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基礎のない木造店舗フルリフォーム＆フルリノベーション事例
人気エリアの杉並区阿佐ヶ谷での木造店舗フルリノベーション事例を公開。ご相談いただいたＫ様は、なんと都内リフォーム会社の社長様。社長様所有の木造店舗について、「長期間雨ざらしのまま放置していたところ、建物の腐食もひどい状態となってしまった。基礎がなく建物の傾きがいよいよ危険な状態となった為、手に負えない。至急構造体の補強をして欲しい」とのご相談でした。。ＪＲ中央線の線路沿いの立地であったことから、線路側にいまにも建物が倒れてしまいそうな建物でしたが、補強を入れながら家起こし、ジャッキアップし基礎の新設を行い、構造体の補強までを行いました。最終の仕上げ工事（表装工事）はご自分の会社でしていただきましたので、今回の事例は、構造体の補強、外部工事、造作工事、店舗内装の一部までがメインの施工事例となります。数々の高難易度の現場をこなしてきたハイウィルですが、この年、最高難易度の現場となりました。
インテリア装飾工事は、K社長様の会社で施工されたため、キレイなAfter写真はございませんが必見です。
| 建物概要 | |
|---|---|
| 名前 | Ｋ様 |
| 場所 | 東京都杉並区阿佐ヶ谷 |
| 築年数 | 築50年 |
| 構造種別 | 木造一戸建て |
| 家族構成 | 店舗 |
| 対象面積 | 15坪 |
| リフォーム部位 | 基礎新設/間取り変更/ジャッキアップ/耐震補強/フルスケルトンリフォーム |
| 工期 | 6ヶ月 |
| 価格 | 2000万（税別） |
お客様のご要望
今回のリフォームで、Ｋ様からのご要望は以下の5点です。
- 数年間雨ざらしにしていたため躯体が心配耐震補強したい
- 基礎が無いため自身で工事のしようがないジャッキアップによる基礎新設をお願いしたい
- ロフトスペースを作りたい
- ベタ基礎にしたい
- 構造評点1.5以上
プランナー 北畠より ～プランニングのポイント～
阿佐ヶ谷駅から歩いて直ぐの空き店舗だった築50年木造2階建て。K様は、柱だけ残し1階・2階共店舗としてリフォームされたいとご要望でした。1階と2階は違う店舗として使用するので2階へ上がる階段は外から2階へ上がれる位置に設置し、その他はK様がご自身で内装等はされるとの事でしたので、窓の設置と給排水の位置だけご提案をさせて頂きました。
杉並区K様邸 戸建てリノベーション施工事例テーマカテゴリー
- 耐震等級3相当（上部構造評点1.5以上）リフォーム（性能向上リノベーション）
- 裏打ち工法
- 狭小住宅リフォーム
- 店舗リノベーション
- 内外部スケルトンリフォーム
打ち合わせから着工、完成までの詳細施工事例紹介
▲数年間放置していたとのことで建物の傷みが外観よりわかります。
▲JR中央線の高架線沿いの店舗。
●Ｋ様の杉並区阿佐ヶ谷の店舗は、JR中央線の高架線沿いの商店街に建つ建物で、建物を数年間放置していたとのことで、建物が傷み建築基準法上の道路に敷地が接道しておらず、再建築不可となっておりました。
搬入経路が厳しい現場になると予測ができます。
▲建物側面の一方向は何とか足場が架けられるロケーションとなっておりました。
▲屋根は一部腐ってしまったため、応急処置としてブルーシートを張っていたとのことでした。
●建物の側面をみると、足場が入る側面と足場がかけられない面があることがわかりました。外壁を剥がすご要望がありましたので、”裏打ち工法”で建物内側より外壁を解体し、同じく室内より防火パネルを設置する提案をさせていただきました。
●背後がＪＲの所有地となり、解体後に倒壊などしてしまっては大変なことになります。このようなリスクもＫ様にはお話をさせていただき、解体後の傷みが予想できたことから、解体には時間がかかる事と、解体をしながら仮補強が必須であることをご説明させていただきました。
▲建物から15㎝でJRの敷地内となります。
▲片側の建物側面は足場スペースの確保が可能と判断しました。
