公開日:2020-07-05

中古住宅を購入してフルリフォームという選択肢

中古住宅+リノベーションの魅力やメリットと注意点

中古住宅探しのポイントを解説

弊社四代目代表の著書内容をこちらで解説しています。

創業大正8年5,000件を超える戸建て改修のプロ技術集団が解説する
 ~買ってはいけない中古物件の見分け方~

創業大正8年創業、100年を超える歴史を持つ、ハイウィル株式会社では、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。

その工事とは、「木造一戸建ての大規模全面改修工事」です。

過去5,000件を超える戸建て大規模改修の中で、木造においては難易度の高いらゆる工事ケースをこの目で見てきた同社が木構造を熟知する専門家の立場から、中古住宅を見るポイントを解説します。

1. 中古物件を買うならリノベーションすべきなのか

 

最近では、中古物件を購入して(中古を買って)リノベーションを行うことが大変多くなってきています。

リフォーム技術の向上とマンションなどは特にそうですが大規模修繕工事など、修繕技術も向上し、構造躯体が従来の日本の建物に比べて長持ちすることが結果として現れ、認知されてきた成果だと考えられます。どうしても、日常使用するもの、キッチンやお風呂などの設備の対応年数は短くなりますので、リフォームが必要にはなります。どうせするなら、キッチンの取替などの部分リフォームではなく、間取り変更やデザインなども自由自在に変更できる、自分の好みを尊重でき、機能性能が上がるリノベーションを希望される方が多くなっています。

 

戸建てリノベーションで重要なポイントとして、物件探しとリノベーションを1社にまとめて依頼することを推奨いたします。

 

中古戸建てを購入する場合2000年以前に建てられた物件か2000年以降に建てられた物件かによってその重要性は大きく異なってまいります。2000年以降に建てられた物件は阪神淡路大震災を教訓に現在の建築基準法の基準になっていることから、比較的安心して暮らして頂けますが、2000年以前の物件が(もちろんどれも悪いというわけではありませんが)、耐震性能が不足している可能性が非常に高く耐震性能向上リフォームが必要不可欠になってまいります。

その為、建物の改築・リノベーションの金額が大幅に異なってまいります。中古住宅をお探しの場合は物件の購入金額とリフォーム代金を調整できる会社でないと本来の中古物件の良さを引き出すことが困難になってまいります。

 

中古マンションをワンストップで行う会社は多くなってきましたが、依然として、戸建てのリフォームを不動産の購入から専門に行う会社は多くはありません。

それは、中古マンションに比べ中古戸建ての耐震改修工事は格段に難しい工事になりますし、工事コストのバラつきが非常に大きくパッケージ化できないという問題があるからです。

 

そこで中古戸建てをお探しの方に対して、ハイウィルでは、対象の物件のご案内前に改築に係る費用を事前にお知らせし、トータルコストを先にご覧頂きご検討を行って頂きます。物件がある程度お決まりになっておられる方の場合、例えば1500万円の工事ですと、このような工事ができますと、説明させて頂きます。もちろんご案内時にご要望をお伺いし、詳細見積もり、申込、詳細プランの打ち合わせに進んでいきます。

 

住宅ローンを使用される方は、(物件費用+リノベーション費用+諸費用)をまとめて住宅ローンで借り入れることも可能ですが、後になって追加費用が必要な場合は再審査になりますし、借入を行った後に追加融資を受けることは非常に困難になります。

ワンストップサービスを日常的に行っている会社では心配はないのですが、不慣れな会社だと審査のタイミングで必要な書類がない、用意するまでの日数が確保できないなどの問題もでてきます。

資金計画を立てやすく、安心して物件を購入できる。これが「一つの会社に依頼する」大きなメリットです。

その他にも長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金などの制度の活用など、不動産会社では通常わからないと思われる補助金申請があったりします。

 

戸建て+リノベーションをお考えの方は最低限上記内容をスラスラと答えられる担当を探されるのが良いと思われますし、表面だけのリフォームだけでなく、構造躯体、耐震性能や断熱性能に対しての意識をしっかりと持っている会社に依頼すべきだと考えます。

 

2. 不動産業界の営業マンについて

 

