【新築 vs 中古リノベ】「どっちがお得？」の最終結論。資産価値と自由度で選ぶ、賢いマイホーム購入の正解

 

中古住宅のリノベーションを検討中のあなたに、今日は絶対に知っておくべき「金融知識」をお伝えします。

「とりあえず物件だけ先に買って、リフォームのことは後でゆっくり考えよう」

「不動産屋さんに急かされたから、まずは売買契約だけ済ませてしまおう」

もし、あなたが今、このように考えているとしたら、即座に立ち止まってください。

その何気ない思考順序のミスが、あなたの資産を「450万円以上」も目減りさせる時限爆弾のスイッチを押すことになるからです。

 

450万円。 これは、トヨタのアルファードのような「高級ミニバン」が新車で買える金額です。

あるいは、お子様の大学4年間の学費がまるまる賄える金額です。

同じ物件を買い、同じリノベーションをする。

それなのに、「ローンの組み方」を間違えるだけで、この巨額の現金があなたの手元から永遠に失われるのです。

なぜ、このような残酷な差が生まれるのでしょうか？

原因は、後から借りる「リフォームローン」と、最初にまとめて借りる「住宅ローン」の間に存在する、暴力的とも言える「金利」と「期間」の格差にあります。

実際、これらを別々に組んでしまうと、金利差だけで約250万円、

さらに住宅ローン減税の恩恵を取りこぼすことで約200万円、合計で450万円以上の損失が確定します。

逆に言えば、「一体型ローン」という仕組みを知り、正しい手順で申請できる人は、

この450万円を無条件で受け取れる（節約できる）ということです。

本記事では、2026年の金利動向と税制改正を踏まえ、住宅ローンとリフォームローンの決定的な違いを徹底比較します。

そして、中古リノベ成功の唯一の鍵となる「一体型ローン」の仕組みと、それを使いこなすための絶対条件を解説します。

これは、ただのローン選びの話ではありません。 あなたの人生のキャッシュフローを守るための、防衛戦術です。

 

～「設計思想」が違う。なぜリフォームローンはこれほど割高なのか～

 

まず、敵を知ることから始めましょう。

「住宅ローン」と「リフォームローン」。

名前は似ていますが、金融商品としての「設計思想」は、スポーツカーとトラックくらい異なります。

結論から言えば、本格的なフルリノベーション（1,000万円〜）において、単独の「リフォームローン」を使うことは、経済的自殺行為に等しいと言わざるを得ません。

それぞれの特徴を比較し、なぜリフォームローンがここまで「割高」に設定されているのか、その構造的な理由を解き明かします。

 

 

1-1. 金利の差（0.4% vs 2.5%〜）： 複利という名の「暴力」

 

 

最も分かりやすく、かつ致命的なのが「金利差」です。

• 住宅ローン（変動金利）： 0.4%〜1.0%

  • 銀行が最も貸したい商品であり、優遇幅が最大化されています。2026年に多少金利が上がったとしても、依然として圧倒的な低金利です。

• リフォームローン（無担保）： 2.5%〜4.0%

  • 住宅ローンの数倍の金利設定です。

「たかが2%の差でしょ？」と思いましたか？ 住宅ローンのような長期・高額の借入において、2%の差は「暴力」です。

 

 

【シミュレーション：1,500万円を借りた場合の利息差】

 

仮にリノベーション費用1,500万円を、それぞれの金利で借りたとします（※比較のため期間を揃えて計算）。

1. 住宅ローン一体型（金利0.7%）：

   • この金利で借りた場合、支払う利息はごくわずかです。

2. リフォームローン（金利3.0%）：

   • 金利が4倍以上です。

この金利差だけで、総支払額には約数百万円の差が生まれます。

あなたが汗水垂らして働いたお金が、家の性能向上に使われるのではなく、

単なる「銀行への利息」として消えていく。 これほど馬鹿らしいことはありません。

リフォームローンを使うということは、「銀行に高級車をプレゼントしている」のと同じなのです。

 

 

1-2. 返済期間の差（35年 vs 15年）： 月々の家計を圧迫する

 

次に、「時間の壁」です。

• 住宅ローン： 最長35年

  • 長期で借りることで、月々の返済額を薄く広く分散できます。

• リフォームローン： 最長10年〜15年

  • 無担保ローンは返済期間が短く設定されています。

これが何を意味するか。 同じ1,500万円を借りるとしても、

35年で返すのと15年で返すのでは、月々の支払額（キャッシュフロー）が倍以上変わるということです。

 