▲基礎の有無は室内からは確認できず、外部から一部解体をさせていただき判明しましたが、内部の傷みをかなり進行しておりました。
●既存店舗部分
数年間放置状態となっていた店舗内部。残置物が多く調査が困難ではありましたが、柱の位置を探しつつ既存平面図を復元していきます。
▲店舗カウンター内部。残置物が多く土台等の調査が内部から難しい状態でした。
●既存階段部分
▲すでに躯体が腐食している箇所が目視でわかりました。
▲階段は外からも店舗からも二階へ上がれる間取りとなっていました。
●既存２階部分
二階は雨漏れ被害がひどく屋根には穴が開いている状態でした。和室には雨水が浸透しており、腐食の度合いが心配なところです。
▲二階の二部屋も雨漏れの浸水被害を受けており解体後の躯体状況がきになるところです。
▲二階和室部は洋室側以上に被害がひどいことがわかりました。
●その他
▲ブルーシートでの応急処置はしてありましたが、風で住み間が開いている状態です。
▲二階既存トイレは隅付トイレです。
間取りの変更プラン
▲１階・2階 既存平面図
▲１階・2階 新規平面図
▲ロフト 新規平面図
既存建物は1階が店舗で2階が住まいとして設計されてました。階段は1階店舗内から2階の居住スペースに上がる設計でした。リフォーム後は1階2階と別店舗なので、階段位置は道路面から直接2階へ上がれる位置に設計してあります。K様より、小さくてもロフトが欲しいとご要望頂いていたので解体後現場監督と確認後可能な範囲で設置させて頂いております。
Ｋ様の店舗フルリフォーム＆フルリノベーション工事はこうしてはじまりました。
●解体は手壊し作業（人力解体）
東京都杉並区阿佐ヶ谷のリフォーム会社社長Ｋ様所有の店舗フルリノベーションでは、内部のみのスケルトン解体ではなく、外壁までを解体する内外部スケルトンリフォームとなります。その為、完全な躯体（スケルトン）残しとなります。
今回のＫ様のフルリフォームやフルリノベーションで、いきなり山場となると予想していたのがこの解体工事でした。
通常の内外部スケルトンリフォームのような躯体残しのリフォームでは、新築のような機械壊しが出来ないことから、解体職人による手壊し作業となります。それもリノベーション後の間取りを検討し、抜く柱や抜けない柱など細心の注意を払いながらの解体となります。通常のリノベーションであっても注意を払う工程となりますが、Ｋ様の建物は基礎がないため、まともに解体を進めてしまうと支える躯体がなく倒壊の恐れがあるからです。正面は商店街、裏手はＪＲ所有地、側面はぴったりと建物が建っているロケーションとなり、万が一倒壊でもしてしまえば大惨事になりかねません。
▲主要構造体が見えるところまでを少しずつ剥離するように解体を進めていきます。
▲建物内部より、天井・壁・床の解体を進めていきます。
▲Ｋ様の建物は商店街沿いの店舗となります。内部の耐力としては弱い壁を中心に解体をすすめつつ廃棄物を何回に分けてトラックを一時的に停車しては積み荷をするなど小分けにして短時間で行う必要があります。
▲主要構造体が徐々にみえてきました。
▲2階が主要構造体のみを残す状態まで解体が終わりました。
▲耐力壁となっている外壁部は残し、内部のみの解体を進めました。
▲1階の内部もほぼ解体が終わりました。
▲主要構造体のみが残り、完全なスケルトン（躯体）となりました。やはり基礎が無いのがわかります。
●解体後の調査フェーズ
解体の流れを見ていきましたが、解体を進める段階で、既存の躯体の傷み具合も判って参りますので、ここからは傷み具合も見ていきたいと思います。
！大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内部の天井・壁・床だけでなく外壁まで解体しスケルトン状態（躯体残し）にする戸建てリノベーションの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。Ｋ様のケースもスケルトンにすることで、既存の構造躯体がどれだけ傷んでいるのかがお分かりいただけました。解体前に補強計画を立ててはいましたが、この状態でそのまま補強が出来るのかどうかを判断しなければなりません。非破壊での机上の補強計画をそのまま補強工事するためには、前提となる構造体がしっかりと利用できるものなのかどうなのかを判断しなければならないのです。
フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
▲基礎はなく柱も腐食が進んでいるのがわかります。
▲浸水が進み指が入ってしまうほど柱が腐食していました。補強でどうかなるレベルではないことがわかります。
▲構造体として重要な梁も腐食が見られます。
▲柱の腐食が二階まで進んでいる箇所がありました。これは危険です。
▲初回の調査の際に、雨ざらしになっていた畳部分です。やはり腐食が進行していました。
▲構造体として機能しない柱が多数あることがわかりました。外壁をこのまま落とすのは危険です。
▲主要構造部の桁も腐食が見られます。
▲最も重要な通し柱の腐食が。。補強の方法も検討しなければなりません。
●解体後の倒壊防止対策案策定
手壊しによる内部解体工事が終わり、産業廃棄物の廃棄が完了すると急ぎ行わなければならないのが倒壊防止対策となります。基礎がない状態で既存の構造体の多くが腐食、腐朽している状態であるため、このまま外壁を解体してしまうと倒壊してしまいます。ここからは仮補強をいれながら外壁も剥離を進めていくことになります。今回は構造体の補強や基礎の補強以前に、倒壊しないための仮補強計画を作成しました。まさに工事に入るための補強です。解体が進む過程で傷みが発覚した時点で、この後の工程で担当する大工を集め、仮補強の方法を検討する会議を行いました。今回の仮補強の要点は６つです。
① まず、基礎がないため、柱がそのまま土に埋まっており、柱が立つ土台自体が腐っている為、解体後は柱が土に刺さっている状態となります。その為、建物が構造体ごと沈下してしまう可能性があることと、柱同士が土台で結合していない状況であったため、いつ倒壊してもおかしくない状態となってしまいます。そのため柱の株を仮固定する必要がありました。（構造躯体を仮で一体化させる）
② 柱が建物正面となる商店街沿いに1メートルあたり22㎜倒れている為、建物奥側へ家起こしする。（家起こし）
③ 建物の手前と奥の柱を仮筋交いで固定しねじれ対策をする。
④ 梁が足りない状態の為、室内側の梁にサポートを架ける
⑤ 敷地に余裕がない面（Ａゾーン）は外周の桁まわりにまくらをかませて梁でサポートする
⑥ 敷地に余裕がある面（Ｂゾーン）は、サポートを立てて梁、桁をサポートする
職人との現場打合せに使用した手書きメモ
現場用の手書きメモ
▲ＪＲ敷地内に飛散防止用に仮で壁を建てました。
▲一日を通して人通りが激しい商店街面となる建物正面にも板で仮囲いをします。
▲足場の設置が可能な側面へも板で仮囲いをしていきます。
▲打ち合わせに基づき本格解体前の仮補強（仮筋交い）を入れていきます。
▲基礎がないため土台も腐食しており柱が埋まっている状態になっています。柱同士を下部で固定していきます。
▲耐力壁がない状態、かつ基礎、土台がない状態の為、仮筋交いを入れ倒壊防止をします。
▲既存の桁周りが躯体の自重で沈下してしまうため、室内側に梁を架けます。梁下にはサポートをかけます。
▲基梁を桁の下へ架け、梁は桁が落ちないようにサポートをかけていきます。これで自重では沈下しない状態となります。
▲さらに既存構造体の全体に仮筋交いをかけていきます。
▲仮筋交いが完成したところで、外壁部の耐力壁等をすべて解体できます。まさにサポートのみで躯体が持っている状態となります。
▲解体の廃棄物処理が終わり、大工が入り仮筋交いの設置をします。解体職人では抜けない柱などは大工が抜き仮での補強を入れます。
▲主要構造体の使えるもののみが残っている状態です。仮筋交いが終わり完全なスケルトン（躯体）となりました。ここまでを行い、はじめて基礎工程へと移行できます。
＜基礎伏せ図＞
今回構造計算上必要となったカネシンの「ベースセッター」
構造上のチェックが終わると、フルスケルトンリフォームでは、基礎工事へと移行していきます。
