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新潟市の古民家リノベーション（フルリフォーム）事例※長期優良住宅（フラット35）仕様
| 建物概要 | |
|---|---|
| 名前 | Ｔ様 |
| 場所 | 新潟県新潟市 |
| 築年数 | 築140年、築40年混合 |
| 構造種別 | 木造一戸建て |
| 家族構成 | 大人5人 |
| 対象面積 | 60坪 |
| リフォーム部位 | スケルトンリフォーム 伝統構法基礎補強、外壁、サッシ取替え、断熱工事（硬質発泡ウレタン吹付） |
| 工期 | 6ヶ月 |
| 価格 | 3700万円 |
お客様のご要望
今回のリフォームで、Ｔ様からのご要望は以下の9点です。
- 今の家を壊して新築に建て替えの話は当初から無く、｢今ある家の性能を新築同等に上げて次世代に引き継ぐ｣
- 茶の間、座敷は、今の面影を残す
- ファミリースペースとプライベートスペースをそれぞれ確保する為、間取りを工夫する
- 石場建ての伝統構法の部分が残っているため、耐震性、耐久性を工夫する
- 廊下の面積が約20畳もある為、長い廊下を部屋に取り組み、収納力とヒートショック防止を考える
- 各部屋に採光と通風を考える
- 外壁は風格のある外観で、尚且つメンテナンスに手が掛からないようにする
- 断熱性能、耐震性能を上げ、健康で安心して住むことができるようにする
- 長期優良住宅仕様（フラット35）仕様
▲Ｔ様邸茶の間でプラン・見積説明
プランナー 大沼より ～プランニングのポイント～
築140年の伝統あるご自宅をお任せいただくにあたり、上記のご要望に対するプランニングは以下の通りです。大前提となったのは、古民家再生で長期優良住宅（フラット35）仕様にしたいというご要望がありました。
- 居間・中廊下・台所・トイレをLDK32畳に変更
- LDK32畳を家族スペースとし、物干し場、脱衣所、トイレ、茶の間へと直接入れる
- 不要な廊下をなくし、LDKを暖めると各部屋も暖まるようにする
- そのために樹脂サッシ、床・壁・天井の断熱工事をしっかり行い、全ての建具を引き戸にして暖気が流れるようにする
- LDKのFFファンヒーター1台（各部屋は予備として暖房エアコンを設置）で、60坪全体を暖める
- キッチンは対面キッチンとし、造り付けのキッチンカウンターで、家族のコミュニケーションを図れるようにする
- 茶の間、座敷の天井や漆塗りの建具はそのまま使用するが、床断熱や壁の塗り替えまた全般的に床下の湿気対策を行う
- 内装はホルムアルデヒドがない無垢の赤松床板と珪藻土材を使う
- 石場建ての伝統構法の部分が残っているため、礎石の周辺にメッシュ筋を配するなど基礎補強を工夫し、床下湿気対策の防湿コンクリートと一体化を図る
新潟市T様邸 施工事例テーマカテゴリー
- 平屋リフォーム
- 自然素材リフォーム
- 伝統構法基礎補強
- 硬質ウレタン吹付断熱
- 外張り断熱
- 内外部スケルトンリフォーム
打ち合わせから着工、完成までの詳細施工事例紹介
▲施工前 外観
▲施工前 外観
▲施工前 外観
▲施工前 外観
▲施工前 外観
▲施工前 玄関
▲施工前 座敷
▲施工前 茶の間
▲施工前 6畳和室
▲施工前 リビング
▲施工前 ダイニングキッチン
▲施工前 ダイニングキッチン
▲施工前 浴室
▲施工前 洗面脱衣室
▲施工前 トイレ
▲施工前 トイレ
▲施工前 廊下
▲施工前 縁側
間取りの変更プラン
▲既存平面図
▲戸建てリノベーション後の平面図
▲ピアノ移動
▲玄関解体
▲座敷解体
▲和室6畳解体
▲和室10畳解体
▲茶の間解体①
▲茶の間解体②
▲古民家再生の長期優良住宅仕様にポイントとなる基礎部の茶の間解体③
▲キッチン解体
▲洗面脱衣室解体
▲浴室解体
▲中廊下解体
▲中廊下解体
▲築140年部分の解体。黒く燻された構造躯体が現れました
▲築40年部分の解体。まだ新しい立派な梁で、頑丈な造りがうかがえます
▲築40年部分解体
▲石場建の伝統構法で、残念ながら床下からの湿気により土台が腐食していました
▲築140年。古民家再生を長期優良住宅仕様をクリアするためにポイントとなる束石
▲築40年部分断熱材
！大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
古民家再生リノベーションは数多くありますが、長期優良住宅仕様、つまりフラット35を使用できる水準でのリノベーションとなりますと、やり方が変わって参ります。ポイントは基礎の考え方と耐震の考え方。まずは既存の建物の状態のチェック（インスペクション）が必須となります。スケルトンリフォームの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。
戸建てリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
●解体後外観
▲使用可能な構造躯体を残して解体したので、スケルトンの状態です
●解体後の業者間打合せ
▲築40年部分骨組み
▲現状を確認しながら、改めて今後の施工方針を業者と打合せます
▲解体後基礎補強確認①
▲解体後基礎補強確認②
▲解体後業者打合せ①
▲解体後業者打合せ②
▲解体後材木打合せ
▲解体後配管打合せ
構造上のチェックが終わると、古民家再生リノベーションは、最大のポイントとなる石場建基礎の補強です。長期優良住宅（フラット３５）の仕様も一般の住宅と免震構造の古民家では考え方が全く異なりますので注意が必要です。一般住宅でベタ基礎補強など補強方法がありますが、古民家では免震構造となりますので、いわゆるガチガチに補強してしまうのはかえってNGになります。束石周りを補強し、コンクリートを打設するケースであってもあくまで補強目的ではなく防湿目的で行います。
