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「中古の一軒家を購入して、賃貸併用住宅にリフォーム＆リノベーションしよう！」

賃貸併用住宅を始める方法はひとつではなく、それこそ中古で一軒家を購入する方法などあらゆる方法があげられますね。

中には、リフォームやリノベーションをするために必要なことはなんだろうとさまざまなサイトから情報収集をしている方もいるのではないでしょうか。実は、新築で賃貸併用住宅を建てるよりも有利なケースが多いのが、中古住宅を購入して、賃貸併用住宅へ転用する方法です。二世帯住宅や店舗併用の中古物件を探すと賃貸併用に転用しやすいと思います。今回は、一軒家の戸建て住宅を中古で購入してから賃貸併用住宅にリノベーションやリフォームをし、経営を始める際に必要になることをまとめています。

特にこれから「物件を購入後にリフォームしてから賃貸併用住宅を始めようとしている方」は必見です。

賃貸併用住宅とは、家賃収入を得ながら、戸建てやアパートマンションなど、それぞれのご家庭で取得した家に住みながら家賃収入を得ることです。やり方次第では快適で暮らしつつ、大家、オーナーでありながら、居住者とも良い関係を築くことができるという住みやすいことでも特徴があります。

特に住宅ローンを組みながら控除を受けることで、節税や相続などにも有効活用ができるので取り組むことで得をするという方も少なくありません。

アパートやマンション、戸建てと賃貸併用住宅を手堅く始めるならどの物件が良いのでしょうか。

主に、賃貸併用住宅には次のメリットがあげられます。

●ローンの負担の軽減

●不労所得が得られる

●節税の効果がある

など、家に住んでいながらこれらのメリットが得られるとなると「住まないわけにはいかない！」と思う方もいますよね。

ですが、メリットが魅力の高いものである分、デメリットも賃貸併用住宅を果たして快適にできるのかどうかというような、そこで明確に区別させられてしまうような、大きなリスクもあるのです。

●地域の状況によっては賃貸住宅の方への入居者が決まらなくて、「こうではなかった！」となるリスク

●家賃収入が発生しないので、住宅ローンも返済に困難になってしまい、最悪の場合自己破産になるリスク

●入居者トラブルからプライバシーの侵害となってしまうリスク

など、あらゆるリスクが潜んでいるのです。では、リスク無く賃貸併用住宅を始めるならどのタイプが良いのでしょうか。

答えは「誰にもわからない」のです。これらの中から賃貸併用住宅を選んで始める場合、最も良いといわれているのは「どんな計画で賃貸併用住宅を始めるのか」という目標から選ぶことだからです。

賃貸併用住宅を始めるならば、まずは、どんな賃貸併用住宅を経営したいのかなどの経営目的を明確にすることや住宅を建設する住宅のシミュレーションをしてみましょう。

賃貸併用住宅を始めたい！という方に、特におすすめしたいのが、土地を購入して新築で賃貸併用住宅を建築する、ということではなくて、中古物件を購入して賃貸併用型にリフォームをすることです。主に都市圏で多くの方が利用される仕組みをご紹介しましょう。

賃貸併用住宅は新築で始めてしまうと、初期費用が大変高額になってしまい、建築費もかかるのでコストがかさばるというデメリットがあります。

そこで少しでもコストを抑えるために、中古物件の購入することで初期費用を抑え、後々出てくるトラブルや、あらゆる修繕費用に活用できるなど、リスクに備えることもできるので、中古物件を購入して始めることはおすすめです。中古戸建て住宅を購入しリフォームやリノベーションをすることによって、結果としてトータル費用を抑えることができます。

もし現在中古物件を探しているけど、なかなか良い物件が見つからずもどかしくなっている方は、一度弊社へ相談してみませんか？

弊社では、『東京中古一戸建てナビ』を運営しており、あらゆる中古物件を用意しています。

賃貸併用住宅を始めるならば、まずは、どんな賃貸併用住宅を経営したいのかなどの経営目的を明確にすることや住宅を建設する住宅のシミュレーションをしてみましょう。

上記は中古住宅を仲介させていただいたきリノベーションまでワンストップでサービス提供させていただいた事例です。木造築60年の物件が写真のようにキレイに生まれ変わらせることが出来るのです。

他にも、さまざまな中古物件があり、リノベーションも弊社に依頼をして頂くことで、理想の「住みたい」「経営したい」賃貸併用物件に生まれ変わらせることができます。

アパートやマンションで賃貸併用住宅を始める場合は、自宅面積を50％以上であることが多い事から、賃貸する戸数も多く収益性も高いので、家賃収入を多く得たい、収益性を高める家に住みたいという方には、確かにおすすめとも言えますが、「不動産投資が初めて」という方には少しハードルが高い点が挙げられます。

