戸建フルリフォームなら「増改築.com」TOP ＞ お役立ち情報 ＞ 境界関係お困り解決講座

『増改築.com®』では全国から日々、戸建てリフォーム、戸建てリノベーションを中心に沢山のご相談を受けておりますが、銀行融資の際登記変更、リフォーム前後に発生する登記変更、土地の境界に関しての問合せについても数多く受けております。土地の境界に関しては、土地家屋調査士朝比奈先生と連携してお答えしておりました。この度、ZOOMなどのオンライン（リモート会議）が普及をきっかけに増改築.comご利用のユーザー様に朝比奈資明土地家屋調査士事務所によります、オンライン相談サービス（一部有料）を開始致しました。

土地家屋調査士でありながら宅地建物取引士で不動産会社の代表も兼任されておられる朝比奈先生だからこそ可能な不動産業者目線でのアドバイスも行っていただけるのが特徴になっております。

是非、境界関係でお困りのユーザー様はご利用くださいませ。

このページでは、土地家屋調査士朝比奈先生が実際に経験した内容を基に記事を載せておりますので、気になる方は、是非ご覧くださいませ。

土地家屋調査士という名前すら聞いたことがないという方も多いかと思われますが、

一言でいうと、

「土地や建物を調査・測量して、その書類と図面を作成して登記の申請をする専門家です」となります。

実際にはどのような時に登記が必要になるのか、よくある場面を土地・建物、それぞれ３パターンご紹介します。

土地

①     境界や面積を知りたいとき

「売却するので面積を確定したい」

「相続前に境界を確定して問題を残したくない」

→境界確定測量、土地地籍更生登記が必要です。

②     駐車場を宅地に変更（用途を変更）したとき

「駐車場の解除も済んで、上下水道管の引き込み工事も完了」

→土地地目変更登記が必要です。

③     土地を分けたいとき

「同じ敷地内の建物ごとに土地を分筆したい」

「共有を避けたいから分筆したい」

→土地分筆登記が必要です。

建物

④     新築したとき

「家を新築した」

→建物表題登記が必要です。

⑤     増築したとき

「平屋を2階建に増築して家の面積が広くなった」

→建物表題部変更登記が必要です。

⑥     建て替えたとき

「家を取り壊してから、新しく建築した」

→建物滅失登記、建物表題登記が必要です。

などが土地家屋調査士の大まかな業務内容となります。

では実際のあった事例やその解決方法などを紹介していきます。

知っていると得をしたり、知らなければ損をしてしまう情報をまとめていますので、是非ご覧ください。

土地の売買契約が締結終わり、あとは決済までの間に境界の明示を済ませるだけだったはずなのに、もしくは売却をしようと思ったら境界がない事に気づいたなど境界に関して問題が発生することがあります。その他にも

・境界標がない！

・隣地所有者が協力してくれない！

・万年塀が越境していると言われてしまった！

・金銭の要求をされた！

などなど問題が発生してまった。

運が悪かったのであきらめる前に参考にしてください。

困った場合は専門家にアドバイスをもらいましょう。

目次

１．境界確定測量それとも筆界特定？！

２．境界標に有無

３．実際の事例

４．境界確認の基本

１．境界確定測量それとも筆界特定？！

不動産業者に探してもらったけど境界が見つからなかった。

不動産業者は、不動産の売買や賃貸の取引業務のプロです。土地の境界や不動産登記の専門家ではありません。

不動産登記そして土地境界の専門家のプロ土地家屋調査士へ相談されましたか？
まずは、土地家屋調査士へ相談して、法務局の資料から現地調査までを徹底的に行ってもらってください。

ここで大事なことは二点。

地積測量図の復元

現地の境界標の探索

この二点が揃うようでしたらほぼ解決できると思いますのでご安心ください。

売買契約の条文が、『境界標の明示』だけでしたらこれで解決です。

『資格あるものの測量によって作成された確定測量図』まで条件の場合、隣地土地所有者の確認が必要になります。

境界標もなく、隣地土地所有者から一切の協力も得られないようでしたら筆界特定制度という制度がありますので、土地家屋調査士へ相談ください。ただし、この制度は境界確定訴訟のような裁判ほどでは無いにしても、時間と費用がかかりますので、売買でお世話になった不動産会社も含めてご相談するようにしてください。分担して最善の解決策を模索する必要があります。

２．境界標の有無

これがとても重要なポイントになります。

土地家屋調査士が徹底的に調査して資料を集め現場を測量した結果から復元したポイントと現存する境界標とが一致する場合、筆界特定を実施したとしても同一ポイントになる可能性が高いと言えます。それでも納得できずに裁判まで行った場合、協力を拒んでいる隣接土地所有者が勝訴する可能性はどれほどあるでしょうか？