今回の杉並区阿佐ヶ谷の店舗リノベーションでのキモとなるのが基礎新設工事となります。Ｋ様の店舗は基礎がありませんでしたので、既存の構造躯体を持ち上げ基礎を新設する工事となります。しかしながら基礎を新設しても、Ｋ様の要望されている間取りでは、上部構造評点（Ｉｗ値）は、1.5を超えることはできません。Ｋ様は、国基準（Ｉw値1.0）の1.5倍以上の耐力にして欲しいとの強いご要望がありました。ご要望のリノベーション後の間取りでは横方向の耐力がなくどうしても1.5を超える計画にはなりません。そこで今回ご提案させていただいたのが、カネシン社の「ベースセッター」という耐震金物の採用でした。この金物を使用し構造計算することで1.5を超える計画が可能である旨をＫ様にお伝えし、採用を決定していただきました。
▲建物に基礎がないことがわかります。
▲ベースとなる耐圧盤は150㎜としました。防湿シート施工後に配筋していきます。
▲隣地との距離がない側面は１部の基礎ベース部にコンクリート打設が化膿しました。このあとは立上り部です。
▲基礎がない部分へは新規で立上り配筋（Ｄ１３）をしていきます。
▲隣地との距離がある側面部。ベース配筋と立上り配筋を同様にしていきます。
▲この際に、今回採用するベースセッター配置の為の配筋を行います。今回は3か所の設置です。
▲ベースセッターを基礎と固定する最も大切な工程。
▲基礎ベース部分（耐圧盤）の施工が完了すると、立上り基礎へのコンクリート打設となります。型枠（立上り枠工）を設置していきます。
▲既存の柱はすべて切断し既存の躯体はサポートで宙に浮いている状態となります。側面の立上り枠工も完了しました。
▲ベース基礎部分（耐圧盤）に続き、二度打ち目のコンクリート打設です。
▲コンクリート打設後。
▲2週間経過後に型枠を取りはらいました。新設基礎の完成です。
▲基礎に土台を設置。アンカーボルトで固定。
▲階段部側面の新設基礎。難所の１つを乗り越えました。
▲土台を設置していきます。
▲土台設置後に柱を配置していきます。
Ｋ様邸では地盤が良好であることからベタ基礎を採用しました。
すべてがベタ基礎が良いというわけではありません。
ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。
大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベースセッターとは？
ベースセッターは、高強度の耐力壁を狭小幅で可能にした柱脚金物です。基礎と450mm幅の耐力壁柱が一体となった耐力壁は、壁倍率5倍の耐震性を確保できます。狭小スペースで高い耐震性能を発揮できるため、今回のような横方向の耐力壁が取れない店舗などではこの商品がなければ上部構造評点（Ｉw値）は1.5以上を取ることは難しく偏心率を下げることはできませんでした。通常時では狭小地での開口の確保や圧迫感が少なく見通しのきくリビング・ダイニング、ゆとりあるガレージなどに使用します。
ベースセッターは基礎一体型の金物となりリフォームで採用する会社は少ないです。そもそも正しい基礎補強方法を知らず、基礎補補修程度しか行わないリフォーム会社が多くを占めている現状ですが、
戸建て一軒家のリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
＜1階・2階平面図（補強後）＞
基礎が終わり大工工事へと移行しますが、Ｋ様の店舗リノベーションでは柱を全て切断し構造躯体をサポートした状態、躯体が宙に浮いている状態で、基礎を新設しました。基礎を新設した後は土台を配置し、宙に浮いている桁や梁といった横架材（構造体）と柱を固定する作業から始まります。構造躯体の強度を担保するためのいわばメイン工事となります。
▲水平レベルに合わせ、桁をジャッキアップさせ柱を一本ずつ設置していきます。
▲腐食した桁の一部取り直しをしていきます。このあたりの継手や仕口はすべて手刻みとなります。戸建てリノベーションが新築大工ではできない理由です。
▲外周周りの桁のレベルにあわせ、柱を外回りから配置していきます。
