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土地家屋調査士という資格があることをご存じですか。

家を新築したときには建物の登記は当たり前ですがありません。そこで表題登記を行う必要がでてまいります。その表題登記を行う事が出来るのが土地家屋調査士の先生となります。表題登記はもしかしたら不動産を所有されている方でも中古で物件を購入した方は覚えがない方もおられるのではないでしょうか。

まずは、そのあたり基本的な内容から解説して頂きたいと思います。それではどうぞ。

 土地家屋調査士とは？

まだまだ認知度が低く、土地家屋調査士という名前すら知らないという人も多い国家資格です。
一言でいうと、「土地や建物を調査・測量して、その書類と図面を作成して登記の申請をする専門家です」となります。

ところが、登記の専門家は司法書士、測量の専門家は測量士と思われている人が多く、上記の説明ではわからないと思います。
司法書士は登記の専門家、測量士は測量の専門家であることは間違いありません。
さらに、土地家屋調査士も登記と測量の専門家というから理解できなくなるわけです。

司法書士が行う登記と土地家屋調査士が行う登記は異なります。
そして、測量士が行う測量と土地家屋調査士が行う測量は異なります。
この登記の違いと、測量の違いが、三者の違いになります。

 司法書士と土地家屋調査士の登記の違い

不動産の登記記録は、土地と建物が別々に記録されていて、それぞれ表題部と権利部で構成されています。

表題部は、土地・建物の物理的状況(広さ・利用状況・構造など)が記録されています。権利部は、所有権を持っている人の情報や抵当権などの担保情報が記録されています。

この表題部の登記は土地家屋調査士が行い、権利部の登記を司法書士が行います。

そして、表題部が土地・建物を特定する事になるので、表題部のない不動産（地主の家屋など築年数の古い建物が多い）は、権利の登記ができません。
相続などで権利の登記が必要なときは、先ず土地家屋調査士が行う表題部の登記を申請してから、司法書士が行う権利部の登記ができるようになります。

測量士と土地家屋調査士の測量の違い

不動産登記の目的は、権利を守ることです。そのために測量して隣接する土地の境界をはっきりさせて、その結果を表題部に登記します。

表題部の登記は土地家屋調査士の業務で、測量士は登記を行う事ができません。

登記をするためには、測量の他に調査結果や権利調整した報告書などの資料作成も必要です。
測量士は、ダムや川、道路やトンネルなどの特殊な測量も行います。

大規模な公共の測量は測量士が行い、登記を目的とした測量は土地家屋調査士が行う。
このように区別すると分かりやすいと思います。

土地家屋調査士が行う代表的な登記

実際にはどのような時に登記が必要になるのか、よくある場面を土地・建物、それぞれ３パターンご紹介します。

土地

①　境界や面積を知りたいとき
　「売却するので面積を確定したい」
　「相続前に境界を確定して問題を残したくない」

　→境界確定測量、土地地積更正登記が必要です

②　駐車場を宅地に変更（用途を変更）したとき
　「駐車場の解約も済んで、上下水道管の引き込み工事も完了」

　→土地地目変更登記が必要です

③　土地を分けたいとき
　「同じ敷地内の建物ごとに土地を分筆したい」
　「共有地は避けたいから分筆したい」

　→土地分筆登記が必要です

建物

④　新築したとき
　「家を新築した」

　→建物表題登記が必要です

⑤　増築したとき
　「平家を２階建に増築して家の面積が広くなった」

　→建物表題部変更登記が必要です

⑥　建て替えたとき
　「家を取り壊してから、新しく建築した」

　→建物滅失登記、建物表題登記が必要です

土地家屋調査士が生まれた年

1950年（昭和25年）に土地家屋調査士法が制定されて、不動産の表示に関する登記を所有者に代わって申請できる土地家屋調査士が誕生しました。
2020年（令和2年）、７０周年を迎えることができました。

きっかけは、所有者不明土地の解消です。つまるところ放置された不動産が荒廃していくことで景観が損なわれて治安も悪化するからです。

でも本当は、国が税金を徴収することが出来なくなっていることの方が問題だったのではないかと思います。相続が起きたことすらわからない。さらには、住所変更もされていない。これだと納税通知の送り先がまず不明になります。管轄の市区町村にしてみたら、荒れ果てていく土地建物の管理をするための費用はかかるのに、固定資産税という収入がない。放置して事故でも起きたらバッシングの対象になる。こちらの方が大きな問題だったのではないでしょうか。

ルール違反に罰則規定

法改正が実施されると、過料とはいえ罰則規定が設けられることになる。通常、相続が起きて相続登記をしようとすると、税理士や司法書士への報酬、相続不動産の調査、登記費用と税金など一連の費用を合計すると結構な金額になります。

