここでの戸建てリノベーションとは家全体を改修する全面リフォームをイメージしてください。まずは戸建リノベーションの長所短所をしっかりと比較してみるということです。

大切なのは、リフォームの工事内容で満足できるかどうかということです。これがリフォーム工事のポイントです。

そのリフォーム工事をやったはいいけれども、全然思った通りにならなかった、思い通りの使い勝手ではなかったなどということもよくありますので、内容をしっかりと理解していただきたいと思います。

まず、戸建リノベーションとリフォームという言葉は同じように使われていますが、根本的なものが違います。リフォームは、現状復旧や修復工事になります。元々あったものを元に戻すというのがこのリフォームということになります。戸建リノベーションは、建て替えではなくて、今の家を大規模に工事を行うことで、性能と耐震、機能と快適さ、こういうものを新築より向上させる、良くするという工事になります。また、近頃はアトピーや喘息などの健康対策も考えた戸建リノベーションというものが流行っています。付加価値を高めた住宅に生まれ変わらせることを「戸建リノベーション」というわけです。今の家を、このように骨の状態にして、元々あった材料を再利用した新築というような内容になってきます。同義語としましては、大規模改修工事、ストック住宅、スケルトンリフォーム、全面リフォームなどという言葉がよく使われています。

リフォーム工事というのは、基本的には修繕・修復というような、元々あったものを元に戻すというような内容の工事になります。

長所としては、工期が短い。そんなに長くかかりません。

また、コストが安い。部分工事なので、あまりお金がかかりません。当然、仮住まいなどということも考えなくてよいでしょう。

このように、簡単に工事ができるというところが、このリフォーム工事の大きな特徴になります。

但し、欠点といたしまして、構造躯体の手直しができないという大きな問題があります。

お風呂の工事で、お風呂を壊したら柱が腐っていたなんてことがよくあります。しかし、その柱を抜いてしまうと、隣のLDKまでダメになってしまうので、腐ったままにしていいのかどうかという問題になることが非常に多いです。

そのため、リフォーム工事では資産価値が上がりません。建物の価値(性能)が上がらないというのが、リフォーム工事の欠点になります。

ただ単にお風呂を入れ替えたり、キッチンセットを入れ替えたというだけでは、生活スタイルは変わりません。家事動線などは全く何も変わらないですね。

これらのことが、それでいいのかというところがポイントになります。

リフォームで大事なことは、問題点の整理です。

今の家が寒いからといって、暖房器具を取り替えても何も変わりません。壁の断熱や、サッシも取替えなければならないなんてことになると、それは性能向上を前提とした戸建リノベーションになります。

 

新築自由設計VSフルリフォーム(リノベーション)

 

さてここからいよいよ建て替えと戸建てリノベーションの本格的な比較に入って参ります。まずは「新築自由設計と戸建リノベーションの比較」をみていきましょう。

間取りから考える新築自由設計と戸建リノベーションを比較すると、見えないコストが大きく違うとうことです。これをしっかりと把握していくことが大事です。

新築自由設計の良いところは、間取りの自由度が高いということですね。好きなように間取りをつくれるというところが、まず一点です。

あとは、仕様の自由度が高いということです。好きな素材を使えるということです。

新築ですから、地盤改良工事もできます。これらが新築自由設計の利点になります。

短所としては、イメージがつきにくいということがあります。これは、戸建リノベーションとまるで逆になります。

戸建リノベーションは、今の家がどんな家で、これを変えていったときに、どんな風に変わるのか。風がどこから入ってくるか、光がどう入ってくるかというは、住んでいる人が良く分かっているわけです。

新築ですと、これらのイメージが付きにくいということがデメリットになります。

建替えをする場合、一番最初にお金がかかるのが、今の家の解体工事です。機械で壊すわけですから、庭も全部ダメになるので一からやり直しです。その後、地盤改良をします。

一般的に工務店さんや住宅メーカーに行くと必ず言われるのが、家の値段の話ですけれども、実はその他の付帯工事の話や、税金の話は、まず出てきません。

それら全部を考えていかないと、思っていたよりも後で非常にお金がかかるということになりますので、ここに気を付けて下さい。

もし、戸建リノベーションではなく、やっぱり建て替えで新築自由設計がいいということになった場合は、ライフプランをしっかりと考えて下さい。

当然、戸建リノベーションよりもたくさんお金がかかってきますので、自分の生活に見合った金額かどうか、ライフプランからしっかりと見ていくのが大事なポイントになってくると思います。

