賃貸併用住宅の失敗しない間取りとは？

賃貸併用住宅は、「住みながら家賃収入を得られる」という住宅のことですが、どんな住宅を建築しても良いというわけではありません。面積を最大化するあまり快適に過ごせない間取りになってしまっては本末転倒です。他人とひとつ屋根の下に住むからこそ、決めなくてはならない共用部やプライベート部分は正確に区分けしなくてはいけません。プライバシーを守るために自宅と賃貸との入口導線をあえて分けたり、目隠しするなどの配慮が必要になってくるのです。トラブルを生み出さない家を建築するためには、設計の段階で想定できるあらゆるトラブルを回避できるように設計することを心がけましょう。

賃貸併用住宅の間取りがわからない！というときは、「賃貸併用住宅をどう経営していきたいのか」という目的別に間取りを決めていくと難しく考える必要なく建築できますよ！

賃貸併用住宅を建てるメリットは、いくつかありますが、主要な目的をピックアップしてご紹介します。

賃貸併用住宅を建築する際に、どんな目的で経営をしたいと考えますか？

• 家に住みながら家賃収入を得られるのだから収益を重要視して始めたい

• 今は収益のことだけど今後もしかしたら手放すかもしれないから初期費用は抑えめに

• 今は賃貸併用住宅として活用し、将来的には両親と二世帯住宅で住みたい

• 減税対策と資産として残したい

など、人によってあらゆる目的があることでしょう。

もしくは、今まだ目的がわからない場合は、賃貸併用住宅を経営をするシミュレーションを行いながら目的を明確にしていく必要があります。目的が分かることによって、オーナーとして必要となる設備や制度の検討などもできるため、目的は最初の相談の段階である程度でも絞りだせるようにしておきましょう。

一方でこちらは初期投資を抑える場合に参考になる間取りです。

初期投資を抑えたい場合には、物件規模を抑えつつ、居住スペースの割合を50％にすることにより住宅ローンも利用しながら賃貸併用住宅の経営が可能になります。

主に

• 2階建ての住宅に2階のみを居住スペースとする

• 縦型のメゾネット型で居住と賃貸スペースとを分ける

など、「居住スペースを狭くする」か「賃貸スペースを狭くとるか」という二手にわかれる特徴もあるでしょう。

次のポイントで詳しく解説するのですが、居住スペースを狭くすることにより、相続時の売買がしやすいかどうかが左右され、賃貸スペースを狭くとることにより収益性は低くはなるものの、初期費用が抑えられます。

下記は、賃貸併用住宅専門メーカーの株式会社GIFT社の「Wood Maison Series」の間取りとイメージをお借りしました。

賃貸併用住宅の間取りを確定していくポイントはたくさんあるのですが、中でも快適に過ごしていきたいなら主に次の3つが上げられます。

地域によって「建築条件」という条件があることを知っていますか？

賃貸併用住宅を建築する場合は、その「建築条件」を地域によって踏まえて間取りを決定しなくてはいけないのです。

例えば工業専用地域には「住宅・共同住宅や寄宿舎」などを建築することが出来ませんが、工業地域には建築することが可能です。

建築条件を充分に踏まえた建築物でなければ、どれだけ初期投資を抑えたいと思っていても理想の住宅は建築することが出来ません。

他にも

• 第一種低層住居専用地域：住環境を守ることが最優先されている地域のこと。建設許可があるところは、戸建てや住宅がメインで、駐車場も屋外駐車場が一般的。

• 第二種低層住居専用地域：150㎡までの店舗建設が許可されているエリアで、少し利便性が高い地域を指す。

• 第一種中高層住居専用地域：大学や専門学校などの教育施設や病院などの建設が認められたエリアのこと、4階以上の建設が可能。

• 第二種中高層住居専用地域：第一種中高層住居専用地域と変わりなし。

• 第一種住居地域：住居やマンションなどの住居の他に3,000㎡までの店舗や事務所も建設が可能なエリアのこと。

• 第二種住居地域：住居エリアではあるが、あらゆる商業施設の範囲であり、いわば商店街のようなエリアのことを指す。

• 準住居地域：道路の沿道で住宅とファミリーレストランなどの商業施設が安全に調和していることを目的したエリアのこと。

「住環境を守るため」に建築条件が定められているので、第一種低層住居専用地域では4階以上のマンションや戸建てが建築できないなどの条件は間取りを選定する前に確認するようにしておきましょう。

入居してほしい世帯に対して、どんな供給を提供できるでしょうか。

間取りを検討する際に必要になる情報のひとつとして、賃貸を入居者に提供する場合、賃貸そのものが「どのような需要が期待できるのか」というところをよく考えてから決めることも重要になります。

例えば、人口増加によって賃貸の需要が高まっている地域では、賃貸併用住宅を建設したとしてもすぐに安定して家賃収入を得られるような需要も期待できます。

しかし、人口が減少傾向にある地域では需要に合わせた間取りでないと賃貸としての需要確保が難しいのです。

1次取得者層の多くが建築するのが、住宅ローンを利用した賃貸併用住宅となります。その多くの方が、土地から購入し、賃貸併用住宅を建築しておりますので、超都心というよりは、比較的郊外のベッドタウンであることが多く、車庫付きで建築される方が多いのが特徴となります。

これらを踏まえると、超都心であれば「単身でも住める間取り」郊外型であれば、「ファミリー層向けの間取り」を考慮する必要があるでしょう。

あなたは今、「賃貸併用住宅を始めたら家賃収入を得られるのでタダ同然で家を確保できる」と考えているのではないでしょうか。

もちろん現段階ではそういった考えは、良いことでオーナーとしても精が出ます。しかし、今後もし「賃貸併用住宅を辞める」となった想定を考えていますか？つまり出口戦略です。

現在のことは誰でも分かりますが、将来のことは誰にでも分かるというわけではありません。オーナーご自身に何か万が一の事態が生じたとき、相続人が賃貸併用住宅を相続しますが、現金化での相続となった場合には、「住宅ローンが使えない大型の賃貸併用住宅は買い手が見つかりにくい」というデメリットが大変大きいので、注意してください。

現段階で想定をすることは難しいことでもありますが、もしかしたら相続は現金化が必要になる、賃貸併用住宅を売却する可能性がある、などという可能性がある場合は、自宅部分の割合を50％以上確保し住宅ローンが利用可能な間取りで設計するのがポイントとなります。

賃賃貸併用住宅の間取りは、目的を明確にしてから決めることにより、今後の住宅経営のヒントにもなり、より管理がしやすくなるのです。

どんな経営をしていきたいのか、相続時のことを考えて今後売る可能性があるのかなども視野に入れて充分な検討が必要とも言えるでしょう。