過料として予定されている10万円の金額はどのように決められたの？

と考えてしまうが、私達日本人の誇る国民性、『ルールは守らなければならない！』という強い正義感に期待したのだろうと思います。

内容は全く異なりますが、路上喫煙の問題も各自治体で制定した過料が効いたと思われます。最近では、喫煙場所以外で路上喫煙をしている人を見かけることが本当に少なくなりました。

何事も初めが肝心です。「そんな法改正があったの？知らなかった」とならないように、どの時点でどのように徴収するということもしっかり決めてもらいたいですね。

不動産の中古市場が活性化

そして、所有権を国庫に帰属できる制度も盛り込んだ新法の創設も予定されています。この制度を利用するには管理費10年分の負担が必要になる。また、直ぐに有効活用できる整理できた土地だけを受け付けることにしている。崖や建物のある土地、紛争中や担保設定のある土地は対象外になるようなので、管理費や解体費などのまとまった費用負担を望まない相続人は、売却することになると思います。

これまでの日本の不動産市場は、圧倒的に新築住宅が人気のある市場でした。相続登記と住所変更の登記が義務化されて、立地条件の良い活用していない土地建物を所有し続けることの負担が増すことで売却される中古の土地建物が増えると予想されます。好条件の不動産が売買市場に増えれば、中古市場も活発になり、街の活性化にもつながると思います。

争続（相続による遺産分割の争い）

この相続登記義務化の起算日は、土地取得を知った日から3年以内となっています。もし相続が争続になってしまうと3年という時間はあっという間です。そうならないために相続が起きる前に不動産についてだけでもどのようにするかを話し合っておかれることが重要です。

『お隣との境の古いブロック塀が危険だから建物が建てられない！このままだと建築確認が許可されませんがどうしますか？』

設計事務所から相談されたのですが、一番困っているのはお施主様です。そして、ブロック塀は私のものではないから私が壊すこともできません。

結論からいうとブロック塀を取り壊して安全基準を満たしたものを作り替えることになるのですが…

·        既存のブロック塀はお隣さんとの共有物らしい。

·        お互いの敷地に跨って作られたようだ。

·        高さが２mもあり、今にも倒壊しそうだ。

対策は？下記の３パターンになると思います。

対策１　既存のブロック塀の中心を測量して、解体後に同じ場所が新しいブロック塀の中心になるように積み直す

対策２　既存のブロック塀の中心を境界として、解体後にその境界の内側に新しいブロック塀を作る

対策３　土地家屋調査士に境界確定測量を依頼して、隣地境界が確定してから新しいブロック塀を作る

順に詳しく説明していきます。

対策１　同じ場所に作り直す

一番安く手っ取り早い解決策です。ただし、新しいブロック塀は建築した方の所有物なので、正確な境界がわからない状態でも、その新しいブロック塀は隣地へ越境することになるでしょう。

後のトラブル防止のためには、次のことを書面で残しておいた方がよろしいかと思います。

·        境界確定測量を行っていないので正確な境界は未定のままであること

·        既存の塀の中心を測量してから新しい塀を既存の塀の中心に合わせて作り直したこと

·        新しいブロック塀の費用負担について（一方の負担か、費用を折半したのか）

対策２　既存のブロック塀の中心線の内側に作り直す

この方法だけは避けてください。後のトラブルの原因です。その理由は、

·        正確な境界がわからないままなので、後日の調査時に混乱しやすくなる

·        ブロック塀の場所を動かした事実だけが忘れられたとき、自分の土地の境界が内側にあるという誤解を招きやすくなる

·        時間の経過とともに正確な境界確定が難しくなる

対策３　境界確定測量をしてからブロック塀を作る

最善の方法ですが、お金と時間がかかります。相続や孫の代までのことを考えたら確定測量をして法務局へ地積測量図を提出する地積更正登記までしておくことがベストです。

そのためには、全ての境界確定をする必要があります。道路や水路などの官有地と接している土地や、共有の私道と接している土地の境界確定は費用が高くなります。

建物の再建築のための作業の一つと考えると総額の数％程度かもしれませんが、ブロック塀を積み直すためにと考えると少しでも費用を安くしたいと思います。

全ての境界を確定するのではなく、隣接している土地との境界についてだけ確定して境界確認書を取り交わしておくことも後のトラブル回避になります。

さいごに

どのようにするにしても、まずはお隣さんへご相談されることから始めてください。遅かれ早かれ、お互い様のことなので一緒に折半して境界を確定しましょうとなるかもしれません。

