【プロが回答】リフォームで「長期優良住宅」は取れる？補助金250万円を狙う、究極の「資産価値向上」戦略とは

章の概要：

結論として、「長期優良住宅」とは、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う」ことができる家として、国が法律に基づいて認定した住宅のことです。

新築とリフォームでは、認定の基準や手続きの流れが異なります。

ここでは、リフォーム（増改築）における定義と、認定を受けるための基本的なロードマップ、そして、今年度（令和7年度）がなぜ「決断の年」なのか、その重要な制度変更について解説します。

 

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1-1. 国が認める「100年住宅」の証明書

 

✔ここでのポイント：

結論として、長期優良住宅の認定は、あなたの家が「数世代にわたって住み継ぐ価値のある家」であることを国が保証する、最強の「品質証明書」です。

 

「長期優良住宅」という制度は、2009年（平成21年）に施行された法律から始まりました。

その目的は、日本の住宅寿命（約30年）を、欧米並み（約50年〜100年）に延ばし、「スクラップ＆ビルド（作っては壊す）」の社会から、「ストック活用（いいものを長く使う）」の社会へと転換することです。

リフォームにおいて、この認定を取得するということは、単に家がきれいになるということではありません。 築古の木造住宅であっても、

• 「大地震でも倒壊しない強さ（耐震性）」

• 「次世代省エネ基準をクリアする快適さ（省エネ性）」

• 「構造躯体が100年持つ耐久性（劣化対策）」 これらを兼ね備えた、新築同様、あるいはそれ以上の「資産価値のある家」へと生まれ変わったことを、国が公的に認めるということです。

 

この証明書は、あなたがその家に安心して住み続けるための「保証書」であると同時に、将来、家を売却したり、子供に相続したりする際に、その価値を高く評価してもらうための「パスポート」にもなるのです。

 

 

1-2. 【図解】認定取得までのロードマップ（調査→設計→申請→工事→完了）

 

✔ここでのポイント：

結論として、認定取得には「事前調査」から「完了」まで、トータルで6ヶ月〜11ヶ月という長い期間を要します。特に重要なのは、「着工前に認定申請を完了しなければならない」という絶対的なルールがあることです。

 

一般的なリフォームであれば、見積もりに合意すればすぐに工事を始められます。しかし、長期優良住宅の認定を目指す場合、そうはいきません。 国のお墨付きをもらうためには、厳格なプロセスを踏む必要があります。

 

【長期優良住宅（増改築）取得のロードマップ】

 

Phase 1：事前調査・診断（1〜2ヶ月） まず、家の健康診断を行います。

• インスペクション（現況検査）： 雨漏りや劣化状況の確認。

• 図面復元（設計図書がない場合）： 建築士が現地で測量し、図面を作成。

• 耐震・省エネ診断： 現状の性能を数値化し、どれくらいの補強が必要かを見極める。

Phase 2：設計・審査（2〜3ヶ月） 診断結果を元に、認定基準をクリアするための詳細な設計を行います。

• 補強計画の策定： 耐震補強、断熱改修の具体的な図面作成。

• 技術的審査： 民間の評価機関に計画書を提出し、基準に適合しているか審査を受ける。

• 認定申請： 評価機関の「適合証」を添えて、役所（所管行政庁）へ申請する。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※【超重要】この「認定申請」は、絶対に工事契約・着工の前に行わなければなりません！

Phase 3：工事・認定（3〜6ヶ月） 認定が降りて初めて、工事をスタートできます。

• 着工・施工： 認定された図面通りに、厳密に工事を進める。

• 中間検査・完了検査： 適切に施工されたかチェックを受ける。

• 完了報告： 役所に工事完了を報告し、補助金の交付申請を行う。

 

このように、認定取得は長期戦です。 「来月から工事したい」というような急なスケジュールでは対応できません。余裕を持って計画をスタートさせることが、成功の鍵となります。

 

 

1-3. 【重要】令和7年度は制度の転換点。「現行の使いやすい制度」のラストチャンス？

 

