戸建てフルリフォームなら「増改築.com®」TOP＞施工事例＞都道府県で探す＞東京都＞豊島区＞M様 再建築不可物件を耐震等級３（評点１．５）へのリノベーション
二世帯住宅リノベーション事例※再建築不可を耐震等級３へ※東京都豊島区
●M様は豊島区池袋駅より徒歩10分圏内という好立地での再建築不可物件を購入され、数社のリノベーション会社へご相談されておりましたが、M様のご要望に沿う提案がなかなかなく、再建築不可の戸建てリノベーション実績が豊富なハイウィルへご相談されたのが最初の出会いでした。
超都心の好立地の再建築不可を弊社でも幾度となくリノベーションさせて頂いて参りましたが、今回の物件は好立地かつ建物の面積も超都心としては大きく購入費用もそれ相応の価格となっておりましたため、新築同様の戸建てリノベーションとしながらも、予算を極力抑えたいご要望でした。
| 建物概要 | |
|---|---|
| 名前 | Ｍ様 |
| 場所 | 東京都豊島区 |
| 築年数 | 築40年 |
| 構造種別 | 木造戸建 |
| 家族構成 | 大人5人 |
| 対象面積 | 28.3坪 |
| リフォーム部位 | 1階改装/2階内部スケルトンリフォーム/添え基礎/間取り変更/断熱サッシ/耐震等級3/ |
| 工期 | 5ヶ月 |
| 価格 | 1900万 |
お客様のご要望
今回の戸建てリノベーションで、Ｍ様からのご要望は以下の５点です。
- 地震が不安なので、耐震等級３での耐震補強をしてほしい。
- 2階を子世帯（施主である息子様世帯）でオープンな空間にしたい
- 1階を親世帯とし、2階は大幅な間取り変更をしたい
-
デザインをニューヨークのカフェのようなイメージ
- 既存の屋根裏スペースをロフトとして有効活用したい
Ｍ様はご自身でリフォーム後のイメージが明確であった為、再建築不可物件購入後、さまざまなリフォーム会社（業者）を現地に呼んでご要望をお伝えし業者からの提案を受けておりました。大手ハウスメーカー系のリフォーム会社や地元工務店、リフォーム専業の会社などなど4社に「2階をオープンにして耐震性能を新築の最高水準レベルまで性能向上させたい」というものでした。
どの会社もオープンにすると耐力壁が少なくなり耐震性能が落ちるという提案だったそうです。確かに耐力壁が少なくなるということは壁倍率が取れない為、耐震性能は下がってしまいます。抜く柱が増えるため梁の補強法の難易度が上がります。Ｍ様のご要望を叶える為には、一般的な耐震補強では難しい事がわかりました。最後に「増改築.com」へご相談頂いたＭ様へは、壁倍率6.3倍を実現できる特許工法のご紹介と構造計算（許容応力度計算）をさせていただき、ご要望の空間を作るためにはどのような補強計画が必要なのかをじっくり説明させていただき当方へのご依頼となりました。
プランナー 北畠より ～プランニングのポイント～
M様邸は、再建築不可の中古戸建（一軒家）物件をご購入後弊社へリノベーションのご相談を頂きました。
現場調査をさせて頂いた時点で、何社かのリノベーション、リフォーム会社様とお話をされていただのでM様のリノベーション後のイメージはとても明確でした。1階の間取りは基本既存のままで、トイレ・洗面所の場所を移設をしました。その他は、壁・天井の壁紙のお取替え、1部屋床暖房の設置。2階は既存、リビングダイニングと和室・洋室があったのですがワンフロアにし全て開放的にするとご要望を頂きました。
耐震補強の構造計算をしているので、大きくワンフロアを取る事を可能にしております。
既存も小屋収納があったのですが、ここも2階のワンフロアから見られる様開放的に納めさせて頂いております。
今回、2階は小屋裏収納がない方の天井は構造をあらわしにして納めさせて頂いております。あらわし様に組まれておらず、化粧がしてある構造ではないので塗装で仕上げさせて頂きました。
再建築不可戸建てリノベーション：打ち合わせから着工、完成までの詳細施工事例紹介