敗訴した場合の損害賠償までを考えたら、裁判まで争う気持ちは無くなると思います。

そのための条件は、境界標があることが大前提になります。

その為、まずは、境界標を探すことに専念する方が良いと思います。

３．実際の事例

まさに冒頭のような隣接土地所有者からのクレームが激しく、対象土地の所有者も過度のストレスで精神的にも追い詰められていました。

説明によると、現地に境界標はなく、万年塀が境界だと主張されているとのことでした（塀のどこが境界かは言及されなかった）。あいう

改めて調査・測量し直して、関係者からのヒアリングをしたところ、境界標がありそうでした。それならできることは一つ。ひたすら掘る！

見つかりました。

地中深くに残っていることが多い創設筆界の境界石。大理石などの石杭は大きくてわかりやすく、50㎝から1mくらい下にあることが多いです。

50㎝以上は根性の作業です。表層のアスファルトを削り取り、圧力をかけて敷き詰められた採石を苦労して掘り進めると大抵は赤土が出てきます。そこからが大変です。スコップとバールで穴を大きくし過ぎないように注意しながらまっすぐ掘り下げていきます。本当に在るのかわからない境界石が出てくることを信じて、ひたすら掘り進めます。諦めるのは簡単。でも、掘ってみて、スカスカっと抜けるように突き刺さるバールの手応えの無い感触。もうないのか頭をよぎります。この辺でいつもなら無いと判断します。

『ゴンッ』突然の抵抗感。ありました。「ワーイ！」

この一つの境界石が境界紛争を回避して、境界確認の同意に至ることになりました。

特に古い万年塀があるところで、隣人関係が疎遠になっている境界では有効でした。地積測量図や古い測量図などを基に測量して復元、計算して求められた境界の場所でした。現況の塀やブロックの設置状態と照らし合わせても納得できました。

実はもう一つ決定的な証拠が見つかったのです。

「この基礎の下30cmに境界あり」と、メモ書きのある古い図面。この図面にクレームを言っている問題の土地の所有者の祖父の署名押印がありました。」

４．境界確認の基本

１　境界標を探す
２　法務局の地積測量図と金庫の測量図面を調べる
３　境界標を探す
４　土地家屋調査士へ依頼
５　土地家屋調査士が再調査
６　土地家屋調査士がひたすら掘る

先ずはここまでやってみる。
あるいは、
はじめから土地家屋調査士へご相談することもお考えください。

地積更正登記の申請を取り下げました。全ての隣接土地所有者と立会い、境界確認書を取り交わし、道路は道路台帳の許容誤差の範囲内に全ての境界標が現地にありましたので、役所から境界確定証明書も入手して、登記申請に添付しました。

なぜ補正対象になったのか？

法務局と協議しました。

１．現地調査をすると申請却下

10番の土地の確定測量の依頼から始まりました。公道と私道の角地です。現況では私道の方の後退が足りずに再建築の時に上図青線のところまで道路として提供する必要がある土地です。

実際に測量した結果、実際の面積と登記記録との差異が大きく、地積更正登記が必要な土地でした。現状そのままの予定ですが、せっかく境界確定も無事に完了したので、登記記録を実際の面積に更正しておきましょうという事になり、10番の土地１筆の地積更正登記を申請しました。

２．法務局からの問い合わせ

·        「当該地は『宅地』と『公衆用道路』の２種目地［用途（地目）の違う土地］ではないですか？」

·        「２種目地でしたら分筆登記と地目変更登記が必要になりませんか？」

·        「現地調査に行って確認したら分かることです」

·        「どうしますか？」

要は、このままでは登記申請を完了できません。というのです。

そんな補正は今まで聞いたことがないし、指導を受けたこともありません。将来、再建築する時には分筆登記と地目変更登記をするのだから、今回は地積更正登記だけを申請した。

そして、分筆登記を申請するなら、現況の道路線EFではなく、将来道路となるGHIの線で分筆したいが道路にする工事が完了していないために登記申請できません。

現況に合わせてEFの線で分筆することは、後にまた分筆登記をしなければならなくなるので、意味がなくお金の無駄になるだけです。その費用を依頼者に負担してもらうように説明しなければならないのか？そんな無駄なお金を負担させる事になんの意味があるのか？一担当者の回答ではなく法務局としての回答が欲しい。との質問には、

·        「お金のことは知らない」

·        「売買などで所有権を移転するときに２種目地のままだと登録免許税の計算ができない」

·        「法律で定められていることを求めているだけ」

 ３．法の厳守！それとも地方色？

登記申請を取り下げる事になりました。

後日、建て替えた後、工事が全て完了してから一括して登記申請をする事になりました。

どうしてもスッキリしないのですが、もしもこのまま売買したら登録免許税はどのように計算されるのだろう？一つの土地に２つの地目が存在する事に変わりはなく、さらに面積も不正確なままである。それなら、一旦、地積更正登記を完了させて土地の面積だけでも登記記録に正確に反映させておき、売買などの所有権移転の時には、地積更正登記の申請時に測量した現況の異なる地目ごとの面積を記録した図面を添付して登録免許税などの税金の計算をした方がより正確になると思うのだが、

条文通りに厳しく徹底して管理指導することが悪いことだというわけではない。しかしながら、法務局によって扱いが異なり、さらには担当者によって回答が異なるというのはどうにかできないのだろうかと考えさせられた案件でした。

相続が起きたときに相続人で協議をして相続登記をしておけば避けられたトラブルを三例ご紹介します。「被相続人が遺言書を残してくれていたら」、「相続になっても早く対応しておいたら」、「相続を放棄しておけば」、などと今更思ってもどうすることもできないことです。

