戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP ＞ お役立ち情報＞賃貸併用住宅のメリット・デメリット・ローン・間取りについて完全解説＞賃貸併用住宅で失敗や後悔しないための方法・成功例を解説

賃貸併用住宅を建築したいけど、失敗したときが怖い！そう考えると手も足も出なくなりますよね。中には失敗した事例や後悔した事例から学ぶこともあるのですが、今回は成功事例を中心に賃貸併用住宅にを建てたオーナーの事例をまとめています。これから賃貸併用住宅を建ててみたいけど失敗や後悔ではなく、成功事例を読みたい！という方は必見の内容となります。

ここまでのお話を聞いただけでは、賃貸併用住宅は、「自宅に住みながら家賃収入を選られて実質タダで家に住める！」というようなメリットのみ！と見えますが、そんなこともありません。

戸建て賃貸併用住宅はオーナーになるという事でもあります。大家として賃貸併用住宅を経営することになりますので戸建て賃貸併用住宅の建築をする前に計画（シミュレーション）をある程度正確に行うようにしておきましょう。

不動産投資としてのシミュレーションとは？

賃貸併用住宅は、厳密にいえば、不動産事業です。住宅ローンを利用しながら、家賃収入を得ることができ、そのままローンに充当できるというような仕組みですが、住宅ローンを利用できない、つまり50％以上が賃貸部分になるような賃貸併用タイプでは住宅ローンの利用はできず、事業用ローンを組み合わせる必要があります。このようなケースでは、いつでもローンを支払える分の収入が得られのかどうかを考えなければなりません。

シミュレーションする項目は主に次の通りです。

●家賃収入とローン返済の収支が見合うか

●賃貸の部屋が空室となった場合のローン返済の可否

●現在ではなく数十年後のローン返済

賃貸併用住宅は自宅の面積を50％以上にすることで住宅ローンを利用できます。そのため、住宅のローンになりますから、基本的に金融機関は、借りられる方の現在の収入などで、返済可能な金額までしか融資を行うことはありません。事業用融資のように、家賃収入を加味した融資はしませんので、基本的には、現在の収入が続く限りは返済できる金額となります。しかし、賃貸経営がうまくいくのかといったシミュレーションを実際にしておくことで、今後のご家族のライフプランも検討しつつ考えることが必要です。

賃貸併用住宅を建てた成功例が実際どんなことなのかを今回は３つピックアップ。どんなことがあげられるのでしょうか。

普段私たちが住んでいる「家」は、家賃ありきでの住宅であり、毎月決まった額の負担があります。家を賃貸併用住宅という形に変更して、家賃での負担を軽減させることが出来るのです。

つまり、毎月12万円分（平均的にファミリー世帯の家賃ですが、）支払っていた家賃を賃貸併用住宅に引っ越したおかげで、家賃収入を得ることが出来、ローンを家賃収入から充当、家賃分は負担がなくなるため、実質0円で衣食住を確保できています。

といった成功例となりますが、月12万円を12か月分支払うとなると、12か月×12万円で、単純な計算ではありますが、144万円分の経済的余裕が生まれます。この144万円分は貯蓄にまわすなど、お子様の教育資金に充てる、レジャーで活用したり、少しでも良い生活を送っていくための資金に回すこともできるため成功事例のひとつでしょう。

この成功事例は、実際に賃貸併用住宅を建築する前に、細かいところまでシミュレーションしたタイプの事例です。

既述にもあるように、シミュレートはある程度明確にしておくべきということは話しましたが、今回のシミュレートでは「ローンなどの金銭シミュレーション」だけでなく、建築をする場所（地域）のシミュレーションもしたことにより、安心して賃貸経営ができるようになったのだとか。

都内や、東京近郊であればある程度人の出入りはあるものの、それ以外のところはイマイチ予想が出来ないということはあるでしょう。そういったときは、それぞれの立地にどれくらいの人が出入りをして、建築をする地域の駅やコンビニなどの利用率を調べてみて下さい。

