新建ハウジング社主催で開催された「性能向上リノベーションセミナー」を振り返ります

耐震改修セミナー(ハイウィル株式会社代表稲葉高志)解説

古民家再生(リフォーム)の種類や活用できる補助金、事例を紹介!

2021年11月2日に「新建ハウジング」主催で開催された工務店向けの技術セミナー「性能向上リノベ設計施工テクニック」において、増改築com運営会社であるハイウィル株式会社代表の稲葉が講師として登壇しました。おかげさまで満足度94%のアンケート結果となり満足いただける内容になったと思います。

こちらのセミナーは全国の工務店、とくに注文住宅をメイン事業とする技術優位の会社、業界団体向けに開催されたもので、技術的に突っ込んだハイレベルな内容のものですが、こちらのコンテンツでは、お施主様向けにセミナーの要点を解説してセミナーを振り返っていきます。

当日は、性能向上リノベーションについて、「耐震性能」と「断熱性能」について2部構成でセミナーが行われました。

ハイウィル代表の稲葉が講師としてお話したのが「耐震性能」パートです。耐震改修についての実務者としての考え方や注意点などを全国の工務店向けに解説しました。新建ハウジングを年間購読されていない会社様は1万円をお支払いいただいているセミナーとなります。

当日は55枚のスライドで解説をさせていただきましたが、ここでは要点を抜粋して、これから性能向上リノベーションを予定されている方向けにポイント解説したいと思います。

満足65.1%・やや満足28.9%(回答数83社)満足度90%達成

1. 耐震改修の定義

古民家再生リフォームとは?

木造住宅のリフォーム分野で頻出する「耐震補強」「耐震リフォーム」などは公的な呼称ではなく、民間企業による任意な呼び名となっています。

全国の自治体などで補助金の利用に際して求められるのは「耐震改修」という呼び名が正式名称となっています。

「耐震改修」には㈶日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」に記載した内容がガイドラインとなっており、ここでの補強方法がすべての指針となっています。

「 ガイドラインに示された手法=耐震改修」であり、自治体の補助金を活用する際にはこのガイドラインに従う必要があるということです。そこから外れる手法は一切評価されない。従って、大工の思い込みでの補強は国では認められていないことに注意しましょう。

耐震改修の際には補助金を利用するかどうかで補強計画が大きく変わる点にも注意が必要です。

 

1-1. 既存基礎は3タイプに分かれる

 耐震改修は基礎が鉄筋コンクリートであることが前提となっています。まずここを間違えると計画自体が絵に描いた餅となってしまうため注意が必要です。耐震改修における耐震性能の指標である上部構造評点(Iw値)は基礎から上の軸組部分だけを評価しているという前提を理解しましょう。 評点1.0は新築における現行法規同等、評点1.5は耐震等級3に概ね相当するという理屈です。

無筋基礎に対しては補強義務を求めない方針が平成25年耐震改修促進法改正で示されていますが、上部構造の耐力判定の際に3割減(0.7掛け)で評価されるため不利になる(鉄筋コンクリート基礎が前提の理由より)点が最大のポイントです。

㈶日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」記載のガイドラインでは耐震改修の対象となる既存建物の基礎は、

以下の3種に分類されています。

 

①鉄筋コンクリート基礎が前提(基礎仕様Ⅰ)→健全な鉄筋コンクリート造布基礎またはべた基礎

②無筋コンクリート基礎など(基礎仕様Ⅱ)→ひび割れのある鉄筋コンクリート造の布基礎またはべた基礎・無筋コンクリート造の布基礎

                     柱脚に足固めを設け鉄筋コンクリート底盤に柱脚または足固め等を緊結した玉石基礎

                     軽微なひび割れのある無筋コンクリート造の基礎

③玉石基礎・ブロック基礎(基礎仕様Ⅲ)→玉石、石積、ブロック基礎・ひび割れのある無筋コンクリート造の基礎など

 

②③の無筋基礎の場合は基礎補強を行なわないと評価は先ほど説明の通り約3割減となってしまいます。そのため上部構造、基礎から上部の構造体のみの耐力を増すことで計画することになりますが評点計算上は1.2程度が限界となります。つまり耐震等級でいう3相当には届かず、耐震等級2相当を目指すのがやっとになります。