当たり前ですが人が亡くなって、その子供も成長して結婚、そして子供ができて、また成長して、時間が経てば経つほど鼠算のように相続の権利を持つもの、関係者の数は増えていきます。

二者、三者間であれば話し合いで解決できたことも10人、もしくはそれ以上になってしまうと話し合いで解決することが不可能になってきます。

後でトラブルに巻き込まれるのは、何も知らない正直で誠実なお孫さんかもしれません。相続の権利があるというだけでトラブルに巻き込まれ、普通の生活ができなくなる方もいます。

子や孫にまで苦労させたくないのでしたら、相続が起きたその時に解決してしまお勧めします。

事例その１・・・どこに引っ越しても知らない人が訪ねてくるし、いたずら電話があり、穏やかに生活できなくなったＭさん

共同墓地の一角にある先祖のお墓。登記記録に記載されている方とは氏が同じというだけで戸籍上の繋がりは証明できない。役所の住民係でも古すぎて調査することができないと言われた。

他にも同じ氏のお墓はあるが、過去に近くに住んでいたことがあり、その記録から現住所迄調べてくるらしい。一度電話番号を答えてしまったことがあり、それから急に電話の回数も増えた。

·        境界立会をしてほしい

·        土地が越境している

·        雑草の手入れをしろ

など、土地所有者と決めつけて言ってくる人が多いという。

Mさんは嫁いだ身である上に子供もいない。それでも容赦なく言い掛かりを付けてくる人も多い。死ぬまで静かに落ち着くことができないと思うと先が思いやられます。

事例その２・・・台風で倒れた庭の桜が隣家の一部を壊した責任を取りたくないので、帰ることができなくなったAさん

海に近い傾斜地に建つ1件の別荘。この建物の所有者は、数年間の長期にわたり一度も使わない時期がありました。その間に庭の桜が成長して、その根が土留めの擁壁を壊していました。そんなことが起きていることを知らない所有者でしたが、住所変更の登記や相続の登記をすることなく年月だけが経過していました。

もう何年も前のことですが、この物件の調査をしたことがあり役所に行って話を聞く機会がありました。

·        所有者の所在が不明

·        固定資産税の滞納が十年以上続いている

·        倒壊の危険性がある物件のため役所の管理者責任を問われたくないから差押をしないでいる

というようなお話でした。

まだ十分に生活できる建物で、立地や環境も良い物件でした。売却することもできると思ったのですが、滞納した税金と擁壁の修理費用を払いたくない所有者はその別荘に近づくことすらしなくなっていました。そして、役所も所有者を探す努力をしないで、何事もなかったように見て見ぬふりを続ける様子でした。

このようになるとどちらが悪いというよりも、倒壊した場合に被害を受ける隣地の方が一番の被害者のような気がします。

今現在どのようになっているのかは存じませんが、応急処置ぐらいはすぐにできる制度作りも必要だと思います。

Aさんの相続人の方がクレームを主張できなくするようにすることも急務です。

事例その３・・・相続人の一人であることを名乗ってしまい処分できない空き家の借地料を払い続けているSさん

最後はとても気の毒な方のお話です。

Sさんはご結婚もされてお子様が生まれ、新居に越したばかりでした。一番幸せな時期だったと思います。そんなある日、一人で元気に暮らしているお母さんから祖母が亡くなったことを聞きました。

お母さんの話によると過去に住んでいたことのある家を相続できるらしいとのことです。今は誰も住んでいない空き家になっているそうですが、借地権で建っているために大家さんも解体できずにいたらしいのです。

場所が首都圏ということもあり資産価値もありそうです。大家さんも相続人を探していました。そんな時に自分が相続人であることを知ったSさんは大家さんへ連絡しました。

借地料は、父方の祖母が支払っていたので、祖母が亡くなったことで、滞納状態になっていました。相続をしようとしたSさんは、その滞納分を支払いました。そして相続登記をしようとしたら、

この建物の登記名義人は、Sさんの父方の祖父の名義のままです。Sさんのご両親は、離婚されていて、Sさんのお父さんは、再婚されていたそうです。両親の離婚後、Sさんはお母さんと暮らしていたので、その後のお父さんのことを知らないままでした。

Sさんのほかにも相続人の存在が判明しました。

相続人探しが始まりました。Sさん本人も自ら足を運んで相続人を探されています。机上の調査では、相続人の住所氏名までたどり着くことができました。でも未だにお会いすることが叶いません。

この相続人の存在があるために、建物を壊すことも、借地権を売却することも、登記をすることもできないまま時間だけが経過しています。

折角相続した不動産も、借地料を払い続けなければならないただの負担でしかありません。いつまでこの状態が続くのでしょうか？このままの状態が続くようでは、Sさんが精神的にも金銭的にも追い詰められてしまうでしょう。

まとめ

3件の事例を紹介させていただきました。どれも時間の経過で悪化したケースです。時間の経過とともに関係者が増えて協議が難しくなることが相続の一番の問題です。

先延ばしにして得することはありません。面倒だから、今お金がないからと目先のことにとらわれずに、相続は起きたときに登記まで済ますようにしてください。

相続対策を～土地の合筆・分筆登記～

相続のときに困らないように土地を分けてやすくしておくことがポイントです。

「現況の土地建物と不動産登記上の公図が全く異なっているものを整理したい」こんな相談を受けることがよくあります。これでは分かり辛いと思いますので別の言い方をしてみます。