 

【月々の返済額比較】

 

• A：住宅ローン一体型（1,500万・0.7%・35年）

  • 月々返済： 約40,000円

  • 解説：これなら無理なく払えます。

• B：リフォームローン（1,500万・3.0%・15年）

  • 月々返済： 約103,000円

  • 解説：月10万円です。住宅ローンの返済とは「別」に、この請求が来るのです。

 

毎月10万円の支払いが追加で発生すれば、子供の教育費、旅行、老後の貯蓄、すべてにしわ寄せがいきます。

「一体型ローン」なら月4万円で済んだはずなのに、手続きを間違えただけで月10万円払うことになる。

これが、私が冒頭で「思考順序のミスが致命的だ」と言った理由です。

 

 

1-3. 審査と担保（有担保 vs 無担保）： なぜ金利が高いのか？

 

 

そもそも、なぜリフォームローンはこんなに条件が悪いのでしょうか？

それは、銀行にとっての「リスク」が違うからです。

 

• 住宅ローン（有担保）：

  • 購入する土地と建物に「抵当権」を設定します。もしあなたが返済できなくなったら、銀行は家を売って回収できます。担保があるから、金利を安く、期間を長くできるのです。

• リフォームローン（無担保）：

  • 基本的に担保を取りません（※有担保型もありますが手続きが煩雑）。あなたの「信用」だけで貸すローンです。銀行からすれば、回収不能になるリスクが高いため、金利を高く設定し、短期間で回収しようとするのです。

 

 

リフォームローンの正しい使い道

 

誤解しないでいただきたいのは、リフォームローン自体が悪の商品というわけではありません。

「トイレが壊れたから交換したい（50万円）」

「外壁塗装をしたい（100万円）」といった少額・緊急の工事には最適です。

審査が早く、抵当権設定費用もかからないため、サクッと借りるには便利です。

 

しかし、私たちが目指す「中古購入＋フルリノベーション」は、1,000万円を超えるプロジェクトです。

コンビニで高級フレンチのフルコースを買おうとしてはいけません。

用途が違うのです。 大規模リノベーションを行うなら、

必ず「有担保」の住宅ローン（一体型）を使わなければなりません。

 

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この第1章で、リフォームローンを安易に選ぶことの危険性はご理解いただけたと思います。

では、どうすればリノベ費用も「金利0.4%・35年返済」で借りられるのか？

続く第2章では、中古リノベの正解である「一体型ローン」の仕組みと、

それに付随する「住宅ローン減税400万円」の威力について解説します。

 

～金利差252万円 + 減税409.5万円。合計450万円超の威力を手に入れろ～

 

第1章で、リフォームローンを使うことがいかに「金利の無駄遣い」であるか、お分かりいただけたと思います。

では、どうすれば賢く、損をせずにリノベーション費用を調達できるのか。

その答えこそが、本章で解説する「住宅ローン一体型（セットローン）」

です。

結論から申し上げます。 このローン商品は、中古リノベを行う者だけに許された「金融の裏技」であり、最強の資産防衛ツールです。 これを使うことで、あなたは金利差で約252万円を節約し、さらに最大409.5万円の税金を取り戻す権利を得ます。

合計、約660万円相当の経済効果。 これを使わない手はありません。その仕組みと破壊力を、徹底的に解剖します。

 

 

2-1. 「一体型ローン」の仕組み： 物件とリノベを「まとめて」借りる

 

通常、家を買うときは「住宅ローン」、リフォームするときは「リフォームローン」と使い分けます。

しかし、一体型ローンはこの常識を覆します。

「中古物件の購入費用」と「リノベーション費用」を合算し、一本の「住宅ローン」として借りる。

これが一体型ローンの正体です。

 

【構造図】

 

• 物件価格： 3,000万円

• リノベ費用： 1,500万円

• 借入総額： 4,500万円（※これを1本の住宅ローンとして申請）

 

非常にシンプルですが、その効果は絶大です。

なぜなら、銀行は「リノベーションによって家の価値が上がる」とみなし、リノベーション費用部分に対しても、住宅ローンと同じ「超低金利・長期返済」の適用を認めてくれるからです。