 逆に②③の無筋基礎に対し正しい基礎補強を行うことで①と同等に評価されるため評点1.5(耐震等級3相当)も難しくないということが言えます。

基礎補強の施工方法はガイドラインで示された手法のほか日本建築防災協会の技術評価を得ている工法のみとなる点を注意しましょう。市場には未評価の製品や工法が多いので耐震改修の補助金を利用する場合は特に注意が必要です。

 

 

1-2. 上部構造評点の考え方

全国自治体の耐震改修の補助金を利用する際に求められるのは評点1.0以上。技術的なハードルは決して高くはない基準値となっており、営繕主体リフォーム会社や大手リフォーム会社でも対応可能なのが現状となっています。

補助金利用が主目的の耐震改修となる場合は、無筋基礎でも軸組のみを補強する計画とならざるをえない。その理由としては予算も限られるため、基礎補強まで予算が出せないケースが多いからであり、継ぎはぎの補強工事、いわゆるパッチパーク的な工事となり、結果としてお施主様のためにならないことが多いと言えます。性能向上リノベーションでの多くを占める旧耐震基準の木造住宅はほとんどが無筋基礎となりますが、基礎補強は標準化が難しいため大手リフォーム会社は手を出さないため評点1.5の提案はできないのが現状となっています。技術優位の工務店が習得すべきは基礎補強の正しい施工方法であると言えます。

 建物全体の性能値を向上さえるリノベーションを行う際は、基礎補強を前提にすると1階床はすべて解体となり、間取り変更の自由度が上がるため踏み込んだプラン提案も同時に可能になります。

 

2. 年代別の耐震改修アプローチ

古民家再生リフォームの種類

日本では大地震などを契機に建築基準法を改正。耐震基準を向上させてきた歴史があります。その経緯より既存住宅は建てられた年代により耐震性能にバラツキがある点に注意しましょう。

建築基準法の耐震性能に関する大改正が行われたのは1981年と1995年、2000年。

①1981年以前を旧耐震基準の建物

②1981年以降2000年までを新耐震基準の建物

③2000年以降を2000年基準の建物

と分けることができます。

これらの節目となる3つの時代ごとに耐震改修のアプローチは異なってくるため、それぞれの時代別の改修方法について、各時代の特徴を見ることで、自ずと方法がみえてきます。

まずは、ベースとなる基礎の年代別の特徴を見てみましょう。

 

建物の竣工年と基礎の規定の変化

基礎については、1971年の改正により、布基礎とする規定が設けられました。従って旧耐震の建物のうち1971年以降の建物は概ね布基礎となっている建物がほとんどとなります。ここで問題となるが、鉄筋コンクリート基礎とすることが義務化されていない為、多くの木造住宅は無筋基礎であることが大半となっているので注意が必要であるということです。

これらの前提を踏まえたうえで各年代の改修方法をみていきましょう。

 

2-1. 旧耐震基準の建物

 

1981年より前に建った木造住宅は無筋基礎であり現行基準と比べて圧倒的に耐力壁も不足しているのが特徴。耐力壁の配置バランスも考慮されていない建物となります。 筋かい端部はかすがいや釘留めがほとんどで一部に平金物が用いられている程度といえます。実際の筋かいの耐力は低い。同様に柱や梁などの接合部も釘留めや羽子板ボルト程度であるのが特徴となります。 この時代の建物には既存の無筋基礎に添わせるように片側に基礎を新設。差し筋により既存基礎と一体化する(抱き基礎)が必須となります。

また、特徴として、この時代の建物の増築部分(時代的に違法であることが多い)にはブロックや大谷石による基礎が用いられている。この場合、既存基礎の両側に新規基礎を添わせて一体化する必要があるので注意が必要です。

調査段階で難しい判断を迫られるのが1980年前後の建物です。新耐震基準以前だが3~4割が鉄筋コンクリート基礎であるため、鉄筋探知機で鉄筋の有無を調べ、鉄筋の存在が怪しい、もしくは配筋のピッチが甘い場合は基礎補強とする必要があります。

自治体の補助金の申請には鉄筋コンクリートであることの証明書などは求められないが、増築など確認申請をする際には必要となるので、ぜひ注意したいポイントといえるでしょう。

 

2-2. 新耐震基準の建物(81-00住宅)

 