不動産の取引には、不動産の知識だけではなく、建物や建築の知識に加え税に関係する知識など様々な知識が必要になってきます。

物件状況の判断もそうですが、特にリフォーム・リノベーションがからむ中古戸建ての取引の場合は顕著にその必要性が問われます。

 

そのため不動産の営業マンは一定以上の知識を有する人でなければなりません。

その上、多くの不動産業界の営業マンは給与も歩合制のことが多く、「売る」ことが目標になってしまっている営業マンも少なくはありません。その為ミスリードされないように、ご自身でも情報を収集することが大切だと感じます。

とはいえ、実際には難しい専門用語がたくさん使われている業界になりますので、そう簡単にはいきません。

そこで、下記の内容は中古戸建てを購入する上で重要な判断ポイントを一例としてあげましたので、案内の際などに物件と合わせて営業マンの発言を確認していきましょう。

 

① 建物の耐震性についての判断

② 瑕疵担保保険の利用についての判断

③ フラット35適合証明発行可否についての判断

④ 住宅ローン控除の適用についての判断

⑤ 各種補助制度の利用についての判断

⑥ リフォームを別の業者に依頼する場合のリフォーム金額

 

以上を正しく説明できること、そして重要なのが、その判断の根拠が宅建士の業務以上の判断になってしまっていないかが重要です。そのまま、営業マンの話を信じて実際は利用できなかったり、その説明すらなく折角利用できる制度が利用できなかったということが起こらないようにすることが重要です。

 

建物の耐震性についての判断

建物の耐震性の判断は建築士の役割になります。

理由にもよりますが

「この物件は新耐震だから地震が来ても大丈夫ですよ」「この物件は旧耐震だから危険なので買わない方がよい」「この物件は新耐震だから住宅ローン控除大丈夫ですよ」「この物件は古いから多額の改修費用が必要です」などがでたら注意が必要です。

一定の判断基準になるアドバイスならあった方がよいと思いますが、過度な決めつけは厳禁です。

また、築年数が古い物件を「旧耐震は買ってはダメです」など折角のチャンスを台無しにされてはいないでしょうか。

「旧耐震の物件で耐震等級3は取得できますか」と聞いてみて「耐震等級3は旧耐震の物件では取得できません」などと言われたら、疑ってかかりましょう。

 

➁瑕疵保険の利用についての判断

既存住宅売買瑕疵担保責任保険を利用するには瑕疵保険の検査に合格する必要があります。

 

「この物件は新耐震なので瑕疵保険に加入するのに耐震診断は必要ありません」「この物件は築年数が浅いから瑕疵保険に加入できますよ」などと安易に断定されたら少し気をつけましょう。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険は非常に有効な手段となります。

 

⓷フラット35適合証明書発行可否についての判断

フラット35の適合証明は適合証目技術者などが判断をします。

「基礎の高さが30㎝あるのでフラット適合は大丈夫ですよ」「売主がフラットを利用して購入しているので大丈夫ですよ」「リノベの工事は難しくてリフォーム資金が高額になるのでやらない方がよいですよ」

基礎の高さが30㎝必要な事を理解している営業マンは少数ですので、そのあたりは評価できますが、測定を間違っている可能性があるので心配です。

しっかりと利用できるか確認しながら商談を進める必要がございます。

 

 

④住宅ローン控除の適用についての判断

「この物件は新耐震だから住宅ローン控除・減税が利用できます」「築25年を過ぎているのでこのマンションは住宅ローン控除が使えません」「中古物件の場合住宅ローン控除を使えば200万円もらえますよ」

全て間違った説明ですね。住宅ローン控除は金額が大きな制度です。慎重な対応が必要になります。疑問に思ったことはしっかりと確認してもらいましょう。

 

少しでも心配だなと頭をよぎったなら、税理士さんに相談するのがよいでしょう。

 

各種補助制度の利用についての判断

補助金の利用は場合によってはかなり複雑になるため避けたがる業者さんも多いのが事実です。折角使える補助金があるにも関わらず使用しないのはもったいないですし、建物の品質保証という点でも有効になります。ご自身でも調べて、納得のいく回答を頂きましょう。例えば長期優良住宅化リフォーム推進事業は物件の性能確保にはもってこいの事業補助金になりますので、一つの指標にしてください。

 