 

新築企画型住宅VSフルリフォーム(リノベーション)

自由設計での新築と戸建てリノベーションの比較をしましたが、ここでは「新築企画型住宅と戸建リノベーションの比較」についてです。

ここでのポイントは、企画型住宅を選んだ場合、家族構成にあった間取りになっているかどうかということです。

企画型住宅とは何かといいますと、住宅メーカーのカタログに図面が載っていて、この家の本体価格はいくらという金額も載っているような、型が決まっている住宅のことをいいます。

この企画型住宅のいいところは、設計のコストカットができるところです。もうカタログができているわけですから、設計的にはあまり手を加えなくてもいいわけです。

あと、材料の大量購入によるコストダウンです。例えば柱を3000本一度に購入するとか、そういう大規模な買い方をしますから、その分価格を落とすことができるわけです。

例えば、ユニットバスやキッチンもそうです。この企画にはこのメーカーのものというのを想定に入れています。その分価格を下げてくださいという交渉ができるのが、この企画型住宅です。

戸建リノベーションや新築自由設計になりますと、こういうことがなかなかできません。

また、工期が短いのもこの企画型住宅の特徴です。ある程度図面ができているわけですから、当然工期的なものの流れが決まっています。

新築ですから地盤改良もすることができます。

これらを見ると、良いところだけのように見えるんですけれども、短所もあります。

間取りの自由度が低いところですね。企画型住宅の図面が、自分の住み方や、家族構成に合うかどうかというのが、一番の問題になろうかと思います。

また、材料を大量購入しているわけですから、仕様に制限があります。そこから違うものになると、同じものでも高くなってしまう場合があります。

柱がスギというところをヒノキに変えて欲しいなんて場合は、企画に合っていないわけですから、単発的に購入することになって、金額が思ったよりも上がってしまうということになります。

あと、打合せがタイトですよね。建てる前にすべて決めて進めないと、無駄に時間がかかって、工期が短縮できないわけですから、最初からすべて決めてかかるので、工事を進めながら選んでいくということが出来ないのが、この企画型住宅の短所になります。

新築ですから、やはり見えないコストがかかります。新築自由設計の場合も同じですが、元々ある家を建て替えるのですから、解体工事が必要です。機械で壊せばどうしても庭の復旧工事も必要です。地盤改良工事費もかかってきます。

一番大きいのは、やっぱり税金の違いです。

これらの問題も、やはりしっかりと確認をしておかないと、後で思いがけないお金がたくさんかかってしまうなんてことになりますので、気を付けて下さい。

この新築企画型住宅を考える上でのポイントは、家族構成と間取りです。これをしっかりと考えていかないと後で失敗することになります。

 

建替えと戸建フルリフォーム(リノベーション)費用比較

さて、いよいよ実際にかかる費用を比較してみていきたいと思います。「建替えと戸建リノベーションの価格について」です。

実際に表に数字を入れt見ましたが、ポイントは家の価格ではなくて住むまでに掛かる費用を考えて家づくりを進めましょうということです。

例えば、43坪の家を解体して43坪の新築に建替える場合に、どれくらいお金が掛かるかというと(上の図)。

一番最初に解体工事が入ります。解体工事はだいたい150万円くらいですね。新築ですから機械で解体することになります。

あと地盤改良工事が必要になります。地盤改良が必要じゃない地域に関しましては、基礎をベタ基礎にして強度を上げて、本体工事価格に含めていくというやり方をしているところも多いです。

地元の工務店さんは、43坪の家の本体工事価格を2650万円くらいの金額になるんじゃないでしょうか。

住宅メーカーさんですと、これが3870万円くらいになってきます。

また、ローコスト住宅は2000万円を切るような金額が最初に出てくるんですけど、あとで別途工事というもの、土地が決まらないと出てこない宅外配管工事などで、どんどん金額が上がっていくということになります。

