【完全解説】インスペクションと耐震診断、何が違う？スケルトンリフォームに必須の「第3の診断（構造診断）」とは

章の概要：

結論として、「インスペクション（建物状況調査）」は、家の全体的な劣化状況を目視で広く浅く見る「現状把握」であり、「耐震診断」は、地震に対する強さを専門的に計算して数値化する「性能評価」です。

この二つの診断は、似ているようでいて、その「目的」と「方法」は全く異なります。この章では、医療の例えを用いながら、それぞれの診断の本質的な違いを分かりやすく解説します。これを理解することで、あなたが今、どの診断を受けるべきかが明確になります。

 

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1-1. インスペクション（建物状況調査）＝「人間ドック」

 

✔ここでのポイント：

結論として、インスペクションは、今の家に「雨漏り」や「ひび割れ」といった、目に見える“病気（劣化）”がないかを見つけるための検査です。基本は「非破壊（壊さない）」で行われる、家の健康診断です。

 

まず、「インスペクション（建物状況調査）」について解説します。 これは、人間で言えば「人間ドック」や「定期健康診断」のようなものです。

検査の目的は、「今、どこか悪いところはないか？」を見つけることです。

 

• 屋根や外壁に、雨漏りの原因となるようなひび割れはないか？

• 床が傾いていないか？

• 給排水管から水漏れしていないか？

• シロアリの被害はないか？

 

こうした、家全体の「劣化事象」を、専門の資格を持った建築士（既存住宅状況調査技術者）がチェックします。

 

最大の特徴は、原則として「非破壊検査」であることです。

壁を剥がしたり、床をめくったりすることなく、目視や計測機器を使って、「今見えている範囲」で診断します。 ですから、中古住宅を購入する前など、「今の持ち主が住んでいる状態」でも実施することができます。

しかし、これは裏を返せば、「壁の中の見えない病気」までは見つけられない、という限界も持っています。 「健康診断で異常なしと言われたけれど、実は隠れた病気があった」ということがあり得るように、インスペクションだけで全てが分かるわけではないのです。

 

 

1-2. 耐震診断 ＝ 「心臓の精密検査」

 

✔ここでのポイント：

結論として、耐震診断は、家の「地震に対する強さ」だけを、専門的に深く調べる検査です。壁の量や配置、劣化度などを元に、大地震に耐えられるかどうかを「評点」という数値で計算します。

 

次に、「耐震診断」です。 これは、人間で言えば「心臓の精密検査」のようなものです。

健康診断（インスペクション）で「特に異常なし」と言われても、心臓が弱ければ、激しい運動（大地震）には耐えられませんよね。

耐震診断の目的は、「震度6強クラスの大地震が来た時に、倒壊しないか？」を判定することです。 そのために、以下の要素を徹底的に調べます。

• 壁の量は足りているか？（必要壁量）

• 壁の配置バランスは良いか？（偏心率）

• 壁の仕様や接合部の強さは十分か？

• 老朽化による強度の低下はないか？

 

そして、これらのデータを元に、複雑な計算を行い、「上部構造評点」という数値を弾き出します。

• 1.5以上： 倒壊しない（耐震等級3相当）

• 1.0〜1.5未満： 一応倒壊しない（耐震等級1相当）

• 0.7〜1.0未満： 倒壊する可能性がある

• 0.7未満： 倒壊する可能性が高い

 

ここで重要なのは、「たとえ雨漏りやシロアリ被害がなくても（健康でも）、構造的に弱ければNGが出る」ということです。

逆に、多少の劣化があっても、元々の骨組みが頑丈であれば、良い点数が出ることもあります。

つまり、耐震診断は「劣化を見つける」ことよりも、「本来持っている体力（耐震性能）を評価する」ことに重きを置いた検査なのです。

このように、インスペクションと耐震診断は、見ている「側面」が全く異なります。 「全体的な健康状態」を知りたければインスペクション、「地震への強さ」を知りたければ耐震診断。 まずはこの違いをしっかりと押さえておきましょう。

 

次の第2章では、私たち『増改築.com®』がスケルトンリフォームの前に行う「第3の診断」について、その全貌を明らかにします。

 

章の概要：

結論として、私たちがスケルトンリフォームの前に行う「現況調査」は、一般的なインスペクションとは一線を画す、「解体・補強を前提とした術前検査」です。 前章までは、一般的なインスペクションと耐震診断の違いについてお話ししました。では、私たち『増改築.com®』が行う調査は、それらと何が違うのでしょうか？ ここでは、その決定的な違いを「見るポイント」と「調査の深さ」という2つの視点から明確に定義します。

 

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2-1. 見るポイントが違う：「表面の汚れ」より「中身の可能性」

 

✔ここでのポイント：

結論として、私たちは「交換すれば済む」内装や設備の劣化には注目しません。私たちが徹底的に見るのは、「家の寿命と耐震性」を決定づける、基礎、柱、梁といった「構造体の健康状態（中身）」です。