✔ここでのポイント：

結論として、国が直接支援する現行の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、令和7年度（2025年度）をもって終了する予定です。令和8年度以降は制度の仕組みが大きく変わる可能性があるため、好条件で補助金を活用したいなら、今年度中の着手が強く推奨されます。

 

ここは、これからリフォームを考える佐藤さんに、ぜひ知っておいていただきたい「業界の裏事情」です。

これまで、長期優良住宅のリフォームには、国から直接、手厚い補助金（最大250万円など）が出ていました。

これが「長期優良住宅化リフォーム推進事業」です。

しかし、国の方針により、この「国直轄の使いやすい制度」は、令和7年度の予算分をもって終了することがアナウンスされています。

「えっ、じゃあ来年からは補助金がなくなるの？」

いいえ、なくなるわけではありません。

令和8年度以降は、国が直接ではなく、「各自治体（都道府県や市町村）」を経由して支援する仕組み（住宅・建築物省エネ改修促進事業など）へと移行することが検討されています。

 

これが何を意味するかと言うと：

• 自治体によって、予算や対応にバラつきが出る可能性がある。

• 手続きが複雑化したり、要件が厳しくなったりする可能性がある。

• 確実に予算が確保できるか、不透明な部分が出てくる。

 

つまり、「全国一律で、条件が明確で、使い勝手の良い現行制度」を使えるのは、実質的に今年度（令和7年度）が最後になる可能性が高いのです。

 

もし、あなたが「補助金をフル活用して、賢くリフォームしたい」と考えているなら、制度が安定している今のうちに、具体的なアクションを起こすことを強くお勧めします。 「いつかやろう」ではなく、「今やる」ことには、明確な経済的メリットがあるのです。

 

章の概要：

結論として、リフォームで認定を取得するには、耐震性、省エネ性、劣化対策など、複数の「関門」をクリアしなければなりません。しかし、その基準は、既存住宅の現実を考慮し、新築基準よりも「現実的」に設計されています。

「長期優良住宅」の認定を受けるためには、国が定めた性能基準をクリアしなければなりません。専門用語が多く、一見難解に見えますが、ご安心ください。ここでは、その基準を5つのチェックポイントに整理し、だれでも理解できるように分かりやすく解説します。これは、あなたの家の「健康診断書」のようなものです。

 

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2-1. 関門①【耐震性】：最低ラインは「等級1」。でも、実務的には…？

 

 

 

✔ここでのポイント：

認定基準の最低ラインは「耐震等級1（建築基準法レベル）」ですが、補助金を最大限活用したり、本当の安心を手に入れたりするためには、実務上「耐震改修」が必須となるケースがほとんどです。

 

最初の関門は、命を守る「耐震性」です。 新築の長期優良住宅では「耐震等級2以上」が求められますが、リフォーム（増改築）の場合は「耐震等級1以上」（または、それと同等の強度である上部構造評点1.0以上）でよいとされています。

「えっ、等級1でいいの？ それなら今のままでも大丈夫そう」 そう思われるかもしれませんが、ここに落とし穴があります。

 

1. 既存住宅の多くは「等級1」を満たしていない： 特に1981年以前の「旧耐震基準」の家や、2000年以前の木造住宅は、現行の「耐震等級1」の基準を満たしていないことが多く、認定を取るためには、そもそも耐震改修工事が必要になるケースが大半です。

2. 補助金は「より高い性能」を求めている： 最大額の補助金（200万円超）を狙う場合、評価基準として「耐震等級3」相当が求められることが一般的です。

 

つまり、制度上の最低ラインは低く設定されていますが、「認定を取る＝耐震補強工事を行う」と考えておいた方が、資金計画としても安全です。これは、家族の命を守るための、避けては通れない道です。

 

 

2-2. 関門②【省エネ性】：これからのスタンダード「断熱等級4以上」

 

 

 

✔ここでのポイント：

新築（等級5以上）よりは緩和されていますが、これからの時代に快適に暮らすためには、「断熱等級4」は最低限クリアしておきたい基準です。冬の寒さを解消し、ヒートショックを防ぐための必須条件です。

