検査済証のない建物の対処法

建物を建築する際は上記のように建築確認申請を進めていきます。

まずは、確認済証や検査済証とは何なのでしょうか。

建物を建てる前に、市町村又は都道府県が建築基準法や都道府県条例などに反したものではないかを確認し、合格した証明に発行される書面になります。

建物が建った後に、市町村又は都道府県が建築基準法や都道府県条例などに反したものではないかを検査し、適合していることが認められた証の証明に発行される書面になります。

検査済証交付後に建物を使用する事ができます。
本来は市町村又は都道府県の許可を取ってから建物を使用することが出来るのです。

そもそも検査済証が無いパターンには2パターン存在します。

①建築当時には完了検査を受けて検査済証は発行されたが、検査済証を無くしてしまったパターン

②もともと、完了検査を受けていないので検査済証が無いパターン

※以下＝➁のパターンの場合を検査済証が無いとさせていただきます。

どちらも現在検査証が手元にないという状況ではありますが、その２つには大きな差があります。

①のパターンの場合は、市役所等で建築計画概要書の写しまたは建築確認台帳記載証明を確認することによって確認済証や検査済証の建築番号や検査済証番号を確認できます。取得年月日なども記載されているので、物件の売買の際には、売主様に確認済証や検査済証の確認をまずは行いますが、記憶があいまいな場合や紛失している場合はこちらの方を確認して買主様にはお伝えします。

②のパターンの場合は複雑になります。検査済証は再取得が不可能なため、検査済証を手に入れることは不可能になります。その為、検査済証が無い場合はその状況に応じた対処を取る必要があります。

対処法があります。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」という手続きが存在します。これは、検査済証がない物件を救済するための制度になります。こちらの解説をしましょう。

 

 

国土交通省が、既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等（民間調査機関）を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法をガイドラインとして平成２６年７月に策定・公表しております。これらの機関が行った既存不適格調書、現状の建築基準法適合状況調査は建築基準法12条5項の報告となるので、これをもって確認申請を新たに出すことは可能となります。

『増改築.com®』では、民間検査機関を利用した事例としてケースが多いのは、主に増築のケースが圧倒的に多いです。

過去の例を一部挙げると

〇既存のツーバイフォー平屋住宅に、在来工法での二階屋を増築したケース（二世帯住宅へ）

〇地下ＲＣ構造、1階2階木造の中古住宅を購入し、木造1階部に増築をしたケース

〇現在の持ち家の地続きの古家を購入、購入した築古家屋の解体をして、既存の住宅に増築をして二世帯住宅にしたケース

〇既存の二階部分を一階部分と同じ面積まで増築したケース（二世帯住宅）

どれも増築のため、確認申請が必要となりますので、このような制度を利用しました。

そもそも確認申請が必要な工事なのか確認をしましょう。

但し、すでに建ってから時間がたっている為、建築物の構造部分や建築当時の関係法規の確認にかなりの労力を必要になるため、かなり難易度が高い書類になりますし、もちろん違法物件などで、不適合判定を受ける可能性も存在します。もちろん相応の費用も発生致します。

このように検査済証がない場合の対処法は存在しますが、それぞれメリット・デメリットが存在しますので、検査済証がないことで困っている内容によって対処方法を検討すべき問題になります。

お困りの方は増改築com®までご相談ください。

最後に・・・

実際には確認済証は取得しているが検査済証を取得していない建物は珍しくありません。
国土交通省のガイドラインの中に出てくる文章には建築基準法において、工事完了後、建築主事又は指定確認検査機関による完了検査を受けて検査済証の交付を受けなければならないが、この検査済証の交付を受けていない建築物が、平成11年以前では半数以上を占めていたと書かれています。

現在では、2003年には国土交通省から各金融機関に対して「完了検査に基づく検査済証のない物件への住宅ローンの融資を控えるように」と通達がなされ、以降は通常の新築住宅であれば完了検査を受けて検査済証は発行されている物件がほとんどになりました。

これから中古物件を購入なされる方が、2003年以降の建物限定で物件を探されるのは昨今の中古市場では現実的ではございません。また、このような物件を購入する場合やした場合どのようなリフォームができるかなどは、その物件の他の条件によっても違ってまいります。

検査済証がないことによって生じるリスクも物件によって異なりますので、まずは専門家に相談することが一番です。