未舗装の道路とふたのないU事講

お客様から境界調査の相談を受けて現地に行ってきました。道路の表面は、アスファルトが剥がれて凸凹だらけで土が出ていました。さらにU字溝の蓋はなくて、口を開けた状態で敷設されていました。

バス通りからの抜け道で、利用者の多い道路です。雨が降った時のぬかるんだ状態だと滑りやすくなり、躓いたり滑って転んだりしたらU字溝で大怪我をすることが容易に想像できました。

公道と私道の管理者責任

公道と私道では対処の仕方も変わります。

私道の場合、道路の維持管理も所有者の責任です。どんなに凸凹があって未舗装で危険だとしても、道路舗装やU字溝の敷設も所有者の費用と責任で行うことになります。私道の所有が複数の共有地であることの方が多く、工事した場合は、費用を共有者で負担しあうことになります。ひとりでも費用負担をしたくないという方がいると、不公平感から工事も行われず未舗装のままになることが多いものです。

公道であれば、管轄している管理行政機関に維持・安全管理の責任がありますので、相談すれば、大抵のことは対応してくれます。

そのまま放置して、事故でも起きたら解決することの方が費用も時間もかかってしまうことになるからです。

「このままだと危なくて、気を付けないと通るのも怖いと思います」

道路上の障害物

あれっ！！何かおかしくないですか？！

·        土がむき出しだったところはアスファルト舗装されました。

·        U字溝の蓋はされていません。

·        もとからあった鉄パイプはそのまま放置。

·        道路の真ん中にポールが新設！！！

これで危険回避になったのでしょうか？？？

·        U字溝の蓋を付けると雨水が道路から流れなくなるから蓋はしませんでした。

·        グレーチング（鉄製の網のようなカバー）でもよくないですか？

·        舗装されると車が通って危なくなるからやめてくれと言われた。

·        通れないようにポールを建てたら舗装していいって言われた。

·        この道路は、公道の建築基準法の2項道路ですよね。

·        建替のときにセットバック（道路後退）してない人の言いなりですか？！

建築基準法の道路の役割

市街地における道路は、建築物との関係において、単に通行の場であるのみならず、建築物の利用、災害時の避難路、消防活動の場、建築物等の日照、採光、通風等の確保など安全で良好な環境の市街地を形成する上で極めて重要な機能を果たしています。

国土交通省のサイト

本来なら、両側ともにセットバック（道路後退）がなされて、道路幅員４ｍが確保された道路であり、救急車や消防車が通行できる安全で良好な環境になっているはずです。

行政からの是正指導待ちですが、熱海の盛土による被害のように、事故が起きてからでは遅い。一部の身勝手な自己都合による行為を放置するのではなく、行政指導を根気強く続けてほしいと思います。

道路の凸凹を無料で直してもらいましょう

話が少し脱線してしまいました。

公道や公園などの公共の場で特定の人（法人・個人）の所有地でない限り、そこを管理する行政に相談してください。

·        道路が陥没していて危ない

·        道路の舗装が剥がれていて土埃が舞う

·        公園に不法投棄が多く汚くて臭い

·        U字溝の蓋が割れてグラついて危ない

·        歩道の雑草がひどくて歩けない　など

真摯に対応対処してもらえますよ。

不動産を紹介されるときは、その不動産の概要書と写真も一緒に渡されることが一般的です。概要書には住所や最寄り駅までの距離、用途地域や建ぺい率、容積率などの法規制が書かれています。その内容から当該物件所在地の街並みや雰囲気が想像できます。
そして、添付された写真でより好感が持てるようになることでしょう。

お見合い写真同様、よく撮れた写真を見ることになります。下から建物全体と空が入るように撮られた写真は、より開放的で大きなイメージになります。
いまでは、スマホやパソコンのGoogleマップでストリートビューや航空写真で実際の街並みも確認できるようになりました。

私もこのストリートビューでの現地確認はよくお世話になっています。
それから、検討する物件はすぐに見に行きます。
不動産は二つと同じものがない唯一無二のものです。当然一つの物件を購入できる人もたった一人。早い者勝ちの世界です。

誰かがいいな〜と思う物件は、当然、他の誰かもいいな〜と思うことが多い。
いいな〜と思う人が多い物件が、明日まで残っている可能性を考えたら素早い対応が必要になります。

