戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP戸建てリノベーションの費用について>戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)全5パターンの費用相場を公開 

家のリフォームには5パターンある

戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)全5パターンの費用相場を徹底比較

 

「フルリフォーム」というと、家をまるごと全面リフォームするという広い意味合いでつかわれますが、家全体をどこまでリフォームするすのかで費用が大きく買ってきます。500万~2500万、時には4000万を超える費用のフルリフォームもあります。

このページでは、フルリフォームにはどのような種類やタイプがあり、金額はそれぞれどのくらい変わってくるのかを具体的に詳しく解説していきたいと思います。

フルリフォームには、5つのタイプがあります。

どれも家全体のリフォームとなりますので「フルリフォーム」と呼ばれます。

そして金額もお話した通り、500万~2500万以上と金額幅があまりに大きい為、皆さんが行いたいと考えているフルリフォームが、いったいどのフルリフォームになるのかをこちらのページを読んでいただき参考していただければと考えています。

 

2.戸建てフルリフォームを(全面リフォーム)を検討する前に整理すること

 

戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)を検討段階のみなさんの最も高い関心が、自分の要望を叶えるためには、いくらの価格・費用がかかるのかということです。ネットサーフィンをしていると実にさまざまな情報が書いてあって混乱してしまいますが、先ほどお話した通り、フルリフォームは5つのタイプに分けることが出来ます。あなたのタイプがどのフルリフォームになるかを検討する際に是非考えていただきたのが、フルリフォーム後にしたい生活を明確になっているかということです。

 

当たり前のことなのですが、したい生活の優先順位を明確にしておくことで、工事の内容が大幅に変わってきますので、ここを明確にしておきましょう。

 

戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)価格費用について注意するのは、当然予算をどこまでみているのかということになります。

どのようなフルリフォーム(全面リフォーム)を想定しているのか?

冒頭で5つのタイプのお話をしましたが、一番最初に確認をしなければならないのが、あなたのしたい生活を叶えるために必要な家のリフォーム工事が、

5つのタイプのひとつである装を主体とした全面改装なのか?

それとも間取り変更を含む大規模な家のフルリフォームになるのか?

ということです。

同じ家一棟まるごとリフォームする戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)と一言で言っても、改装と構造にかかわる大規模リフォームではまったく工事の中身が違います。仕上がってしまった見た目は、かわりませんが、工事の中身、工事の流れがまったく変わってくるのです。

フルリフォーム(全面リフォーム)という言葉は、改装でも使いますし、構造補強を含む大規模リフォームという意味で使用されることもございます。改装はリフォームを表面の化粧直しととらえればわかりやすいかもしれません。

 

戸建てのフルリフォーム(全面リフォーム)の費用価格を検証する際に、この2つの指標をもって調査するのと、まったく持たないで調査するのでは、まったく費用価が変わってきてしまいますので、ここは押さえて欲しいと思います。フルリフォーム(全面リフォーム)を検討する際に、スタート段階での2つの指標として、まず明らかにしておきたいのは、そのフルリフォーム(全面リフォーム)は、

 

●表面の改装を主体としたフルリフォームなのか

●大幅な間取り変更を伴う柱を抜くような大規模なリフォーム工事でのフルリフォーム(全面リフォーになるのか

 

を考えなければいけません。改装に若干の間取り変更が必要なケースなどもありますが、フルリフォーム(全面リフォーム)であっても、表面的なリフォームは一般的に改装とし、主要構造部に変更を伴うような大規模な間取り変更を行う工事については、大規模なリフォームとなります。

「増改築.com®」では、後者の構造補強を含むフルリフォームのご相談が大半となりますが、この大規模フルリフォームをご希望される方の中でも、さまざまなパターンが存在します。この大規模なフルリフォーム(全面リフォーム)の中にもパターンにより、まったく費用感や相場感が変わってまいります。

 

こちらもご予算とご要望、現在のお悩みから優先順位を整理し、戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)の方針を決定していくことになりますが、改築を含む大規模なフルリフォームを専門に行っている「増改築com®」運営会社のハイウィル木造事業部において、お客様のご要望をパターン化すると4種類の戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)に大別が出来ることがわかります。