「アパートと借家を所有しているので、二人の息子に1棟ずつ相続させたい。

　ただ土地が10筆（①～⑩）あって、きれいに分けられないんです」

 下図のような状態（整理前①図）を整理後（③図）のようにしたい。 

現在の状態（整理前）①図

 一定の条件はありますが、土地を一旦まとめて（合筆②図） 、分ける（分筆③図）。境界線を消して新しい境界線を書き直すイメージです。

合筆してから分筆する

 10筆ある土地を1筆にして、2筆に分ける作業をします。諸条件の説明は省略しますが、順番は以下のとおりです。

1.     合筆登記

2.     土地境界確定測量

3.     地籍更正登記（登記記録と実際の測量の面積の差異がある場合）

4.     分筆登記

これで完了です。この一連の手続きで一番の問題が２の土地境界確定測量です。対象地のすべての境界について隣接土地所有者の同意と確認を取得しなければなりません。境界に対して異議のある隣接所有者がいる状態で、正しい土地の境界と面積は○○です。という登記申請は認められません。３の地籍更正登記ができないと、次の４の分筆登記にすすめません。 

合筆後　②図（10筆全てを一つに合筆して1筆にしたことで、2棟の建物の敷地が広い一つの土地になった）

道路境界確定には行政が介在

このケースに必要な隣接所有者は、１－１，１－２，２，３－１と道路の所有者です。

道路との境界線を確定するためには、反対側の土地所有者の同意が必要になる場合が多いです。道路は、道路幅員が認定されていることが多く、片側だけで決めてしまうと道路の反対側の土地有者に不利になることがあるからです。

この場合の道路境界を確定するために立ち会う必要があるのは、５－１，６，２０－１，２０－２，２０－３の所有者です。（※道路幅員は決められているためにその幅員確保をどこにするかが重要になる） 

直接立会確認する民民立会に比べ、道路境界確定は、書類申請などの手続きで立会確認までに時間はかかっても、官である行政が介在するために不調に終わることが少なくなります。

 境界確定測量が無事に完了し、一筆にまとまった土地の面積が合筆前の10筆の土地の登記記録の地積の合計面積と許容量を超える差異があるときは、地積更正登記をして登記記録と実際の面積を一致させます。そしてその後、建物ごとの敷地に合わせて土地を分ける分筆登記を申請します。 

分筆後③図　２つの土地に分けられた整理後

行政が柔軟に対応してくれた例

１．道路の境界線を確定するときに必要な反対側の対象土地を減らしてもらう

道路の反対側の所有者の一人が亡くなっていて相続登記が未了の案件がありました。戸籍調査から相続関係が明確になり現地にお住いの老人のほかに二人の相続人の存在が判明しました。

現地にお住いの方の話によると、相続発生から10年以上経過しているが相続の時にまとまらず疎遠になって5年以上経過している。話をぶり返しても紛争になって裁判に発展しかねないからお互いに触れないまま今に至っているとのこと。もうかなりの年齢なので死ぬまで放置しようということで納得している。寝た子を起こす騒ぎはおこしたくないので、他の相続人に連絡しないでほしいとの希望でした。

役所にそのままお伝えして協議した結果、その土地については立ち会いを省略して境界確定の範囲を変更することで道路境界確定を完了してもらいました。

③図で例えると、２０－１，２０－２，２０－３の確認が必要なところを、２０－３を除外して２０－１，２０－２の反対側を確認して境界確定した事例です。

 ２．土地所有者の不要な土地を寄付して境界確定した

道路内に私人が所有する土地がありました。所有者を追跡調査したところ、兄弟姉妹の共有地だと判明。すでにかなり前から公衆用道路として利用されていて非課税の土地になっていました。よって、土地所有者へ納税通知が送付されることもなく、所有者は持っていることさえ知らなかったそうです。

兄弟姉妹誰一人必要としていないため、その道路の管理者である市へ寄付してもらい、所有権移転後に市と境界確認をして道路の境界確定を完了しました。

1.     何筆にも分かれて土地一筆ごとの境界が分からなくなっている土地をまとめる合筆登記を申請する。

2.     一筆あるいは数筆にまとまった土地の境界確定測量を行う。

3.     土地の地積に差異があるときには地籍更正登記を申請する。

4.     好きなように土地を分けるために分筆登記を申請する。以上 

これで、万が一不幸が起きた時にも揉めることなく相続ができる準備ができました。

すっきりとして新しい年を迎えたい。普通このように考えますよね。でも不動産業界で長く働いたことのある人にとっては、終わらせないでね！が当たり前になっている仕事。それが解体工事。

