公開日:2021-07-03

これさえ読めば大丈夫!買ってはいけない建売住宅を徹底解説!

建売住宅の注意点!

建売住宅の注意点

価格に含まれないものをチェック

金額に含まれないものに注意

建売住宅でも注文住宅でも、売買金額や請負金額に含まれない費用があるので注意しましょう。

注意すべき費用

・建築確認申請手数料

・水道引込工事費用

・外構費用

・地盤調査費・地盤改良費

・オプション工事費用   

などがあります。

購入する場合は不動産会社に売買代金以外にかかる費用があるかを確認しましょう。

 

オプション工事費用とは?

オプション工事費用は、通常備えついていると思っていた設備などがオプション扱いとなり別で費用が掛かってしまう可能性があります。建売住宅で完成している場合はわかりやすいですが、これから工事を行う場合や仕様の変更を行う場合は要注意になります。

まずはついてないケースが多いもので例を挙げるとエアコンがあります。現在お家でエアコンを一か所も設置していない方は少ないかと思いますが、エアコンは基本家電製品となりますので、設置されていない事の方が多いです。建物がモデルハウス仕様の為、エアコンがついている場合などはラッキーと考えましょう。個人的な意見ですが、建売のエアコン付きは建物にセールスポイントがない場合等に設置しているのでは?と考えています。家具付き分譲などもモデルハウスのインテリアとして利用される場合もありますが、同じように考えましょう。

※もちろん家具は購入者割引特典がついている場合など、家具に魅力がある場合もあります。

続いて設置されていない事が多いものは、照明やカーテンレールです。こちらは戸建て住宅の場合基本的には設置されていない事も多いですが、物件によっては備え付けられていることもあるというものになります。カーテンレールに関してはレールのデザインなどもかかわってくるので、マンションとは違い設置されていない方がよいと考えます。

 

照明ですが、こちらも事業主によってパターンがかわります。

1つ目のパターンは、照明を全室つけてくれているパターン。必要なければ撤去してもらえます。但し、撤去した場合にシーリングがついていない場合もありますので、注意する必要があります。

2つ目のパターンは居室などにはついていないケース。こちらが多いように感じます。廊下やトイレなどには照明が設置されています。居室の照明も最初からダウンライトなどを一部設置してくれている事業主もいます。

3つ目が設備に初めから組み込まれている照明以外にはどこにもついていないパターン。建売メーカー(パワービルダー系の住宅販売会社)はこのパターンが多いように思います。

 

他には網戸がオプションになっているケースなども存在します。稀に外構工事費を別途請求されるパターンもあります。

その他、消費税を別表記なされている業者も昔の話ですが目撃したことがあります。

 

 

総合的な金額を検討当初から把握しておく必要があります。

建売住宅購入者の声

建売住宅購入者の声

2020年には民法が120年ぶりに改正されました。その一部として瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の見直しがあり、「契約不適合責任」へと変わりました。簡単に言えば「契約内容と異なるものを売却したとき」売主の責任がより一層厳しくなるということです。

公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターをご存じでしょうか、当該センターでは建築家などの専門家に相談をすることができる「住まいるダイヤル」を実施しています。無料で、新築やリフォームなど住宅関係の悩みが相談できる窓口になっています。

2019年度には新規電話相談が新築等(戸建て・マンション)に住宅に関する相談が22054件、リフォームに関する相談が11,948件行われています。この件数は当該センター認知度にも関係あると思いますが、年々増加しています。

▲住宅相談統計年報2020(本編・資料編)  ※2021年3月29日更新[正誤表]

戸建て住宅での相談内容が多い部位と不具合事象は外壁や基礎のひび割れが多く、相談の割合は全体の20%を占めています。続いてが屋根・外壁の雨漏りが続きます。

▲住宅相談統計年報2020(本編・資料編)  ※2021年3月29日更新[正誤表]

 

不具合発生時の築後年数は、新築等の相談が32%を占め2年目が次いで10%を占めて3年目以降は10年目までは5%を推移し10年目が6%と増加しそこからは少なくなります。10年目が増えているのは、瑕疵担保保険の年数が10年と区切られているためだと考えられます。