まさに、リノベ費用を「住宅ローンの好条件」で包み込む、魔法のパッケージなのです。

 

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2-2. 一体型ローンの「5大メリット」： これは金融のロイヤルストレートフラッシュだ

 

 

一体型ローンには、単なる金利メリットを超えた、5つの強力な武器が備わっています。

 

メリット①：超低金利（0.4%〜）がリノベ費用にも適用される

 

これが最大の恩恵です。

本来なら金利3.0%（リフォームローン）で借りるはずだった1,500万円を、金利0.7%（住宅ローン）で借りられます。

 

• 金利差： 約2.3%

• 15年間の利息削減額： 約252万円

何もせず、ただローンの種類を変えるだけで、新車のグレードが3つ上がるほどの現金が浮くのです。

 

 

メリット②：返済期間を「35年」に延ばせる

 

リフォームローンは最長15年で返済しなければならず、月々の支払いが重くなります。

しかし、一体型ならリノベ費用も「35年返済」が可能です。

 

• 月々の返済負担：

  • 1,500万円を15年返済（金利3%）→ 月々約10万円

  • 1,500万円を35年返済（金利0.7%）→ 月々約4万円

  • 差額： 月々マイナス6万円

毎月のキャッシュフローが6万円浮けば、それを投資に回すことも、教育費に充てることもできます。

「毎月の生活の質」を守るための、最強の盾となります。

 

 

メリット③：住宅ローン減税の「対象範囲」が拡大する

 

ここが2026年の最重要ポイントです。 リフォームローン単体では、原則として住宅ローン減税の対象外です。

しかし、一体型ローンに組み込むことで、リノベ費用も「住宅ローン残高」としてカウントされます。

 

• 物件のみ借りた場合： 3,000万円が減税対象

• 一体型で借りた場合： 4,500万円すべてが減税対象

これにより、年間最大控除額（残高の0.7%）の枠を余すことなく使い切ることができます。

 

 

メリット④：団体信用生命保険（団信）がフルカバーする

 

万が一、あなたが死亡または高度障害状態になった場合、住宅ローン残高がゼロになる「団信」。

一体型ローンなら、リノベーション費用の借金もチャラになります。

もしリフォームローンを別で借りていたら？ 物件のローンは消えても、リフォームローンの借金はそのまま家族に残ります。

家族を守るための保険としても、一体型は優秀なのです。

 

 

メリット⑤：諸費用も組み込める（キャッシュ温存）

 

多くの銀行で、仲介手数料や保証料などの「諸費用」も、この一体型ローンに組み込む（オーバーローン）ことが可能です。

引越し代や新しい家具・家電の購入など、手元の現金（キャッシュ）を残しておきたい時期に、

自己資金を持ち出さずに済むのは大きなメリットです。

 

 

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2-3. トータルコストの衝撃： 「一体型」vs「別々」で450万円の差

 

では、第1章のシミュレーションをさらに深堀りし、税制優遇まで含めた「最終的な収支」で比較してみましょう。

この数字を見れば、もう迷うことはなくなるはずです。

 

【前提条件】

• 物件価格：3,000万円

• リノベーション費用：1,500万円

• 合計借入額：4,500万円

 

 

ケースA：一体型ローン（賢者の選択）

 

• 金利： 全額 0.7%（35年）

• 総利息支払い： 約620万円

• 住宅ローン減税還付：

  • リノベで「ZEH水準」に適合させるため、限度額4,500万円・期間13年が適用。

  • 4,500万円 × 0.7% × 13年 ≒ 最大409.5万円が戻ってくる。

• 実質利息負担： 620万 - 409.5万 ＝ 約210.5万円

 

 

ケースB：別々のローン（情弱の選択）

 

• 金利：

  • 物件（3,000万）：0.7%（35年）

  • リノベ（1,500万）：3.0%（15年）

• 総利息支払い： 約872万円（物件413万＋リノベ459万）

• 住宅ローン減税還付：

  • リノベ費用は対象外。物件のみ対象。

  • さらに、物件が古いまま（省エネ適合のみ）だと期間10年・限度額3,000万円止まり。

  • 3,000万円 × 0.7% × 10年 ≒ 最大210万円

• 実質利息負担： 872万 - 210万 ＝ 約662万円

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【最終判定】 その差、451.5万円

 