これは、だらしない。とか、いい加減。と言う訳ではなく、正当な理由があります。

建物を壊して更地にする理由もいろいろあります

·        古くて危険になったから

·        新しく建て替えるから

·        住まなくなったから

·        駐車場にするから

·        土地を高く売りたいから

·        相続した土地を国に渡すため（今後あるかも。）

など

·        年内にケジメをつけてスッキリと新しい年を迎えたい！

·        4月の新学期にむけて駐車場の整備まで終わらせたい！

·        こんな気持ちで、年末に解体される方って多いのでは？！

·        少しは不動産業に馴染みのある方

·        税金の勉強をされたことのある方

·        以前、キッチリしすぎて痛い思いをされた方はご存知だと思います！

【解体工事は正月の初仕事】これ、かなりの節税になります。

節約する税金は、固定資産税（ところにより都市計画税）。

毎年、各不動産の1月1日付登記記録の所有者に課される税金です。

不動産の評価額に一定の税率をかけて計算されます。「評価額に一定の」この評価額が問題になります。土地の評価額は、建物が建っている敷地だととても低い評価額になっています（住宅用地の特例）。この同じ土地の上の建物を壊して更地にしてしまうと評価額が一気に高くなってしまいます。

だから税金を安く計算してもらうために役所が確認する1月1日時点の登記記録には建物が建っている状態である必要があります。そのために、解体工事は年を跨ぐことが多い。

知らないともったいないことになりますよ！（税金は国民の義務。そんなことをしてまで節税なんかしない。という方には失礼いたしました。）

解体工事をする前に境界保全をした方が良い理由

境界標がなくなりました！

家屋の解体工事の後、必ずと言っても過言ではないくらいの確率で問題になります。境界の復元が簡単にできると思って、特に気をつけることなく重機で一気に壊してしまいます。

外構のブロック塀やフェンスにくっついている境界標は、確実に動いてしまうか、ガラと一緒に処分されてしまいます。

境界の復元

境界には私有地同士の民民境界と公衆用道路や公園などの官有地との官民境界があります。境界復元は、地積測量図や道路境界確定図に基づいて復元位置を測量し特定した後、所有者立会確認のもと新たに境界標を設置します。

民民境界には市販の金属標やコンクリート杭が設置されますが、道路などとの官民境界には市や国、各行政特定の境界標が設置されることが一般的です。

境界復元の問題点

境界復元の根拠がない

売買取引などのために境界確定測量が行われた直後や、当該地が過去に地積更正登記が申請されていて比較的新しい地積測量図が法務局に備え付けられている場合など、現地の境界復元ができる根拠となる資料が在ると良いのですが、根拠となる書類がなかった場合には境界標を設置するために境界確定測量をしなければなりません。この境界確定測量は、１筆の土地に接している全ての土地所有者と境界の現地立会確認が必要になります。たとえ１箇所だけの境界復元であっても何の根拠資料もなければ、かなりの調査と作業が必要になり、時間とお金が想像以上にかかってしまう事になります。

官民境界杭の入手困難

官民境界はもっと面倒です。境界杭が市販されていないために管轄している行政機関から支給してもらう必要があるからです。『境界標が無いから下さい』と言って直ぐにもらえるものではありません。この支給の手続きは各行政によって異なりますが、道路としての幅員を確保する必要があるため、道路の反対側の土地まで関係してきます。厳しいところでは、反対側の官民境界杭が無くなっていた場合、再度、道路境界確定をやり直させられることまであります。

民民境界と異なり簡単に立会確認に応じてくれない行政も多く、決められた手続き通りに書類まで作成しなければなりません。

境界保全

官民境界確定をやり直すことはお金と時間の無駄です。そして、隣地との境界トラブルほど起こりやすく嫌なものはありません。少しの気遣いと労力で防ぐことができます。気持ち良く生活したいですね。

事前調査

法務局に行って、当該地の地積測量図を入手します。入手できたらその図面の見方を土地家屋調査士に聞いてご自身で現地を探してみてもいい経験になります。法務局に管轄内の土地家屋調査士の連絡先が一覧でありますので、法務局に行った時に控えてくるようにしてください。

官民境界については、役所の道路管理課を調べて問い合わせてみます。道路境界確定が終わっているようでしたら境界確定図がありますので、その資料も入手しておきます。

そのあとは、せっかく法務局や役所に行かれたのですから、地積測量図があってもなくても、一度、土地家屋調査士へ相談してみるともっと勉強になると思います（無料で相談を受けてくれる土地家屋調査士が多い）。

その時は分からないことが多くありストレスに感じることもあるかと思いますが、後で余計な費用負担やトラブルを避けるためにも頑張ってください。

境界票の保管

建物を解体する理由にもよりますが、売買のための解体工事の場合は、必ず工事の前に境界を復元できるようにしてください。境界確定測量、復元のための境界測量などいろいろな方法がありますので土地家屋調査士と相談してください。

不動産の売買では、引渡しのときに境界標の明示が必須条件になってきています。

さて、境界標の保管についてですが、官民境界に使われている行政機関特定の境界杭が入手困難なことは先の説明の通りです。一度無くしてしまうと探し出すことはほぼ不可能です。解体工事業者にその旨を説明して、無くさないようにしてくれとお願いしても現実的ではありません。工事を請け負うのは会社かもしれませんが、実際には現場作業員が工事をするわけですし、作業員全員に気を付けてもらうように徹底して管理することが困難で現実的ではありません。

