戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP > 施工事例 > 都道府県で探す > 兵庫県 > 芦屋市 > N様 築35年の中古住宅を購入してリフォーム
不動産の取引の流れ、そしてリフォーム工事を行いました。施工事例を紹介します。
建物概要 | |
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名前 | N様 |
場所 | 兵庫県芦屋市 |
築年数 | 築35年 |
構造種別 | 木造一戸建て |
家族構成 | 大人2人+お子様1人 |
対象面積 | 22.07坪 |
リフォーム部位 | 添え基礎 間取り変更 断熱サッシ交換 外壁塗装 断熱工事 屋根葺き替え 躯体補強工事 水回り一式交換 |
工期 | 3ヶ月 |
価格 | 1100万 |
今回のリフォームで、N様からのご要望は以下の7点です。
N様邸は兵庫県芦屋市の築35年の中古戸建てです。
コストを抑えるためになるべく使えるものは再利用し、基礎の工事を減らす為1階の間取り変更はなるべく少なくなるようにプランニングを行いました。
築年数が古いこともあり耐震の補強工事を行い、これからも長期にわたってお住まい頂けるプランをご提案させて頂きました。
N様は増改築.com®にお問合せ頂き、メールでご希望の物件の条件をお伺いしました。
将来的な資産価値を考え駅近物件のご検討をされておられました。当初は新築をお考えでしたが、新築戸建ては物件数も少なく金額もなかなか条件に合わず、芦屋市全域に範囲を広げても芦屋市の条例で最低敷地面積の兼ね合いもありご希望に沿った物件が少ない状態でした。
そこで中古を買ってリフォームというご希望も持たれるようになられたとのことでした。
ところが、中古を買ってリフォームする際に耐震などの家の性能が気になり、戸建てリノベーション事例をたくさん載せている弊社の増改築.com®を見つけてくださったそうです。
N様より物件の希望条件をお伺いしました。N様のご希望は以下の通りです。
・駅10分圏内
・阪急沿線もしくはJR沿線
芦屋市は北から阪急、JR、阪神と3つの路線が通っています。その中で阪急沿線をメインに駅に近ければJR沿線がご希望のエリアです。
・土地面積80㎡以上
・建物面積70㎡以上
・ご予算4000万円以下に抑えたい
・新築戸建ても安いのがあれば可
との大まかにご要望をお伺いさせて頂きました。
ご希望条件に近しい物件を何件かご提案させて頂き、その中で2物件を案内させて頂く事になりました。
通常ですとご案内前にリノベーションの概算金額をお伝えし、ご納得いただいてからご案内をさせて頂くのですが、今回は、物件を先にご案内してからのご提案になりました。
2つの物件をご案内、そのうちの一物件で見積もりをさせて頂きました。既に物件金額が出ていますので、ご予算から購入金額を差し引いた約800万円でできるリフォームのご提案という事になりました。
築年数が古い物件はローン審査が厳しいので、最初にローンの審査を行う事が必要不可欠です。
三井住友銀行、但馬銀行、アルヒ株式会社でフラット35の審査を行いました。
「物件金額を交渉できないか」とご要望頂きましたので、金額の交渉を進めることにしました。
金額交渉は買付申込を通して行う事が一般的です。300万円の金額交渉です。
住宅ローンの審査も承認され、金額交渉もすべてではないですがまとまりましたので、契約を行うことになりました。
ご契約と同時にリフォームの詳細も決めていきます。
物件の支払いも終わりいよいよ工事が始まります。
N様邸は築年数も古いことから建物の瑕疵担保責任は無効の状態での引渡になりました。
瑕疵担保責任が無効という中古住宅は少なくはありません。万が一雨漏りが起こっていた場合や明らかに建物に構造上の欠陥がある場合でも自分で責任を負わなければなりません。そこで通常はインスペクションが必要になってまいります。
但し、工事を行った部分の主要構造部や雨漏りなどに対しては10年の保証を行います。
※新築住宅のように設備などは2年など細かく保証期間を定めさせて頂いております。今回は予算の関係上内部メインのスケルトンリフォームになります。
●サッシも一部交換や撤去などを行いますので、外壁の補修も必要になってまいります。
内部メインのスケルトンリフォームになりますが、外壁にクラックが入っている為に同時に補修工事を行います。必然的に塗装工事は必要になります。
間取りの変更プラン
N様のリフォーム工事、いよいよ着工してまいります。
●解体は手壊し作業
芦屋市N様邸の解体を行いました。
解体を行う際は建物の状態を見極めつつ、新しく変更する間取りをイメージし、手壊しで解体を進めていきます。
壊すところと壊さないところを考えて行わないと無駄な労力と費用を消費することになります。
!大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内外部のスケルトンリフォームの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。
フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