写真からは伝わらないこと

１．写真や画面より良かった
２．写真や画面より悪かった
３．イメージ通り

実際に自分の足で現地に立つとわかることがあります。

・風通しがよく爽やかな心地良さがあった
・ジメジメと湿っぽくて空気がまとわりつく感じがした

他にも色々と感じるものです
・落ち着く
・懐かしい
・好き
・怖い
・安心する

先入観を持たずにそのまま感じたことを信じることも大切です。

まとめ

興味のある物件には、何より初めに現地に行くようにしましょう。
画面で見たものと実際に現地に行って自分の足で立ってみたのとでは、その物件に対する思いも異なることが多いのです。

もしご縁があれば、何十年のお付き合いになるかもしれません。お見合いにしても写真を見て気に入ったら必ずお会いしますよね。
少しの時間と交通費をケチらないでください。後悔しないように必ず行ってみることをお勧めします。

『行く前と行った後の印象の違いを書き留めておくと直観力も養われていきます』

擁壁の水抜き穴から流れ込む雨水をとめて欲しい

水の国とも言われるほど水と関係の深い日本。その地形は典型的な島国でグルリと囲まれた海に向かって低くなる傾斜地です。雨や雪の降水量も多く海に流れた水がまた雨や雪となって降ってくるという循環を繰り返しています。
そんな山坂が多く雨の多い国だから起きる悩みもあります。

雨が降ると流れ込んでくるお隣からの水。擁壁から滲み出るくらいなら気にならないけど、うちの敷地に水溜りができるほど湧き出てくる擁壁の水抜き穴からの水、そして雨樋から垂れ流しの水捌けの悪い庭の水。

『庭はぬかるんで汚くなるし、ジメジメと湿っぽくて建物が痛むんじゃないかと心配になります。
なんでお隣の水のことで、こんなに我慢しなければいけないの？』

どうすればよいの？

１．お隣さんに言って対応してもらう
２．何もしないで我慢する

極論を言うと、どちらかの選択しかありません。

考えられる対応策は、
・宅地内に降った雨を集水ますへ集めて道路へ流す。
・宅地内に降った雨を浸透ますへ集めて敷地内で処理する。
・擁壁の下にU字溝を設置する。
など、費用をかけて工事する。

この場合は、誰が費用負担することになるのでしょうか？
設計者、開発業者、許可した人、所有者、それとも被害者。犯人探しをしても責任を取ってもらえる保証はありません。
所有者へ詰め寄っても、雨水の害を事前に想像できるはずもなく、所有者も被害者であると言えるでしょう。
お互いが主張することを続けても、関係性が悪くなるだけで、そこを生活の拠点としている当事者双方にとって良いことではありません。

だからと言って、一方的に泣き寝入りする必要もなく、穏やかに話し合うことが一番の解決策になります。

争っても犯人探しをすることになるだけで、時間とお金だけが出ていくことになります。そうなると和解すらできなくなり、本来幸せで天国のような生活の拠点が、地獄になりかねません。

争うことなく友好的に話し合うこと。これが最善です。

擁壁と雨水に関する法律的解釈

参考までに、擁壁と雨水に関係する考え方や法律について少し書きます。私は弁護士ではないので自分なりの解釈になります。正確な条文と意味についてお知りになりたい方は、弁護士などにご相談してください。

擁壁は、上下どちらの土地に作られるのか？
これはどちら側にも作ることはできますが、慣習として、高い方の土地を支えるために造ると言う考え方から高い方の土地に属することが一般的です。よって、隣地境界は擁壁の下部であることが多い。

擁壁については、建築基準法と宅地造成規制法で定められたルールはありますが、構造や水抜き穴についての物理的な制限だけです。

民法第214条から第222条が水と擁壁などの工作物に関する法律になると思われますが、下記の三つの条文を理解しておくだけで十分です。

第２１４条（自然水流に対する妨害の禁止）
土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはならない。

第２１６条（水流に関する工作物の修繕等）
他の土地に貯水、排水又は引水のために設けられた工作物の破壊又は閉塞により、自己の土地に損害が及び、又は及ぶおそれがある場合には、その土地の所有者は、当該他の土地の所有者に、工作物の修繕若しくは障害の除去をさせ、又は必要があるときは予防工事をさせることができる。

第２１８条（雨水を隣地に注ぐ工作物の設置の禁止）
土地の所有者は、直接に雨水を隣地に注ぐ構造の屋根その他の工作物を設けてはならない。

民法より引用

つまり、そのままの自然な山で、上から流れてくる水を堰き止めたり、流れを変えることは禁止します。そして、屋根や擁壁などの工作物を作る場合は、隣地に直接水が流れないようにしなければならない。