その4つのフルリフォームプランを紹介したいと思います。

3.戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)の全5パターンの紹介

まずイメージ優先で4パターンの工事内容と費用感をみていきましょう。

増改築.comで戸建フルリフォームに実際かかった費用

(※建坪15坪以下の狭小住宅を除く)

 

 

■①建物の内部をすべて解体する『内部全面解体のフルリフォーム』

 

内部フルリフォーム 費用
内部スケルトンリフォーム 費用

2階建て建築面積30坪の場合の戸建てフルリフォーム工事費(費用相場)

※過去事例平均  1500万~1800万

 

 

■②建物の内部も外部も解体するパターン『内部&外部解体フルリフォーム』

戸建てフルリノベーション価格
戸建てフルリノベーションの費用・値段を徹底解説!

2階建て建築面積30坪の場合の戸建てフルリフォーム工事費目安(費用相場)

※過去の事例平均 1850万~2200万

■③建物内部はそのまま、外部のみをすべて解体する『外部外壁全面フルスケルトンリフォーム』

 

戸建てフルリノベーション 外壁残し
戸建てフルリフォーム 外壁残し

 

 

■④建物内部をすべて解体するがサッシもすべて変更する『内部解体&サッシ交換フルリフォーム』

戸建てスケルトンリフォーム サッシ交換
戸建てリノベーション サッシ交換

2階建て建築面積30坪の場合の戸建てフルリフォーム工事費目安(費用相場)

※過去事例平均 1300万~1700万

 

 

という上記4つのパターンの中に戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)をされる大半のお客様がおさまることになります。

 

ここに冒頭でお話しした化粧直しの家のリフォームである「改装工事」も加えると戸建てフルリフォームは大きく分けて5つに分けて考える事ができるわけです。当然すべて費用感が変わってまいりますが、現在検討している戸建てフルリフォーム(全面リフォーム)が、どこまでの工事が必要なのか、を判断することなります、言葉だけをみていてもイメージが湧きずらいものです。

 

 

築年数別フルリフォームの種類と費用相場

外部のみを解体するリフォームはどちらかというとレアなケースになりますが、「改装」、「内部のみ躯体残しのフルリフォーム」「内部解体+サッシ交換古リフォーム」「内部も外部も解体するフルリフォームを建物の築年数でみると皆さんのフルリフォームがどのような工事になるかがわかってきます。

4. フルリフォーム施工事例紹介

フルリフォームには5つのパターンがあるのがわかりました。①改装リフレッシュフルリフォーム、②内壁のみ解体するフルリフォーム、③内壁解体に加えサッシは入れ替えるフルリフォーム、④内壁も外壁もすべて解体するフルリフォーム。加えて特殊事例となる⑤外壁のみを解体するフルリフォームでした。

ここでは、最も需要の多い3つのフルリフォームとなる

 

 

の実際の施工事例を例に、施工内容の違いとポイントを見ていきましょう。

戸建て(一軒家)の内壁全面解体フルリフォーム(全面リフォーム)の施工事例紹介

 

旧耐震基準(昭和56年)以前に建てられた建物にお勧めの内部の躯体残しのフルリフォーム

築年数が30年以上、旧耐震基準(昭和56年)以前で建てられた建物にお勧めしたいフルリフォームです。内部のみの解体にとどまるのが最大の特徴です。内部を躯体残しにすることで、内側からの耐震補強と断熱改修が可能になる為、性能向上ができます。旧耐震基準の建物の多くが無筋基礎となっていることから、基礎補強が必要になりますが、床下を含む内部すべてが解体されることで、室内からの基礎、木構造体への補強が可能になります。

ポイントはフルリフォーム後の間取り方!サッシをそのまま使用できるか!