 

2つ目の関門は、快適な暮らしと家計に関わる「省エネ性（断熱性能）」です。 リフォームの認定基準は、「断熱等性能等級4」相当が目安となります。

新築では2025年から「等級4」が義務化され、長期優良住宅ではさらに上の「等級5」が必須となっています。それに比べれば、リフォームの基準は現実的なラインに設定されています。

しかし、築30年〜40年の家の多くは「無断熱」か、それに近い状態です。 この関門を突破するためには、

• 壁や天井に断熱材を入れる

• 窓をペアガラスや内窓（二重窓）にする といった「断熱改修」が不可欠です。

これは単に認定を取るためだけではありません。 「冬、お風呂場が寒くて辛い」「暖房費がかさんで仕方がない」といった、佐藤さんの長年の悩みを解決するための、最も効果的な治療法でもあります。

 

 

2-3. 関門③【劣化対策】：新築は「等級3」必須。リフォームは「等級2」でもOK

 

 

 

✔ここでのポイント：

家の骨組み（スケルトン）を腐らせないための対策です。新築ほど厳しい基準（等級3）ではなく、既存住宅の制約に配慮した「等級2」相当で認められるため、床下空間の確保などが現実的にクリアしやすくなっています。

 

3つ目は、家を長持ちさせるための「劣化対策」です。 木造住宅の天敵である「湿気」や「シロアリ」から、構造体をどう守るかが問われます。

新築の場合、最高等級である「劣化対策等級3」が必須となり、例えば「床下空間を33cm以上確保する」などの厳しい条件があります。 しかし、古い家では「床下が狭くて、どうしても広げられない」ということもありますよね。

 

そこでリフォーム版の認定基準では、「劣化対策等級2」相当でも認められるようになっています。 具体的には、

• 床下や小屋裏に点検口を設置する

• 床下の防湿措置（防湿シートやコンクリート打設）を行う

• 防腐・防蟻処理を行う といった対策を講じることで、クリアすることが可能です。 「今の家の構造を活かしながら、できる範囲で最大限の対策をする」という、リフォームならではの柔軟な基準です。

 

 

 

2-4. 関門④【維持管理・更新の容易性】：配管更新計画で代替可能

 

 

 

✔ここでのポイント：

将来のメンテナンスのしやすさです。もし基礎の構造上、配管の交換が難しい場合でも、「今の配管をいつ交換するか」という具体的な「計画」を策定することで、基準をクリアできる柔軟な仕組みがあります。

 

4つ目は、給排水管などの「維持管理・更新の容易性」です。 配管は、構造体（スケルトン）よりも寿命が短いため、将来必ず交換が必要になります。その時、コンクリートに埋まっていて交換できない、とならないようにするための基準です。

新築では、配管をコンクリートに埋め込まないなどの対策（等級3）が必須です。 しかし、リフォームでは、既存の基礎を壊して配管ルートを作り直すのは、費用もかかり現実的ではありません。

そこで用意されているのが、「代替措置（だいたいそち）」です。

物理的に対策するのが難しい場合でも、 「この配管は、〇〇年後に点検し、〇〇年後に更新（交換）します」 という詳細な「維持保全計画」**を作成し、認定を受けることで、基準を満たしたとみなしてくれるのです。

「古い家だから無理」と諦める必要はありません。プロが知恵を絞れば、クリアできる道は必ずあります。

 

 

 

2-5. 関門⑤【居住環境・住戸面積】：地域のルールと最低限の広さ

 

 

 

✔ここでのポイント：

地域の景観ルールを守ることと、リフォーム後の床面積が「40㎡以上」あることが条件です。新築（75㎡以上）よりも大幅に緩和されており、コンパクトな家でも認定取得のチャンスがあります。

 

最後は、「居住環境」と「住戸面積」です。

• 居住環境： お住まいの地域に「地区計画」や「景観協定」などがある場合、それに違反していないこと。（一般的な住宅地であれば、問題になることは少ないです）

• 住戸面積： リフォーム後の床面積が、一戸建ての場合「40㎡以上」であること。

 