 

2019年は約90万戸新築住宅が着工されていますので、「住まいるダイヤル」に相談だけを考えても約0.8%の方が問題を抱えて相談されていることとなります。

なにかしら不具合が発生した場合はまず事業主(売主)や施工会社に相談するはずですので、それでも解決につながらない方が約125人に1人の割合でおられるという事です。他人ごとではない数値が現れていると思います。

 

建売欠陥住宅の恐ろしさ

建売住宅の場合でも、基本的には内覧会などを行い契約者本人が建物の中を確認して不具合がないかを調べるスケジュールが組まれると思いますが、内覧会では主に表面にキズがあるかないかのチェックぐらいになります。内部に関しては、通常の施主検査では厳しいといえるでしょう。第三者を立てたインスペクション(専門的な調査)を施工途中で行わない限り難しいと思います。

前述しておりますが、建売住宅は実は建築前にも広告をする場合もあります。そういった場合は建物の建設中からどういった工事をしているのか内部までを見ることが可能ですが、実際に工事を行っているところまで確認をして購入を決められる方は稀だと思います。

 

・実際に起こっている建売住宅の欠陥実例

基礎のクラック

基礎のクラック

巾木の剥がれ

巾木の剥がれ

防水シートが破れている写真

防水シートが破れてる、濡れている写真

どんな建売欠陥住宅があるかを知っておきましょう。

以下に欠陥があった例を挙げておきます。

 

基礎に問題がある

住宅を支える基礎に問題があった場合、最悪倒壊の恐れも出てまいります。基礎の欠陥はクラック(ひび割れ)が表面にでている場合は明らかにおかしいと指摘できますが(軽微なひび割れはのぞく)内部に空洞ができてしまっているなどの可能性があります。その他木材などの異物が混入しているケースなどがあるようです。このような場合は簡単には発見することはできません。

 

明らかに工事が雑な物件

数多く物件を見ていると明らかに大工さんが下手な物件に出くわすことがあります。基本的に家を建てるときはそれぞれ屋根なら屋根の職人、外壁なら外壁の職人とそれぞれのエキスパートが行っていますが、メインで作業を行う大工さんがおられます。そして中には非常に雑な工事を行う大工さんがいます。例えば巾木などを見たときに隠し釘(本来わかりにくい釘)が明らかに飛び出していたり、掃除をしても巾木から木くずや石膏ボードの粉がでてくることがあります。このような大工さんが工事を行った建物を信用することができるでしょうか。

 

建築中から欠陥住宅になっている場合がある?

なんらかの理由で工事が途中の状態でストップしてしまっているケースがあります。

私が実際に見たケースでは建物の構造体が完成し、防水透湿シートの施工後に工事が止まってしまっているケースがありました。

防水透湿シートの施工後に、通常であればすぐに外壁工事となりますが、外壁を張る前に工事が止まってしまったので、風などの影響で防水透湿シートが破れてしまった状態になっていました。そして、その破れた状態の防水透湿シートの上に外壁を張ってしまっていたのです。

防水透湿シートは外壁から内部に雨水等が侵入してきた際の最後の砦になるものですが、ここが施行不良になってしまうと、雨漏りの原因となってしまいます。もちろん新築住宅の場合、雨漏りが起こった場合は保証されますが、雨漏りが起きるタイミングでよく言われるのが外壁やコーキングの劣化が始まる10年目以降ですが、このような過程を経て欠陥住宅は生まれる可能性があるのです。

 防水透湿シートとは外壁の中に雨水などの水が侵入してきた場合に建物を守るだけでなく、構造体を壁内結露から守る重要な役割も担います。

 

軽微な不具合にも要注意

先述したように欠陥・不具合が起こった場合は、まず、売主(事業主)に点検、補修、保証を求める事になると思いますが、軽微な不具合の場合などは、引っ越しを行ったあとは、傷などがあった場合も引っ越しの際についた傷なのか、最初からあった傷なのかわからないので保証対象にはなりません。と言われてしまう事があります。