▲隣家との距離のない側面へも柱を配置していきます。
▲柱外周の桁まわりへの柱配置が完了するといよいよ内部の構造体を組んでいく工程へと移行していきます。
▲雨水による被害で腐食していた側面の桁ほぼ新設となりました。
▲Ｋ様邸は躯体の傷みが激しく、残せる構造体は梁の一部と桁の一部のみとなり既存の構造躯体はほぼない事がわかります。
▲二階は剛床工法とし水平耐力を満たす施工で対応させていただきました。
▲既存和室部で浸水被害がひどかった通し柱部分も新規で柱を設置し柱脚部へは耐震金物で固定していきます。
▲柱頭金物も配置。構造補強を進めていきます。
▲構造体が組みあがって参りました。新築とほぼ同量の材木量です。残せる躯体はあまりなくあたらな構造材で旧構造体を補強して組み上げを行いました。二階床は水平剛性硬化の為に剛床としました。
→剛床工法についてはこちらをご覧ください。剛床工法について
▲外周周りへの柱の新設が完了すると、外周周りへの壁補強工事をおこないます。ここでもさまざまなご提案をさせていただき、外周周りへは壁倍率に加え湿気対策にもなる「モイス」等もございましたが、この時点でご予算もオーバーしている現状もありましたため、構造用合板を足場の入らない1面以外に張り込んでいきます。
▲柱頭部への金物補強。
▲柱脚部への金物補強。
▲同じく柱脚部への金物補強。そしてアンカーボルト。
▲外周への構造用合板張りが完了し天井の野縁組みを行っていきます。
▲1階も天井野縁組をしていきます。
▲Ｋ様はロフトもご要望でしたのロフトも作業を進めていきます。
▲階段室の木組みが終わりました。鉄骨会社と鉄骨階段の打ち合わせも同時に行っていきます。
▲基礎工事で埋め込んだアンカーにいよいよベースセッターを設置するタイミングです。
▲ベースセッターが到着しました。
▲あらかじめ埋め込んだボルトにベースセッターを緊結していきます。
▲ベースセッターの固定が完了しました。
▲Ｋ様邸では、構造計算上、足場が入らない面への壁補強が出来ない点や横耐力不足、偏心率の問題から、手前に3か所のベースセッターの設置で構造評点1.5以上なおかつ偏心率0.15以内での耐震改修となりました。
●杉並区阿佐ヶ谷のリフォーム会社社長Ｋ様の所有店舗のフルリノベーションの解体から仮補強、基礎新設、木部補強までを見ていきました。社長様が弊社にご要望していた構造補強の工程はすべて完了しました。ここからは断熱パート、造作パートとなります。当初はここまでのご依頼であったのですが、すべてやって欲しいとのことで引き続き工事を続行致しました。
杉並区阿佐ヶ谷のリフォーム会社社長のK様の店舗リノベーションでの断熱材は、高性能グラスウールを採用しました。当初はセルロースファイバーを採用する予定でしたが、構造部の施工費用で予算を大幅に超えてしまったこともあり、見合わせました。グラスウールを充填していきます。
▲Ｋ様邸の店舗フルリノベーションでは断熱材はグラスウールを採用しました。
▲二階の階段部の壁へのグラスウール充填セルロースファイバー充填
▲壁を先行して充填していきます。
▲グラスウール充填の難しさは隙間なく充填することに尽きます。
▲足場が入らない側面へは部屋内から防火パネルをくみ上げていく「裏打ち工法」での施工。狭小地や下町等では多く採用される工法となります。
→裏打ち工法の詳しい解説はこちら「裏打ち工法とは？」
▲正面と裏面、足場が入る側面の3方へはサイディング張りとなりました。
▲足場設置が可能であった側面
▲足場設置が不可能であった側面へは部屋内より防火パネルの配置を行いました。
▲防水透湿シート貼り
▲ケラバ部の施工
▲ガルバリウム鋼板葺き
▲ガルバリウム鋼板葺き
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
▲内壁は強化ボードを張っていきます。
▲二階はロフトを設置し断熱サッシを配置しています。
▲断熱防火サッシの設置
▲梁周りへも防火のためのボード15㎜張り
▲ボート梁完了後は、パテを工事をしていきます。
▲店舗部のカウンターも造作で作って欲しいとのご要望で制作させていただきました。