新築の認定基準では「75㎡以上」が必要ですが、リフォームでは「40㎡以上」へと大幅に緩和されています。 これは、日本の既存住宅にはコンパクトな家も多いため、より多くの家を救済しようという国の意図の表れです。 30坪（約100㎡）前後の一般的なお家であれば、全く問題なくクリアできる数字です。

 

いかがでしたでしょうか。 「長期優良住宅」の認定基準は、確かに高いハードルですが、リフォーム（増改築）の特性に合わせて、現実的にクリア可能なラインに設定されていることがお分かりいただけたかと思います。

 

次の第3章では、これらの関門を突破し、苦労して認定を取得することに、どれだけの「価値（メリット）」があるのか、費用対効果の面からシビアに検証します。

 

 

章の概要：

結論として、認定取得には高いハードルとコストがかかりますが、それを補って余りある「経済的メリット（補助金・税制優遇）」と「将来の資産価値」が手に入ります。 「長期優良住宅」の認定取得は、決して楽な道のりではありません。

しかし、その苦労の先には、一般的なリフォームでは得られない大きな恩恵が待っています。

この章では、認定取得にかかるリアルな「費用」や「手間（デメリット）」と、それによって得られる「経済的価値（メリット）」を天秤にかけ、あなたにとって挑戦する価値があるかどうか、冷静に判断するための材料を提供します。

 

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3-1. 最大のメリット：最大210万円！？「補助金」と「税制優遇」の威力

 

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、認定取得の最大のメリットは、国からの最大210万円の補助金と、住宅ローン減税や固定資産税の減額といった強力な税制優遇です。これらを組み合わせることで、性能向上にかかる初期投資の負担を大幅に軽減し、長期的な投資回収を現実的なものにします。

 

リフォームで長期優良住宅の認定を目指す最大の動機、それは間違いなく「お金」のメリットです。国は、質の高い住宅を増やすために、驚くほど手厚い支援制度を用意しています。

 

1. 補助金：「長期優良住宅化リフォーム推進事業」

これが本命の補助金です。認定を取得する「認定長期優良住宅型」で申請する場合、基本の補助限度額は160万円/戸。さらに、三世代同居対応や子育て世帯などの要件を満たせば50万円が加算され、最大210万円もの補助金を受け取ることが可能です。 一般的なリフォーム補助金が数十万円程度であることを考えると、この金額がいかに破格であるかが分かります。

 

2. 税制優遇の「フルコース」 認定を取得すると、減税措置もグレードアップします。

• 住宅ローン減税： 借入限度額や控除期間が優遇される場合があります（※最新の税制によります）。

• 固定資産税の減額： 耐震や省エネ改修に伴う減額措置（翌年度分が1/2〜2/3減額）が適用されます。

• 登録免許税の軽減： 家屋の所有権保存登記や移転登記にかかる税率が軽減されます。

• 不動産取得税の控除： 控除額が増額され、税負担が軽くなります。

 

【投資回収のシミュレーション】

例えば、認定取得のために追加で100万円（申請費用や性能アップ工事費）かかったとしましょう。

しかし、補助金で210万円戻ってくれば、それだけで110万円のプラスです。

さらに税制優遇で数十万円のメリットが加われば、性能向上にかかった実質的な負担はさらに下がります。

「良い家」にするための費用を、国が肩代わりしてくれる。これが認定取得の最大の威力です。

 

 

 

3-2. 見逃せないメリット：「資産価値」の向上と、売却時の有利さ

 

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、「長期優良住宅」の認定書は、将来家を売却する際に、あなたの家が「国が認めた優良物件」であることを証明する強力なパスポートになります。中古住宅市場において、他の物件と明確に差別化され、資産価値の維持・向上に直結します。

 

