戸建て一軒家のフルリフォーム

戸建て(一軒家)まるごとリフォームの費用について

戸建てリフォームの中でも特に中古住宅を購入された方、中古住宅を購入した不動産業者様などからの依頼が最も多いのがこの戸建てまるごとリフォームになります。戸建ての外部の外壁塗装、内部の内装リフォーム、水周りなどの設備機器の交換など戸建てをまるごと化粧直しするリフォームをいいます。

ここでは、戸建てまるごとリフォームと呼ばれる工事について、戸建ての性能向上リノベーションを実際にしている施工会社の立場で掘り下げて考えていきたいと思います。

戸建てまるごとリフォームとは何か?

まず、この戸建てまるごとリフォームとは、なんぞや??ということになりますが、実際に全国で数多く展開されているリフォームパッケージになります。各社の呼び名はさまざまですが、「新築○○さん」や「新築同様リフォーム」「まるごと再生」「まるで新築〇〇」などなど、戸建てをまるごとリフォームする商品が、大手リフォーム会社を含む各リフォーム会社で展開されています。

この戸建まるごとリフォームの主な工事の中身をみていくと、外壁の塗装、内装のやり直し、水周り設備機器の交換、建具の取り換え、畳の表替え、玄関ドアの交換といった戸建の建物の目に見える表面の仕上げをやり直す化粧直しリフォーム、いわゆる改装工事を指すことが多く、ここではこのような工事内容を総称して、「戸建てまるごとリフォーム」と呼ぶことにします。

この戸建まるごとリフォームですが、良く間違えられるのは、確かにまるごと工事はするのですが、くまで改装であって改築ではないということに注意が必要です。大幅な間取りを変更するようなリフォームの場合、戸建て住宅では、改築工事となりますので、昨今では「戸建てリノベーション」呼ばれることが多くなっています。各社の商品の中身をよく見てみるとわかるのが、改築と改装でリフォーム商品を分けている会社もあります。中古戸建てを購入され、最低限のリフォームをしたいお施主様や不動産業者からの依頼の多いのもこの戸建まるごとリフォームになります。

一戸建てフルリフォームの改装についてです。大手リフォーム会社などさまざまな会社で、改装を主体とした商品、いわゆる定額制のパッケージ型の商品を展開していますが、これらの多くのフルリフォームはあくまで、表面的な改装主体のものになります。

例えば、床はこれらのパッケージ商品の場合、上から被せて上張りする仕様がほとんどですし、壁も壁紙を張り替えたり、塗り替えたりするだけという仕様になります。水周りの位置やサイズも現在と同じ状態のまま入れ替える仕様(素取り換え)がほとんどです。玄関扉もリフォーム用の玄関扉に取り換えるくらいで、サッシ等の入れ替え等は,基本はオプション扱いになっていることがほとんどです。

外壁も塗装壁の塗り替え、屋根も葺き替えではなく塗装であることがほとんどでしょう。あくまでも住まいをリフレッシュするという仕様ですね。

築年数の経過していない比較的築浅の中古住宅を購入されるお施主様が、このフルリフォームを採用されるケースが多い傾向です。激安をうたったチラシなど、まるごとリフォームと呼ばれる商品の大半は、この改装商品となります。

費用相場を見てみますと、延床面積30坪基準にしているところが多く、18万〜30万/坪程度で、建物内の水周り機器(キッチン・バス・洗面・トイレ)交換、居室内の壁紙張り替え、床フローリング張り(重ね張りであるこが大半)・畳(新調ではなく表替えが多い)階段(新規組み換えではなく、リフォーム用階段を既存階段に上張りが大半)、建具リフォーム(シート張りもしくはポリ版での新設が多い)外壁塗装・屋根塗装・玄関ドア交換(外壁を解体しないリフォーム用ドアであることが多い)といった全体のリフレッシュ改装工事となっています。

 

中古戸建を購入された際に、購入資金とリフォーム資金の費用バランスがとても大事になりますが、中古戸建の購入費用予算をギリギリまでもっていってしまうと、当然戸建てリフォームに充当する費用は少なくなってきます。このバランスが戸建てのリフォーム費用を考える上で最も重要になってきます。