戸建てリフォーム 作業風景

リフォーム後にサッシの位置を変えないプランニング力が試されます。

内部フルリフォーム

室内は構造体の状態まで解体。外部に絡むサッシは既存。

フルリフォーム後の窓位置を変えないプランニングの工夫が必要

内部のみを構造躯体のいの状態まで解体するフルリフォームでのポイントとなるのが、リフォーム後の間取りになってきます。内部解体により、「耐震性能」「断熱性能」を大幅に改善することができる最もコスパの良いフルリフォームになりますが、のちの2パターンとのコスパの違いは外部に絡む工事がないことにあります。外部に絡むサッシを現況のままとすることで、外壁の補修がないのが最大の特徴となります。建物の内部を骨組みの状態まで解体することから、間取り変更は可能になりますが、間取り変更後のサッシの位置を変えないプランニングがポイントとなってきます。

断熱性はインナーサッシを設置することで補完することで大幅に改善

外と面する外周面の壁には、本格的な断熱工事が可能となり、断熱性は大幅に改善される工事となりますが、唯一の弱点は、既存の窓サッシを使用するという点になります。この弱点を克服するのが、インナーサッシ(2重窓)となります。室内にもう一枚断熱性の高い断熱サッシを入れることで、新たに断熱サッシへ入れ替えるのと同等、設置するグレードによっては、それ以上の断熱性能を担保することも可能となります。

インナーサッシ

内側よりインナーサッシを設置して断熱性能を向上

既存のサッシと同じ位置に、同じ大きさでもう一枚のサッシを設置するインナーサッシ(2重窓)設置工事

インナーサッシ設置

外部は既存サッシ、室内からは新規のサッシとなりイメージはがらりと変わります。

最大のポイントはフルリフォーム後のプランになる内部解体フルリフォーム。外からのサッシの見た目を気にされないお施主様、サッシの状態がそこまで悪くないケースで採用さることが多いのがこのフルリフォームになります。

戸建て(一軒家)の内壁全面解体+サッシ交換フルリフォームの施工事例紹介

 

旧耐震基準(昭和56年)以前に建てられた建物にお勧めの内部の躯体残しのフルリフォーム

内部はすべて躯体の状態まで解体し、耐震補強と断熱改修ができるのは先にご紹介した内部解体フルリフォームと同じフルリフォームとなります。そのためこちらも旧耐震基準(昭和56年)以前で建てられた建物にお勧めしたいフルリフォームです。違いは外部と絡む工事が発生するところが特徴となります。

ポイントはフルリフォーム後の間取り!そして、いかに外壁の解体面積を少なくするか!

戸建てリフォーム 作業風景

内部の間取り変更しつつもやはりサッシは変更したい。

戸建てリフォーム 作業風景

既存のサッシがカッターで解体されました。従来の雨戸部分まで解体されます。

外壁解体をいかに抑えて窓を入れ替えるかが費用を抑えるポイントとなる

内部を躯体状態まで解体するフルリフォームになりますので、間取り変更は自由です。間取り変更の結果、窓の位置を変更したいとしましょう。このとき、どのような工事が必要になるかというと、まず①既存の窓をカッターを入れて解体します。そして、②新たに設置したい窓の位置の外壁を解体して、窓サッシを新設することになります。この時、もともとあった既存の窓は解体してしまっているため、外壁は開口された状態になっていますので、③旧来の窓位置へ新たな壁下地を作り、補修が必要になります。つまり、窓を一か所移動するためには、新たに設置する断熱サッシの費用と設置に費用がかかるだけではなく、新たに設置する箇所の壁解体に加え、既存の解体された外壁の補修費用までが、セットになってくるということになります。フルリフォーム後の間取りが大幅な窓移動が必要な場合は、外壁をすべて剥がしてしまった方が良い場合もあります。間取り変更後のサッシの位置を極力変えない(解体を少なくする)プランニングの工夫がポイントとなってきます。

 

 

戸建てリフォーム 作業風景

新たな断熱サッシに入れ替え外部は補修の上左官仕上げ

雨戸解体箇所には下地を新たに作り左官工事で補修をします。この際、既存の外壁が塗装壁の場合、仕上りに段差ができてしまうことがあります。補修した跡が見えないように、外壁塗装は左官仕上げで施工しました。