 

一般的なインスペクションの報告書には、「壁紙に汚れがあります」「給湯器が古くなっています」といった指摘が並びます。

これらは、「今のまま住む」人にとっては重要な情報です。 しかし、スケルトンリフォームを前提とする場合、これらの情報は「ノイズ（雑音）」に過ぎません。なぜなら、壁紙もキッチンも、工事が始まれば全て解体し、新品に交換してしまうからです。

私たちが「現況調査（構造診断）」で見るのは、解体した後も残り、これからの数十年、あなたの家族を守り続ける「家の骨格」です。

 

• 基礎の鉄筋： コンクリートの中に鉄筋が入っているか？（無筋基礎か？）これは、補強費用の桁を変える最重要チェックポイントです。

• 柱と土台： シロアリや腐朽菌に侵されていないか？ 交換が必要な柱はどれか？

• 屋根の荷重： 重い瓦屋根が載っている場合、建物にかかる負担はどれくらいか？ 葺き替え（軽量化）が必要か？

 

私たちは、「表面の汚れ（過去の傷）」を見るのではなく、「この骨組みを使って、どれだけ高性能な家が作れるか」という「中身の可能性（未来）」を見ているのです。

 

 

 

2-2. 深さが違う：「非破壊」の限界を超える

 

✔ここでのポイント：

] 結論として、一般的なインスペクションが「非破壊（壊さない）」を原則とするのに対し、私たちはリノベーションを前提としているからこそ、必要であれば天井裏や床下の奥深くまで潜り込み、時には壁の一部を剥がしてでも「構造の真実」を確かめます。

 

一般的なインスペクションは、売主様が居住中の場合も多く、「建物を傷つけないこと」が大前提です。

そのため、どうしても「見える範囲」での推測にとどまらざるを得ません。

しかし、「推測」で数千万円のリノベーション計画を立てることは、あまりに危険です。

 

「壁の中は、開けてみないと分からない」 よく聞く言葉ですが、私たちは極力、「開ける前に、突き止める」努力をします。

 

• 進入調査： 点検口から床下や小屋裏（屋根裏）に身体をねじ込み、這って進める限界まで奥へ進みます。ライトで照らし、接合部の金物の有無や、雨漏りの痕跡を直接目で確認します。

• 破壊調査（部分開口）： もし、雨漏りの疑いが強い場所や、耐震上どうしても確認が必要な柱があれば、お施主様の了解を得て、壁や天井の一部を剥がして確認することもあります。

 

これから解体して生まれ変わらせる家だからこそ、遠慮はいりません。 表面的な「異常なし」という言葉でお茶を濁すのではなく、泥にまみれてでも「構造の真実」を掴み取る。 それが、スケルトンリフォームを成功させるための「術前検査」のあるべき姿なのです。

次の第4章では、こうして集められた調査データが、どのようにして「高性能なリノベーションプラン」へと昇華されるのか、そのプロセスを解説します。

 

章の概要：

結論として、高性能な家を作るためには、「現況調査」で家の体質（劣化状況）を知り、「耐震診断」で補強計画（必要壁量）を立てるという、両輪のアプローチが不可欠です。 どちらか片方だけでは、真に安全で快適な家は作れません。この章では、それぞれの診断がリノベーション計画の中でどのように役立ち、なぜ両方が必要なのかを解説します。

 

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4-1. 「診断」なしの「手術（工事）」はあり得ない

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、劣化状況（インスペクション的視点）を無視した耐震計算は、机上の空論になります。腐った柱やシロアリ被害のある土台では、いくら計算上で強くしても、実際には地震に耐えられないからです。

 

「耐震診断をして、評点が良かったから安心」 本当にそうでしょうか？

もし、その計算の前提となっている柱が、実は壁の中で腐っていたとしたら？

計算結果は「強い」と出ていても、実際には「脆い」家であることに変わりはありません。

 

これが、「現況調査（構造診断）」が必要な理由です。

• 現況調査： 「この柱は使えるか？」「基礎は補強が必要か？」といった、個々の部材の**「質（健全性）」**を見極める。

• 耐震診断： それらの部材が組み合わさった時に、家全体としてどれくらいの地震に耐えられるかという**「量（強度）」**を計算する。

 

「質」の裏付けがない「量」の計算は、砂上の楼閣です。 徹底的な現況調査で「治療が必要な箇所」を洗い出し、それを治した上で、耐震診断で「補強が必要な量」を計算する。 この手順を踏んで初めて、意味のある「耐震補強計画」が完成するのです。

 

 

4-2. 耐震診断の結果（評点）が、リノベの設計図になる

 

 