工事前か工事開始時に、官の境界杭を取り除いて保管しておき、工事が終わったら復元するほうが確実かと考えます。

ほかにいい方法があるかもしれませんが、くれぐれも亡失しないようにご注意ください。

固定資産税（都市計画税のあるところは都市計画税を含む）の評価は、一定の要件を満たした公共性のある私道として認定されると非課税となります。
ただし、勝手に非課税とされることはなく、自ら申請する必要があります。市区町村等へ「非課税申請」をすることが必要です。手続きの方法については、市区町村へ直接問い合わせてください。そんなに難しい手続きではありませんので、「面倒だから」とか「難しいに決まってる」と諦めないで、必ず申請するようにしてください。
所有している限り、毎年負担する税金です。都心部のように評価の高いところはその差額に驚かれるでしょう。たとえ地方だとしても、長い年月を考えるとまとまった金額になりますので、申請しないことはお金を捨てるようなものです。

相続税

また、固定資産税は評価ゼロでも相続税では評価される場合もあります。相続税の評価は固定資産税の評価方法より、もう少し複雑です。
『公共性のある不特定多数が利用する。行き止まり道路にように特定の人が利用する。あるいは、土地の所有者だけが利用できる。』というように私道部分の利用状態によって、評価が異なります。

行き止まりの私道など特定の人のため私道は、70％の評価減ができますが、旗状の土地の通路部分のようにその土地の所有者しか利用しない通路部分はその土地の一部で一体の土地として見なされ、宅地であれば敷地の一部であり全体で評価されて、宅地として課税されることになります。
このように私道の利用状態によって評価方法が異なりますので注意してください。

相続税については、固定資産税ほど単純ではありませんので、相続税に強い税理士などの専門家にご相談ください。

さらに、私道部分の寄付に挑戦

全ての私道について言えることですが、未来永劫、その私道を廃道（公共用地としての道路を廃止して宅地などのように所有者だけが自由に利用できる土地にすること）する予定がないときには、その私道部分は寄付することをお勧めします。
寄付するには、各自治体によって厳しい条件が定められていて、現実的には難しいのですが、私道の所有権を持ち続けることのメリットとデメリットを考えたときには、寄付できるならしたくなると思います。

【私道を持ち続けるメリット】

・廃道したらまた自由に使える土地になる

【私道を持ち続けるデメリット】

・維持管理する義務がある（整備費用も自己負担）
・事故が起きたときに責任が発生するリスクがある
・税金を負担する可能性がある
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

約束は守らないといけません。特に金銭トラブルは厄介な問題です。不動産を担保に借りた住宅ローン、不動産を所有していることによる固定資産税、相続が起きたことによる相続税の納税。原因は異なっても、決められた通りに返済しなくてはならない負債。

『今月は苦しいからこれしか返すことができません』こんな甘えが許されない約束事。

·        返済期日の遅れ

·        返済額の不足

·        返済不可能（滞納）

全部、契約違反（債務不履行）です。

このまま放置して時間が経ってしまうと契約違反のペナルティで借金だけが大きくなって解決できなくなります。その結果、家も財産も、信用さえも全て失ってしまうことになります。そうならないためには早めに行動するしかありません。利息や損害金は時間の経過とともに雪だるま式に増えてしまうので素早い行動が必要です。

不動産に関しては、公売と競売の違い、そして差押えの登記についての知識があれば、どのように対処すれば良いか考えることができると思います。

頭で分かっても実際に行動しなければ、結局全てを失うことになりますので必ずできることから直ぐに行動してください。

言葉の定義

差押とは

お金を支払うことができないのなら、この不動産を売却してお金を回収させていただきます。という債権者の意思表示。該当不動産の登記記録の権利部分に「差押」の登記がされます。差押の登記があるままでは、所有者の意思で自由に売却をおこなったり貸すことが困難になります。

債権者とは

お金を受け取る権利のあるもの。銀行から住宅ローンの契約でお金を借りた場合は、契約書通りにお金の返済義務が借りた側にあります。返済金を受け取る権利があるのは銀行なので、この場合の債権者は、銀行のこと。金銭消費貸借契約書に基づいてお金の貸し借りが発生するので、主に民間の金融機関が債権者になります。

固定資産税や相続税などの税金を滞納している場合には、税金を受け取る国や市区町村などの行政機関が債権者になります。

債権とは、お金を受け取る権利。

債務者とは

お金を返済しなければならない人（法人・個人）。民間の金銭消費貸借契約に基づいてお金を借りた場合は、借主が債務者で、貸主は債権者になります。

各種税金の滞納の場合は、税金を納める義務のある滞納者が債務者で、国や市区町村が債権者になります。

債務とは、お金を支払う義務。

公売とは

税金の滞納が原因。国や市区町村など行政が行う入札形式の債権回収のこと。

競売とは

契約違反が原因。民間の金融機関が金銭消費貸借契約書通りに貸したお金が返済されなくなった場合に行う債権回収のこと。裁判所に申請して入札形式で不動産を売却してもらい、売却代金からお金を回収する手続き。