内部は耐震補強、断熱改修の上、新たな間取りで新築同様となります。

内部解体+窓サッシ交換フルリフォームのポイントは外部の解体面積を少なくするフルリフォームプラン。外壁の痛みが激しい場合は、次にご紹介する内壁外壁を解体する躯体残しのフルリフォームとなります。

戸建て(一軒家)の内壁外壁全面解体フルリフォームの施工事例紹介

 

外壁の老朽化が激しく、間取りも大幅に変更される建物にお勧めの内壁と外壁を躯体状態まで解体するフルリフォーム

築年数が40年以上、間取りが大幅に変更されるケース(二世帯住宅へのフルリフォームetc)外壁の傷み具合が激しい、建物にに傾きがあるためジャッキアップによる補正が必要なケース、外壁がトタンのみで解体が容易なケースでもお勧めさせていただくことがあるのが、こちらの外壁までを解体し、戸建て(一軒家)を躯体残しの状態にするようなフルリフォーム(全面リフォーム)になります。基礎補強工事や耐震補強は構造部からの補強が可能で、解体された外壁面は壁倍率の高い合板で全面張りを行います。断熱改修も中からだけでなく外からのアプローチが可能になります。

間取りは自由自在!サッシや玄関位置も自由!

戸建てリフォーム 作業風景

既存外壁はサイディングでした。

内部だけでなく外壁まで剥離し、主要構造体(躯体残し)の状態まで解体します。

新築での最高基準『耐震等級3』『断熱等級4』を目指したい。

内壁だけでなく外壁を剥離することで躯体の状態まで解体するフルリフォームになりますので、間取りの自由度が最も高いのがこのフルリフォームとなります。耐震補強計画を立てる際に耐震の弱点となるのが、窓開口となります。窓の位置を自由に変更できることから、耐力壁の配置バランス等も自由度が高い為、配置バランスを最良化することが可能となり、偏心率を下げることも可能なことから、最も耐震上有利なフルリフォームになります。

同時に外壁を剥離することから、内部の構造補強に加え外周面からの補強が可能、さらには断熱改修の観点からも、内部からの充填工法に加え、外部に外張り断熱する選択肢も増えます。

違法増築や、建ぺい率違反などがなく、建築面積等の条件を満たしていれば長期優良住宅化制度の利用も可能となります。

『耐震等級3』『断熱等級4』といった新築での最高基準でのご提案も可能となるフルリフォームがこちらのフルリフォームとなります。

(※評点1.5以上での報告書を提出させていただいております「耐震等級3」での証明書は住宅性能表示制度にならった申請が別途必要になります)

 

 

基礎補強

無筋基礎への基礎補強

セルロースファイバー

外周に面する天井・壁は隙間なく断熱材を充填し魔法瓶状態にしていきます。

外壁フルリフォーム

外周周りは壁倍率2.5倍の構造用合板を躯体に固定、全面張りをします。

ガルバリウム鋼板 フルリフォーム

防水透湿シートを張り通気層を設けた上で、断熱材付のガルバリウム鋼板で仕上げ

旧耐震基準の建物の多くが無筋基礎となっております。そのために、新たに配筋をアンカーで打ち込む基礎補強が必須となります。断熱も内部からの充填工法に加え、断熱サッシの新設、断熱材付の外装を使うことで断熱向上が可能となります。

自然素材フルリフォーム
ロフト フルリフォーム

間取りの自由度は最も高いため大胆なプランニングが可能となります。階段の位置変更の可能となり二階の大幅な間取り変更、屋根勾配によってはロフトを設置することも。室内内装、外装ともに新築同様になるのがこの内壁外壁を解体する躯体残しのフルリフォームとなります。

5.戸建て(一軒家)のフルリフォーム全パターンと費用ポイント

戸建て(一軒家)フルリフォーム(全面リフォーム)を大きく区分すると5つのパターンにわけることができました。

もう一度おさらいしましょう。

 

①表面の改装フルリフォーム

②内部をすべて解体するフルリフォーム(間取りが大幅にかわる)

③内部(内壁)も外部(外壁)も解体するフルリフォーム

④基本は内部(内壁)解体のフルリフォームだが、

 窓(マド)サッシは変更したい(外壁工事が一部必要なケース)