• ケースAの実質負担： 210.5万円

• ケースBの実質負担： 662.0万円

• 差額： 約451.5万円

 

これでもまだ「面倒だから後でリフォームローンでいいや」と思いますか？

手続きを正しく行うだけで、450万円が手に入ります。

これは、年収1,000万円の人が半年間、一銭も使わずに働いてようやく貯まる金額に匹敵します。

リノベーションの中身を削る必要はありません。 キッチンのグレードを下げる必要もありません。

ただ、「ローンの組み方」を変えるだけでいいのです。

 

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第2章まとめ： 権利を行使せよ

 

一体型ローンと住宅ローン減税（ZEH水準）。 この2つを組み合わせることで、リノベーションの実質負担は劇的に下がります。

しかし、この「権利」を行使するためには、非常にシビアな条件をクリアしなければなりません。

「銀行に行けば誰でも貸してくれる」わけではないのです。

実は、この一体型ローンを使うためには、不動産購入のプロセスそのものを変える必要があります。

多くの人がここでつまずき、泣く泣くリフォームローンを使う羽目になっています。

 

続く第3章では、一体型ローンを確実に利用するための「絶対的なタイミング」と、不動産屋任せにしてはいけない「落とし穴」について解説します。 ここを間違えると、450万円の権利は一瞬で消滅します。心して読んでください。

 

 

～不動産屋任せでは絶対に失敗する。450万円を受け取るための「タイミング」の鉄則～

 

第2章で、一体型ローンと減税の組み合わせが「最強の錬金術」であることは理解いただけたと思います。

「よし、それを使おう！」と意気込んだ方もおられるでしょう。

 ここで、ファイナンシャル・アーキテクトとして、あなたに「待った」をかけなければなりません。

 

結論から言います。

この一体型ローンは、普通の進め方では「使えません」。

銀行に行けば自動的に適用されるものでもなければ、不動産屋が親切に教えてくれるものでもないのです。

利用するためには、「物件の売買契約を結ぶ前」という、極めて限られた時間内に、建築的な根拠（見積もり・図面）をすべて揃える必要があります。

多くの人が、この「タイミングの罠」にはまり、知らず知らずのうちに権利を喪失しています。

本章では、450万円を確実に手にするために越えなければならない「3つの壁」について解説します。

 

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3-1. 「物件契約前」にリノベ見積もりが必要——ここが最大の難関

 

一体型ローンを利用するための絶対条件。

それは、「住宅ローンの本審査（または事前審査）の時点で、リノベーション費用の『確定見積書』と『工事請負契約書（案）』が必要になる」ということです。

 

銀行員の視点になって考えてください

 

あなたが銀行員だとして、あなたからこう言われたらどう思いますか？

「この3,000万円のマンションを買います。あと、リフォームするんで追加で1,500万円貸してください。内容はこれから考えます」

絶対に貸しませんよね？

「その1,500万円は何に使うんですか？ 本当に価値が上がるんですか？ エビデンス（証拠）を出してください」と言いたくなるはずです。

だからこそ、銀行は「融資を実行する前（＝物件の引き渡し前）」に、リノベーションの詳細な見積もりを要求するのです。

 

【恐怖のデッドライン】

 

これが何を意味するか。 理想的なスケジュールは以下のようになります。

 

1. 物件内見・申込： 「この物件に決めた！」

2. 【ここが勝負】： 1週間〜2週間以内に、リノベプランを作成し、見積もりを確定させる。

3. 住宅ローン審査提出： 物件価格＋リノベ見積もりをセットで提出。

4. 売買契約・決済： ローン承認後、契約を結ぶ。

 

分かりますか？ 物件を見つけてから、契約するまでのごくわずかな期間（通常1〜2週間）で、フルリノベーションの設計と見積もりを完成させなければならないのです。

普通にやっていたら、絶対に間に合いません。これが「最大の難関」と呼ばれる所以です。

 

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3-2. 不動産屋に任せるとアウト——「建築のプロ」が同行しないと破綻する

 

ここで、多くの佐藤さんが陥る失敗パターンを紹介します。

それは、「不動産屋さんに任せてしまう」ことです。

結論：一般的な不動産仲介会社は、リノベーションの見積もりを出せません。

彼らは「土地と建物を売買するプロ」であって、「建築を作るプロ」ではないからです。

 

 