▲なるべく多く床下の空間を確保するため、大量の土を重機ですきとります
▲土をすきとった後、きれいに地ならしします
▲地ならし②
▲地ならし③
▲腐食した土台は切り取って、新しい土台に取替えます
▲防湿シート敷①
▲防湿シート敷②
▲礎石の周辺にメッシュ筋を配します
▲石場建て基礎の補強。通常の基礎補強とは異なります。
▲防水シートを敷き詰めたあと、防湿コンクリートを打設して礎石と新しい基礎を一体化させます
▲防湿コンクリート打設
▲防湿コンクリート打設
▲防湿コンクリート均し①
▲防湿コンクリート均し②
▲防湿コンクリートによって固められた礎石
▲ブロック基礎
▲鋼製束
▲茶の間基礎①
▲茶の間基礎②
基礎が終わり大工工事へと移行します。構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。
▲建て方準備
▲既存の柱と新しい土台を組み合わせます。
▲基礎ﾊﾟｯｷﾝで高さ調整
▲慎重にレベル調整します
▲建て方レベル調整
▲曲がり直しをします
▲曲がり直し②
▲傷んでいる土台や柱を新しいものに取替えます
▲土台取替え①
▲土台取替え②
▲土台取替え③
▲土台取替え材料
▲土台敷き
▲柱取替え
▲全体に新しく大引きを設置します
▲事前配管①
▲事前配管②
●柱を撤去
空間を広げるために柱を抜くには、しっかりとした梁での補強が大事です。大規模改修工事はこの補強が大事なポイントです。
木造軸組み工法では、基本的に抜けない柱はありません。通し柱を切ることも可能です。大切なのは、その後の補強計画です。
▲玄関前の空間を広げるために、真ん中の柱を撤去します（柱撤去前）
▲柱にかかっていた荷重を支えるために大きな梁で補強します（梁補強）
▲梁補強後に、空間を分断していた真ん中の柱を撤去して空間を広げます（柱撤去後）
▲制震ダンパー
●制震
古い家の場合、地震対策は面材補強だけでは逆に倒壊しやすい家になってしまうことがあります。耐力壁を増やしすぎてしまうと反力で抜けてしまう恐れが出てくるからです。そのため、震度7の地震を震度5の揺れに軽減してくれる「制震ダンパー」が最も有効です。古民家リノベーションで長期優良住宅（フラット35）仕様にするために必要なアイテムとなってきます。何度もくる自身の揺れを軽減するだけではなく、面材を傷めない効果もあります。制震ダンパーを使うことで、開放的な間取りも実現することができるのです。
▲耐震モイス
●耐震
外周りには通気性のある面材を貼り、耐震補強を行います。なぜ通気性のある面材にしているかというと、壁内結露防止になるからです。壁の中の湿気を外に逃がさないと、柱やなどの木部が腐る原因になってしまいます。
▲壁の断熱には「硬質ウレタンフォーム30倍発泡」を使いました。一般的なウレタン吹付と違い、乾くと堅くなり指で突いても穴があかない、冷凍倉庫などの断熱材として使われるような優れた材料です。
▲今ある最高技術でつくられた「押出法ポリスチレンフォーム」の75mm厚（特寸）を使いました。熱伝導率0.022W/ｍ・ｋという高性能の断熱材を床の下に敷き詰めて、床下の冷気をシャットアウトしています。更に、床下の湿気対策として、冬は「防湿」夏は「透湿」の機能を持つ透湿防水シートを敷きつめています。
▲付加断熱として、外周りにEPS断熱材を貼っています。弾性に優れた断熱材ですので、塗り壁のクラック（ひび割れ）を防ぎます。
外壁は下地に付加断熱材で囲み、湿式塗り壁で仕上げました。
一般的には窯業系サイディングが多いのですが、揺れても割れにくい外壁を考えた場合、堅い材料は窓部で亀裂が入りやすい材料です。
その点、この外壁材は下地が断熱材でメッシュを貼り込むため柔軟性に優れており、コーキングも使用しないのでコーキングの劣化に悩まされることもない優れた材料なのです。仕上げに撥水材を塗布しますので、雨染みも付きにくくなっています。
▲EPS断熱材などの凸凹を、下地処理します。
▲地震などの揺れでひび割れしないように、スタンダードメッシュ（グラスファイバーメッシュ製）を塗り壁下地材に塗り込みます。
▲アクリル系仕上げ塗り壁材で仕上げます。柔軟性、透湿性、防汚性、防カビ性、防藻性、耐候性に優れた塗り壁材です。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
▲茶の間は、元々あった天井を活かし、壁はリメークを施し、珪藻土塗り壁仕上げにしました。
▲元々あった価値の高い建具をきれいにして、和のイメージを壊さない地杉を使った製作建具の、両方を使いました。
▲フローリング材は、すべて無垢のパイン材を使用しています。
約６か月の長きにわたった工事を経て、いよいよ竣工です。
風格ある新潟市の古民家住宅がリノベーションによって長期優良住宅仕様でどのように生まれ変わったのか。
Ｔ様邸の様子をご紹介します。
== 外観==
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▲金属トタンの外壁を塗り壁に変え、料亭のような高級感がある外観となりました。瓦も葺き替え、次世代までメンテナンスフリーになりました。
== 玄関==
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== リビング==