補助金のような「即金」のメリットだけでなく、将来にわたって効いてくる「資産価値」のメリットも見逃せません。

日本の中古住宅市場では、長らく「築年数」だけで家の価値が判断されてきました。

「築20年を超えたら建物価値はゼロ」という悲しい常識です。 しかし、長期優良住宅の認定を受けた家は違います。

認定通知書や維持保全計画書が残っていることで、

• 「この家は、耐震性も断熱性も新築並みに高い」

• 「適切にメンテナンスされてきた、安心できる家だ」 ということが、誰の目にも明らかになります。

 

将来、もし家を売却することになった時、あるいは賃貸に出す時、この「国のお墨付き」があるかないかで、評価額に数百万円の差がつく可能性も十分にあります。 買い手にとっても、「安心」を買えるわけですから、選ばれやすくなるのは当然です。 あなたの家を、消費されるだけの「モノ」から、価値ある「資産」へと変える。それが認定取得の真の価値です。

 

 

 

3-3. 知っておくべきデメリット：認定取得にかかる「費用」と「時間」

 

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、デメリットは「時間」と「コスト」です。認定取得には、インスペクションや図面復元、申請手数料などの「見えない費用」がかかり、工期も通常のリフォームより数ヶ月長くなります。特に「着工前に認定が必要」というルールは、スケジュールに大きな影響を与えます。

 

メリットばかりではありません。認定取得には、それ相応の「痛み」も伴います。

 

1. 認定取得にかかる「見えない費用」 工事費以外に、以下のような費用が発生します。

• 現況調査（インスペクション）費用： 5〜12万円程度

• 図面復元・作成費用： 設計図書がない場合、30〜80万円程度

• 構造計算・省エネ計算費用： 15〜30万円程度

• 申請手数料（役所・評価機関）： 10〜15万円程度 これらを合計すると、50万〜100万円以上の費用が、純粋な工事費とは別にかかることになります。補助金でカバーできる範囲ですが、一時的な持ち出しが必要になる点は注意です。

 

2. 工期の延長とスケジュールの制約

認定を受けるためには、膨大な書類を作成し、審査を受けなければなりません。

事前調査から認定が降りるまで、数ヶ月を要します。 さらに重要なのが、「認定通知書を受け取るまで、工事に着手できない」というルールです。

「来月から工事を始めたい」と思っても、認定待ちで3ヶ月待たされる、といったことが起こります。

トータルの工期（相談から完成まで）は、6ヶ月〜11ヶ月程度を見込んでおく必要があります。仮住まいの期間が長引くことによる費用負担も考慮しなければなりません。

「とにかく早く、安くリフォームしたい」という方には、この制度は不向きです。 しかし、「じっくり時間をかけてでも、本当に良い家を残したい」「資産価値を大切にしたい」と考える方にとっては、これらのデメリットは、未来への「必要な準備期間と投資」と捉えることができるはずです。

 

次の章では、認定取得の最大の壁とも言える「設計図書がない古い家」の場合の突破口について、プロの奥義を伝授します。

 

 

4-1. 諦めるのはまだ早い。「図面復元（実測調査）」というプロの技

 

4-2. 柔軟な「代替基準」を活用する戦略

 

4-3. 「評価基準型（補助金80万円）」という現実的な選択肢

 

 

章の概要：

結論として、リフォームでの長期優良住宅認定は、生半可な知識では太刀打ちできない「最高難度の挑戦」です。

その挑戦を成功させるには、高度な専門知識と実績を持つ「本物のプロ」をパートナーに選ぶことが絶対条件です。

ここまで、長期優良住宅の認定取得に向けた道のりを解説してきました。

「思った以上に大変そう…」と尻込みされているかもしれません。

しかし、この高いハードルを越えた先には、補助金や税制優遇といった経済的メリットだけでなく、「家族の命を守る安全性」と「次世代へ受け継ぐ資産価値」という、何物にも代えがたい価値が待っています。

最後に、この一大プロジェクトを成功させるために最も重要な「パートナー選び」と、私たちからのメッセージをお伝えします。

 

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終章.1 あなたの夢を、国の基準まで引き上げる「パートナー」の選び方

 