不動産営業マンの心理

 

彼らのゴールは「売買契約のハンコをもらうこと」です。

リノベーションの検討に時間をかけて、他のお客さんに物件をさらわれることを何よりも恐れます。

だから、彼らはこう囁きます。

「リフォームのことは後でゆっくり考えましょう。人気物件ですから、まずは契約して押さえておかないとなくなっちゃいますよ。ローンはとりあえず物件分だけで通しておきましょう」

この一言が、あなたを450万円の損失へと導く「悪魔の囁き」です。

 

彼らの言う通りに先に物件だけのローンを通して契約してしまった瞬間、「一体型ローン」の利用資格は消滅します。

後からリノベ費用が必要になっても、もう住宅ローンには組み込めません。

金利3.0%以上の「リフォームローン」を別で組むしか道はなくなるのです。

不動産屋が悪人なわけではありません。

彼らは自分の仕事（仲介）をしているだけです。

「仕組み上、彼らには一体型ローンをコーディネートする能力がない」という事実を、あなたが知っておく必要があるのです。

 

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3-3. 「増改築等工事証明書」がないと減税を受けられない

 

ハードルは「見積もり」だけではありません。 2026年、さらに高い壁が立ちはだかります。

それが「省エネ基準適合」の証明です。

第2章でお伝えした「最大409.5万円の住宅ローン減税」。

これを受け取るためには、リノベーション後の住宅が「省エネ基準（断熱等級4以上・ZEH水準等）」を満たしていることを証明する公的書類、『増改築等工事証明書』が必須となります。

 

「後出しジャンケン」は通用しない

 

この証明書は、「工事が終わってから、なんとなく発行してもらう」ものではありません。

「設計段階」で、断熱材の厚みや窓の性能を計算し、「この仕様なら等級4をクリアできる」という根拠を持って建築士が発行するものです。

もし、あなたが「とりあえず安くリフォームできればいいや」と考えて、適当なリフォーム業者に発注したらどうなるか？

工事完了後の確定申告の時期になって、税務署から「証明書を出してください」と言われ、

業者に慌てて連絡するも…… 「えっ？ うち、そういう計算やってないんで出せませんよ」

これでジ・エンドです。 400万円の減税権利が、ただの紙切れ（受給不可）に変わります。

つまり、一体型ローンを使い、かつ減税メリットを享受するためには、「物件契約の前」に、

以下の2つを完了させておく必要があるのです。

 

1. 銀行用： リノベーションの確定見積もり

2. 税務署用： 省エネ性能（等級4以上）を担保した設計図書

 

これを、素人の佐藤さんが一人で手配できますか？

不動産屋と、リフォーム屋と、銀行と、建築士の間を走り回り、たった2週間で調整する。 不可能です。

 

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3-4. だから「ワンストップ」が絶対に必要

 

～ファイナンシャル・アーキテクトという解～

ここまで読んで、絶望する必要はありません。

不可能なのは「バラバラに頼むから」です。 最初から全てがつながっている「ワンストップサービス」を使えば、この難題は驚くほどスムーズに解決します。

 

増改築.com®が提供する「同期（シンクロ）」の仕組み

 

私たちのような「中古リノベ専門の建築会社」に依頼する場合、フローは劇的に変わります。

 

1. 物件探し同行： 建築士が内見に同行します。その場で「この壁は壊せるか」「断熱改修にいくらかかるか」を即断します。

2. 即時概算・スピード設計： 独自のデータベースにより、内見から数日以内に「リノベプラン」と「概算見積もり」を提示します。銀行審査に間に合わせます。

3. 性能設計の標準化： 最初から「断熱等級4以上（ZEH水準）」を前提に設計します。証明書の発行も自社で行います。

4. 銀行連携： 提携ローンや一体型ローンの審査ノウハウがあるため、見積もりの書き方一つから銀行向けに最適化します。

 

これが「ワンストップ」の真価です。

不動産、建築、金融、税制。 これら4つのパズルを、あなたの代わりにプロが組み立てる。

だからこそ、あなたは面倒な調整に追われることなく、

450万円という巨額のメリットを「当たり前のように」受け取ることができるのです。

 

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第3章まとめ： 仕組みで勝て

 