M様の豊島区南池袋の再建築不可物件は、建築基準法上の道路に敷地が接道しておらず、再建築不可となっておりました。戸建てリノベーションをする際には搬入経路が厳しい現場になると予測ができます。
▲既存建物
▲既存建物玄関
Ｍ様の建物は建築基準法上の道路に敷地が接道していないため、再建築不可となっている状態でした。通路には1.8ｍ以上接道していますが、建築基準法上の道路へは通路を通らないと道路に出れない敷地であることがわかります。
▲既存2階和室と洋室。リノベーション後は2階は隣のLDKを含めて大きなひと間続きのLDKになります。
▲既存1階洋室は親世帯の空間となります。こちらのお部屋はリノベーション後には床暖房設置します。
▲既存1階の床の間のある和室
▲1階廊下
▲1階から2階への階段
▲既存の在来浴室
▲既存脱衣所
▲既存1階トイレ
▲屋根裏部屋
▲屋根裏部屋には折り畳み式の階段で登る仕様でした。
●Ｍ様の前の持ち主の方が何度か工事をしている作りになっており玄関が二つありました。1つの玄関は増築されておりブロック基礎となっている状態で耐震上良くない構造となっていました。今回のリノベーションでは、2階をスケルトン状態にして、1階は間取り変更は1部として居室部分は改装にとどめ費用を圧縮しました。
間取り変更プラン
▲既存平面図
▲フルリフォーム後平面図
※ここに説明
耐震等級３実現への戸建てリノベーションプラン
▲鎧ガード1階配置図
▲鎧ガード2階配置図
●Ｍ様邸のリノベーションプランは、1階スペースは改装、2階スペースは中央にロフト階段で大空間ＬＤＫを仕切る間取りとなっていました。その為、内壁を解体しない１階部分は外部からの耐震補強、内壁をすべて解体する２階スペースは内壁からの耐震補強を計画しました。
木工事での2階梁補強がポイントになることと1階部の増築部分のブロック基礎への添え基礎補強が必須となる補強計画です。
Ｍ様の耐震等級３への戸建て戸建リノベーション工事はこうしてはじまりました。
▲M様邸の戸建てリノベーションでは一階は部分解体、二階スケルトンとなりますため、一階の解体はリフォーム部位のみの解体となります。
▲床暖房設置予定の1階居室の解体
▲二階はワンフロアにする計画のためスケルトン状態まで解体致します
▲リノベーション後にダイニングとなる2階スペース
▲柱を抜いた為梁補強を加えていきます。
▲M様邸の2階は大空間のLDKとなりLDK中央からオープン階段でロフトに上がれる設計となっています。
●豊島区のＭ様邸の2世帯住宅リノベーションでは、1階部は改装、2階部は躯体残しのスケルトンとなっておりますので、解体のボリュームは２階のウェイトが高くなります。また2階はオープンなＬＤＫとなり、中央に新たに新設されるロフト階段部の柱でリビングとダイニングを梁で補強する計画となります。柱の抜く箇所が多くなることから、解体時に一部の梁補強を加えながら丁寧に解体をしていきます。
豊島区南池袋のM様邸は、既存の建物の布基礎が、無筋基礎ではなく鉄筋コンクリート基礎でした。
しかしながら、比較的新しく増築をされた形跡があり、増築部の基礎がブロック基礎となっていました。
基礎補強の方法として、構造計算の結果、無筋基礎の増築部へは添え基礎補強をする方針で計画をさせていただきました。
▲調査の結果、一階の増築された玄関部のみブロック基礎であることが判り、ブロック基礎部分は添え基礎補強となりました。
▲既存土間のカッター入れ
▲既存土間部分のハツリ工事
▲ハツリが終わると根伐り工事にはいります。
▲根伐り後の転圧工事
▲転圧後の砕石工事
▲砕石後に転圧
▲ハンマードリルで10㎜のアンカー工事をします
▲アンカー工事
▲アンカー
▲添え基礎の配筋組み工事
▲添え基礎配筋完了
▲コーナー出隅部分の納まり
▲耐力壁と一体化させるためのアラミド繊維AFRPを配筋に固定緊結します
▲コンクリート打設前に型枠を設置します
▲コンクリート打設
▲打設後の枠外し
▲添え基礎完了