利用率を調べるときは、関東であればJR東日本や、それぞれの公的機関のサイトに掲載されているデータを確認してみましょう。

都営地下鉄の利用者数の推移

３．利用時刻別にみた鉄道利用者数の推計 第II編　（国土交通省より引用）

Mさまは、結婚をして1LDKの賃貸住宅に二人で住んでいましたが、このまま家賃を払い続けるだけで資産の残らない賃貸住宅に住み続けることに不毛さを感じたことがきっかけでした。ただ、持ち家となると大きなローンを抱えることになり、35年間も払い続けることができるか不安がありました。さらに将来的に子供が欲しいという希望もあり、出産や子育てで共働きが難しく世帯収入が減った時に生活費がまかなえるか、転勤になった時に自宅はどうなるのかなど、具体的に考えるほど、多くの不安が出てきました。

そこで、メゾネットタイプのデザイン性の高い戸建て賃貸併用住宅を専門としている会社に相談し、建築をしました。過去の空室率等も調査し、優秀であったことが決め手となり、戸建て賃貸併用住宅を選択しました。

＜M様プロフィール＞

• 夫：28歳　電機メーカー勤務　年収480万円
• 妻：26歳　電機メーカー勤務　年収300万円
• 子ども：なし

＜M様の賃貸併用住宅建築データ＞

• 土地購入費約50坪／2,500万円
• 建築費（諸費用込み）3,500万円
• 自己資金1,000万円（うち、両親援助700万円）
• 住宅ローン借入額5,000万円
• 金利0.725％（８大疾病付き団体信用保険料含む）
• 返済期間35年
• 毎月のローン返済額13.5万円
• 毎月の家賃収入額14万円
• 実質支払額（毎月のローン返済額－毎月の家賃収入額）5,000円プラス

では、逆に失敗や後悔をしないためにはどうすればよいのでしょうか？

ひとつずつ解説していきます。

賃貸併用住宅は、賃貸と併用している住宅だからこそ、入居者と大家としての関係が近くなってしまうことはメリットでもありデメリットにもなってしまいます。

アパートやマンションの場合は、大家が近くではあるものの、同じ敷地内ではなかったり、少し遠いところに住んでいるからこそある程度心の距離があります。お互いの干渉もなく、心地よい住まいとなるのですが、賃貸併用住宅は必ず大家も入居者の家が間近という形。

オーナーや大家から、隣人や友人という形に昇格したいという思いも少なからずあるかもしれませんが、そこは抑えておかなければならない距離感なのです。

距離感はある程度開いているからこそ、心地よい関係となり、住まいも心地よいものとなります。しかし、詰めてしまうと途端に「相手の住居が気になる」や「最初はそんなになかったのに、関係を許したらクレームが多くなった」など、あらゆる面で入居者との関係トラブルに発展してしまうのです。

最も、入居者とのトラブル発展につながることのないように、距離感を測れなくなったら、友人に発展するということがあったら、引っ越しをしてもらうなど距離感にまつわる、ある程度の決まり事を作っておくと今後のためになることも考えられるでしょう。

その為、賃貸併用住宅にもさまざまな間取りがあります。このような距離感をうまく保つ配置が出来ているプランを提案できる会社に相談しましょう。

賃貸併用住宅は、賃貸併用での住宅であるからこそ世帯が複数（最低2世帯）住んでいる住宅となるため、二世帯住宅に近い要素になるので、建物自体もその分大きくなります。設備機器なども2世帯分必要になってきます。

これは、ローンの借入額が大きくなる直接的な理由とも言えます。

住宅ローンを借り入れる際も、収入が少ないとローンの審査が通らない可能性もあるため、要注意です。ローンの利用が出来ない場合は、家や土地がない限り、賃貸経営そのものが出来ないので、計画の時点で倒れ込む可能性も出てきます。