⑤外部(外壁)のみ解体、室内は改装でのフルリフォーム

⑤はレアなケースですが、実際にございました。

 

これらの5パターンでフルリフォームの工事のやり方が大きくかわってきます。もちろんですが費用・値段も変わってきます。ご自身のご要望にあわせてどのケースに当てはまるのかをご覧いただくことで、どのくらいの費用感になるのか?そしてポイントをまとめてみます。

戸建て(一軒家)のフルリフォーム
『戸建てまるごとリフォーム』の費用価格(改装)

戸建て(一軒家)のフルリフォームの中でも間取り変更がなく既存の間取りをいかし、すべての水回り設備も位置の変更や新設のない、いわゆる素取り換え交換、内装は表面の改装を全体的に行うのが改装でのフルリフォームになります。まだキレイな状態の中古住宅、築浅10年以内程度の中古住宅物件を購入された方や不動産会社からのご依頼の多い工事です。耐震基準では2000年基準以降の建物にお勧めフルリフォームです。大手リフォーム会社でのパッケージ商品と同等のリフレッシュ的な工事になりますので、費用値段価格も最も安く収めることが可能です。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(費用相場)※過去事例平均 800万

戸建て(一軒家)フルリフォーム
(内壁全面解体フルリフォーム)の費用価格

築年数が30年以上、旧耐震基準で建てられた建物をなどにお勧め、耐震補強を現行水準以上にしたい。でも外壁や外装をすべて解体するほどの費用をかける必要性がない(痛みが軽度)というお施主様からの採用の多い、戸建て(一軒家)の内壁全面解体フルリフォーム(全面リフォーム)。室内は構造体のみの躯体状態のため、階段位置変更が可能なため、間取りの自由度が比較的高く本格的な基礎補強を含む耐震補強や断熱改修も可能になります。費用は当然改装よりもかかってまいります。サッシの変更はないという点が費用でのポイントとなります。

2階建て建築面積30坪の場合の工事費(費用相場)※過去事例平均 1500~1800万

戸建て(一軒家)フルリフォーム(内壁&外壁全面解体フルリフォーム)の費用価格

築年数が40年以上、間取りが大幅に変更される(二世帯住宅へのフルリフォームetc)外壁の傷み具合が激しい、建物にに傾きがある、または、建て替えを希望しているが新築で建ててしまうとセットバックの問題で、希望の間取りが実現しないケース。あるいは再建築不可の建物。というような問題を抱えておられるお施主様が建て替えでの新築相当の工事内容をフルリフォームすることで実現できるリフォームです。外壁までを解体し、一戸建て(一軒家)躯体残しの状態にするようなフルリフォーム(全面リフォーム)がこちらのリフォーム。主要構造部のみ残すフルリフォーム(全面リフォーム)になります。地盤工事を除く基礎補強工事や耐震補強は構造部からの補強が可能で、外壁面は壁倍率の高い合板で全面張りを行います。断熱改修も外からのアプローチが可能になります。間取り自由度が最も高く耐震性能と断熱性能を大幅に向上可能なフルリフォームです。弊社で最もご依頼数の多い工事になります。

2階建て建築面積
30坪の場合の工事
費目安
(価格相場)
1850万〜2200万

戸建て(一軒家)フルリフォーム(内壁全面解体+窓(マド)サッシ交換フルリフォームの費用価格

築年数は30年以上は経過し、旧耐震以前に建てられた建物。大幅な間取り変更も希望している。しかし外壁の状態は、メンテナンスをしていたため、そこまで痛んではいない。しかし、せっかくのフルリフォーム(全面リフォーム)。希望の間取りや室内は新築同様のデザインになるのに、見た目的に既存のサッシは何とかしてほしい。断熱性能のみを担保する目的であれば、既存のサッシの内側にインナーサッシを設置することは可能ですが、やはり(マド)サッシは、できれば断熱性能の高い窓(マド)サッシへ変更したい。というお施主様が採用されるのが戸建て(一軒家)内壁全面解体に加え、外壁に絡むサッシ交換を行うフルリフォームです。サッシご希望されるサッシ性能により金額は変動してきます。