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▲ほとんど使われていなかった和室と廊下を繋いで大空間のリビングにつくり替え、脇には畳の寛ぎコーナーを設けました。オリジナル壁掛けTVボードとTV壁掛け金具で、ごちゃごちゃした配線が一切表に出ないようにしてあるので、リビング全体がすっきりとまとまってトータルコーディネートされています。
== 茶の間 ==
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▲天井・価値ある建具の一部はそのまま使い、壁は珪藻土塗り壁で仕上げました。
== 座敷 ==
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▲天井や床の間は既存のものをそのまま使い、床の間天袋・地袋、襖の貼り替えをし、壁は珪藻土塗り壁で仕上げました。
== キッチン ==
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▲広いキッチンカウンターと背面の大容量の収納で家事のしやすさを大事にするとともに、食事づくりから片づけまで、家族のコミュニケーションを絶やさない工夫をしました。
== バス ==
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▲浴室の断熱でヒートショックの危険を抑え、保温浴槽で省エネを実現しました。
== 洗面室 ==
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▲洗面脱衣室の隣に洗濯物干し場を設け、使いやすい家事動線を確保しました。
== トイレ ==
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▲二つに分かれていたトイレを一つにまとめて、車いすでも入れるように広いトイレにしました。
新潟市のＴ様は、築140年という今の家を何とかしなくてはと考え、ずっとお悩みだったそうです。年配の大人５人でお住いでしたが、人生100年時代、今後数十年間快適に暮らしたいとお考えでした。
数年前に大手のリフォーム会社からプランや見積りを提案されていて、見積もり金額は3000万円でした。しかしこのプラン・提案はこの金額に見合っているのかどうかの判断がつかず、何年も悩んでいたそうです。
実はT様は、以前戸建リノベーションをさせて頂いたMT様とお知り合いで、MT様邸の工事も時々ご覧頂いていたそうで、弊社の存在が気になっていたそうです。ある時、隣の阿賀野市で開催した、弊社の「超高性能住宅新築見学会」のチラシを目にして、見学会にご来場頂いたところからお付き合いが始まりました。
開催中、何度か足を運んで頂いて、暑い、寒い、耐震性、間取りの不便性、家が大きいのに快適に過ごせる居住スペースが少ない、外壁が傷んでいるなど、今の家のお悩みをじっくりとお聞きしました。その後、現場調査を経て、安心して快適に住むことができるような戸建リノベーションのご提案をさせて頂きました。
最終的には、他社の見積りよりも高くなりましたが、古民家で長期優良住宅仕様にする、つまりフラット35も利用できるような仕様をご要望でした。断熱性・耐震性・耐久性などの性能と素材、造り付け家具・照明器具・カーテンなど、住むまでに掛かるものすべてを網羅した見積りであることにご納得頂き、ご契約となりました。
お引渡し後、お宅にお伺いした際、住み心地が良いと、ご家族にもとても喜んで頂きました。このご縁を頂き感謝しております。末長いお付き合いをよろしくお願い致します。
Ｔ様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
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▲東京都文京区 K様邸
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▲東京都渋谷区 Ｏ様邸
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営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社（建築家様）・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年（令和7年）の4月1日建築基準法改正が決定、2025年（令和7年）4月以降に着手するフルリフォームに確認申請が義務化されることに伴い、2025年3月までの着工希望のお施主様の駆け込み相談で現在大変混みあっております。
お問い合わせ・ご相談多数のため、ご返信、プランのご提案までに日数を頂いております。ご了承の程お願い申し上げます。
現在、首都圏のリノベーションにつきましては、法改正前の着工工事枠は2月着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2025年3月中旬の着工スタートより空きありとなります。※2025年1月20日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。フルリフォームのご予定のお施主様はお急ぎくださいますようお願い申し上げます。
※ローンを利用予定のお施主様は、ローンの審査に平均1か月程度かかっておりますので事前に金融機関に審査依頼をされることをお勧めします。
※すでにプランをお持ちのお施主様・設計資料をお持ちのお施主様は内容をフォームで送信後、フォーム下のメールアドレスに資料をお送りください。対応がスムーズです。
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