リスクとして充分に注意しましょう。

住宅の保険に加入はしますか？出来る限り労災などには入るようにして下さい。

家賃併用住宅のオーナーはあなたであり、住宅の保険に入るかどうかの決定権もあなたにあります。

費用の節約を考えて入らないことも、方法のひとつではありますが、住宅としてのリスクを考えるならば、火災保険などの住宅保険には入るようにしておきましょう。ここは重要なポイントです。

賃貸併用住宅で他人と一つ屋根の下でも快適な暮らしをするならば、保険でカバーできるところは、カバーし、リスクの回避を明確に考えることが大切なのです。

賃貸併用住宅を建築する上で後悔しないように気を付けていくポイントは大きく分けて3つです。

一つずつ解説します。

賃貸住宅と併用で建築した家は、そもそもの「どんな世帯をターゲットにしているか」が決め手となります。

賃貸併用住宅を建てる際、戸建て賃貸併用住宅であれば、平均が120㎡程度となりマンションやアパートに比べると比較的広く、ファミリ層がターゲットとなります。戸建て賃貸住宅は、賃貸として1世帯を貸す事業でもあります。借りる立場で建物を見てみてください。

チープで住みにくい間取りの建物にあなたは家賃を払って住みたいと思いますか？

自分が住みたいと思える建物であることが戸建て賃貸併用住宅での最大のポイントとなるのです。

あなたが住みたいような間取り、内装、設備を最低限満たしている仕様であることが重要です。

つまり、ファミリー層に受け入れられる間取り、デザイン仕様で建築することが入居希望者を見つけやすいポイントになるのです。

特に次の項目に注意して、どんな世帯に住んでほしいのかを明確にしておきましょう。

• どの世帯に住みやすい広さか

• どの地域に建築をしているのか（ファミリー世帯に需要のある施設が近辺にあるのか、単身世帯に需要がある地域なのか等）

既述にもあるように、賃貸併用住宅は距離感を掴むことが難しいからこそプライベート部分と共用部分は明確に分けなくてはなりませんし、それらの区分けはなかなか難しいことでもあります。

また、オーナーや大家がひとりで家全体を管理するということも難しいことが少なくはありません。

そこでおすすめな方法が、管理はプロに任せるということです。

プロだからこそ、管理をすべきところがイマイチわからなくなってしまって、実は共用部分を超えていた！ということはないので、入居者も安心して管理をお任せできるというわけです。

もし今後クレームが発生する可能性が少しでもあると考えるならば、プロにお任せするのが正攻法となります。

賃貸併用住宅の経営を辞めて、別のところに引っ越したい！と思ってしまうことが出てくる可能性は充分に今後あり得ます。

もちろん、転勤や親の介護などさまざまな要因がありますよね。

そういったときは、住宅を売ればいいと考えている方も少なくはないでしょう。

しかし、賃貸スペースが50％を超えるアパート型の賃貸住宅やマンション型の賃貸併用住宅では、売却の際に買い手が住宅ローンを使えません。

つまり事業用ローンとなりますので売り対象が投資家になってしまうという事です。その為、売却はなかなか難しいことを知っていますか？

戸建て賃貸型の賃貸併用住宅であれば、50％以上が自宅であるため、買われる方も住宅ローンが利用可能となります。しかも賃貸中であれば、購入後すぐに賃料を受け取ることができますので、住宅ローン返済に家賃収入を充当することがスタート段階から可能になるということです。

賃貸併用住宅は、メリットが多いと見えるものの、逆にデメリットが取返しのつかない大きなマイナスであることも垣間見えます。だからこそ、シミュレーションを明確にある程度行っておくことで、安全に安心して住宅経営を行えるのです。シミュレーションはプロにお任せすることも出来ますが、まずは国土交通省や民間企業が公開しているデータを用いた計算をしてみると良いでしょう。