旧耐震基準の建物の耐震改修（間取り変更は希望しない）方へのポイント

基礎補強工事について解説します。旧耐震基準の建物をフルリフォームされるお施主様は絶対に押さえておきたい内容となりますのでお付き合いください。

新築住宅での耐震性能の最高基準が『耐震等級３』という性能評価になりますが、耐震等級３の必要性は「増改築.comコンセプト（リンク）」を、お読みいただければお分かりの通り、国で定めている基準値が、人命を守る最低限の基準となってることにあります。

もちろん人命が最優先なのは当たり前です。しかしながら、ここに建物へのダメージについては全く謳っていない事が問題となります。 2000年に定められた現行基準では、震度7クラスの地震に対しても即倒壊しないレベルの耐震性能（性能評価制度での耐震等級1）の住まいしか建築できないと定められました。

記憶に新しい2016年（平成28年）4月14日に発生した熊本地震において、最も被害を受けた益城町においては、現行建築基準法で建てられた住宅が51棟全壊していました。 さらには築10年未満の耐震等級２（基準の1.25倍）「絶対に倒壊しない」と考えられていた建物が「倒壊」してしまった事実は建築業界に衝撃をもたらしました。

「倒壊」と「全壊」は全く意味が異なります。 「倒壊」は生存空間がなくなるほど潰れた状態であり、「全壊」のように建物が大きく傾き構造体に大きな被害が生じているレベルとは一線を画すレベルだからです。

建築基準法上の1.25倍の「耐震等級２」で、「倒壊」をさせてしまったために、現在の新築住宅では、耐震等級２の上の基準となる耐震等級３（基準の1.5倍）での新築が増えてきました。ここまでのお話で耐震等級３がマストの条件であることはお分かりいただけるのではないでしょうか。

話をリフォームの戻しましょう。

建売などでは新築でも未だに等級１、等級２で施工されているところもあるくらいですが、新築ではないリフォーム（耐震補強）については、実際のところ、国は、現行の基準を満たしていない建物は、現行基準である（※評点1.0）をクリアしましょう。という最低レベルの基準で話をしているのです。その為、世間一般的に行われている耐震補強は、今なおこの基準が目安になっております。

※評点1.0はイメージとしては新築でいうところの耐震等級１相当とお考え下さい。

 冒頭での熊本地震での被害を見て分かる通り、耐震等級１相当（評点1.0）では不安が残るのです。 我々は、既存の建物を新築での最高基準である耐震強度が現行の+50％である耐震等級３相当である評点1.5をクリアできないだろうかと考えてきました。

既に建てられてしまっている建物の耐震補強リフォームの範疇において、耐震等級３のように基準の1.5倍の性能アップは、はたして可能なのでしょうか？

答えはイエスです。 しっかりとした、正しい基礎補強をすることで実現するのです。

『増改築.com®』では数多くの一戸建て性能向上リノベーションをしてきましたが、その建物のほとんどが新耐震以前に建てられた築45年以上のいわゆる旧耐震基準の建物です。

旧耐震基準（1981（昭和56）年5月31日までの建築確認で建てられた基準）の建物の多くは「無筋基礎」であるケースが多い為、基礎補強が必須になってきます。リフォーム会社の多くは、旧耐震基準の建物であっても基礎補強をしないケースが多く、基礎より上部の構造体のみで補強をして、構造評点（上部構造評点）を上げようとします。もしくは、補強ではなく補修を補強と勘違いされている会社も多いので正しい方法で提案されているのかの確認が必要です。

しかし、いくら上部の構造体を補強しても基礎が土台から抜けてしまう、もしくは基礎が破断してしまえばその補強は絵に描いた餅となってしまうわけです。そのため、旧耐震基準で建てられている建物をフルリフォームされるのであれば、必ず基礎補強は視野に入れていただきたい工事となります。間取りを変えないリフォームを希望されていても一階の床を剥がし基礎補強をされることを強く推奨いたします。

一般財団法人日本建築防災協会が推奨している基礎補強法である「鉄筋コンクリート造基礎の抱き合わせ」、通称は、ツイン基礎・抱き合わせ基礎・増し基礎などさまざまな呼ばれ方をしますが、基本的に、現在の無筋基礎に対して、抱き合わせる形で補強する工法の相場です。

コンクリートミキサー車が横付けできるロケーションかどうかなど経費の変動はあるものの概ね100万～200万程度となります。

無筋基礎への基礎補強には大きく３つの方法があります。

どのような方法があるのでしょうか。まず１つ目が既存基礎に抱き合わせる形で新たな基礎を増し打ちする基礎補強です。

もっとも一般的な補強方法となります。

外側もしくは内側に、鉄筋コンクリート基礎を既存の基礎に抱かせる形で一体化させる基礎補強です。呼び名はたくさんありますが、増し打ち基礎・抱え基礎・抱き基礎・添え基礎・ツイン基礎等と呼ばれます。ポイントは既存の基礎にはケミカルアンカーを打ち込み、しっかりと鉄筋で緊結し、新しい基礎と土台はアンカーでしっかり緊結することが必須です。

次に、皆さんもよくご存じのベタ基礎補強です。ベタ基礎補強をする際のポイントは、前提として地盤が良い事です。新築のように地盤改良をしないリフォームでは、現在安定している地盤に対して、過度な荷重がかかるからです。家1棟分以上の荷重と変わらないコンクリート量が地盤に対してかかってきます。せっかく重い屋根を軽くして地震対策をしたのにベタ基礎の重みで地盤に対してはそれ以上の荷重がかかってしまうと本末転倒となりますので、軟弱地盤での採用はお勧めできません。このようなケースでは1つ目のツイン基礎での補強を推奨しています。