✔ここでのポイント：

結論として、耐震診断の結果（上部構造評点）は、単なる成績表ではありません。「どこを、あとどれくらい補強すれば、目標とする評点1.5（耐震等級3相当）になるか」を導き出すための、具体的な「設計図のベース」となります。

 

耐震診断の結果、「評点0.7（倒壊する可能性がある）」と出たとしましょう。 これは「あなたの家は危険です」という宣告で終わりではありません。 ここからが、プロの腕の見せ所です。

 

「評点0.7を、1.5（耐震等級3相当）まで引き上げるにはどうすればいいか？」 私たちは、シミュレーションソフトを使って、壁の配置や仕様を試行錯誤します。

 

• 「ここの壁を強くすれば、評点が0.2上がる」

• 「でも、ここに壁を作ると使い勝手が悪くなるから、代わりに天井裏にブレース（補強材）を入れよう」

• 「屋根を軽い金属屋根に葺き替えれば、必要壁量が減って、評点がクリアできる」

 

このように、耐震診断の数値を羅針盤にして、間取りの希望と、安全性の両立を目指す「最適解」を探し出します。

耐震診断は、リノベーションの設計図を描くための、最も重要な「定規」なのです。

 

次の終章では、これらの診断プロセスを経て、あなたの家がどのように生まれ変わるのか、その未来像をお話しします。

 

章の概要：

結論として、本当に安心できる家づくりには、調査から診断、そして治療（工事）までを一貫して行える「主治医（専門工務店）」の存在が不可欠です。 健康診断の結果を受け取るだけでは、病気は治りません。重要なのは、その結果をもとに適切な治療を行い、健康を取り戻すことです。最後に、診断を診断だけで終わらせず、解決策（リフォーム）まで提示し、あなたの家の「主治医」となる私たちの覚悟をお伝えします。

 

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終章.1 「悪いところ」を見つけるだけでは、家は良くならない

 

✔ここでのポイント：

結論として、調査や診断はあくまで「手段」であり、「目的」は家を再生させることです。悪い箇所を見つけた後、それをどう補強し、どう性能を上げるかという「解決策」を持たない診断は、不安を煽るだけで終わってしまいます。

 

「床下が腐っていました」「耐震性が足りません」。

そう言われたら、誰でも不安になります。しかし、そこで「では、どうすればいいですか？」と聞いた時に、「それは施工会社に相談してください」と言われてしまったらどうでしょう。

あなたは、不安を抱えたまま、また別の業者を探さなければなりません。

検査だけする会社と、治療（工事）もできる会社。 家という複雑な構造物を扱う場合、この二つが分断されていることは、施主様にとって大きな負担とリスクになります。

「悪いところ」を見つけるのは、それを「直す」ためです。 診断と治療は、常にセットでなければならないと私たちは考えています。

 

 

 

終章.2 診断から施工まで、責任を持つのが「匠」の流儀

 

✔ここでのポイント：

結論として、私たち『増改築.com®』は、調査・診断から設計、そして施工までを一貫して行う「責任施工」を貫いています。自ら診断した内容に責任を持ち、自らの手で確実に直す。これが、逃げも隠れもしない「匠」の流儀です。

 

 

私たちは、自分たちが施工できないような無責任な診断はしません。

「この柱は腐っているけれど、入れ替えれば大丈夫」 「基礎に鉄筋はないけれど、増し打ち補強で強度は出せる」

現場を知り尽くしたプロだからこそ、診断の瞬間に「直すプロセス」まで頭に描くことができます。

そして、実際に工事を行うのは、私たちの信頼する職人たちです。 診断した人間が、工事の監督も行う。

この一貫体制があるからこそ、診断結果と工事内容にズレが生じず、設計図通りの高性能な家が実現するのです。

 

 

 

終章.3 まずは、あなたの家の「カルテ」を作りませんか？

 

✔ここでのポイント：

結論として、あなたの家の未来を変える第一歩は、現状を正しく知ることです。まずは私たちの現況調査で、あなたの家の「カルテ」を作ることから始めましょう。そこから、再生への道筋が必ず見えてきます。

 

あなたの家は、あと何年住めますか？ 地震が来ても大丈夫ですか？ その答えは、まだ誰にも分かりません。

しかし、現況調査を行い、「家のカルテ」を作れば、全てが明らかになります。

「もう建て替えるしかない」と思っていた家が、実は素晴らしいポテンシャルを秘めているかもしれません。

「まだ大丈夫」と思っていた家が、見えないところで悲鳴を上げているかもしれません。

知ることは、怖いことではありません。

知ることは、対策を立て、未来を変えるためのポジティブなアクションです。

私たち『増改築.com®』は、あなたの家の「主治医」として、診断から治療、そしてその後の健康管理（メンテナンス）まで、末長く寄り添うことをお約束します。

 

まずは、お気軽に無料診断をご依頼ください。 あなたの家が生まれ変わる物語を、ここから一緒に始めましょう。