2階建て建築面積30坪の倍の工事費目安
(価格相場)
※過去事例平均
1300~1700万

6. フルリフォームの工事期間

 

主要3パターンの施工事例をご紹介して工程のイメージがリアルになってきたのではないでしょうか。フルリフォームは大規模工事になります。内壁、外壁までを手壊し解体する完全躯体の腰のフルリフォームでは、建替え(新築)以上に工期もかかってきます。

スケルトンリフォームの工事期間はどのくらいかかるのでしょうか?木造一戸建てのスケルトンリフォームでは、解体後に、「柱が想像以上に腐っていた」「柱が抜けなかった」また、中古住宅を購入される方に多いのが前の持ち主の工事履歴が不明であることから、解体後に「改築していることが判明」など想定以外の躯体状態になっていることも多く、厳密な工期とは、解体後にわかるといっても過言ではありません。既存躯体の傷み具合では、補強工事期間が長くなることもあります。

ご紹介した5つのフルリフォームの中で外壁解体のみのフルリフォーム、改装主体のフルリフォーム以外の3つのフルリフォームは内部すべてが躯体の状態まで解体されるフルリフォームになりますので、工事期間中は、その建物で住み続けることはできません。仮住まいが必要になります。余裕をみた仮住まい探しを計画したいところです。

フルリフォームの工事期間は、木造一戸建てのフルリフォームでは、内部のみを解体するフルリフォームで、3か月~。サッシ交換が加わる内部解体フルリフォームで4カ月程度、内部の解体に加え外壁を剥離する内外部のフルリフォームで、5カ月~を目安となります。長期優良住宅化制度などを利用するケースではインスペクション含む申請業務を加わることからそれ以上の工期がかかるケースもございます。

フルリフォームは、解体後に想定外のことが起こりうるリフォームになります。その為、木造改築の経験値が高く、場数を踏んでいる実績が豊富な工務店へ相談するのが最も望ましいといえます。フルリフォームの実績が豊富であっても、マンションに強い内装主体の会社、木造に強い木工事力主体の会社など、その会社によって全く工事体制が異なります。このあたりを良く見極め、施工会社(工務店・リフォーム業者)へ相談をされることをおススメします。

7. フルリフォームの注意点

フルリフォームの注意点

 

フルリフォームの注意点として、木造のフルリフォームは、新築とは全く違う工事になりますし、比較にならないほどの技術力が必要とされるということです。『増改築.com®』運営のハイウィル株式会社では注文住宅も建築していますが、フルリフォームを担当する「大工」と注文住宅の現場に入る「大工」は別の職人となっています。注文住宅は注文住宅のポイントがありますが、フルリフォームは既存の建物をみて、どこまでの見立てができるか、現場調査の精度が問われます。

 

サッシ周りからの雨水侵入による被害や壁内結露で、躯体がどの程度痛んでいるのか、母屋組と同時に雨漏れから躯体への被害が無いのか、建物の傾きがないか、基礎の状況はどうか、外壁の傷み具合はどうかなどを入念に調査します。築年数が経過していると、何度もリフォームされている建物もありますのでどのような補強をしているのか予想も立てなければなりません。

 

解体後は、予想以上の被害であることも多く、木組み(構造)を見て、構造体の傷み具合がどうなのか?抜けると予想していた柱が抜けなくなるなど計画していた補強計画を変更することもあります。これらの例外的なケースが起きた際に、どのような対処法をもっているのか?ここでの技量が試されるのが木造のフルリフォームとなるのです。経験値がものをいうのです。新築とフルリフォームでは大工が違うとお話ししましたが、マンションフルリフォームと木造フルリフォームでも、まったく工事の内容が違ってきます。マンションでは内装大工と呼ばれる造作中心の大工工事が主体となり、木造では、軸組の補強修正などでは、新たに構造材を手刻みするような棟梁主体の工事になってきます。

 