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、長期優良住宅化リフォームを成功させる鍵は、「デザイン」や「価格」だけでなく、「構造計算」「温熱計算」「申請実務」に精通した、技術力の高いパートナーを選ぶことにあります。

 

リフォームで長期優良住宅の認定を取ることは、新築で取るよりも遥かに難しいと言われています。

なぜなら、新築はゼロから基準に合わせて作れますが、リフォームは「既存の古い家」という制約の中で、パズルのように知恵を絞って基準をクリアしなければならないからです。

 

これには、単なる「リフォーム屋さん」の枠を超えた、高度なスキルが求められます。

 

• 建築士としての高い設計力： 既存の建物を正確に調査し、法的な制限の中で最適なプランを描く力。

• 構造設計の専門知識： 耐震診断を行い、コストを抑えつつ強度を確保する補強計画を立てる力。

• 温熱環境の専門知識： 断熱・気密の計算を行い、結露リスクのない快適な温熱環境を設計する力。

• 行政手続きのノウハウ： 膨大な申請書類を作成し、審査機関や役所と折衝して認定を勝ち取る力。

 

もし、相談した業者が「リフォームで長期優良住宅？ 手間がかかるからやめた方がいいですよ」と難色を示したなら、それはその業者に「技術力やノウハウがない」というサインかもしれません。 あなたの「良い家にしたい」という夢を、国の基準という高いレベルまで引き上げ、形にできるのは、これらの専門知識を併せ持った「本物のプロフェッショナル」だけなのです。

 

 

終章.2 増改築com®が、あなたの「挑戦」を全力でサポートします

 

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、私たちは、木造住宅の性能向上に特化した専門家集団として、難易度の高い「長期優良住宅化リフォーム」をワンストップでサポートします。図面のない家、築古の家であっても、諦めずにご相談ください。

 

私たち『増改築.com®』は、創業以来、木造住宅の性能向上リフォームに特化して取り組んでまいりました。 5000棟を超える実績の中で培ってきたのは、単に家をきれいにする技術だけではありません。

「どうすれば、古い家を地震から守れるか」 「どうすれば、冬の寒さを根本から解決できるか」 「どうすれば、この家を100年先まで残せるか」

常にこの問いに向き合い、構造計算や温熱計算といった「科学的なアプローチ」と、熟練の職人による「確かな施工技術」を磨き続けてきました。 また、面倒とされる補助金申請や認定手続きについても、専門のスタッフが徹底的にサポートする体制を整えています。

「図面がないから」 「他社で断られたから」 そんな理由で、長期優良住宅を諦めようとしている方がいらっしゃれば、ぜひ一度、私たちにお声がけください。 あなたの家が持つポテンシャル（潜在能力）を最大限に引き出し、「資産価値のある家」へと生まれ変わらせるための、最適なルートをご提案します。

 

 

終章.3 まずは無料診断で、あなたの家の「可能性」をチェックしよう

 

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、まずはプロによる「無料診断」を受けて、あなたの家が長期優良住宅になれる可能性があるか、確認することから始めましょう。その一歩が、あなたの家の未来を大きく変えます。

 

「長期優良住宅、興味はあるけれど、うちは本当に取れるの？」

「費用はいくらかかるの？」

「補助金はどれくらいもらえるの？」

そんな疑問や不安をお持ちの方は、まずは私たちの「無料診断」をご利用ください。

プロの建築士があなたのお宅を訪問し、建物の状態を目視でチェックします。

その上で、 「長期優良住宅の認定を取得できる可能性があるか」

「そのために、どのような工事が必要か」

「概算でどのくらいの費用と補助金が見込めるか」 といったことを、分かりやすくご説明します。

もちろん、診断を受けたからといって、必ず契約しなければならないわけではありません。

まずは、あなたの家の「現在地」を知り、「未来の可能性」を探るための、気軽な第一歩としてご活用いただければと思います。

あなたの愛着ある我が家が、国に認められた「100年住宅」として生まれ変わる。

その感動と安心を、私たちと一緒に実現しましょう。 お問い合わせを、心よりお待ちしております。