また、ローンについてもアパートやマンションで始める場合は、少し注意が必要であり、「上限が住宅ローンには決められている」ので、アパートローン・不動産投資ローンの併用を検討する必要も出てきます。不動産投資ローンでは、住宅ローンでの審査とは違い、

●事業計画が必要となること

●アパート自身の収益力が良いこと

●アパート経営の実績があること

●本人の資産状況

など、アパート経営の実績が豊富であるほど審査が有利となったり、金利が安くなったりするので、初めての場合は審査のハードルも金利も高くなってしまうのです。アパートローンを借りられないという場合は、集合住宅での賃貸併用住宅の経営は難しくなってしまう可能性もあるため、自己資金も少なからず準備しておく必要があります。

中古戸建の物件をリフォーム（リノベーション）してから賃貸併用住宅を経営するなら、知っておきたいポイントは

●専門家の目線でのアドバイスが必要

●どんな形でリノベーションにするのか

●相続関係など、二世帯家庭はどうしたら賃貸併用に生まれ変われるのか

など、あらゆる方面から見ないとわからないポイントがあげられます。

これらは、賃貸併用住宅を経営するなら知っておきたいポイントであり、専門家に聞くからこそ見分けられるポイントでもあるので、まずはメリットだけを取り上げるのではなく、デメリットも見て冷静に判断することが求められるのです。

中古の戸建てをリフォームしてから、賃貸併用住宅として建築をはじめる場合のおすすめは

●「専門の収益物件サイト」で探すこと

●ノウハウを持っている会社が提供する中古物件の実績一覧から理想に近い家を探すこと

以上の2つです。

賃貸併用住宅は、不動産投資のレベルは初級で良くても住宅のタイプや地域の利用人口、周りの施設の状況などによっては、中級レベルから一気に上級にまでレベルが高くなってしまうことも少なくありません。

専門の収益物件サイトでは、効率よく収益性を高められる物件を探すことができますが、今回の賃貸併用住宅の経営が不動産投資が初めて！という場合には、なかなか探しあてることは難しいこととも言えるでしょう。

そういったときは、不動産投資だけではなく、賃貸併用住宅の建築や効率も含めたノウハウを持った専門家に相談することにより、経営したい適切な物件を探し当てることが出来るのです。

今現在探しているけどイマイチ見つからない！という方は、弊社に相談をしてみませんか？

現在、二世帯住宅に住んでいる方は賃貸併用住宅に転用しやすいので、特に注目です。

二世帯住宅には各世帯の住まい方によって、主に「完全分離型」「部分共有型」「完全共有型」3つのタイプが御座いますが、「完全分離型」のケースは、軽微なリフォームでそのまま賃貸併用住宅化することが可能なケースがあります。

二世帯住宅とは「子世帯」「親世帯」と、それぞれで住宅を所持するものの1つの敷地の中に上下で分けられたり、はたまた左右で分けられているタイプの住宅ですが、現在は親の世帯と一緒に住んでいるけどこれから二世帯ではなくなる可能性が高いというときは「賃貸併用住宅」に転用することを検討してみましょう。

参照：「二世帯住宅の全パターン解説」はこちらで解説

二世帯住宅において懸念される問題は

●相続（争族）問題

●現自宅の将来への活用

などがあげられます。中でも、住宅は親世代のいわば遺産にもなるので、いわゆる相続問題が上手くいかず、争族へとなってしまうということも少なくないのです。

二世帯住宅は、現金へ変えることも出来るので、もし遺産の相続を受ける方が複数いた場合は、「現金派」と「自宅の現存派」とで別れてしまい、争族に発展することもあり得ます。

財産分与、財産分割のことについてはご両親、ご兄弟と納得いくまで話合いをする必要があるともいえるのですが、もし現在「ご自宅が遺産だけど節税したい」と考えているなら、賃貸併用住宅に転用して、節税をしませんか？

現在の二世帯住居に、賃貸部分を作り、家賃収入を得ることにより「賃貸併用住宅の税面を生かした節税対策」を検討することも可能です。

二世帯住居を賃貸併用住宅に変えるリフォームやリノベーションの場合は、子世代に住まわせていた部屋を丸々賃貸部分にするか、それとも子世帯の部分を自宅にして、他の部分に部屋を付け足すかなど、あらゆる間取りの考え方があるでしょう。

とにもかくにも、「戸建てを持っていない」という方などに比べると有利に賃貸併用住宅へ転用できるので、始め方もスムーズと言えるのです。

中古住宅を賃貸併用住宅へリフォームやリノベーションする際に、住宅ローンや不動産投資ローン（アパートローン）などの融資を受けるケースでは、「土地（建物）があると審査に有利」という話を聞いたことはありませんか？

