公開日：2020-10-26
戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP ＞ 中古を買ってリフォームするメリットとは？＞買ってはいけない中古住宅の見分け方＞中古を買ってリフォームする際の5つのリフォームパターン
弊社四代目代表の著書内容をこちらで解説しています。
創業大正８年5,000件を超える戸建て改修のプロ技術集団が解説する
～買ってはいけない中古物件の見分け方～
創業大正8年創業、100年を超える歴史を持つ、ハイウィル株式会社では、年間を通じ、常に順番待ちになっている工事があります。
その工事とは、「木造一戸建ての大規模全面改修工事」です。
過去5,000件を超える戸建て大規模改修の中で、木造においては難易度の高いらゆる工事ケースをこの目で見てきた同社が木構造を熟知する専門家の立場から、中古住宅を見るポイントを解説します。
中古を買ってリフォームを行う際によく質問を頂く内容の一つに、リフォームの費用になります。もちろん表装のフルリフォームから内部＆外部の解体を伴う大がかりなリフォームなどがあり、リフォームの仕方が合っているか、リフォーム内容、工程、どのような中古戸建てが良いですか？などの質問も同じようによくお伺いします。そこで今回は、中古を買ってリフォームを行う際に何を目安にすればよいのか、何が大事なのかそのチェックポイントをご紹介させて頂きます。
大きくは築年数で判断を行う事ができます。もちろん大切なことは建物の状態を見て判断を行う事になりますので、最終的にはやはり物件を見て判断することが重要にはなります。また、どのような生活をおくりたいのかによってリフォーム内容は変わりますので、併せてリフォーム価格も変動します。ですが、物件を明確に絞れている場合は良いですが、絞れていない場合、すべての物件を見積もりして比べていくわけにはいきません。
そこで、中古を買ってリフォームを行う場合どのような物件が適しているのか、また、質問内容が多かった内容を盛り込みながら5パターンのリフォーム方法に当てはめて解説していきます。
まずは、下記ページをご覧ください。
ご覧いただけましたでしょうか。戸建ての住宅のフルリフォームは大きくこの5パターンに分けることが出来ます。
そして、この5種類のリフォームパターンに当てはめるにあたって、やはり大きな目安は建築基準法の改正になります。
1981年以前の建物、1981年から2000年までの建物、そして2000年以降の建物に大きく分けることができます。
他のページでも解説させて頂いておりますので、ここでは簡単に説明致します。
まず、1981年以前の建物は耐震診断をしてみると評点0.3～0.5（現行基準では1になります）の建物が多いのが実情です。
耐震補強工事は必ずと言っていいほど必要になります。
補強のポイントは体力壁の増加とその配置計画、基礎補強となります。
旧耐震の建物のほとんどは無筋基礎になります。築年数が50年を過ぎるような建物は基礎がなかったり明らかに不足しています。
いくら上部の構造体を補強しても基礎がボロボロなら意味がなくなります。
そこで、旧耐震の建物の基礎は最重要チェックポイントの一つとなります。
そのうえで耐力壁を設けて補強を行っていきます。
1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準の建物と呼びます。
続いて1981年以降から2000年までに建てられた建物（新耐震基準の建物）になります。
中古物件をお探し中の方は「新耐震」というキーワードを聞かれたことはないでしょうか。
「新耐震基準」とは中規模地震ではほとんど損傷を生じないことを目標として、大規模地震に対しては、建物に損傷は残るものの、建物が倒壊や崩壊をせずに建物内の人命を守れるようにすることを目標として改正されたからです。事実この改正後に建てられた「新耐震基準」の建物は壁量が大幅に増えたことから一定の効果があり、事実、阪神大震災でも一定の効果がありました。
但し、弱点も見つかりました、それが2000年の改正につながりますが、2000年以前の新耐震住宅では、接合部がくぎ打ち程度の状態であることがかなり多いです。
金物を使用している住宅も見られますが、当時は国が定める明確な規定もなく、施工法にもばらつきがあります。ホールダウン金物（木造の建物の柱にかかる引き抜く力に対抗するために、土台と柱、柱と梁の間などに取り付ける補強金具）の規定もありませんでしたので、台風や地震によって柱が抜けてしまった被害も多数出ています。こういった弱点を補う補強工事が必要となってくるのが2000年までに建てられた新耐震の一戸建ての木造住宅となります。
2000年以降に建てられた建物、木造住宅での「2000年基準」とはポイントは3つあります。地耐力に応じた基礎の構造形式の規定、壁配置のバランス、使用する金物を具体的に指定、つまり、壁の配置バランスと金物の指定がなされました。
