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戸建てで活用できる住宅ローンは、あらゆる銀行や金融機関から申請ができる資金政策で、賃貸併用住宅の経営や一戸建ての購入などあらゆる面での「ライフプラン」をサポートする家庭の経済対策を担うローンのことを指します。

50％以上が自宅での賃貸併用住宅でのローンの組み方として、「住宅ローン」があります。

フラット35を使いたいと思いますが、フラット35が利用できるのはご自宅部分のみとなります。その為、組み方として挙げられるのが2パターンございますが、

①住宅ローンで土地と建物全体を借入する

②フラット35＋アパートローンで借入する

のいずれかとなります。

地主さんなど②を利用するケースはございますが、一次取得層の方であれば①を選択されるのが通常となります。

アパートやマンションでは住宅ローン＋アパートローンの併用

戸建てで使える住宅ローンは、アパートやマンションでも使えるのでは？と思いがちですが、住宅ローンはアパートローンよりも金利が低いローンであり、ライフプランへの貸付というような意味合いが強くあるローンです。

一方でアパートローンとは、一般的には、不動産投資ローンとも言われています。「アパートを購入する際に使用できるローン」であり、「賃貸経営に特化した事業用ローン」とされています。

不動産投資ローンは、住宅ローンの「ライフプラン」とは打って変わって、ビジネスや不動産投資の方に意味合いが強く、審査が厳しい点が特徴のひとつとしてあげられるでしょう。

住宅ローンに比べると、融資金額の上限が平均的には高いところも特徴のひとつですが、住宅ローンとアパートローン（不動産投資ローン）は併用での利用ができるケースもあるので、アパートやマンションの経営を考えている場合は、併用も検討してみて下さい。

賃貸併用住宅で住宅ローンを活用する場合、控除を受けられることを知っていますか？

住宅ローンを活用して、マイホームの新築や取得、または増改築した場合など、「一定の要件」を満たすことによって「住宅ローンの年末残高の1％を10年間を毎年の所得税額から控除できる」という制度を受けることができるのです。

この制度の名前は「住宅借入金など特別控除」と言われていて、令和3年12月31日までに住み始め、住民票などによる証明ができることを求められます。

国の制度としては、住宅ローン減税と呼ばれているものであり、控除される期間が10年間になるため人によっては最大400万円の還付がされることもあるのです。

また、消費税の10％が適用されたときに住宅を取得して、なおかつ2019年から2020年12月31日までに住んだ場合には、期間が13年間に延長されるので確認してみましょう。

※詳しくはこちらの国税庁のサイトをご確認下さい。

賃貸併用住宅で住宅ローンの控除を受ける方法は「確定申告」をすることです。

確定申告を確実に行うだけで、「賃貸併用住宅ローンの控除」を受けることができるのです。

住宅ローンの控除に必要な確定申告は「青色確定申告」を活用することにより、申告が出来ます。不動産所得以外の給与所得があれば、会社から発行される源泉徴収票が必要であり、他にも

• 確定申告書B

• マイナンバーが書かれている書類

• 不動産所得用の収支内訳書

• 不動産所得用の、所得税青色申告決算書

が必要になり、これらは国税庁のwebサイトにてダウンロードができるのでまずは一度確認してみましょう。

確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書等｜国税庁

また、住宅ローンでの控除を受ける場合には、次の書類も必要となります。

• 住宅借入金など特別控除額の計算明細書

• 住民票の写し

• 借入金年末残高など証明書

• 家屋の登記事項 証明書

• 工事請負契約書の写し

• 売買契約書の写し

以上です。自宅のみの住宅ローン控除を受けるならば、初年度だけの確定申告を行うことにより2年目以降は年末調整だけで良いのですが、賃貸併用住宅では一定の不動産収益がある場合にも、「毎年確定申告をする必要がある」ので、申告漏れしないように注意しましょう。