大切なのは、大手リフォーム会社を含め各社でさまざまな商品がある中で、改装商品は表面的な表装工事だという指標で費用価格を精査してみることです。

一戸建のフルリフォームの改装商品の場合は、坪単価で表示されていることがほとんどだと思います(マンションの場合は㎡数)本来、改築であれば、価格を一律に表記することは、目安的な金額は出せても、100%パッケージ化は不可能ですので、例外的な工事を含まないフルリフォーム商品と言えるでしょう。

ここで注意が必要なのが、例外を含まない工事になっているということです。

下地が悪いからやり直してなど、そのお宅によって工程が変わってしまうとこのように価格は一律に積算することは本来出来ません。このように、すべてをリフォームするのでフルリフォームなのですが、内容が改装と改築(構造補強を含むリフォーム)では費用価格は全く変わってきます


中古戸建てを購入されるお客様で、そのまま使ってもいいんだけど、水周り機器を同じものを使うのはちょっと抵抗があるので、水周り機器の交換と内外装だけはリフレッシュしたい。そんなお客様がこの改装商品を採用される大半のケースになります。

 

最近では不動産業者が安く中古の一戸建てを購入し、このようなフルリフォームをかけ販売するケースも非常に増えています。再販業者といわれる不動産業者です。

マンションで躯体の状態まで解体しリノベーション済みであるなら問題ないのですが、一戸建ての場合、下地など本当はやり直した方がよかったものを上から塞いでしまうフルリフォームになってしまうため、仕上がりの見た目は改築も改装もかわらないのですが、一戸建ての場合は木造の躯体の状態をしっかりと見たうえで、フルリフォームがかけられているのか?意が必要です

なぜなら、躯体が痛み下地が悪い状態でフルリフォームをかけるとそれなりの費用がかかってきますので、再販業者にとっては見た目がかわらないのに余分な費用がかかり儲けが少なくなるからです。このような構造に業界がなっておりますので、一戸建てのフルリフォーム済物件を購入する場合は注意が必要になります。もちろん、大前提となる耐震診断等は実施されていて当然となります。

 

戸建てまるごとリフォームの種類とタイプ

面積が違え居室内の内装リフォームの費用は当然変わりますし、使用する建材や内装材が違えば、当然費用は変わって参ります。社の屋内リフォームのパッケージを見てみますと、主にリビング、和室、寝室、居室、水周り、玄関などとカテゴライズされていることが多いのですが、施工会社の立場から見ますと、リビングも寝室も居室も、洋室になることが大半となりますので、費用の考え方は同じで良いと判断します。

 

多くの内装のリフォームの場合、床にフローリング、天井、壁のクロスの張替えなどがメインとなってきます。そのため、費用はそれぞれの面積で使用する内装材が同じであれば基本は同じ費用感となります。この際、注意したいのが、フローリング張りが、張替えなのか?重ね張りなのか?費用と同時に施工の中身をみることが大切になってきます。

また一戸建てやマンションの床上げされているお部屋(躯体に直貼りをしないケース)の場合、フローリングの下地まで組みなおすものなのか?剥がしてもそのまま下地を利用する内容なのか?などが重要な視点となります。

 

もしリフォーム前に床鳴りがしているようなケースでは下地までやり直しをしないと床鳴りが直らないというケースもございます。和室のリフォームでは、畳の表替えや裏返しもしくは新調、壁は古いお住まいであれば、左官壁になっているケースもございます。その際は既存の左官壁を灰汁洗いするのか?塗り直しをするのか、もしくは壁紙を張るのか?など選択肢がございます。左官壁に直接壁紙は張れないため、ベニヤ等で下地を作る必要がございます。和室ひとつにつきまして、施工費用の中身の確認が必要です。

水周りリフォームもパックにされていることが多いですが、同メーカーの同じグレードの商品であっても、オプションをどこまで付加されている金額なのか?お風呂であれば、マンションのユニットバスからユニットバスへの入れ替えと、一戸建てのタイル張りの在来浴室からシステムバスへの変更工事では、施工費用が変わって参ります。