リフォームを別の業者に依頼する場合のリフォーム金額

「弊社なら特別に300万円でフルリノベーション致します。」

当たり前ですが、建物の状況や工事内容によって費用が大きく異なります。

 

不動産会社とは別のリフォーム業者を利用する場合を含めても、不動産会社のリフォーム金額を鵜呑みにしては後々良くない展開に発展する可能性が高くなります。

焦って買うことは良くないことですが、実情良い物件は早く売れてしまうので、検討を早くする必要がでてまいります。

場合にもよりますが、中古戸建ての購入をお考えの方は、決断を早めるために信頼できるリフォーム業者を先に選定しておく方がよいでしょう。

 

中古戸建ての良さを最大限利用するためには物件の見極めが必要になってまいります。

営業マンが「旧耐震の建物は買わない方がよい」「旧耐震の建物はリスクが高い」などと説明があった場合はその理由を聞いて判断してください。

 

不動産の購入は人生において最も高い買い物になると思います。それに伴っていろいろな専門家に依頼したり、意見を参考にしたりする必要がございます。そこでは、やはり窓口となるのは不動産業者そして営業マンになります。信頼できる不動産業者と出会えるかは重要なポイントとなります。

 

土地と建物と建築は中古戸建てを購入する場合密接に関係しております。

ハイウィルは不動産のプロでもあり建物・建築もプロになります。ワンストップのご提案をさせて頂きます。

 

3. 建物に未登記部分がある場合の問題点は

 

建物を増築した場合は、建物の表題部の変更登記をする必要があります。ですが中には登記をしていない住宅を目にします。もちろん知っていて登記を行っていない方もおられますし、例えば相続や売買などで所有者が変わっている場合は、増築の事実すら知らなかったり、増築はわかっていても未登記であることを知らないケースなどがあります。

 

未登記部分があると問題が発生するケースがございます。売却時に買い手側が住宅ローンを使えない可能性が発生するのです。

基本的には登記の面積と建物の面積を一致させる必要があります。

 

このような物件の購入の際は問題を起こさない為にもまず銀行の審査結果(融資利用条件)の確認をされる方がよいでしょう。金融機関によって対応は異なりますが、基本的には未登記部分の登記を行うことを条件に融資を行ってもらえるケースが多いので未登記部分の登記を行うことが大前提必要になってまいります。

未登記部分がある場合は、売買契約時点で契約書に売主の責任と負担で引渡までに建物表題変更登記をすると明記してもらうのがよいでしょう。

 

スムーズに建物の変更登記を行えた場合は大丈夫ですが、その物件の面積が増加指定制限をオーバーしてしまって違反物件になってしまった場合はさらに複雑になります。

リフォームの予定がなかったのにリフォームをして減築又は増築を行わなければなりません。

 

対応は売却する側、購入する側、改装をご希望なのかなど立場によって変わってきますが、このような場合でお困りの際はまずは専門家に相談して、どのようなことになっているのかを整理することをおすすめします。

 

4. 中古住宅の不満点

 中古住宅を購入して住み始めてからでてくる不満点はどのような事が多いと思われますか?実は古いから仕方ないと思っていた箇所が住みだしてから不満点になることが多いのです。

 

例えば、

給湯器の交換時期(給湯器の寿命は10年~15年)

換気扇の交換時期(換気扇の寿命は10年~15年)

配水管の材質及び状態(鉄製か樹脂素材か。どのような清掃をしているのか)

屋根やバルコニーの防水時期(メンテナンスを行っているのか)

 

リフォーム業者の訪問で「耐震性能が低いので地震が起こった場合倒壊の恐れがあると言われて怖くなった」「一見して被害は見られないが、雨漏りの可能性があり契約不適合責任免責で契約したが、実際に雨漏りしてしまった」「隙間風が入ってくる」「単純に寒い」など家を購入して間もないのに実際にこのようなリフォーム依頼がございます。耐震補強工事などは原則(過去には外部からのみの工事実績があります)居住していない状態で行うのが良いと思いますので、本来ならば購入時に耐震補強工事や断熱工事、屋根の復旧なのか交換なのか工事を行った方が手間もコストも少なく済みました。

 