建築基準法の耐震レベルの引き上げにより、安全は確保されたと思われましたが実はまだ足りなかったことが熊本地震によりわかりました。熊本地震では震度6強、７の地震が２回連続して発生したことにより、その被害は甚大でした。旧耐震の建物は３０％で倒壊してしまい。新耐震の建物でも１０％、安心だと思われた２０００年基準の建物でも３％の被害が発生しました。その要因の一つはやはり震度７前後の揺れが2度襲ってきたところにあります。一度の地震で負った建物へのダメージは人間とは違い勝手には回復してくれません。２０００年基準でも１度目の揺れに耐えても２度目の地震には耐えられない可能性があるということが露呈してしまいました。
２０２０年には新型コロナウイルスが蔓延しました。もし、このタイミングで地震が起こってしまったら避難所で集団感染クラスターが発生してしまう事が目に見えています。そこで大事なことは、そういった避難所は耐震等級３（構造評点1.5）以上の建物ということです。アフターコロナの世界では耐震等級３基準を取り入れることが重要となってきます。自宅で避難という考えです。そこで増改築.ｃｏｍ®では耐震等級３（構造評点1.5以上）を目指したリフォームをスタンダードに考えてご案内をさせて頂いております。それは旧耐震の建物でも考え方は同じです。旧耐震の建物は建物の価値がないというのは不動産の取引では事実ですが、実際には構造体はしっかり存在し再利用することが可能です。そして、近年材料費が高騰しており、既存住宅を有効に利用することが望ましい時代に向かっています。
実は、築年数が古ければ古いほど耐震等級３以上（構造評点1.5以上）を設計することは難しくなります。増改築.ｃｏｍ®にお問い合わせ頂く方の中には耐震等級３にしたいのですが、○○不動産のリフォームでは無理だと言われましたが、可能でしょうか。という問い合わせをたくさんいただきます。増改築.ｃｏｍ®では構造計算を行い目に見える数値してご提案させて頂く事が可能です。
一戸建てを購入する際は目で見える表装のリフォームは誰しもが思い付き、オシャレにリフォームを行いたいとお考えだと、思いますが本質は建物中身目に見えない部分になります。つまり中古戸建ての仲介は専門知識のある工務店や設計士と物件を回る必要がございます。
また、耐震等級３に関しては難易度が難しいので「できません」の一言やかなり高額になるので新築戸建ての方が良いなど間違った説明を行う業者が多いという事にご注意ください。
それでは実際に5パターンにわけて解説していきます。それぞれのリフォームプランの詳しい内容にそれぞれのページをご覧ください。
- 1表装の
- 2内部のみ解体のフルリフォーム
- 3外部（外壁）のみ解体のフルリフォーム
- 4内部解体にサッシ交換のフルリフォーム
- 5表装のみ変更するフルリフォーム
5つのフルリフォームパターンを「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準」に振り分けた表
まずは、旧耐震の一戸建てに関しては１・２・４が主に該当します。当然に耐震改修工事は必須になります。その為選択肢が１・２・４になります。旧耐震の建物は築年数が更に古くなり、基礎がない場合などは基礎補強も必須項目になります。また、再建築不可の物件や違法建築物物件のご購入をご検討の方に注意点があります。まずは、再建築不可物件の場合ですが、再建築不可物件はご存じの通り、地震がきて建物が倒壊してしまった場合や火災で家が燃えてしまうなどの災害が起きても再建築することはできませんので、大丈夫な強度に建物をする必要があります。そして火災に対しても強い防火対策を行った工事を行う事をお勧め致します。
また、違法建築物や既存不適格の物件もそれぞれ違法建築物と既存不適格になった要因があると思いますが、その要因で多いのが建ぺい率や容積率の超過や違法増築を行っている物件ではないでしょうか。つまり再建築を行う際には建物が小さくなってしまう物件が多いということになります。しかし、このタイミングで耐震リフォームを行う事により長持ちする住宅として今後も住まう事が出来ます。
続いて、新耐震基準の一戸建ては２．４となりました。１も選択肢には入りますが、今回は、わかりやすいように１は省きました。もちろん状況によって外壁や屋根のメンテナンスは必要になってきますが、今回は新耐震の特徴である壁量を活かすということにあります。つまりは主要構造部の材料費をうかすことにより、耐震や断熱の補強をその分低価格で行えるということにあります。その際に費用のポイントとなるのがサッシとなります。増改築.ｃｏｍ®では断熱性能向上を伴う工事を推奨しています。また、住んだ際に最も実感が湧くのは断熱の工事だと思います。断熱材をよいものにするというのも重要なポイントとなりますが、最も重要な箇所がサッシ（窓）となります。住宅における熱の出入りが一番多いのがサッシ（窓）となります。住宅における熱の出入り約７割（夏場の場合、冬場で約５割）がサッシから出入りしています。ちなみに壁からは１２から１９％、屋根は５から６％、床からは３から９％の熱しか出入りしません。つまりいくら断熱材をセルロースファイバーなど良い断熱材を利用しても意味がないということになります。ということはサッシ（窓）こそが重要なポイントとなるのです。