屋内リフォームでは、玄関も屋内となりますので玄関もお話しますと従来までは玄関扉を交換するのは非常に大変な工程を踏まなければならない工事でした。玄関ドア周りの外壁にカッターを入れ、玄関ドアを取り外し、大工がドア枠を取付、その後玄関サッシを設置、外壁をいじめてしまっておりますので、その補修に左官工事、そしてモルタル壁であれば仕上げに塗装までしなければならないため、大規模なリノベーション工事でもない限りは入れ替えされる方は少数派でした。

しかし、ここ数年でリフォーム用の玄関ドアが、各サッシメーカーより商品化され、外壁を傷めずに取り換えが可能になりました。ここでの費用の注意点は、商品の価格と取替え施工費になりますが、自宅にその商品が設置可能なのか?現在の玄関ドアが入隅になっている場合などはオーダーが必要になるケースなどもございますので、パック費用はあくまでの目安として捉えてください

戸建まるごとリフォームの種類は、各社様々ですが、改装であることを前提として、オプション工事を用意している事が多いです。

屋根だけは塗装ではなく葺き替えたい、サッシは取り換えたい、もしくは、インナーサッシ(二重窓)を入れたい。水周り(キッチンや浴室)を移設したい、フローリングは重ね張りではなく張り替えたい、2つの居室を広げて一つにしたい。などといった工事内容のグレードを上げて追加になっていくパターンとフローリングは無垢材等自然素材にしたい、壁紙の貼り換えではなく、珪藻土や漆喰にしたいといった内装材のグレードアップや、システムキッチン、システムバスなど、住宅設備機器のグレードを上げたいといった商品のグレードアップを用意しているリフォームの対応が大半となっています。

そのため、いくらだからといった視点で各商品を見ていくよりは、「このような内容でリフォームをしたい」といった目的を第一に、各社の戸建まるごとリフォームの種類を確認することが大切になります。

戸建てまるごとリフォームの特徴

戸建てまるごとリフォームは、低単価に家一棟をまるごとリフレッシュするという想定で、どのリフォーム会社も商品化しているのが、この戸建まるごとリフォームになります。

最大の特徴となるのが、改築ではなく改装であるということ。つまり大幅な間取り変更はないということになります。

改築と改装では、仕上がりがほぼ新築と同様になるため、費用価格をみると、お得に見えるのが特徴となります。

『新築の1/3の費用でできる!』など価格訴求をしている広告をよく見ますね。

工事内容は、外壁と屋根の塗装塗り替え、玄関ドアの交換、天井や内壁の壁紙の貼り換え、和室があれば畳の表替え、床フローリングは張り替えではなく、上張りであることが大半です。居室内の扉については、既存の扉にシート張りであったり、ポリ版等での建具交換のケースが多いのが特徴となります。

水周り機器となる、キッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ、給湯器等は交換となります。サッシは基本そのままのメニューが多いです。サッシを入れ替えるのは、躯体工事が伴う改築になってしまうので、オプションで、インナーサッシをリフォームメニューのラインナップに加えている会社が多いですね。水周りも、移動はなく、素取り換えとなるのがこの戸建まるごとリフォームの特徴です。

戸建てまるごとリフォーム(改装)のポイント

自分のやりたい工事がまるごとリフォームで実現するのか工事の方針を決めましょう

戸建まるごとリフォームのポイントは、自分のしたいリフォームが、間取り変更や水周りの移設、サッシの取り換えを含むケースになる場合、多くのリフォーム会社が商品化している「戸建まるごとリフォーム」パッケージでは当てはまらないケースが多い。ということです。

床を解体して土台や基礎をしっかり補強したり各居室の構造体の補強を加えたり建物全体の断熱工事を行うことを要望されている場合は、改築工事になってきます。このような工事は、スケルトンリフォームや、最近では戸建リノベーションとなど呼ばれる工事になってきます。