1981年~1999年までの木造住宅(81-00住宅)は、必要壁量が大幅に強化されたため現行基準に近い建物が多いといえます。しかし、偏心率の

規定がないため、南側にLDKを配置して大開口の窓を設け、北側にトイレなど水回りを配置する間取りが多いのが特徴といえるでしょう。

これらの建物の改修方法は、

 ➡ 壁配置のバランスが悪い傾向が強いので耐力壁を新設して偏心率を低減する事

 ➡ この時代の基礎は鉄筋コンクリート。金物に関しては法律に明確な規定がないためバラツキが大きい。特に柱頭柱脚金物の規定がないため、   改修時に柱の引き抜き対策が必須となる

1981年~ 2000年までの木造住宅は鉄筋コンクリート基礎のため基礎補強は不要です。劣化部分の補修のみ行います。接合部の金物が不足しているので全面的に補強は必要です。

 

2-3.2000年基準以降の建物

 

2000年以降の建物は、基礎は鉄筋コンクリートで壁量や偏心率の問題も是正されていることが多いです。ただし、筋かいの断面寸法が小さく、端部の接合のルールが確立されていない弱点があります。また、 耐震関連の規定は整備されたが、直下率を意識していない設計が目立ち1階と2階の柱の位置が不揃いで2階耐力壁の直下に耐力壁がない建物が多いのも特徴といえます。この時代の建物は全般的に設計の配慮不足や施工の不備が目立つため1階の壁量を増やして直下率を是正し、床剛性を高める。さらに断熱改修を施して開放的な間取りに変える。快適な高性能住宅へのリノベを提案する事を推奨します。

 

3. 基礎補強の正しい方法

古民家再生リフォームで活用できる補助金

 

 

3-1. 基礎補強の仕様

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基礎補強の仕様は冒頭で紹介させていただきました㈶日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」のガイドラインに準拠することが鉄則となります。既存基礎のベースの補強だけで済ませる施工会社が目立っていますが、その仕様では耐震改修とは認められないので注意が必要です。ベースを補強する際にメッシュ配筋を使った仕様も耐震改修とは認められないので注意してください。

耐震改修と認可されるには既存基礎の立ち上がりに新規基礎を添わせてあと施工アンカーで一体化させなければNGであることを理解しましょう。基礎補強に加えて新たな耐力壁を設ける箇所に基礎を新設する必要もあります。

少数ではありますが建て主がベタ基礎への改修を希望するケースがあります。リノベでは地盤調査を行わないため基礎の重量を増すベタ基礎に対しては慎重に考える必要があります。基礎補強の根伐りは都市部では機材が搬入できないことが多く手掘りとなる現状があり費用は割高となります。

 

 

 

3-2. 基礎補強の範囲

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基礎補強を行う場合、㈶日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」のガイドラインより構造計算の方法によって基礎補強の範囲が異なってきます。一般的な耐震診断ソフトを使用する場合、無筋基礎の全周に基礎を添えてください。 許容応力度計算を行う場合、耐力壁の直下とその左右910㎜を抱き基礎補強すればよいとされています。前出のガイドラインに部分補強の方法が明記されています。 

 

3-3. 基礎補強の注意点

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 新設される補強部の基礎は既存基礎の内外側どちらに設置しても基本的には良いとされています。しかし弊社ハイウィルでの推奨は内側への補強です。都市部は敷地が狭いこともありますが、外側に施工すると庭や外構が狭くなることや隣地が接近していると施工が難しいといったロケーションの問題もありますが、外側に基礎補強を行うと既存の土台水切りの高さ付近に新設基礎の天端がくるため、雨水が躯体内に侵入しやすくなる為、雨仕舞の処理は忘れないようにしなければなりません。

 

3-4. 基礎補強の手順

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基礎補強の施工の流れ

補強後の基礎伏せ図の作成→基礎配筋・差し筋→ベース部分コンクリート打設→立ち上がり部の型枠施工→コンクリート打設→脱型

 ポイントは、まず外壁を解体する際に間取り変更により不要となる基礎を撤去しておくこと。次いで既存基礎の高さと基礎断面図と照合して必要な深さと幅に根伐りをします。 根切り幅は既存基礎の目荒しやあと施工アンカー、配筋が行える寸法にしてください。その後、砕石敷きと転圧を行っていきます。