エアコン、カーテン、造り付け家具などは、戸建リノベーションでも同じにかかります。

あと外構工事です。新築の場合は機械解体ですので、庭も全部ダメになります。そうするとこの分の費用も掛かってきます。

そうなると2650万円だったものが3350万円に膨れ上がってくるということになります。

一方、戸建リノベーションは解体工事を人の手で壊しますので、この費用が掛かりますが、本体工事費に含まれます。

この本体工事費も、柱や梁を既存のものをそのまま使えばだいたい2550万円くらいで済みます。基礎や屋根も既存のものを使う場合が多いです。

でも、これで終わりじゃありません。実はもう一つ大きな違いがあります。何かというと税金ですね。

新築の場合は登記のやり直しになりますので、登記費用が掛かります。43坪ですとだいたい16万円くらいです。

あと不動産取得税ですね。これは軽減されるわけですけど、8万円くらいは必要になってくると思います。

固定資産税も、最初の3年間は軽減されますので、建物だけで8万円くらい。ただし、4年目以降は通常設定の16万円になり、毎年目減りしていくということになります。

そうしますと、25年の間に200万円くらいの税金を払うことになります。

戸建リノベーションに関しましては、増築が無い場合はこの登記費用がかかりません。ただし、名義変更がある場合は、持ち分登記や抵当権の登記が必要になったりします。

不動産取得税は、建物の大きさが同じであればかかりませんし、固定資産税も元々あった家の固定資産税がそのまま引き継がれることになります。

名義が変わらない場合は、現状維持になります。

そうしますと、建替え金額の3350万円に200万円を足した金額になりますので、3550万円になります。

つまり、1000万円の差額が高いか安いかというところで、建替えになるか戸建リノベーションになるかの選択肢になります。

やはりこの1000万円の差額が高いと思えば戸建リノベーションになるでしょうし、いや1000万円であれば新築の方が良いとなれば建替えになってきたりするわけです。

この考え方は皆さん様々ですので、皆さんで考えて頂ければと思います。

 

建替えと戸建フルリフォーム(リノベーション)税金比較

 

ここでは「税金と登記」についてみていきましょう。

住宅建築の契約をしたんだけれども、登記の確認不足で工事にかかれないことが稀にあります。

図面や見積も大事なんですけれども、登記の確認はもっと大事です。

例えば、登記がなかったこともありますし、名義が亡くなったひいおじいさんだったなんてこともあります。

そうすると、工事をするときにやっかいなことになりますので、しっかりと確認しましょう。

実際に例を挙げてみると、お父さんお母さんの家に、息子夫婦が住宅ローンを使って戸建リノベーションをする場合です。

図のように、建物所有者は同一人物?では「No」です。

次に、「借り入れは?」は「Yes」です。

「建物登記は?」は、あることにして「Yes」に進みます。

「床面積の変更は?」は、床面積を変えずに中身をいじる戸建リノベーションだとすると「No」になり、表の下から2段目が当てはまります。

そうすると、「固定資産税」は当然払う必要があります。

「不動産取得税」は、基本的にはないんですけれども、地域によって変わる場合がありますので、●にしておきました。増築がなければ、たいがいは「不動産取得税」は関わってこないと思いますが、地域で確認して頂ければと思います。

また、「抵当権設定登記」が必要になったり、建物所有者の「持分登記」も行わなければいけません。

家を建てる場合や戸建リノベーションをする場合は、この「登記」を確認しましょう。

また、その確認に時間がかかる場合もあります。

プランや見積など工事の準備が進み、住宅ローンの段取りをしている時に、登記の問題で、ちょっと待ってくださいということになったりします。

ですので、この「税金と登記」に関して、しっかりと確認してから、家づくりを進めましょう。

 

戸建フルリフォーム(リノベーション)業者選び

「戸建リノベーションの業者選び」についてです。

結論から言いますと、戸建てリノベーションが出来る業者は少ないということです。

例えば、住宅メーカーやローコスト住宅メーカーに戸建リノベーションの相談をすると、新築工事を勧められます。

なぜかというと、戸建てリノベーションよりも壊して新築にしたほうが工期が短くて、見積りの計算もしやすいですから、会社としてロスが無いからです。そのために建て替えの方がいいですよと勧められてしまうのが現状です。