そのため、施工業者選定のポイントは、マンションフルリフォームであれば、マンションの施工経験が豊富な施工会社(工務店・リフォーム業者)へ、木造のフルリフォームに関しては、木造改築の経験値が豊富な施工会社(工務店・リフォーム業者)へ相談をされることをおススメします。木造のフルリフォームのポイントは建物を箱(ハコ)として見た時の「耐震性能」と「断熱性能」の向上にあります。

次にポイントとなる「耐震性能」と「断熱性能」について見ていきましょう。

 

7-1 フルリフォームの耐震補強

フルリフォームの基礎補強

無筋基礎への配筋補強

フルリフォームの耐震補強
フルリフォームの耐震補強
フルリフォームの耐震補強

 

フルリフォームでの耐震補強は、対象となる建物の築年数で考えるとわかりやすいといえます。フルリフォームする建物が何年前に建てられた建物なのか?

その建物の建てられた時代の基準は、どの基準なのかを検討することで、その建物の弱点が浮き彫りになってきます。弱点を補強しつつ、どのレベルまで耐震性能を向上させるのかを検討していきます。目安となるのは、国が推奨している評点1.0という指標、いわゆる現行の建築基準法と同等の耐力、この数字で十分なのかを含め検討が必要な大切なところになってきます。『増改築.com』では国の基準の1.5倍以上を推奨しています。

 

熊本地震では耐震等級2(耐震補強でいう評点1.25相当)の建物が倒壊しました。つまり、1.0という現行の建築基準法レベルでの耐震補強では、全く安心ができないのです。フルリフォームをされる際は、是非、評点1.5以上(新築でいう耐震等級3)を目指したいところです。

 

7-2 フルリフォームの断熱改修

フルリフォームの断熱改修

セルロースファイバー充填

 

建物の内側を解体するフルリフォームをするからできるのが本格的な断熱改修が可能になります。建物が外と面する外周周りにはしっかりとした断熱改修を是非しっかりと考えたいところです。

経済産業省が発表している満足度調査に、引き渡し後、2年程度の一戸建て住宅に住まわれている方を対象としたアンケートで、家を建てた後に後悔していることの1位が暑さ、2位が寒さ、3位が結露という後悔のTOP3すべてが断熱に起因しているという結果があります。

 

家を建てる前は、「価格」や「間取り」、「デザイン」に最大の関心があるお施主様ですが、住まわれた後の後悔という点で断熱にかかわる後悔が上位を占めている現状があります。これは断熱の知識が工事サイドにも不足している問題もあります。

日本は先進国でありながらも、諸外国と比較して断熱性能では圧倒的に遅れているという事実があり、サッシの断熱性能も含めて、断熱工事は見落としがち、かつ、工事施工会社にも断熱に詳しい会社は、正直少ない現状があります。

断熱においても知識・経験値が豊富な施工会社(工務店・リフォーム業者)へ相談することをおススメ致します。

 

 

フルリフォームのよくある質問

他のリフォーム会社でサッシを変えたいと言ったら、外壁に絡む工事のため無理と言われた。

窓の取り換えは可能です。問題はどのようなケースで取り換えを行うかです。

フルリフォームで窓サッシを入れ替える場合の注意点

 

窓サッシを取り換えるには、何パターンかの方法がございます。目的が断熱の為だけに行うものであれば、既存の窓の内側にインナーサッシ(断熱サッシ)を入れることで緩和されます。サッシ自体を取り換えたい場合は、外壁周りにカッターを入れ写真のように窓周りを解体し、入れ替え工事をすることになります。要検討となるのが、間取り変更の結果、窓の位置が変わるケースです。このとき、どのような工事が必要になるかというと、まず①既存の窓をカッターを入れて解体します。そして、②新たに設置したい窓の位置の外壁を解体して、窓サッシを新設することになります。この時、もともとあった既存の窓は解体してしまっているため、外壁は開口された状態になっていますので、③旧来の窓位置へ新たな壁下地を作り、補修が必要になります。つまり、窓を一か所移動するためには、新たに設置する断熱サッシの費用と設置に費用がかかるだけではなく、新たに設置する箇所の壁解体に加え、既存の解体された外壁の補修費用までが、セットになってくるということになります。フルリフォーム後の間取りが大幅な窓移動が必要な場合は、外壁をすべて剥がしてしまった方が良い場合もあります。間取り変更後のサッシの位置を極力変えない(解体を少なくする)プランニングの工夫がポイントとなってきます。