▲AFRPを鎧ガードに固定後既存外壁を復旧します。
無筋基礎への添え基礎（抱き基礎）補強
？添え基礎（抱き基礎）補強とは？
●戸建てリノベーションをする際に、耐震補強工事はセットとなりますが、基礎をしっかりやらない会社がまだまだいます。
平成25年の耐震改修促進法改正により基礎補強の義務が実質的に目をつむる形となったことと、工事の難易度が高いこと、費用がかかることなどが理由としてあげられますが、耐震改修の世界では、建物の数値を評点という指標をもって安全性を確認しますが、この評点の数値が上部構造評点という形で示されております。
上部構造評点とは、土台から上の構造体のことを指しますが、基礎は別建てとなっているのです。基礎の作りにより、上部の構造計算で0.7といった係数をかけ上部で数字を取るという理屈になっています。もちろん基礎は補強しなくてよいとは書かれておりませんが、実際のところは上部に制震ダンパーを設置して、基礎で減点された数値を補うような計算をされていることが多いのです。
「増改築.com」では、無筋基礎へは「添え基礎（抱き基礎）を推奨しています。地盤面がしっかりしていることが確かめられた場合、ベタ基礎への補強をお勧めするケースもございます。
●豊島区Ｍ様邸戸建てリノベーションの木工事のポイントは梁の補強です。柱を抜く箇所が多く、中央に配置されたロフトへのオープン階段脇に配置された柱のみで大空間を支える設計となっているからです。梁の納め方、使用する金物まですべて指示をして構造計算通りに施工をしていきます。
▲Ｍ様邸リノベーション後の２階はダイニングとリビングを中央のデザイン階段で仕切る大空間となります。柱を抜く箇所が多くなるために構造計算をして、外周面への耐力壁補強と同時に梁補強をおこなっていきます。
▲階段部の梁補強
▲リビングとなるスペースは梁スパンが長い為Ｈ鋼での梁補強となりました。既存の梁を金物補強の上、新設する梁にも補強を加えていきます。
▲外周面には壁倍率6.3倍の鎧ガードを設置。耐震等級３（評点1.5）で許容応力度計算をしています。
▲リビングへはＨ鋼での梁補強をしました。再建築不可の現場では大型トラックが進入不可であることやクレーンの進入も難しいことから鉄骨の搬入が困難なケースが多いですが、人海戦術で施工しました
▲再建築不可での戸建てリノベーションはロケーションが悪いケース多く、今回も搬入搬出は大変でした。さらに搬入後の資材の仮置きが出来ないために一部屋を資材置き場として利用して工事を進めました。
●Ｍ様邸では、新築での最高基準相当の耐震性能まで上げたいとのご要望から、壁倍率6.3倍の特殊工法を採用させていただきました。
昨今たくさんの高壁倍率商品が出回っておりますが、高倍率になればなるほど地震の際には、引き抜き力が高倍率の耐力壁に集中します。つまり、高倍率になる耐力壁には基礎と土台を緊結するホールダウン金物が必須となりますが、壁倍率が高い商品はホールダウン金物での補強までは面倒を見てくれません。
このような工法はその現場に応じてセレクトしていきんす。
▲構造計算から補強プレートの設置位置が確定します。設置位置となる6.3倍の耐力壁の外壁にカッターを入れていきます。
▲９㎜の合板にはシールを張り構造部に打つ釘の数も指定されています。
▲既存基礎が鉄筋コンクリート基礎である場合はあと施工アンカー工法による基礎緊結を行います。
▲補修前に防水透湿シートを張ります。
▲塗装前のモルタル補修
▲塗装前のモルタル補修
▲Ｍ様邸は２階はスケルトンの為、外部からの補強ではなく、内部からの補強となりました。室内の所定の位置に鎧ガードを設置していきます。
▲壁倍率６.３倍の工法を使用することで、オープンな間取りへのリノベーションが可能となります。
▲二階も構造計算で偏心率を出しているため指示された所定の位置への設置が必要となります。
▲最も重要な一階との連結する耐力壁