サッシの交換の重要性はご理解いただけたと思いますが、次にサッシの付け方がネックとなってきます。２．４の工事は外壁の工事を伴いませんので、サッシの移動がしにくいのです。もちろん間取りの変更に伴いサッシの移動は内部スケルトンリフォームの際も何件も行ってまいりました。しかし外壁リフォームを伴わない工事の場合サイディングだと一部材料がかわってしまったり、モルタルの場合一部色むらが出来てしまうのがネックとなります。もちろんその分費用も上がってしまいます。そのあたりの利用法などは物件や間取り図でお話を詰めながら調整を行いたい部分となります。新耐震基準の一戸建ては解体の範囲を抑えるのどの工夫により費用を抑えることが出来ます。
最後に２０００年基準の建物になります。２０００年基準の物件はフルリフォームと組み合わせるのが非常に難しくなります。なぜなら単純に新しいからです。通常不動産の取引では木造戸建て住宅の評価額は早くて20年～30年長くても40年すれば建物の価値はほとんどありません。しかし、2000年基準の建物はまだ建物価格があり、１．のような大規模な修繕を行ってしまうと新築よりも高くなってしまうケースがあるからです。もちろん性能の差も出てまいりますのでひとくくりにはできませんが、単純に考えてもそんなような気がしてしまいますし、実際に建物に価値がある以上損です。もちろんその建物の使用方法や年数によっては、キッチンをリフォームしたり、お風呂をリフォームをしたりする必要が出てきますので、５．の表層のリフォームとさせて頂きました。
そして一点ご注意いただきたいのが、２０００年以前の建物は耐震の面ではかなり高い割合で既存不適格になります。その為、耐震補強を行う必要が必ずあると考えておりますが、２０００年基準の物件は現行の基準法はクリアをしている物件すなわち耐震等級１相当の物件にはなっています。裏を返せば耐震等級１の物件がほとんどになります。実は旧耐震や新耐震基準の建物を構造計算を行い耐震補強を行う方がより安心な住宅に住めているという事実があります。
このように築年数によってこのように必要な５つに分けた工事パターンがかわってきますし、もちろんその中でも工事内容の内容によって異なります。
リノベーション前提の中古住宅の種類と費用相場
参考費用
を読んで頂いた方にはお分かりいただけると思いますが、中古戸建てを購入する場合は様々な要因が関係します。まず、不動産業者はその要因を価格に置き換えて得なのか損なのかを判断しています。
但し、例外もございます。その例外とし、一番大きいところは再建築不可物件だと思います。再建築不可物件を耐震等級３にできることを多くの不動産会社は知りません。再建築不可物件は住宅ローンが非常に使いづらいなどのデメリットも存在しますので、検討をされる方は少なくなりますが、実際に購入をされてリフォームを行いお住まいになられている方もたくさんおられます。
大まかな費用の目安
基準法の改正によって大まかにリフォーム費用を当てはめてみました。上の表は
上記の説明の通り改修の工事内容によって値段は異なります。予算によってリフォームの内容を変更する必要はあると思いますが、基本的には上記の表を基に物件探しをされるのが良いかと思われます。また、最初は予算の関係で最初は表装のリフォームや故障箇所のリフォームだけにとどめてリフォーム資金を節約を行い将来的に大規模なリフォームを行う事も出来ます。その際にリフォームをしやすい物件とリフォームを行いにくい物件が分かれたりすると思いますので、そのように予算を含めて最初にご希望をお伝え頂ければそのようにご案内させて頂きます。
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著者コメント
このページは皆さまの関心が高いであろう費用面を解説しています。中古一戸建てを購入する場合はリフォームを含めて沢山のバリエーションの選択肢が出てきます。不動産の内容・建築の内容・銀行ローンの内容など通常の取引より多くの知識や経験が必要になります。増改築.ｃｏｍ®では、そのようなお客様に物件のお探しから物件の改築工事そしてお引渡しまでをワンストップでご案内させて頂いております。まずはお気軽にご相談ください。
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- 他社で予算オーバーとなってしまい要望が叶わないのですが・・・ハイウィルさんは費用はいくらかかるの？
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