●杉並区阿佐ヶ谷のK様店舗リノベーションでは、内装工事は当初ご依頼はなく構造補強までの施工でした。その後造作までお願いしたいとのご要望をいただきましたため、工程は一旦空いてしまい、しばらくお待ちいただいての工事再開となりました。
店舗部のカウンターやバックカウンター、内装の一部まではお願いしたいとのご用命があり、ご要望をヒアリングさせていただき造作工事を行いました。
▲カウンターの造作家具工事
▲ランバー材でのバックカウンター工事
▲下部には扉を設置しました。
▲カウンター内部
Ｋ様の出会いは、メールでのご相談で、「築50年の木造２階建約10坪の店舗です。基礎がなく、すでに雨漏れをしている状態で数年間放置している状態です。骨組み残しで全て解体リノベーションし、構造評点は1.5以上にしたいです。一階、二階とも店舗にしたいのですが、いくらぐらいかかりますか？」とのお問い合わせでした。現地に行って調査をさせていただきますと、都内のリフォーム会社の社長様でした。弊社では、1級建築士や職人の家を新築したりリノベーションしたりは大変多いのですが、リフォーム会社の社長さまは初めてでしたので、まずお聞きしたのが、御社で工事をされないのですか？とお聞きいたしました。Ｋ様のリフォーム会社では、マンションリノベーションや水周りリフォームを主体としている為、木造のリノベーションは畑違いとのことで相談したとのことでした。当初は、内装工事はＫ様の会社で行う想定でお話を進めさせていただき、ご契約をさせていただきました。工事が着工し、解体が終わると現状確認された際に既存の構造躯体をご覧いただき愕然とされておられました。弊社もここまでの傷みを想像しておらず、少なくとも通し柱は利用できるだろうと予測していました。結果として通し柱も抜き替えとなり、追加の費用も出てしまう結果になりました。Ｋ様は業界の方であったため、現地を確認していただきすべてご納得の上で工事を進めさせていただきました。構造補強が完了し、お引渡しの予定で動いておりましたが、「ここでお世話になったので仕上げまでお願いします。」というお言葉を頂き、店舗のインテリア装飾工事は行いませんでしたが内装工事までを担当させていただきました。お引渡しが終わり大変お喜びいただけありがたいと思います。その後も、難易度の高い工事をご紹介いただくなどお世話になっております。
Ｋ様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
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2025年（令和7年）4月1日より建築基準法改正が施行されました。現在大変混みあっております。
お問い合わせ・ご相談多数のため、ご返信、プランのご提案までに日数を頂いております。ご了承の程お願い申し上げます。
改正後の新法では、4号特例措置が廃止され、一般住宅の多くの建物である2階建て以下かつ200平方メートル以下の建築物は2号となり、大規模修繕・大規模模様替えを行う場合には、建築確認申請が必要となります。
大規模修繕や大規模模様替えを行う場合、
つまり、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の50％を超える修繕工事等を行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりました。
今回の改正では、床の下地を含む張替え、階段の変更、間取りの変更等が含まれます。
詳細解説はこちらをお読みください。
⇒ https://www.zoukaichiku.com/application
※すでにプランをお持ちのお施主様・設計資料をお持ちのお施主様は内容をフォームで送信後、フォーム下のメールアドレスに資料をお送りください。対応がスムーズです。
図面や写真等を送信いただく場合、また入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、下記メールアドレスまでご連絡ください。
営業時間：10：00～18：00(土日祝日を除く)