任意売却（任売）とは

債務者の意思で自由に行う不動産の売却。債権者からの申請で差押の登記がされた後は、債権者の承諾が必要になる。

公売と競売とは

公売は税金の滞納、競売は借金返済の契約違反が原因ですが、たった1回支払いが遅れたから直ぐに「売って払え」ということにはなりません。債務者からの相談を無下に断ることもしません。支払いや返済が苦しい場合には直ぐに事情を説明して相談すれば、返済計画の変更など債権者も一緒になって考えてくれます。それを債務者が債権者に相談も連絡もなく勝手に滞納したり返済しないことを繰り返すから信用することができなくなり、

あなたのことはもう信用できません。だからあなたの不動産を売却して強制回収させていただきます！

となっただけです。

そして、借りたお金は1000万円なのに、なんで1500万円も返済しなければならないんだ！と騒ぎ立てて逆ギレする人を見かけますが、何年もの間、不義理をしておいて、債権者からしたらまともに回収できる見込みがなくなったから、仕方なく公売や競売の手続きを始めただけかもしれません。

·        税金の滞納による公売が決定されるまでの間の延滞税の上限は、14.６％。

·        カードローン契約の遅延損害金は、上限20％です。

一年でこんなに高い利息が課されます。たった３年遅れただけじゃないかなんて通用しません。失った時間を取り戻すこともできませんし、過去に戻ることもできません。

ご自身の生活環境の変化で支払いが難しくなりそうだと判断したら、雪だるま式に増え続ける負債で破産する前に、直ちに債権者に相談してください。

任売と差押え

入札では、債権者が全額債権回収をできる保証はありません。そして、債務者にしても担保の不動産が処分されてしまった後で、残債を返せと言われてもお金を工面する方法がありません。さらに競売では強制退去させられるかもしれませんし、公売では不法占拠者になってしまいます。

出て行きたくても引越し資金すらありません。

現実的な話です。

公売や競売は、債権者も債務者も双方にとってあまり納得できる結果にはなりません。債権者にとっては本当に最後の手段でしかありません。

ここでいう任意売却とは、債務者が自ら不動産業者や弁護士の協力を得て、不動産の買主を探してきて、債権者にとって競売や公売よりも有利な条件を提示することで、競売や公売を取り下げてもらい、かつ差押の登記を抹消して、債務者が見つけてきた不動産の買主に売却してその売却代金から債権者への負債を返済する方法です。

任意売却のメリットは、債権者にとっては回収できる金額が増えるであろうこと。債務者にとっては売却後の引き渡し条件などを買主と相談できることです。

そして、一点、特に確認が必要な大事なことですが、競売や公売から任意売却へ変更できる権限は、債権者だけにあるということです。

差押の登記を抹消するためには、債権者からの申請が必要です。競売の取り下げをすることができるのも債権者だけです。

まれに、弁護士に依頼すれば大丈夫だと思い込んでいる方や裁判所に直接出かけて行かれる方がいらっしゃいますが、弁護士も裁判所も債権者の依頼無く、競売を取り下げることや差押の登記を抹消することはできませんので注意してください。

債務者がお願いする相手は、弁護士でも裁判所でもなく、債権者だということをよく理解してください。

水路や畦畔など、国有地を払い下げる（売払い）

敷地に面しているが、明らかに何の用途もなしていない土地があります。ブロック塀やフェンスで囲まれている場合や境界も分からなくなり敷地の一部となってしまっている土地です。法務局備え付けの公図（地図に準ずる図面）や、道水路台帳で場所の確認が出来ます。

むかしは道路や水路として使用されていた土地です。用途廃止で、単なる道路敷になったり、不用な既存水路の敷地となってしまった国有地です。この国有地ですが、既に目的とする機能を失ったものは、国から払い下げを受ける（購入する）ことができます。

水路敷と道路敷の売払い申請ができる人

この国有地は誰でも購入できるということはなく、原則この国有地に面している土地の所有者に限られています。

用途廃止となるような土地です。そのほとんどが１～２ｍほどの幅しかなく、隣接地と一体でないと用をなさないものだからです。

稀にですが、車両専用道路のような大きな道路を支えるような斜面地で、建築基準法の道路にも接している建物を建築することができるほどのまとまった面積のある道路敷の国有地が入札形式で売却されることもあります。この場合には、購入者がその土地単体で建物を建てるなどの利用ができるので誰でも購入できる可能性はあります。

一般的には、隣接土地所有者からの申請による売払いとなりますので、購入する場合の契約は、随意契約となります。

売払いの手続き

1.     事前調査を依頼：国有地ですが、実際の業務上の手続きは、その国有地が在る市区町村が窓口になります。

2.     調査結果の回答：売払い・随意契約の可否。概算価格の回答があります。この回答をもとに申請をするかやめるかの判断をします。一般市場価格よりは安く購入できますが、『もっと安く買えると思ってた！』と思われる方が大半です。依頼してから回答まで、3，4カ月かかります。

3.     土地家屋調査士へ依頼：申請書の作成をすることになります。登記を前提とした測量と地積測量図などの登記用図面の作成などがありますので土地家屋調査士へ依頼することになると思います。