最近は購入者が自ら勉強を行いチェックされることが多くなりましたが、例えば給湯器は何年使用していますかなどです。

しかしながら給湯器などは引渡し前のチェック時は故障していなくても、引き渡し後半年で故障してしまうケースもあったりします。

購入前にはこういったポイントが抑えておくべきポイントとなります。

 

続いてお金の面です。

中古住宅を購入した後で、税金の控除がないということです。築年数などの一定の要件にもよりますが、控除が使えなかったりすることがありますので注意が必要です。

具体的には、固定資産税・不動産取得税・住宅ローン減税(控除)・登録免許税があります。

中でも住宅ローン減税はご説明をさせて頂き使えないことをお伝えしていても、やはり使える物件にすればよかったとご意見を頂戴したことがございます。住宅ローン減税以外は気づけないケースも多いと思われますので、しっかりと把握しましょう。また、新築と中古の差は一見すると新築の方が有利(例えばローン減税の最大控除枠や固定資産税の当初3年(5年)の優遇など)なことが多いですが実際に計算をしてみると以外にその差はあまりないこともあるので、逆に新築の方が絶対にお得という営業マンがいたら注意が必要となります。

また、これらの優遇措置を中古物件でも利用できる方法があります。ご存じの方も多いと思いますがそのヒントはリフォーム(リノベーションにございます)

リフォームを行う事により一部優遇措置を利用できることがあります。

 

中古住宅を購入して、実際に住み始めてからの不満点解説してきました。新築物件、中古物件どちらもチェックするポイントが土地、建物、税金などチェックポイントは無数にあります。不動産業者はその無数のチェックポイントを調べたり、経験的に察知して説明をしてくれますが、建物に関しては素人になります。まして、リフォーム前提とした取引を行う際には専門的な知識が必要となります。

 

中古住宅を購入して不満を少なくするためには、不動産と建築を知りつくしたプロにサポートをしてもらう事が一番だと思います。

5. 中古住宅の購入時の不安

どんな方でも中古住宅を購入する際には大なり小なりあると思いますが、不安点を読み解くことによりその解消方法をご紹介します。

 

中古住宅の不安点とその改善策を解説していきます。

 

不安点その1構造上の問題点はないか

中古戸建ての購入時も中古マンションを購入しようと考えているときもやはり一番気になるのは構造上の問題点になります。回答の半数以上の方の意見となりました。構造部は隠れていて見えるところではないので確認が不動産のプロでも難しくなります。また、マンションを購入しようとしている場合よりも戸建て住宅を購入しようとしている際の方が、不安に感じられている点となります。

マンションの場合は新耐震基準のマンションかどうかを調べる必要があります。基本的には新耐震基準かどうかは築年数によってわかりますが、築年数ではわかりにくい場合があります。世間一般に常識的に伝わっていますので、築年数が怪しい場合などは案内時に担当者に確認しましょう

また、戸建ての場合は2000年基準も重要なポイントとなります。また建物の開口部が南側に集中している物件は建物のバランスも悪いので注意点としてチェックしましょう。

極端な話になると、実際に工事に入らないとわからない事ですが、図面には書かれているのに存在しない柱(筋交いなど)があったりします。新築後工事をされている可能性もありますし、新築時に既にないように工事をされている可能性があったりと、意図したものなのか、手抜き工事で起こったことなのかは今となってはわかりませんが、万全を期すなら内部解体を行い、柱を調べる作業をするのが一番良いと思いますが、予算によってはそういうわけにはいきませんので、売主にそういった経緯がないか確認を行いましょう。また、設計士や工務店にみてもらう事やインスペクションを行う事をお勧めします。

 

不安点その2新耐震基準をクリアしているか

続いてその2も構造の内容になります。1でもでてきたように、新耐震基準よりも戸建てでは2000年基準が重要なポイントとなるのは周知の事実です。新耐震基準や2000年基準は築年数である程度は把握できます。1981年6月以降に建てられた建物が新耐震の建物になります。そして20005月以降に建築された建物が2000年基準の建物になります。注意点としては確認申請のタイミングとなりますので、マンションだと12年戸建てだと3カ月から1年程登記簿謄本(全部事項証明書)での築年数では差が出ますので、中古住宅をご検討の方は必ず確認しましょう。