精神論で450万円は稼げません。

必要なのは「気合い」ではなく「正しい仕組み（ワンストップ）」を選ぶことです。

• 不動産屋に任せる → ❌ リフォームローン地獄（損失450万）

• 自分で調整する → ❌ 時間切れで断念（損失450万）

• ワンストップ業者に頼む → ⭕️ 一体型ローン成立（利益450万）

勝負は、物件の契約書にハンコを押す「前」についています。

しかし、ここで一つ例外があります。 「もう家を買ってしまった」「すでに持ち家に住んでいる」という人です。

 「私はもう手遅れなのか？」 いいえ、諦めるのはまだ早いです。

続く第4章では、すでに家をお持ちの方が使える起死回生の一手、「借り換え一体型ローン」について解説します。

これもまた、数百万円の差を生む強力なカードです。

 

 

～「借り換え一体型ローン」で、実質0円リノベを目指せ～

 

第3章までは「これから家を買う人」の話でした。

では、すでにマイホームを持ち、築年数が経って

「そろそろフルリノベーションしたいな」と考えている方はどうすればいいのでしょうか？

「もう住宅ローンを組んでしまっているから、リノベ代は高い金利のリフォームローンで借りるしかない……」

そう諦めていませんか？

結論から言います。諦めるのはまだ早いです。

持ち家の方には、「借り換え一体型ローン」という、ウルトラC級の「リセットボタン」が用意されています。

これを使えば、リノベーション費用を超低金利で調達できるだけでなく、現在の住宅ローンの金利差を利用して、

「リノベーション費用の一部、あるいは全部を、金利削減分で相殺する（実質タダにする）」ことすら理論上可能です。

 

本章では、既存オーナーだけが使えるこの強力なスキームと、それを使うべき「損益分岐点」について解説します。

 

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4-1. 「借り換え一体型ローン」の仕組み： 借金を「まとめ」て「安く」する

 

まず、この魔法のようなローンの正体を明かしましょう。

 

「借り換え一体型ローン」とは： 現在返済中の住宅ローンの残債（残り）と、これから行うリノベーション費用を合算し、別の銀行で「新しい住宅ローン」として借り直す手法です。

 

 

【Before：別々に払う地獄】

 

• A銀行（既存住宅ローン）： 残債2,000万円（金利1.5%・残り20年）

• B銀行（新規リフォームローン）： 1,500万円（金利3.5%・15年）

  • 解説：高金利のリフォームローンが重くのしかかり、家計は火の車になります。

 

 

【After：まとめて払う天国】

 

• C銀行（借り換え一体型）： 借入総額3,500万円（金利0.6%・35年または完済年齢まで）

  • 解説：リノベ費用も、既存ローンも、すべて「0.6%」という超低金利に一本化されます。

 

このスキームの最大のポイントは、単にリノベ費用が安くなるだけでなく、

「昔借りた高い金利の住宅ローン」まで、現在の超低金利に書き換わってしまう点です。

まさに、一石二鳥のファイナンス戦略です。

 

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4-2. 借り換えのメリット： 金利差+減税で320万円以上の節約

 

では、具体的にどれくらい得をするのか。 数字は嘘をつきません。

シミュレーションでその威力を証明しましょう。

 

【モデルケース：佐藤さん（持ち家）】

• 現在のローン残債： 2,000万円（10年前に固定金利1.5%で借入、残り20年）

• リノベーション計画： 1,500万円（フルスケルトン）

• 借り換え先金利： 変動0.6%（2026年想定）

 

 

メリット①：リノベ費用の利息削減（約252万円）

 

これは第2章と同じ理屈です。

リフォームローン（3.0%）ではなく、住宅ローン（0.6%）で借りることで、1,500万円に対する利息負担が激減します。

• 削減額： 約250万円以上

 

 

メリット②：既存ローンの利息削減（約170万円）

 

ここが「借り換え」ならではのボーナスです。 残っている2,000万円の借金についても、金利が1.5%から0.6%に下がります。

• 差引： 0.9%の金利ダウン

• 2,000万円 × 0.9% × 20年（概算） ≒ 約170万円の削減

なんと、リノベをするついでに、元の借金の利息まで170万円も消えてなくなりました。

 

 

メリット③：住宅ローン減税の「再起動」

 

一定の要件（増築、一定規模以上の修繕、省エネ改修など）を満たすリノベーションを行い、

10年以上のローンを組む場合、リノベーション費用部分について住宅ローン減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除など）が適用される可能性があります。