その程度の傷なら問題ないのではと思われる方もおられると思います。しかし、表面の傷一つに対応できない会社の物件が信用できるでしょうか。そのような雑に建てられている会社は目に見えない重要な部分も雑に建てられてしまっている可能性が高くなるのではないでしょうか。実際にそういう現場は数多くあります。最初は違和感程度にしか思わなかったが、問題が次々にでてくるケースはよくあります。

つまり契約前にこの違和感に気づくことが欠陥住宅をつかまない為の重要なポイントとなります。

重要事項説明書には買ってはいけない物件が記載してある。

不動産重要事項

前述したとおり、傷や汚れ、隙間ができてしまっているお家は実際に市場に流通しています。

 

業法上、売買契約を締結する前に、売主(事業主)や仲介業者などによって「重要事項説明書」の説明があります。この重要事項説明は不動産を購入する上でとても重要な工程となります。

 

不動産を購入する際には権利関係や取引条件等複雑な事由が関係してきます。買主は不動産の購入を何回も経験しているわけではないので、法令等による利用制限があることを知らずに購入してしまうということが起こりえますし、悪質な業者なら不都合な部分を黙って契約してしまうなどの問題が起こりえます。買ってはいけない物件を購入してしまうリスクが高くなってしまいます。

そこで専門的な知識や経験を持つ宅地建物取引士によって重要事項の説明の義務を課し、契約締結の意思決定ができるようになっています。その内容はもちろん説明が義務化されている条項も多くありますが、必ずしもすべてが決まっていないため、トラブル防止のために追加することが可能ですし必要となってまいります。特約事項や特記事項といった項目になります。そこには、周辺の土地は第三者の所有地の為、将来建築物が建築され将来環境が変わる可能性があります。電波受信等の関係でケーブルテレビへの加入が必要となる場合の費用は買主の負担とします。などトラブルになる可能性があるものをあらかじめ記載しておきます。売主(事業主)によっては目に見える範囲の生活に支障のない傷、汚れ、隙間などは現況を優先します。などと記載をお願いされることがあります。

 

平たく言えば多少の傷や隙間があったとしても我慢してくださいと言っているようなものです。重要事項説明を受けてサインをすると買主として多少の隙間や傷は納得したと捉えられかねません。ですが重要事項説明を行うのは基本的には売買契約締結の少し前、ほぼ同時のタイミングですから「やめます」と言いだしづらい状況ではないかと思います。

そこで、この場面ではかわりに「手直しをチェックするタイミングはありますか?」などと質問をするのが良いと思います。売主(事業主)の中には、契約後に内覧の機会をスケジュールに組み込んでいたりします。

そこでは傷や隙間などの軽度な不具合にとどまると思いますが、しっかりと確認しましょう。しかし、実際に重要なポイントはこのタイミングではありません。それよりも重要なことはその前段階つまりは検討の段階から物件を見極める必要があります。

 

これらの内容は重要事項説明の一項目となります。その他にも重要事項には、不動産を購入する際に知っていなければならない大切な内容が数多く記載されていますので、必ず真剣に説明を受けましょう。

不動産業者からしてみれば、案内も終わり物件も決まっているので重要事項説明でキャンセルになるのは、一番嫌なタイミングだと思います。しかし、考え方によっては重要事項説明時にキャンセルを考えさせられる内容がでてくるということは案内をした不動産業者の落ち度だと思いますし、意図して説明していないなら、信用に値しない業者だと考えてください。

 

建売契約後のキャンセル

建売を契約したあとに万が一キャンセルを行った場合はどうなるのかを解説しておきます。

まず、基本的に業者を通して取引した場合は、契約書に解約した際にどういったペナルティが発生するのかは記載してあります。契約書に書いてあることが優先されますので、キャンセルの仕方が正しいかはどういった契約を行っているかによって変わるというのが正解になります。

今回はわかりやすいように一般的に多いのではないかという例を解説していきます。

まず契約後キャンセルする場合は手付金を放棄する事によってキャンセルが可能になります。例外としてローン特約といってローンの承認または金利が高いなど条件が合わなかった場合に白紙解約ができるという特約があります。

続いて履行の着手を行った場合です。不動産を引き渡す際には登記を行います。その準備にとりかかっている場合などは違約金として10%から20%の違約金を払う必要があります。また、契約後、錯誤がある場合があります。その際は基本的には業者の説明不足が原因として多くなると思いますので、手付金の返金を行ってもらう場合もあります。

 

その他、契約の前に申込金や申込証拠金を支払うケースもあります。申込金や申込証拠金はキャンセルした場合は返金されます。

完了検査や住宅診断では欠陥住宅は見抜けない?