不安点その3設備に不具合がないか

設備の不具合が中古住宅ではマンションでも戸建てでもそれぞれ中古で購入した場合のリスクになります。注意点は中古住宅の場合はいつまで保証してくれる契約になるのかになります。しっかりと確認しましょう。基本的には設備は免責や初期不良に関して1週間は保証するなどの契約になることが多いと思います。ですが、事前にしっかりと検査をして調査を行っている物件だとしても引き渡し後にうそのようなタイミングで壊れたりしてしまう事があります。

近年はリフォームも行っている物件も増えていますので、リフォーム履歴や設備の使用年数、使用頻度などまで確認しておくとよいと思われますが、細かい内容の確認は売主への負担がかかるため契約時に確認することが多くなります。給湯器の年数などは製造年月が記載してあり、わかりやすいので確認(参考に目安)を行いましょう。設備の仕様や使用方法などによって設備の寿命は変動しますが使用開始10年ぐらいから劣化が目立ってきます。基本的には中古物件は設備の入れ替えサイクルに突入していると考えて、入居前にフルリフォームを行う事で快適に過ごすことが出来ます。また、購入時の予算と照らし合わせて見送ることも検討せざるおえない可能性もありますが、そのような際も万が一故障して大丈夫なように予算を残しておく必要はあります。

不安点その4販売価格が適切なのか

近年ではネットに情報が多く出回っています。裏話ですが、昔の不動産会社の先人たちのお話を聞くと昔は物件も少なく自分たちが決めた不動産の価格がそのまま価格になっていて安く買い取って高く売るという事が頻繁に行い、かなり儲けていたという話を聞いたことがあります。この辺りが不動産会社のイメージを悪くした要因の一つではないでしょうか。確かに、考えてみればネットがない時代では、物件を探すためには不動産会社に頼らざるおえない環境で、物件の比較ができない時代でした。そういった点では、ネットで検索すればそれなりの物件情報はでてきますので、ある程度の相場は調べてすぐ出てくる時代になっています。そのなかでも、有効な情報とそうでないものを見極める必要性がありますが。売主様の都合によっても売り出し金額は変わることから、物件を購入の際は不動産業者と相談しながら決めていく必要があります。但し昔の考えを今も捨てられない不動産会社も少ないですが一定数残っています。そういった業者とかかわらないように、少なくともご自身でも下調べを行いましょう。

また、中古住宅の建物の評価額を正確に見極めることはかなり困難を極めます。購入する際も売却も信頼できる業者に価格の理由を確認しながら売り出しや購入価格を固めていきましょう。価格交渉なども行えるのでリフォーム費用や諸費用と合わせた費用を考えながら話を進めて行きましょう。

 

不安点その5その他なんらかの重大な欠陥がないか

常に不動産と向き合っている我々と違い、購入をお考えの方のほとんどは、当たり前の話ですが、素人の方が多いと思います。何に注意をするべきなのかをわからずに購入する方も中にはおられると思います。そういった方にもこの物件は「こういう理由でやめましょう」といってくれる営業マンが本当の営業マンだと思います。よくメリットとデメリット両方を伝えてくれる営業マンを選びなさいと書いてあると思いますがその通りだと思います。

不安点その6給排水に問題はないか

給排水の問題点はかなりデリケートな問題となります。マンションの場合は、漏水の原因が専有部なのか共有部なのかにより、対処方がかわってきます。共有部の場合はマンション全体の問題なので積み立ててある修繕積立金から修理費を出してもらえます。専有部の場合は所有者が修理する必要があります。無理な間取り変更を行い水回りの位置を大幅に変えていない限りは割と範囲が特定しやすくはあります。戸建ての場合は床下に潜れるようになっているかがポイントとなります。新築では床下収納庫や床下点検口がキッチンと洗面所付近についていることがスタンダードですが、中古の場合は築年数が古くなれば点検口すらない場合があります。あったとしても非常に工事がしにくい場合がありますので、ベストはフルリノベーションの際にさや管ヘッダー工法など将来的に交換しやすいような工法にしておくのがよいです。

また、購入の際には何かしら故障の兆候や故障・交換がないか使用者に確認しましょう。「水の流れが悪くなった」などです。また、故障の際の修理代金が高額なものを請求されることがありますので、万が一故障した場合にも修理業者の選定には気をつけましょう。

 