●Ｍ様邸は、１階は表層工事（親世帯）、２階は内部も躯体状態にする戸建てリノベーション（Ｍ様世帯）の2世帯住宅リノベーションとなりますので、補強計画は、1階と2階で変えました。
1階は内壁を解体する箇所が少ないことから、外部からの耐震補強を選択。2階につきましては、躯体残し状態となることから、外周面の内壁への補強計画を立案。
Ｍ様邸の基礎は、前の持ち主の方がやられた増築部以外は鉄筋コンクリート基礎であったため、増築部の無筋基礎（ブロック基礎）部分を添え基礎（抱き基礎）補強とし、鉄筋コンクリート基礎部はあと施工アンカーでのＡＦＲＰ補強としました。
基礎補強→木構造の補強まで完了するとはじめて、造作工事へと移行していきます。
約5か月の工事を経て、いよいよ竣工です。
築40年中古住宅、かつ再建築不可の建物でありながら、耐震等級3相当（評点1.5以上）をクリアして2世帯住宅に生まれ変わったＭ様邸の様子をご紹介します。
== 2F ＬＤＫ ==
▲リノベーション前は2階は和・洋室とLDKの3部屋に中央に階段のある間取りでした。
リノベーション後は家具のイメージに合わせ塗装やダイノックシート等を使用し施工させていただきました。
▲TJMテンダ―ウォールシリーズの収納に合わせ山小屋風にリビングをデザインしました。
▲梁は現し仕上げとし圧迫感がでないようにデザインしました。
▲テレビボードを含む収納棚は、TJMテンダ―ウォールシリーズです。重厚感があります。
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
== ロフト ==
▲折り畳み式の階段を下ろして上がる屋根裏部屋でした。
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
▲ここに説明
== 1F・2F 水まわり ==
▲1階
▲2階
Before
▲既存キッチンの写真を取り損ねてしまいました。。。
▲在来工法のタイル張りのお風呂
▲広い洗面室です
▲タイル張りのトイレ
▲TJMデザインシステムキッチン ポポラート型 間口3600。キッチン収納はTJMバックセットA2 家電収納付き間口2750です。
▲LIXILアライズ1616サイズ
▲2階の洗面室です。LIXILピアラW900
▲1階廊下に洗面台を設置しました。LIXIL リフラW600です。
▲トイレは1,2階とも当社オリジナルトイレです。
== 1F 廊下・WIC ==
▲Beforeの写真とは反対側から廊下を見ています。階段下の収納とトイレのドアが見えます。
▲こちらは1階の洗面・トイレがあったスペースです。
▲ウォークインクロゼットを造作しました。
== 1F 洋室 ==
画像をクリックすると解説ページにジャンプします。
パターン別『再建築不可リノベーション施工事例６選』これさえ読めば再建築不可のポイントがわかる！
再建築不可リフォームの実際の詳細を施工事例とともにレポートしています。再建築不可リフォームには様々な制約があります。様々な条件下で様々な課題をクリアしていく必要があります。以下でケース別の現場詳細レポートを公開しています！
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2025年の建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることから、現在大変混みあっております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2023年度工事枠は６月スタートのお施主様まで埋まりました。
・直近は７月1枠が空きありとなります。※2023年4月20日時点
※契約をさせていただいたお施主様より予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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