リフォーム会社紹介サイトで紹介された会社へ相談したところ、スケルトンにすると確認申請が必要になるからできないといわれた。

「大規模な修繕、模様替え」「4号建築物」がポイントとなります。

 

木造住宅の場合、建物の基本構造である柱や梁、筋交いなどを

組み替えしてしまうと、これは建て替えとみなされます。つまり建物の構造を変えず、増築とならない範囲内であればリフォームは可能ということになります。この規定内であれば、新築に限りなく近い状態とすることも不可能ではありません。ご相談の柱と梁のみを残して家をスケルトン状態にリフォームするいわゆるスケルトンリフォームのは大丈夫ということです。増築をせずに、戸建てをフルリフォームすることは、建築基準法でいうところの「大規模な修繕や模様替え」というカテゴリに入ります。「大規模な修繕、模様替え」でフルリフォームは可能になるのですが、注意が必要なのは原則は確認申請は必要だということです。ではなぜスケルトンリフォームができるのか?

そもそも、「大規模な修繕」とは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2超)にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(2分の1 超)にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

ここまでが建築基準法の定義になりますが、例外があります。大規模な修繕や模様替え等に伴い、建築確認申請をする場合は、建築基準関係規定に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。但し、4号建築物(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物)に関しては確認申請は受けなくて良いここがポイントとなります。

木造2階建て、延べ床面積500㎡以下の建築物を4号建築物とし、確認申請を受けなくてよいとした例外規定を設けているのです。一般の戸建て住宅は、ほぼ大半といってよいほどこの4号建築物に分類されております。この例外規定があるため、増築や改築は出来ないが、大規模な修繕や大規模な模様替えは出来ます。

大手リフォーム会社へ相談したところ、建物の補強ばかりで、基礎の補強をお願いしたら補修で大丈夫と言われた。

旧耐震基準の建物のリノベーションでは、基礎補強は必要とお考え下さい。

フルリフォームの基礎補強

 

旧耐震基準(1981(昭和56)年5月31日までの建築確認で建てられた基準)の建物の多くは「無筋基礎」であるケースが多い為、基礎補強が必須になってきます。リフォーム会社の多くは、旧耐震基準の建物であっても基礎補強をしないケースが多く、基礎より上部の構造体のみで補強をして、構造評点(上部構造評点)を上げようとします。

しかし、いくら上部の構造体を補強しても基礎が土台から抜けてしまう、もしくは基礎が破断してしまえばその補強は絵に描いた餅となってしまうわけです。そのため、旧耐震基準で建てられている建物をフルリフォームされるのであれば、必ず基礎補強は視野に入れていただきたい工事となります。

耐震補強の世界では、上部構造評点での数値で1.0という数値が現行基準であるとされておりますが、厳密にいうと、上部構造評点とは、基礎から上、つまり土台から上部での評点という意味であり基礎に関しては、無筋であっても補強義務とはしないとするのが平成25年 耐震改修促進法改正で決まっております。※評点算定の際、基礎の状態により係数で0.7を掛けるなど調整をしています。 これは、なかなか進まない旧耐震で建てられている既存住宅の耐震補強を推し進める目的で、基礎補強を例外なく義務化してしまうと費用があまりに高くなってしまうことから上部のみで良いとしているだけなのです。

更新日:2021年7月14日

フルリフォームをどこに相談すればいいか迷っている方は、木造戸建て専門会社の増改築.com®にご相談下さい。木構造を熟知する技術者が直接現場を担当致します。お問い合わせはこちらからどうぞ!

< 著者情報 >

稲葉 高志

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ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン

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代表稲葉高志

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※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。※2021年内、本年度内の着工枠はすでに一杯となりました。

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4代目代表よりご挨拶

稲葉高志

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