（※既存住宅部分の減税期間が残っている場合は要調整ですが、リノベ部分は新たな枠を使えます）

 

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【トータル削減効果】

 

1. リノベ分の利息削減： 252万円

2. 既存ローンの利息削減： 170万円

3. 合計削減額： 約422万円

 

気づきましたか？ あなたは1,500万円のリノベーションをしようとしています。

そのうちの422万円相当が、金利削減効果によって「タダ」になった計算です。

実質のリノベ負担額は、約1,000万円で済むことになります。

これが、ファイナンシャル・アーキテクトが提案する「資産防衛リノベ」です。

 

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4-3. 借り換えの注意点： 手数料と「審査」の壁

 

「最高じゃないか！ すぐに借り換えよう！」 はやる気持ちを抑えてください。

借り換えには、必ず越えなければならない「コスト」と「審査」の壁があります。

 

 

注意点①：借り換えには「諸費用」がかかる

 

銀行を乗り換えるのはタダではありません。

• 事務手数料： 借入額の2.2%（3,500万円なら約77万円）

• 登記費用： 抵当権の抹消・設定（約20万円）

• 印紙代など： 数万円

• 合計コスト： 約100万円

つまり、先ほどのメリット（422万円）から、このコスト（100万円）を引いた「322万円」が、真の利益です。

それでも十分すぎる利益ですが、「手数料負け」しないかどうかの計算は必須です。

 

注意点②：再び「審査」がある（健康状態に注意）

 

借り換えは、新規借入と同じく厳格な審査があります。

特にネックになるのが「団体信用生命保険（団信）」です。 10年前に家を買った時は健康だったあなたも、今はどうでしょうか？ 健康診断で数値が悪かったり、病歴があったりすると、団信に入れず、借り換えそのものが否決されるケースがあります。

（※金利は上がりますが「ワイド団信」という選択肢もあります）

 

注意点③：現在の金利が「超低金利」ならやる意味なし

 

もし、あなたが数年前に「変動0.4%」で借りていて、今もその金利なら、既存部分の借り換えメリットはありません。

むしろ、借り換えることで金利が上がる（0.6%など）リスクすらあります。

この場合は、無理に一本化せず、リノベ部分の調達方法を慎重に検討すべきです。

 

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4-4. リフォームローンを使うべきケース

 

ここまでリフォームローンを悪者扱いしてきましたが、適材適所です。

以下のようなケースでは、あえて単独のリフォームローン（または現金）を使う方が正解です。

 

1. 少額工事（500万円以下）：

   • 借り換え手数料（100万円）を払うと赤字になるため、手軽なリフォームローンで済ませるべきです。

2. ローン完済間近の人：

   • 残債が少なく、あと数年で終わるなら、わざわざ35年ローンを組み直して抵当権を設定し直すのはナンセンスです。

3. すでに「超低金利」で借りている人：

   • 前述の通り、今の0.4%前後の金利を捨ててまで借り換える必要はありません。

 

 

【判断基準：損益分岐点】

 

• リノベ費用1,000万円以上 → 迷わず「借り換え一体型」を検討

• 現在の金利1.0%以上 → 借り換えメリット特大

• リノベ費用500万円以下 → リフォームローンでOK

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第4章まとめ： 銀行は「見積もり」がないと動かない

 

持ち家の方への結論です。 大規模リノベーションを考えるなら、まず「今のローンの金利」と「残債」を確認してください。

そして、リノベーションの見積もりと合わせて、「借り換えシミュレーション」を行ってください。

ただし、ここでも第3章と同じルールが適用されます。 銀行が借り換え審査をしてくれるのは、

「確定したリノベーション見積もり」がある場合だけです。

「いくらかかるか分からないけど、借り換えたい」では門前払いです。

つまり、持ち家であっても、成功の鍵は「ワンストップ（建築と金融の同時並行）」にあります。

先に工務店に見積もりを作らせ、それを持って銀行と交渉する。

この段取りができるパートナーを選べば、あなたは数百万円の金利を支払う代わりに、

そのお金でシステムキッチンを最高級グレードに上げることができるのです。

続く最終章（結論）では、これまでの総まとめとして、

「ワンストップサービス」がいかにしてあなたの資産（高級車一台分）を守り抜くのか、その全貌をお伝えします。

 