あくまでリフレッシュをしたい。中古住宅を購入して、取り急ぎキレイな状態で住みたい。といった方にむけたリフォームであることを理解しましょう。各会社にオプションメニューがあり、耐震診断などがついていますが、築年数が経過した建物では、評点が悪くなることが大半ですので、耐震工事をする場合、大幅な費用増加になることもございます。そのような場合、改装ではなく改築に変更しても費用があまりかわらない。ということにもなりますので、やりたい工事を明確にされ、工事の方針を決めていく事が大切なポイントになってきます。

 

『耐震性能』『断熱性能』性能が高い建物であること。弱点のみをカバーする目的でリフォーム

改装を主体としたいわゆる戸建てのまるごとリフォームは、建物をハコとして見た際に、ハコとしての性能が向上するリフォームではありません。仕上がりは同じであっても、構造体の全体に構造計算をして補強されたハコと、建物全体を断熱改修されたハコとは、中身が全く変わってきます。従いまして、改装をおすすめする建物は、少なくとも耐震面では2000年基準以降に建てられた建物になります。

断熱面においては、2000年以降も明確な基準がないため、弱点となる窓サッシ等については、二重窓(インナーサッシ)を入れるなど補完が必要になります。

中古住宅でのリフォーム済・リノベーション済物件の注意点

戸建てリフォーム 作業風景

中古戸建の『リフォーム済・リノベーション済物件』の多くがまるごと改装工事

中古戸建を検討している方の中には、リフォーム済やリノベーション済と表記されていると新しいから安心とお話しされる方がたくさんおられますが、このリフォームス済物件の大半は、このまるごと改装工事であると思っていただいてよいと思います。正しい耐震補強を行っていれば、構造評点を表す計算書や、断熱改修を行っていればBELS(建築物エネルギー性能表示制度)での評価証があります。これらを確認して購入をおすすめします。

戸建てリノベーション工事は心臓部の手術のようなもの

2000年基準と呼ばれる現行基準でおすすめするこのまるごと改装工事ですが、2000年以降だから安心なのか?と言われると注意しなければならないこともあります。先の熊本地震で、現行基準で建てられた建物で被害にあっている建夫ものをみていると、設計の配慮不足や施工不備による事例が多くみられました。  いわゆる二階の耐力壁を受ける壁が一階の同じ位置にないケースです。また一階と二階の 柱の位置が揃っていない建物が挙げられました。このような配置計画 が間違っている建物には注意が必要です。 施工では筋交いの入れ方も問題視されました。現行規定ではルールが確立されてこそいな いですが、実際に販売されているリフォーム済物件を見ましても、このような施工履歴がわかる書類が備わっているものはほぼないのが実情です。購入の際のは注意が必要です。

 

 

更新日:2020/10/24

一戸建て(一軒家)のフルリフォームの費用価格について

一戸建て(一軒家)のフルリフォームといってもさまざまです。どのような方法があり、費用価格がどのように変わるのか?これからフルリフォームを検討しているが、どのようなフルリフォームが最も合っているのか?などを確認していただくコンテンツです。実際の施工事例とともに解説しております。

一戸建て(一軒家)のフルリフォーム『戸建てまるごとリフォーム』の費用価格(改装)

一戸建て(一軒家)フルリフォームの中でも間取り変更がなく既存の間取りをいかし、すべての水まわりも素取り換え交換、内装は表面の改装を全体的に行うのがフルリフォームの改装です。『戸建てまるごとリフォーム』と呼ばれるリフォームです。築浅の中古住宅物件を購入された方に多い工事です。費用価格も最も安く収めることが可能です。

一戸建て(一軒家)のフルリフォーム(内部)スケルトンリフォーム)の費用価格

築年数が30年以上を経過しており構造は見直したい。しかし外部外装をすべて解体するほどの予算をかける必要性がない方が採用されるケースが多い一戸建て(一軒家)の内部スケルトン状態にするフルリフォーム。間取り変更、階段位置変更が可能で自由度が高く構造補強も可能。費用は当然改装よりもかかってまいります。