配筋は基礎伏せ図や断面図に従い施工。差し筋はD13。日本ヒルティの接着系注入式アンカーを使用して一体化。ウエハラのジベル金物も併用する。また底面のスラブ筋と継手筋・補強筋をしっかり定着させる(下図参照)

新設基礎のコンクリートは2度打ち。ベース配筋にコンクリートを打設した後に立ち上がりの型枠を組んで立ち上がりコンクリート打設します。


4. 耐力壁の確保について

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ここでは、上部構造体の補強について解説していきます。一般的な耐力確保であれば、特に内部をスケルトンにするようなリノベーションや外壁を解体するリノベーションであれば、構造用合板を全面張りすることで大幅に耐力確保をすることが可能となります。

しかし、間口が狭く奥行きが長い建物や、大スパンの空間を必要とされるようなケースでは、耐力壁不足となることが実務レベルでは多くなります。ここでは、実際のケースに基づいて耐力壁確保のテクニックを紹介していきましょう。

 

ケース①梁間方向の耐力不足を解消した事例

古民家再生リフォーム事例①

都市部で多い間口(梁間)が狭くて奥行きが長い建物の場合、外周を耐力面材で覆っても梁間方向の耐力壁が不足する現象が起きてしまいます。こ

れらを解消するには基礎を新設して高倍率の耐力壁工法を用いることになります。 耐震改修の対象となる日本建築防災協会の技術評価を取得している工法が1つが「ベースセッター」(BXカネシン)となります。450㎜幅の集成材を用いた小幅の耐力壁。専用の柱脚金物で基礎と接合する。壁倍率は5倍のため耐震性能向上リノベーションでの採用が多いといえます。門型フレーム代わりに使用するケースが多いです。

実際の施工事例の詳細は下記よりご覧ください。

ケース②ビルトインガレージで評点1.5をクリアしたい

古民家再生リフォーム事例②

こちらの商品はYKKapの「フレームプラス」となりますが、「フレームプラス」には2種類の商品があります。基本的には、耐震補強計画を立案する上で弱点となる窓サッシを耐力壁とみなすことができる門型フレームとなります。それぞれの違いは、既存の基礎の状況で変わってきます。

既存の基礎が無筋基礎である場合は、基礎補強した上で門型フレームを設置する「フレームプラス」と鉄筋コンクリート基礎のケースでの「フレームプラスG2」となります。G2は後から発売された商品ですが、日本第一号の施工事例が、弊社ハイウィルでしたので、本社より施工指導や撮影班など多くのスタッフの方の協力をいただき設置をしました。

ここでのポイントは、サッシ周りの補強ではなく、あくまで梁間方向の耐力を上げる目的でこれらを使用するテクニックをご紹介いたします。

使用するのは、「フレームプラス」となります。

都心では多くの悩みとなっている、ビルトインガレージの住宅です。これらは、耐震上かなり不安定であることが多く、リノベーションの現場においても、鉄骨梁などで補強しているケースも散見されます。しかしながら鉄骨での梁補強をしてしまうと混構造扱いとなり、正式な構造計算書を作ることができません。鉄梁を使用せずに梁間方向の補強としてしようするのが、フレームプラスとなります。

下記のリンクより、その事例の詳細を解説していますので参照ください。

ケース③内部はスケルトンまではしたくないが構造評点は1.5をクリアしたい

古民家再生リフォーム事例③

旧耐震基準の建物で上部構造評点1.5をクリアするためには、基礎補強が必須であることは説明してきた通りですが、一部の特殊工法を採用することで数字上はクリアできるレアケースがある。下記に詳細の事例解説をしていますので参照してください。

『鎧ガード』を採用した施工事例はこちらへ

まとめ

古民家再生リフォーム まとめ

今回は、工務店の技術者向けのセミナーの内容をお施主様にもわかりやすい形で、要点のみをピックアップして解説しました。

耐震改修には、ルールが定められており、業者の考えで補強をすることはできないということがお分かりいただけたのではないでしょうか。

また、時代別に耐震改修の方針は違い3つの年代で必要な改修方法を紹介しました。

ポイントとなるのが基礎補強となるため、基礎補強を中心に解説を致しました。

旧耐震基準の建物は、基礎補強が必須になることをご理解いただき、安心で快適なリノベーションを行っていただけましたら幸いです。

 

投稿日:2021/11/25

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< 著者情報 >

稲葉 高志

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ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン

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