不安点その7シロアリの被害がないのか

シロアリの被害は主に戸建ての方が多いと思われますが、私自身が担当した物件ではシロアリの被害にあった経験は少ないですが、フルリノベーションの物件には構造部の木材がモロモロとなってしまっている物件があります。シロアリの被害を早期に見つけることは難しいので、購入の際は防蟻処理を行う必要があります。防蟻処理の効果は約5年から10年が多いのでその後防蟻処理を行っている物件かどうかを確認しましょう。注意点は防蟻処理を定期的に行っている方は少ないという所にあります。されてないからと言って購入を見送っていたら度の物件も買えません。あくまで目安そして、専門家によるチェックに任せるのが良いと考えます。

 

 

不安点その8購入後、すぐに雨漏りなどが起きないか

雨漏りの原因にも沢山あります。想像する雨漏りは天井からぽつぽつとしずくが落ちてくるイメージが有りますが、案外そのようなケースは屋根を葺き替えれば納まるので単純でいいですが、簡単に原因が特定できない雨漏りも存在したりします。中古物件でも新築物件でも屋根の形状が複雑な屋根は購入を控えた方が良いと思われます。

また、近年では風が大変強く通常考えられないところから雨が家の中に入ってきます。

マンションでもサッシの隙間から雨が入ってきたことがあります。マンションの場合、サッシ交換は簡単には出来ません(サッシは共有部にも属する)

 

雨漏り防止のためには、一般の方には難しいと思われますが、屋根や外壁の状態を見極める必要があります。

7のシロアリの被害もそうですが、物件をくまなく見ればその兆候を見つけられる可能性があります。専門家を交えてしっかりと物件を確認することが良いでしょう。

 

不安点その9仲介する不動産会社が嘘をついていないか

実は約25%の方は不動産会社が嘘をついていないかを不安点として上げています。

これは会社もそうですし担当営業についてもいえる内容かもしれません。営業マンについて書いていますので、「不動産業界の営業マンについて」をお読みください。

 

不安点その10元から住んでいる住民との関係性 

ここも重要ですね。隣人の方とのトラブルは意外に多くはありませんが、マンションの場合は上階の音がうるさい。反響音がうるさい、下の住居から騒音を伝えられるなどがありました。近隣の状況も重要事項説明の際に不動産業者より説明の義務がありますので、購入前には注意して確認しましょう。

 

不安点その11売主が間違いを伝えていないか

こちらは売主がどうこういうよりも不動産会社のミスですね。

不安点その12希望のリフォームをかけることができるか

広さ・間取り・予算があります。中古の場合は広さがイメージしやすいのでリフォームはしやすいと思いますが、今の日本のリフォーム事情で多いのは表装のリフォームが一般的になっており、構造部などの重要なことは二の次になってしまっています。リノベーション×仲介などで広告している会社は基本的には表装のリフォームで済むマンションが多いのが実情です。一戸建てだとそういった耐震診断をすることが難しいからです。戸建てのリフォームを行う場合は「構造計算は出来ますか」と聞いてみてください。

 

 

 

この記事の不安点の内容は首都圏1都3県の約1万世帯を対象に行われた不動産流通経営協会「首都圏の住宅市場ポテンシャルに関する調査」をもとに作成しております。他にも小さな事から大きな事まで不動産の購入前にはいろいろ悩みや不安点が出てくると思います。増改築.com®ではそのようなお悩みにもお答えしておりますのでお気軽にお問い合わせください。

著者情報

宅地建物取引士 刈田 知彰
      (かりた ともあき)

ハイウィルでは主に不動産の仲介をさせて頂いております。刈田です。

私が不動産業界に飛び込んでから早13年が過ぎました。最初に入社した会社は新築マンション・新築戸建ての企画・開発・販売までを行う会社でした。そこで新築マンションや新築戸建てのノウハウを学び営業してきました。当時の私は何の考えもなしに、中古は「保証もないし」「リスクが高い」と中古のデメリットのみを説明する営業ばかりをしてきました。あるとき自分の間違えを受け入れ、これからの日本は新築が脚光を浴びるのではなく中古流通×リノベーションが日本の住宅市場のスタンダードになっていくと確信し、現在は中古流通×リノベーションをメインに物件のご紹介をさせて頂くようになりました。

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