3つ目の工法は、比較的新しい工法になります。アラミド繊維という繊維質（橋梁工事での補強やトンネルの補強などに使用されている）を基礎に貼り付けて補強するものです。こちらの工法は確かにひび割れ等には有効となりますが、土台の抜け対策にはなりませんので、別途基礎から土台が抜けないよう対策が必要です。またアラミド繊維での補強は、国（一般財団法人日本建築防災協会）で定められた正式な補強ではないので補助金等については、地方自治体で確認が必要となります。建物のロケーションとしてツイン基礎などが出来ないロケーションなどではアラミド繊維（基礎補強材）による布基礎補強をするケースもございます。

●室内の壁・床・天井すべてをスケルトン状態まで解体、耐震だけでなく建物全体の断熱強化が可能に！

　以上のポイントから、旧耐震基準の建物で、基礎補強が必要であり断熱化を図る上で有効なリノベーションは、

内部スケルトンリフォームとなります。

内部スケルトンフルリフォーム後は、室内はもちろん新築同様になり、性能向上次第では、新築の最高水準までの耐震性能を目指すことも可能です。外装も塗装や左官をすることで見た目は一新されます。

しかし、そうなると1点問題が出てきます。

そうです。窓（マド）サッシだけが古いままに。。

窓（マド）サッシはすべて変えたい！

あるいは断熱性能を上げたいので窓（マド）サッシは交換したい！

このようなお客様が選択するのが、ベースは一戸建ての内部はスケルトンリフォームで施工し、すべての窓（マド）サッシの交換をする。という方法です。

ここでは、『増改築com®』運営会社ハイウィル株式会社で内部スケルトンフルリフォームに窓サッシの交換を行った東京都世田谷区Ｈ様の実際の事例を元にポイントを詳細に説明します。

●【ご相談の経緯】大手リフォーム会社で相談しましたが予算オーバーでした。

Ｈ様は名古屋市にお住まいのお客様です。今回、東京都世田谷区に築35年の中古住宅を購入されたお客様で、他社（大手リフォーム会社）でご相談をされておられたようですが、費用面と提案がご要望にあわず『増改築.com®』へ相談がきました。

こちらのお客様は当初フルリフォームはフルリフォームでもスケルトンリフォームではなく、改装ベースの一戸建てリフォーム予定で弊社に相談がきました。

お話を聞いていると、他社で定額のまるごとリフォームパックのような商品で相談したところ、大幅な間取り変更をしたいという要望を伝えると費用が一気に上がり2500万を超えてしまったとのことでした。しかもリフォーム範囲は全部屋ではない上にサッシの交換も入っていないとのことでした。

詳しくお話をお聞きしておりますと外壁も落として躯体残しにしたいというお話でした。その為、躯体のみを残し、外部までを解体するスケルトンフルリフォーム費用の見積もりを提出したところ、これだと予算オーバーというお話をいただきました。

その理由は、外部まで手壊しで解体する費用と、外壁の前面に下地を張る工事などで費用が嵩んでいるからだとお話をしました。

何度か名古屋より足をお運び頂き、このような理由を説明させていただき、ご要望を整理していくと、古い窓（マド）サッシをすべて撤去し、新たな窓（マド）サッシを入れたいというご要望が優先順位として高いことがわかりました。

しかし、すべての外壁を解体し、外壁を新規で作り直すほどの予算もありません。しかし、間取りは大幅に変わるリフォームです。

そこで、間取り変更はしつつも現在の窓（マド）サッシの位置が現状とあまり変わらないようにプランを工夫し提出させていただきました。

既存の位置で入れ替えるイメージです。このようなプランであれば、解体面積を極力少なくすることができるからです。一戸建て内部スケルトンリフォームで内部はスケルトンにし、外部に関わるのは、窓（マド）サッシの入れ替えのみを行うというプランです。解体費用をなるべくかけないポイントになります。

●室内の壁・床・天井すべてをスケルトン状態まで解体するから間取りは自由

一戸建てスケルトンフルリフォームでは、この断熱窓（マド）サッシ（準防火地域では防火窓）交換をするかしないかで費用がかなり変わってきます。その根拠を解説したいと思います。

窓（マド）サッシの単体の費用だけをみると、そんなに費用は高くならないのでは？と考えているお客様も非常に多いので参考にしていただければと思います。窓（マド）サッシ交換をする際は、断熱窓（マド）サッシ単体の費用だけではなく、

①既存の窓（マド）サッシを解体

その後

②あらたな規格寸法の窓（マド）サッシが納まるように大工工事でまぐさや窓台等の枠を作り直す

③新規の窓（マド）サッシを設置

解体をした際に必ず外壁面への影響がでるため、

その部位を④モルタルで補修

してから、最後に

⑤仕上げをする工程が必要になります。

既存の窓（マド）サッシにカッターを入れ、撤去した状態が下の写真のようになります。既存の窓（マド）サッシは雨戸付窓（マド）サッシのため戸袋まで解体します。この時代の建物は雨戸が当たり前にありますが、スケルトンフルリフォーム後は雨戸がありませんので、その部分は外壁になりますので外壁の下地の準備もしなければなりません。

Ｈ様の現場は1棟すべての窓（マド）サッシを入れ替える工事のためすべてのサッシをこのように、カッターを入れ撤去します。この切り抜いた状態に、新たに設置される窓（マド）サッシの寸法に沿って、大工があらたな枠を作る工事が必要になります。枠を作り新たなサッシを設置すると、下のような写真になります。外からみるとこのようになりますこのように設置されます。