N様邸は1階の間取り変更はほとんどなく基礎はそのまま利用できます。また主要構造躯体も損傷が少なく再利用が可能です。
但し土台は入れ替えが多くなっています。また柱のピッチも甘いので補強は必須になります。
水回りは損傷が激しいので交換や補強工事を入念に行います。
N様邸はグラスウールを採用しました。隙間なく断熱材を充填していきます。隙間が出来てしまったら折角の断熱の効果が半減してしまいます。
施工のポイントは、1.気流を止める事 2.断熱材を隙間なく施工する事 3.室内側に気密層・防水層を連続 です。
室内には防火性の高い石膏ボードが貼られています。この後は継ぎ目部分をパテでならして凸凹を無くし平にしてからクロス貼りに進みます。この下地の処理によってクロスが長持ちする要因の一つになります。
着工してから外壁やサッシの下地工事を行いサッシの一部入れ替え工事を行いました。
サッシや玄関ドアをしっかりと養生し塗装を行います。
芦屋市N様邸、約3カ月の工事も無事に終わり、建物が完成いたしました。
== 外観==
兵庫県芦屋市のN様邸はもともとモルタル仕上げでした。
前所有者様は定期的にメンテナンスを行っていたようですが、劣化が見て取れる物件でリフォームやリノベーション工事を行わない場合はなかなか仲介しにくい物件でしたが、リフォームとセットにすることで、ご案内可能な物件となりました。
それだけに責任が2重にかかりますが、新築同然とまでは言えませんが、問題なく住んでいただけるところまでリカバリーを行えたのではないかと思います。
== 1F 玄関 ==
== 1F ==
== 階段 ==
== 1F 水まわり ==
Before
== 2F ==
After
フローリングはPanasonic「ベリティス」チェリー柄で統一し、建具をお部屋によって色分けを行い高級感のある落ち着いた色味のソフトウォールナットを使用したお部屋とホワイトアッシュを使用し清潔感と明るさが演出されたお部屋の2タイプがチョイスされました。
新規サッシはすべてトステムの高性能ハイブリッド窓サーモスL LOW―E複層ガラスを使用しています。
== バルコニー ==
兵庫県芦屋市のN様邸のお引渡しをさせて頂きました。
お問合せを頂いてから約半年間のお付き合いとなりましたN様ですが、芦屋市は北から南までどこにお住まいになられても素敵な住宅地が広がります。兵庫県内でも類がない市それが芦屋市になります。その中でもN様は将来的な資産価値を考え駅近物件のご検討されておられました。新築でのご検討時は物件数も少なく金額もご希望の金額帯の物件がなく検討できない状態でした。駅近の条件を外しても芦屋市の条例に基づく最低敷地面積の兼ね合いもあり、ご希望通りの物件が少ない状態でした。
そこで「中古を買ってリフォーム」のご検討を始められたのですが、最初に素敵な新築物件をご見学されてきたので、どうしても新築物件と比較してしまうという悩みを持たれていました。私どもと致しましても可能な限り新築戸建てに近づけるスケルトンリフォームのご提案をさせて頂きましたが、当初はすべてのご希望を叶えると金額面で折り合いがつかず。。。今回の物件も見送るしかないかと思われたところ、売主様のご厚意もあり、なんとか前に進むことが出来ました。
今回の工事では1階のイメージがしやすかったこともあると思いますが、N様のご希望、ご想像通りの仕上がりになり大変お悦び頂けました。
仲介からリフォーム工事までをワンストップで行い、住宅ローンや司法書士の斡旋もさせて頂けましたので、(引っ越し業者などもお世話させて頂きました)「すべてお世話になって申し訳ない、大変お世話になりました」と感謝の意も頂き、通常の業務ですが、励みになりました。これからも丁寧なご案内を目指して精進してまいります。
印象に残っていることで、打ち合わせ中は、お子様のN君がまだ小さいながら打ち合わせ中も静かに待っていてくれていました。おかげさまでスムーズに打ち合わせも進みました。ありがとうございます。
N様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
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あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年の建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることから、現在大変混みあっております。
お問い合わせも殺到状態のため、プランのご提案までに日数を頂いております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は4月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年5月GW明けの解体着工スタートに1枠が空きありとなります。※2024年2月6日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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