4.     申請：書類作成が終わりましたら正式に申請します。土地家屋調査士へ依頼してから売払いの契約、所有権移転の登記が完了するまで、半年くらいかかります。この間の役所との調整や書類作成は土地家屋調査士が対応することになります。

5.     売払い完了：代金の支払いが完了して、所有権移転の登記が完了したら売払いの手続きは終了です。

気になる方は土地家屋調査士へ相談

水路敷、道路敷、畦畔、公図、地図に準ずる図面、売払い、払い下げなど、どれも馴染みのない専門用語ばかりだと思います。何か気になることがある方は、遠慮なくお近くの土地家屋調査士へお電話してみてください。

その1本の電話（メール）で、庭が広くなるかもしれません。

知ってて得する話その８・・・境界の立会

境界標は目印

·        『土地の境界が間違っている気がする』、『越境していると思うけど後のトラブルが心配』

·        境界確認の立ち合いをしてから境界標識を設置してもらったけど、本当に正しい場所なのか不安で仕方がない！このように不安を感じている方が多いようです。境界の不安がなくなるようにご説明させていただきます。

正確な境界は目に見えません！

境界は点で、境界点と境界点を結んだ直線が境界線です。点も線も現地で見えることはありません。現在の境界は座標というもので管理されるようになりました。簡単にいうと土地を平面として見立て、算数か数学で習ったX軸とY軸の座標で各境界点を表します。碁盤の目のようなものです。  

境界の管理

測量の技術というよりも機械の精度が進歩してきたことで、ミリ単位以下の精度で点を特定することができるようになりました。

X軸の方にいくつ、Y軸の方にいくつの場所（点）が境界点１、境界点２はXがいくつ、Yがいくつというように全ての境界点をXとYの座標で示します。その座標で示された図面に基づいて、現地に境界点を復元し、その復元された境界点の目印として境界標が設置されます。

現地の境界点は１ミリ未満の精度で特定（復元）されますが、立ち会って確認するためにつけるペンキなどは厳密には面になってしまいます。その後に設置される境界杭などの点を示す十字に加工されている部分なども幅がありますので、正確には点を示すことはできません。それでも境界標を設置するときの誤差は大きくても１、２ミリ程度です。このように数字で表すと１ミリのズレも誤差も無い点ですが、現地の境界標には誤差が含まれていることがわかると、境界標の座標が記入されてあり当事者が確認した証の署名捺印のある書類の大切さがわかると思います。

境界の位置を正確に確認するときは、この座標に基づいて現地を復元しますので、境界標（杭など）が境界点と完全に一致する点に設置されていないように見えてもズレていると神経質になりすぎる必要はありません。

後日、誰もが正確に復元できるようにするために境界（筆界）確認書が作成されます。境界の管理

境界（筆界）確認書

さらに、地球自体は動いています。厳密には地面も動いています。どんなに正確に設置できた境界標も植物の成長で動かされてしまうこともあります。

境界の立ち会い確認は、お互いに現地で納得することが大事です。現地で確認してサインした書類にその境界の座標が記されていれば、いつでも正確に復元することができます。この書類は『境界（筆界）確認書』と呼ばれるものです。

孫の代よりもっと先までトラブルなく土地を所有し自由に気持ちよく利用するためにも境界確認をしたら現地の境界杭と同様に『境界（筆界）確認書』も大切に保管してください。昔は立木を境界にしていたことがあるくらいですから、隣地との争いも少なかったんでしょうね。

あまり聞きなれない土地家屋調査士という資格ですが、上記の通り、実は日本の不動産の円満な流通や利用においてかなり重要な資格（仕事）役割であり、日本の不動産登記システムにおいて取引を安全に行う上で欠かせない存在であることがお分かりいただけたのではないでしょうか。不動産の取引の際には境界の明示という言葉がでできますが、土地家屋調査士の確かな調査や測量実績において信用性がかなり高くなります。しっかりと測量をしておけば、例えば隣接地所有者と境界の問題が発生してしまっても的確なアドバイスを頂く事ができます。（土地家屋調査士の先生が全て解決できるわけではありません）

『続きを読む』ではそんな土地家屋調査士のお仕事を更に詳しく解説してまいります。また実際に土地家屋調査士朝比奈先生が土地家屋調査士の基本的なお仕事内容や知って欲しい、知っていれば得をし、知らなければ損をするそんな話を実際の事例とともに説明しているページもご用意しておりますので、ご興味のある方は引き続きご覧頂ければ幸いです。

増改築.com®の中古住宅＋性能向上リフォームのワンストップサービス専用お問い合わせフォームにお越しいただき、誠に有難うございます。

増改築.com®メンバーは技術集団となり、他社のような営業マンがおりません。技術者が直接ご相談にのり問題解決を行います。

従いまして、お客様の方である程度のご要望が整理されました段階、
お悩みが工事内容のどのようなところにあるのか？
ご予算がどの程度絞る必要があるのか？
など明確になった段階でのご相談をお願いしております。
お問合せ・ご相談はお電話・メールにて受け付けております。
以下のフォームに必要事項をご記入の上、「送信する」ボタンをクリックをお願いします。

よくあるご質問

どのようなお悩みのご相談でも結構です。

あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

営業時間：9：00～18：00(土日祝日を除く)