と解釈できますので、建築基準法や宅地造成規制法などで水抜き穴を作る場合には、そこから出てくる水を自分の敷地内で処理しなければならない。ということになります。

実際には、処理されていない場所の方が多く、何年何十年も前のことを蒸し返しても解決できないことの方が多いので、気にしないと言うことも必要になります。

性格的に気になって我慢できない方は、購入しないことが最善の解決策になります。

擁壁があるということは、高低差がある土地です。
接道している道路より上か下か（高いか低いか）も重要です。

隣地が道路の場合、公衆用道路でしたら道路の両端はU字溝かL字溝などの雨水処理用の構造になっています。この場合、道路に接している部分には水抜き穴からの水を処理する工事をすることなく擁壁を作ることができます。

まとめ

ただしこれは、土地の方が道路より高い場合に限ります。水は上から下に流れます。道路より土地が下にあると、生活で出た汚水・雑排水や雨水を簡単に処理できません。
以前は、道路よりも低い土地は、一旦水を集めてポンプなどの機械設備で上の道路に送ったりしていました（一般的に「ポンプアップ」という）が、いまではこの方法を許可しないところがほとんどです。
水を下に流すため、他人の所有地（隣接地）を経由して放流することになり、他人にご迷惑をかけ続けることになります。その分余計な費用負担が発生することもあります。

悪いことばかりでもなく、道路より高い土地は、その高低差を利用して車庫（一般的に「地下車庫」という）を作ることができるため、同じ広さの土地でも車庫のスペース分有効に使えることになるので、一部ユーザーには人気があったりします。

土地の取引における公図の重要性とは

土地の取引において公図（正確には、「地図に準ずる図面」という）はとても重要な図面です。ここでは、不動産登記法の定義ではなく、実務での大切な役割についてまとめていきます。

一番の目的は、位置の特定

土地は一筆ごとに特定の番号（地番）が付され、その地番ごとに登記記録が作成されて管理されています。
登記記録の内容と見方については、別の記事でまとめてありますのでご参照ください。

登記記録から所有者と担保などの権利関係を確認することは、購入したり借りたりした後も安全に安心して使い続けることができるかを判断するために必要です。

しかし、土地の登記記録に記載されている物件詳細からは広さと用途がわかるだけで、その形や位置、隣地との接面状況までは分かりません。
実際に土地を利用するときには、全体の大きさとその形状が重要です。
極端に押し潰れた長方形では、建物が建たないかもしれません。
細い通路上の先が広がった旗状の土地だと商売には適さないかもしれません。

目標達成の判断基準

また、隣接土地との接地状況や位置は、公図と同じですか？
形状が異なるようなら、境界の越境や不法占有が起きていないか？
隣地との境界に間違いや争いはないのか？
そもそも、境界は確定しているのか？
隣地の所有者は誰なのか？
土地の位置と地番が分かれば、登記記録から調べることができます。

公図があれば、隣接関係者（隣接土地所有者）を特定することができます。
公図と現地を見比べることで、土地の利用目的が達成できるかどうかの判断もできます。

問題回避

公図から土地の正確な広さや幅を算出することはできません。
しかし、各土地の形状、隣接状態や位置、線の方向、曲がりの点については正確に反映されていると考えられています。

公図と現地を比較し、隣接状況を確認することで、目的とする利用形態や建物の建築の可否がわかるので購入や賃借の判断基準になりますし、境界越境など隣接所有者とのトラブルも事前に把握できます。

このように、公図は不動産の調査において大変重要な図面になります。

公図の見方

各一筆毎の土地には地番がついています。その番号を基に図面上で、その位置、隣接状況、大きさや形状を確認します。
当初からの道路や水路などは無地番地と呼ばれ、地番がついてなく、登記簿（登記記録）もありません。無知番地は、国など（官）が所有しています。

旧公図

いまの公図は、明治時代に作られた図面（旧公図と呼ばれています）を手作業で転写してきたものです。初めの旧公図は、和紙に墨で書かれていました。この図面は、赤色と青色も使われています。道路部分（里道）が赤く塗られ、河川や水路だったところは青く塗られています。それぞれ、赤道（あかみち）と青道（あおみち）と呼ばれることもあります。現在の公図には色は使われていませんが、それぞれ、「道」と「水」と表示されています。

境界の紛争などで、それぞれの土地の筆界が確定できずに筆界未定の扱いになっているところは、複数の地番がプラス記号で一括りに記載されていることがあります（1-1+1-3+1-4+1-5+1-20）。

旧公図が保管されている間に劣化や折り目の破損などの他にも、人が作業することでの転写ミスもありますので、小さくて繋がりがないなど不自然に地番の記載のない区画や同じ地番があるようでしたら法務局の窓口で確認して見ましょう。

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