一戸建て(一軒家)のフルリフォーム(内外部)スケルトンリフォーム)の費用価格

家をすべて解体して、新築を建ててしまうとセットバックの問題で、現在よりも建築面積が狭くなってしまうため、希望の間取りが実現できない。かえって狭くなり不便になってしまう。新築できるなら新築したい。しかし再建築不可の建物。というような問題を抱えておられるお客様が新築のレベルの工事内容を希望し外部までの一戸建て(一軒家)スケルトン状態にするようなフルリフォームがこちらのリフォーム。費用価格は新築を超えることもあります。

一戸建て(一軒家)のフルリフォーム(内部)スケルトンリフォーム)+サッシ交換の費用価格

築年数も古く、大幅な間取り変更も必要。でも外壁すべてを解体して費用かける予算は厳しい。。。そんなお客様が大変多いです。せっかくのフルリフォーム。間取りや室内は新築同様の見た目になるのに、サッシがかわらないのはちょっと目立つのでどうしても取り換えたいというお客様が大変多いです。そんなお客様にお勧めしているのが一戸建て(一軒家)内部スケルトンのフルリフォームをベースにサッシ交換をするケースです。

< 著者情報 >

稲葉 高志

 

ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【趣味】

アクアリウム歴30年。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。

その後、代議士秘書を経て、代々家業となっている工務店(現在のハイウィル)に入社。 平日は棟梁の弟子として、週末は大工学校の生徒としての生活が始まる。 このとき棟梁の厳しい躾けのもと建築を一から叩き込まれることになる。 建築現場の施工管理に従事。また職人に対する躾もこのときに学ぶ。 主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

幼い頃からの祖父の教えにあった 「住まいはお客様のためのものであり、我々の自己満足的な作品であってはならない。作品とはお客様の生き方に触れ、共感することで初めて形となる」 という教訓を礎に、家業である会社を一度離れ、独立を決意。 2003年5月フルリフォーム・リノベーション専業会社株式会社リブウェルを設立。代表取締役に就任。 旧耐震基準の建物の性能価値をローコストでバリューアップする提案に特化したサロン 「ドゥ・スタジオ」を練馬区にオープン。木造フルリフォーム事業を本格的させる。 旧態依然の不透明だらけの住宅産業に疑問を持ち、特に費用ウェイトの高い”ハコモノ”と呼ばれるキッチン・バスなど定価があるものをすべて分離して安い会社から自由に購入できる施主支給システムを日本で初めて提案。「住設・建材百貨店」にて販売を開始する。

2003年年に業界内に「施主支給」というキーワードを公開し一大センセーショナルを業界に巻き起こす。 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事

2008年設立時に推進していた戸建フルリフォーム事業、建材卸売事業のコア事業を家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。 株式会社リブウェルでは全国の中小建築会社へのwebマーケティング支援事業を本格化。 自身の創業したリブウェルを部下に譲りハイウィル1社に集中することを決意。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン。本社を日暮里へ移転。

2019年創業100周年、全国工務店向けのセミナー講師を務め、日本の住宅の耐震強化の普及活動を開始。

2020年「増改築com®」に全国から寄せられる相談に応えるべく、「増改築.com®」の全国展開の準備活動を開始。

 

【現在の活動状況】

ハイウィルでの木造フルリフォームの担当者として現場で汗を流しつつ、全国の技術優位の中小工務店との共生ネットワーク構築のため、全国を飛び回り技術優位の企業に対する協力体制の構築、支援に全力を注いでいる。

【仕事のスタンス】 

何事も徹底的にやらないと気がすまないタチで 好奇心はかなり旺盛です。 失敗することも多いですが、人間は失敗からしか学ぶことはできないと考えていますので失敗を恐れるタイプではありません。

【私の課題】 

〇夏は暑くて、冬は寒く、地震に不安を抱える日本の建物を1棟でも多くバリューアップさせ、安心で快適な「住まい」を提供したい。

〇全国に埋もれている技術優位の工務店こそがスポットライトを浴びる建築業界へ変わるために大手に負けないソリューションを提供すること。

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