戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP ＞ お役立ち情報＞賃貸併用住宅のメリット・デメリット・ローン・間取りについて完全解説＞賃貸併用住宅の価格費用について

賃貸併用住宅とは、「家に住みながら家賃収入を得られる」ということです。もちろん自宅専用の一般的なマイホームに住むだけでは家賃を得ることはできません。自らの住宅に「賃貸住宅」スペースを併用することで、マイホームに住みながら家賃収入を得られるシステムを構築できるのです。

賃貸併用住宅を建築するなら、どのような価格帯で、平均的にいくら用意していれば需要が高く、収益性の強い賃貸併用住宅になるのか、大いに気になるのではないでしょうか。

賃貸併用住宅の建設にかかってくる費用の計算は次の通りです。

坪単価は、「一坪あたりにかかる単価のこと」であり、延床面積は「建物の各階層にかかる床面積を足し合わせた面積のこと」を指します。

例えば、坪単価が50万円、延床面積は60坪という賃貸併用住宅を建築する場合は、建築費は「50万円×60坪＝3,000万円」という計算になり、賃貸併用住宅を建築する際にかかる費用はおよそ「3,000万円」となるのです。

賃貸併用住宅の種類は主に縦割りや横割りなどの2種類といわれていて、建築する際は主に坪単価の相場を参考にすると良いでしょう。

坪単価は、木造か鉄骨などの建物構造タイプごとに変わってくるため、要注意です。

■構造別坪単価の目安

また、これ以外にも坪単価は地域や建築会社によっても変わってくるため、あくまで参考程度にしてくださいね。

では、それぞれの住宅タイプを坪単価の平均で確認してみましょう。

①【注文住宅の相場で計算可能？】一戸建ては40坪で3390万円平均

土地にもよるのですが、建物の建築が可能とされる土地には、それぞれ用途地域というものが決められています。その用途ごとに、建てられる建築物の面積の上限値が決まっているのです。そのため、戸建てとして充分な土地になるか、それとも上に階層を重ねてアパートなどにした方が良いのかなどは建築会社との要相談ということになります。

今回ここで例える一戸建てでは、4階まで階層がいかないタイプの建築物を対象にしているので、延床面積は2階建て程度になる計算をします。

②アパートやマンションの場合は37坪から400坪で平均2,100万円から数億円

現在のご自身の状況にもよりますが、賃貸併用住宅を経営する場合は、戸建てタイプからアパートタイプのものを購入するか、建築したり、始め方も人それぞれです。

アパートタイプの賃貸において必要となる出費は主に、

• 修繕費
• ローン返済
• 場所にもよりますが、自動販売機
• 固定資産税
• 共益費

など、あらゆる項目があげられますが、これらをまかなうためには家賃収入を安定的に得る必要がありますよね。

アパートタイプでの家賃収入は平均的に

• 単身用のアパートでは4万円から5万円
• ファミリー用では８万円以上

であることが多いようです。アパート経営の場合は、住宅ローンではなくアパートローンの利用となるため、最低でも15万円は必要となるので、アパートローンだけではなく、自己資金も用意しておき、無理のない返済をする必要があります。

賃貸併用住宅の経営を始める場合、戸建てであれば住宅ローンを、アパートやマンションであればアパートローンを利用することは、前提ともいえるでしょう。戸建て賃貸層は1次取得者層、アパート＆マンション賃貸は投資家層と同じ賃貸併用住宅でも属性が異なります。1次取得者層は、住宅ローンのメリットを最大限発揮できる戸建て賃貸併用住宅をお勧めします。

もちろん住宅ローンを利用せずに、負担なく賃貸併用住宅の経営を始めることは、出来ないことでもないのですが、リスクは大きくなってしまいがちです。

マイホームを既に所持している方でも、今後の経営で家がどんなトラブルに見舞われるかわかりません。賃貸併用住宅を経営する場合は、ローンは出来る限り申請して、住宅の補修やメンテナンスなどへの出費に対応できるようにしておくことが重要です。