賃貸併用住宅で住宅ローン控除を受ける際の注意点は主に4つです。

• 2年目以降は確定申告が不要になる可能性がある

• 借り換えでも住宅ローンの控除が利用できる

• 自宅部分の延べ床面積が建物の総床面積の半分以上ないと控除できない

• ふるさと納税などを利用している方は本来は控除されるはずの所得税額や住民税額が重複することが考えられるので、要注意

詳しく解説しましょう。

既述にもあるように、「初年度は確定申告が必要」ですが、2年目以降は確定申告が不要になる可能性があります。

不動産収入を得始めた年になる初年度は、果たして通常稼働でどれくらい稼げるのか、経費はどの程度かかっているのかが分からず、1年を通した収入ではない状態での申告となるのです。誰もが最初は必ず「確定申告をしてから1年目の控除適用を受ける」と考えるとわかりやすいでしょう。

2年目以降は、給与所得以外に収入のない会社員であれば、年末調整での住宅ローン控除を受けられます。

※個人事業主や年収2,000万以上の会社員など、「年末調整を利用しない方」は2年目以降も確定申告が必要となるので要注意です。

住宅ローンを借りるなら、出来る限り低金利で借りたいものですよね。

もし住宅ローンの借り換えを、借りる前から検討している場合は、「固定金利期間選択型」や、「変動金利型」を選択するようにしてください。

固定金利期間選択型は、選択した固定期間の終了後に、住宅ローンの見直しが出来るのです。およそ3年5年10年という期間で選択が可能となるので、返済がしやすいかどうかなども踏まえて検討し、どの金融機関が良いのかなども含め検討してみましょう。

住宅ローンは主に、

• 変動金利型

• 固定金利期間選択型（10年）

• 固定金利期間選択型（3年）

と、3種類の金利水準から選ぶことが出来るのですが、高金利のときに借りた住宅ローンから低い金利のものに変えることで、返済額の減少に効果があるとされています。

賃貸併用住宅で、住宅ローンの控除を受けるのであれば、特に重要な注意点といえるのが「延べ床面積が賃貸も含めて自宅部分の総床面積が半分以上、50％ないと受けられない」というところです。

住宅部分の割合が、50％以下である場合は住宅ローンの申請もできないので、要件を満たすことが出来ないと考えても良いでしょう。

ふるさと納税と住宅ローンとの併用は申請方法によっては可能です。

ただ、申請方法が通常とは変わってくるので、その点は要注意といえます。

ふるさと納税も受けたい、住宅ローンも受けたいという場合は、次の2つの方法がおすすめです。

• 確定申告をしてふるさと納税も受ける方法

• ワンストップ特例制度を利用する方法

以上の2つがおすすめです。

確定申告をせずにふるさと納税を受ける方法は、

以上が、確定申告をして、ふるさと納税も受けられる方法です。

また、2年目以降にふるさと納税を受ける場合は「ワンストップ特例制度」を活用しましょう。

ワンストップの特例制度は、住宅ローンの控除をしている場合には、1年目は利用できず、2年目から寄附金控除を受けられる特例のシステムなので、確定申告が不要な給与取得者や、年間のふるさと納税の寄付先自治体が、5つに収まっている場合は利用可能です。

賃貸併用住宅で利用のできる住宅ローンは、どんなものがあるのでしょうか。

比較してみましょう。

※金利は2021年6月現在のものです。

（※フラット35が利用できるのは、自宅部分のみになりますので、賃貸部分も含めたローンを組む場合は、一般の住宅ローンになります。）

こうして見てみるとあらゆる金利があるのがわかりますね。借り換えなども検討が可能なので、ご自身の状況とよく検討し、最適な住宅ローンを活用しましょう。

住宅ローンを利用するときは、アパートローンを利用しなければならないことがあるなど、あらゆる「注意点」をよく考慮し、ふまえた上で利用できるかを確認する必要があります。

住宅ローンの控除を受ける場合にも、

• 控除を受ける年の年間合計所得が3,000万以下であること

• 床面積が50㎡以上かつ自己居住用が50％以上であること

• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること

• 新築や戸建て取得の日から6か月以内に入居していること

など、あらゆる条件にクリアしている必要があるので、その点も要注意です。

うちは該当するのかどうかわからない！そんな時はまず、相談してみましょう。