完了検査や住宅診断では欠陥住宅は見抜けない?

一般的に問題がない建物かどうかを確認する方法に完了検査というものがあります。第三者が発行する書類となりますのでその信用度は高くなります。

新築の建物を建築する際は、行政(建築主事が存在する市区分村)や国から指定を受けた建築確認検査機関が建築基準法に基づいてチェックして「建築確認済証」や「検査済証」という書類を発行します。

着工前に、設計図を見て、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているのかどうかを検査し、問題がない場合に限り「建築確認済証」が発行されます。この建築確認済証がおりて初めて建物の建築を開始できますし、建物の広告をすることが可能となります。そして建物が完成し図面「確認済証」通りに建物が建てられているかどうかを検査します。

建築確認検査機関の検査員が現地にて完了検査を実施します。そこで問題がなければ「検査済証」が発行してもらえます

一見するとちゃんとした検査員が検査をしてくれるので確かに安心感がありますが、実はこの完了検査は建築確認済証通りの建物が建っているかどうかを検査するだけなのです。

細かく言えば、間取りやサッシが確認図面通りに建築されているか、敷地と建物の配置や斜線制限が確認図面通りに建築されているのかの確認作業にしかすぎません。ですから、例えば床下や天井の点検口を開けてまでの検査はしませんし、まして床に不具合がある、建具の建付けが悪いといったチェックは全く問題に上がりません。そのため、極端な言い方をすれば、断熱材が入っていない場合や雨漏りが起こっていても発見されず完了検査で「検査済証」が発行されてしまうという事になります。

 

また、第三者のインスペクション(調査)を行う場合でも内容にもよりますが、目視による診断が多いので、本来必要な箇所に断熱材が入ってなかったとしても通常の検査ではそれを見抜くことができないことがあります。 

 

建売住宅は既に完成していることから、検討が非常にしやすくなります。注文住宅とは違い、実物を見ることが出来るので安心してしまったり、完成していることにより検討中に他の検討者に先に購入される可能性もあり焦ってしまいます。営業マンも物件を売るために「すぐ売れてしまいますよ」「他の方も商談をされています」などと言って煽ってくる営業マンも多いと思いますし、これらの理由が加味され焦って購入を決めてしまう方が多いように思います。お気持ちはわかりますが、建売住宅を購入する際は、焦らず十分に検討した上で購入を決めましょう。

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買ってはいけない建売住宅について5ページにわたって解説しています。
すべてお読みになると建売住宅についてのさまざまな知識が手に入ります!

▼これさえ読めば大丈夫!買ってはいけない建売住宅 すべてのコンテンツ▼

  1. 建売住宅とは?
  2. 建売住宅と注文住宅の違い!メリットとデメリット
  3. 建売住宅の注意点!(このページ)
  4. 建売住宅の寿命を左右する!建売住宅のチェックポイント!!
  5. 後悔する前に知っておきたい建売住宅の耐震・断熱性能を解説

著者コメント

近年では、某パワービルダーのローコスト注文住宅事業への参入が目立ってまいりました。現在は将来的な修繕コストやご自身のライフスタイルに合わせた住宅を検討できる時代となっております。例えば、20年後には家を建て替えたいとか売却して故郷に戻りたいと思われている方は、極端な話ローコスト住宅などの建売住宅でも構わないと思いますが、普通は一生の住まいとして考えられておられると思います。その際に良質なお家また、その根底にあるものは安心に安全暮らせるというとこだと思います。その為に施主様は知識をつける必要があると思います。

これさえ読めば大丈夫!中古住宅を購入する前に必ず知っておくべき知識

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