 

ここまで長い記事を読んでいただき、ありがとうございます。

最後に、この記事の核心であり、あなたの資産を守るための唯一の「答え」をお伝えします。

 

「金利2%の差」は暴力——知識の差が450万円を生む

 

これだけは覚えてください。

「金利2%の差」は、15年で252万円の差を生み、

さらに2026年改正の13年間減税（最大409.5万円）を逃すと、合計450万円以上の損失になります。

これは脅しではありません。電卓を叩けば誰にでも弾き出せる、冷徹な数学的事実です。

 

【まとめ：住宅ローン vs リフォームローン】

 

項目	住宅ローン（一体型）	リフォームローン（別々）	差額（損失）
金利	0.6~1.2%	2.5~4.0%	約2.0%の差
返済期間	最長35年	最長15年	月々6万円の差
利息総額	約120万円	約372万円	252万円の差
減税対象	○（最大409.5万円）	×	409.5万円の差
トータル差額	-	-	約450万円以上

この450万円は、あなたが働いて稼ぐ必要のないお金です。

ただ「ローンの組み方」と「手続きの順番」を正すだけで、あなたの口座に残るはずのお金なのです。

 

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「一体型ローン」が唯一の正解——でもワンストップでないと実現しない

 

中古物件をリノベする場合、「一体型ローン」以外の選択肢はありえません。

しかし、この選択肢を選ぶためには、「不動産屋」と「工務店」と「銀行」の壁を越える必要があります。

 

【一体型ローン成功の3条件】

1. 物件契約前にリノベ見積もりを確定させる

   • → 建築士が物件探しの段階から同行し、即座に積算しなければ間に合いません。

2. 省エネ等級4以上の設計にする

   • → 住宅ローン減税（409.5万円）を確実に取得するための「性能設計」が必要です。

3. 増改築等工事証明書を取得する

   • → 減税申請に必須の公的書類を、建築士が責任を持って発行しなければなりません。

 

これら全てを、バラバラの業者に頼んで調整することは不可能です。

不動産屋は「早く契約しろ」と言い、工務店は「物件が決まってから来い」と言うでしょう。

その板挟みの中で、時間切れになり、高いリフォームローンを組まされる。これが敗者のパターンです。

だからこそ、不動産・建築・金融を一貫してサポートする「ワンストップサービス」が絶対に必要なのです。

 

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2026年は「変動金利1.0%超え」「減税13年延長」の転換点

 

時代は変わります。

2026年、金利ある世界が戻ってきます。

「今借りるか、後で借りるか」で、支払額は数十万円変わるでしょう。

一方で、国は「質の高いストック（中古住宅）」には、新築並みの減税（13年間・400万円超）というプレゼントを用意してくれています。

この「制度の転換点」を味方につけるか、見逃すか。

それが、あなたの資産形成を左右します。

 

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増改築.comの「ワンストップリノベ」で、450万円の損失をゼロに

 

私たち増改築.comは、単なる工務店ではありません。

あなたの資産を守る「ファイナンシャル・アーキテクト（財務・建築の設計者）」です。

 

【増改築.comのワンストップサービス】

• ① 物件探し同行（建築士が構造・性能をその場で診断）

• ② 即時概算見積もり（内見時に資金計画が見える）

• ③ 省エネ等級4以上の設計（断熱・耐震・ZEH水準に対応）

• ④ 一体型ローン申請サポート（提携銀行と連携し、最適解を提示）

• ⑤ 増改築等工事証明書取得（減税申請まで完全サポート）

これが、あなたが失うはずだった450万円を、手元に残すための仕組みです。

 

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最後に：「高級車一台分」を守るか、失うか

 

佐藤さん、この記事を読んだあなたは、もう「知識の差」を埋めました。

あとは、「行動」するか、しないか。それだけです。

「物件を先に買って、後でリフォームローン」という何気ない判断が、あなたから高級ミニバン一台分（450万円）を奪うのか。

それとも、「一体型ローン × ワンストップ」という賢い選択で、その450万円を守り、家族の未来や子供の教育費に投資するのか。

答えは、明白です。

増改築.comは、あなたの「賢い選択」を、全力でサポートします。

お問い合わせは、今すぐ。

物件の契約書にハンコを押す前に、私たちを呼んでください。あなたの「450万円」が、失われる前に。