中古住宅＋リノベーションの魅力やメリットと注意点

旧耐震の戸建ては耐震性能が既存不適格の物件に該当することがほとんどです

その為、住宅ローン控除（住宅ローン減税）などを使用する事ができません。そこで、住宅ローンそして住宅ローン控除を使用し、旧耐震の戸建てを買ってリフォームする場合の最適なスキームを解説していきます。

まず、旧耐震の木造戸建ては不動産売買契約締結前に耐震診断を行うことが望ましいです。

住宅ローン控除を利用する場合は改修工事が必要になります。

※旧耐震の戸建てを購入してリフォームする場合は特に大掛かりになりますので、建築士と一緒に物件を検討した方がスムーズにそしてロスがなくなります。またトラブルが起こる可能性を減らすことが出来ます。

＜確認のポイント＞

1.  売主に実施しても良いかの確認をする。
2.  工法・構造の確認をする。
3.  物件の資料の確認をする（検査済証・図面など）
4.  間取りの確認
5.  これまでのリフォーム履歴の確認
6.  リフォーム・リノベーションの費用も含めた資金計画の確認

などの確認を行い（業者に行ってもらい）今後の進め方や費用面などの打ち合わせを行います。

ポイント１．引渡までに耐震診断の実施を行っていなければローン控除が使えません

耐震診断を行った後は、リフォーム（リノベーション）工事の見積もりを依頼しましょう。見積もりが完成したら事前審査に進みましょう。

ポイント２．３から６までは、物件の販売状況、検討者が多い物件では、検討を行う時間をとってもらえないケースもありますので、建築会社、不動産会社と相談しながら進めて行きましょう。

ポイント３．耐震基準が不足している場合は物件の引渡を受ける前に耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておく必要があります。

耐震適合証明書の発行手続きを行う。

（旧耐震の物件でもそのままの状態で耐震適合証明がでる可能性があります）

ポイント４．工事を伴う耐震基準適合証明書を利用して住宅ローン控除を利用する場合、引渡より6カ月以内に工事を終わらせて居住する必要があります。改修工事が終わるまでは住民票を移転してはいけません。

ポイントのおさらいをします。

ポイント１．引渡までに耐震診断の実施を行っていなければローン控除が使えません。耐震診断を行って耐震基準適合証明書を発行するためには2つのパターンが存在します。調査後にそのまま取得できるケースと耐震改修工事を行って取得するパターンの２つが存在します。それぞれ所有権移転を行う前に手続きが必要になってまいります。

耐震基準適合証明書が発行できるかは専門の建築士または指定性能評価機関などです。前もって判断する場合には費用が発生致します。

ポイント２．３から６までは、物件の販売状況、検討者が多い物件では、検討を行う時間をとってもらえないケースもありますので、建築会社、不動産会社と相談しながら進めて行きましょう。

ポイント３．耐震基準が不足している場合は物件の引渡を受ける前に耐震基準適合証明書仮申請書を取得しておく必要があります。

ポイント４．工事を伴う耐震基準適合証明書を利用して住宅ローン控除を利用する場合、引渡より6カ月以内に工事を終わらせて居住する必要があります。

これらの工程を6カ月以内に収めることは至難の業になります。じっくりとプランの申請をしたい場合などは売主との交渉が必要になります。じっくりとプランを練りたい方は、住宅ローン控除を利用しない選択肢も考えなければなりません。

旧耐震の物件で耐震基準適合証明書を取得する場合は売主の協力が必要な可能性が高いので交渉をスムーズに進めるためには工程を熟知した営業のお願いすることが好ましいです。住宅ローンを利用して旧耐震物件を買ってリフォームする場合は時間的な制約を受けることと書類を取得するタイミング住宅ローン控除を利用するためにルールを守ることが非常に重要になります。少しでも間違えてしまえば住宅ローン控除が使えないなどのペナルティが発生するので、手続きに慣れた業者を推奨します。その他、中古戸建てで住宅ローン控除を利用するためには既存住宅瑕疵保険や建設住宅性能評価書による耐震等級１以上の証明が必要になってまいります。どの方法が一番良いのか判断しながら進めて行かなくていけません。

お住まいのお悩み、建売住宅について、中古住宅についてなど、まずはお気軽に無料相談！