また、工務店や大工さんの場合は、現場での仕事は出来るんですが、プランや見積りというところが怪しかったりします。

実際に戸建リノベーションの経験があるかどうかを確認する必要がありますし、その際どんな見積書をつくっていたかなども聞いてみたほうが良いと思います。

あと、設計士に戸建リノベーションを依頼する場合、当然プランは描けますが、その通りに出来上がるかどうかは職人任せになってしまいます。

なぜかというと、設計士さんは元々の家の構造を知らなかったりすることが多いですよね。

また、建築士も様々で、木造が得意な人と、鉄骨鉄筋が得意だったりする人がいたり、構造計算は得意だけれども意匠設計は苦手な人もいます。

その設計士さんは何が得意なのかを見極めて頂ければと思います。

戸建リノベーションは、それに詳しい設計士さんと、現場力のある工務店の共同作業です。また、その両方を兼ね備えている人じゃないとなかなか成立しません。

戸建リノベーションが得意で、納得できる会社をぜひ探して欲しいと思います。

そういう会社を探しているんだけれど、なかなか見当たらないってけっこう言われます。

なぜなら、そういう会社はすごくいい会社です。ですから宣伝広告にお金を掛けなくても仕事があるので、なかなか表に出てこないということがあります。どちらかというと口伝えや人のつながりで伝わっていきます。

そういう会社がないか周囲に聞いてみるのも大事なことだと思います。

 

更新日:2020/09/24

< 著者情報 >

大沼 勝志 『増改築.com®』新潟下越店
(自然派ライフ住宅設計株式会社代表)

 

自然派ライフ住宅設計㍿ 代表取締役

一級建築士事務所 自然派ライフ住宅設計㍿ 代表

一般社団法人住教育推進機構 理事長

大沼『木の家』リノベアカデミー 理事長

一般社団法人日本伝統再築士会新潟支部支部長

耐震診断士/古民家鑑定士/伝統再築士/工務店コンサルタント/住教育インストラクター/ 空き家アドバイザー

 

私の父は、私が幼い頃、新潟県新発田市で工務店を経営しており、田舎によくある入母屋造 りの住宅を建てていて、地域の家守りとして近隣の方々の信頼を得ておりました。 その父が、私の修行中に急逝し、工務店閉鎖を余儀なくされました。

私は、「いつか日本一の工務店になる!」を胸に、様々な経験を踏んでまいりました。

大工から現場監督へ、現場監督から一級建築士へと、あらゆる角度から住まいづくりのノウ ハウを吸収してまいりました。

住宅建材・建具・家具など 800 点以上のオリジナル商品開発や、物流改革によるコスト圧 縮、合理的かつ現実的な施工管理システムの導入にも携わりました。

サラリーマン生活の最後は、年商 155 憶のビルダーの代表取締役も経験致しました。

しかし、その経験から地域密着型の工務店こそが本来の住まいづくりができる存在だと感 じるようになり、2016 年自ら代表取締役の座を退き、自然派ライフ住宅設計を設立いたし ました。

「建てた人が、住んでから本当に喜んでくれる住まいづくり」を掲げて活動していくうちに、 住宅専門誌や住教育をすすめる団体、全国の工務店から自然派ライフ住宅設計の住まいづ くりを注目して頂き、作り手と住まい手両者に対する啓蒙活動やコンサルティングも、‟大 沼『木の家』リノベアカデミーとして行うようになり、全国の建築業界の方々や、建材メー カーでのセミナー活動も行っております。

、また、住まいづくりをお考えのお客様と実際に触れ合い、家づくりについて住まい手が学ぶ べきことをお伝えする「住まいづくりセミナー」も行っております。

一般社団法人住教育推進機構 大沼「木の家」リノベアカデミーは、お客様との話し合いを 大切にし、ご家族にとっての本当の価値、住まい心地、性能には絶対に手を抜かない住まい づくりを目指しています。

「大沼さんって何者ですか?」の問いには、‟建築屋“とお答えしています。

『増改築.com®』新潟下越店(自然派ライフ住宅設計株式会社)施工事例

農家造りの一軒家を二世帯住宅へ

・築40年

・90坪

・4487万

新潟市 T様

伝統構法の築140年住宅を基礎補強

・築140年&築40年

・60坪

・3700万

 

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4代目代表よりご挨拶

稲葉高志

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