高額の買い物ではあるからこそ、コストは少しでも下げるべきとも言えますよね。

賃貸併用住宅のコストを下げるコツを確認して、運用していく物件で活用できるようにしておきましょう。

「してほしい機能が全て備わっているからここに決めよう」「A社以外の見積をとるのがめんどくさい」など、「相見積もり」をしないことは、どんな契約においても大きな落とし穴がある、命取りとなってしまうことは、誰にでも聞いたことがあるのではないでしょうか。相見積もりをとることが、なぜそんなに大きな落とし穴、命取りとなってしまう恐れがあるのか、イマイチわからないまま簡単にできれば済ませたいと思う方も少なくはないはずです。

相見積もりをとる大きなポイントは、「1社ごとのハウスメーカーの、構造や工法」に着目するということ。つまり、軽量鉄骨造が得意な会社から、木造が得意な会社などハウスメーカーにはそれぞれの特徴があるので、「建てたい理想の住宅」に沿った工法が得意なハウスメーカーを探すことは必然的な作業ポイントともいえるのです。また、相見積もりをとることで、実際に「どんな家をどれくらいの価格で建てられるのか」と確認することも出来ます。相見積もりをとることの目的が、「価格を知ること」でもあるので、当然の情報とはいえるのですが、既述にもあるように、それぞれの企業によって得意と不得意があります。不得意な建築を強行し、実は建築費用が倍の高額になっていたなんてことも実際に起きてしまうのです。そういった、当初は予定していなかったコストを発生させないためにも、複数社に見積をとってどういったハウスメーカーに依頼をすべきなのかを明確にする必要があります。

しかし、安い会社だからと価格だけに囚われてしまうのも注意が必要です。賃貸併用住宅は、賃貸住宅を運用しなければなりません。つまり建てたら終わりではなく、実際にお部屋を貸せてはじめて収益が出ます。その為、相見積もりの際も、賃貸併用住宅の実績、さらには空室率などもみて判断しましょう。

自宅の割合を50％以上にすることで、住宅ローンを利用することが出来る（※フラット35が利用できるのは、自宅部分のみになりますので、賃貸部分も含めたローンを組む場合は、一般の住宅ローンになります。）のです。最近最も多いのがこの住宅ローンを利用して金利優遇を受けながら、賃貸併用住宅を所有するパターンです。3000万の住宅ローンを35年間で組んだ際に、金利0.75％と2.5％で組むのでは総支払額にどのくらいの差が出るかご存知でしょうか？約1100万近くの費用の差がでます。※アパート、マンションの場合は、アパートローン、マンションの場合も事業ローンとなり住宅ローンのような金利面での優遇はありません。

住宅ローンを利用する場合は居住スペースを50％以上にする必要があります。次の図のように設計を考える必要があり、下のように「賃貸部分」と「自宅部分」で分けなるタイプが一般的な間取り方となります。

大手ハウスメーカーには、巨大な住宅展示場やTVコマーシャル、そして膨大な人件費など多額な経費を背負い自社のブランディングをはかっております。当然この費用を払うのは、住宅を建てるあなたです。住宅を建てるために、国では様々な基準を設けており、耐震性能であれば、最高基準で「耐震等級３」、断熱性能では「断熱等級４」もしくはＨＥＡＴ20などグレードを設けています。これらの性能をしっかりと満たしている建物であれば、わざわざ高いハウスメーカーから選択する必要はありません。

問題なのは、賃貸併用住宅の建築実績、そして建築後の賃貸の空室率です。建物の性能を満たし、実績も豊富、かつ現在の空室率を調査し、建てた後の賃貸経営までが安心して依頼できる施工会社へ相談することが、結果としてコストダウンになるのです。

賃貸併用住宅の価格はマンションやアパート、戸建てそれぞれのタイプで比較するのではなく、「建築を考えているメーカー」や、木造やコンクリートなどの「構造タイプ」から比較することにより、今後出てくるであろう修繕費の想定もできるようになります。

不動産を経営する場合は、ランニング費用も大家がサポートしなくてはならないので、住宅ローンやアパートローンの返済にばかりあてないように気を付けましょう。