土地は、住宅ローンにおいてよく分けられる属性でも、土地は個人の部類に入るものなので、本人の要件の「担保評価」というところで審査の材料になります。

金融機関は貸付に際して「万が一返済不能」になってしまった場合に備える必要があり、担保の提供を求めるのです。

原則としては、購入する土地や建物が担保となり、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合は、貸付をしている金融機関が担保となっている土地や建物を売却し、回収を行います。

●良い土地

●担保価値が高い

など、評価が高いと判断できる場合には評価額が上がり、融資可能額も上がる可能性もあり、審査の通りやすさも変わってくるのです。

もし土地がなくても、物件に担保価値があるのかどうかが判断できれば、審査に有利とはなりますが、担保評価が低くなってしまうと住宅ローンの融資は通らないということも少なくないので要注意といえるでしょう。

賃貸併用住宅は戸建てでなくとも経営が可能です。

主に3種類の組み合わせがあります。

●建物の面積の50％以上が自宅の賃貸併用住宅

●自宅とアパートが離れている別棟タイプ

●建物の面積の50％以上が自宅で、アパートタイプの賃貸併用住宅

など、以上の3種類です。50％以上であるという要件が必ず入っている理由は「住宅ローンの控除に50％以上が自宅であること」が求められるからです。

つまりアパートを改装する際は、自宅の面積が50％以上あれば住宅ローンの併用も出来、控除も受けられて、収益性も上げられるだけでなく設計の自由度が高くなるという大きなメリットがあげられるのです。

もし、今

●収益をあげたい（戸数は多めが良い）

●自宅の面積は広くありたい

●設計を自由にしたい

などのあらゆる希望がある場合は、中古でアパートを購入して、自宅スペースを50％以上にプランニングをした賃貸併用住宅化リノベーションをしてみませんか？

これまであらゆる賃貸併用住宅についてまとめてきましたが、知識的にはじめられそう！専門家とも話し合えそうと思ったら、実際に賃貸併用住宅の建築を始める前、経営を始める前に「しておくべき」準備を始めてみましょう。

賃貸併用住宅に関する情報とは何も今まで読んできた記事のことではなく「地域の需要の把握」や「どのような間取りであれば需要があるのか」など、実践的な内容に補填する情報収集をすることです。

賃貸の経営をはじめる際に特に必要になる「地域」「間取り」については、長期間空室を出さないためにも必要なことと言えるでしょう

地域需要の把握は、わかりやすくいえば、大学の付近であれば果たしてファミリータイプに需要があるのか、それとも単身での引っ越しに需要があるのか、このようなことを考えるということです。

通常、私たちが不動産を検討する際にみることは、

●地域

●間取り

●家賃

であったり、中には周りの交通事情を確認する方も少なくありません。

賃貸併用住宅での経営をはじめるのであれば、「家賃収入があるから実質無料で部屋に住める」というメリットだけではなく「入居者に持続した需要を供給できる」というような需要の高い物件にしておく必要があり、「住みたい」と思われるような配慮が必要になるのです。

すでに中古住宅を所有している場合、そのエリア、ロケーションがどのようなターゲットに向いているのかを考えるという事です。

ますは、賃貸併用住宅リフォーム・リノベーションをするための情報収集に励みましょう。

賃貸併用住宅に関わるご家族の考えをまとめておくことも重要なポイントの一つです。

前述にもあるように、「相続問題」になってしまった場合に、あなたは賃貸併用住宅をすぐに辞めることができたり、売れたり、というような計画はたてられていますか？

そのため、始める前にあらかじめ納得いくまで話し合いをしておき、細かい希望までまとめておく必要があるのです。

住宅ローンが利用できる50％以上を自宅面積とする賃貸併用住宅ローンは買い手が見つかりやすいが、総戸数が多い収益要素の強い賃貸併用住宅のケースでは、購入できる属性が限られることから買い手が見つかりにくいという特徴もあります。

話し合うポイントとしては、次のことがあげられます。

●建築資金を誰が負担し、予算はどれくらいなのか

●自宅部分と賃貸部分の間取りの最終決定

●将来賃貸を辞める場合は二世帯住宅として活用するのか

など、今現在のことではなく未来のこと、今後のことを含めて計画や考えを話し合うことにより、目標に沿った賃貸併用住宅の運営を始められるでしょう。

またこの段階で明確に目標やシミュレーションをたてておくことによって、ハウスメーカーや建築会社と話し合いをするときもこのときの考えは役立つため、出来る限りメモしておくようにしてくださいね。

家族や身内の考えがまとまったら、次は本格的な始める一歩手前、住宅ローンを活用した資金計画やシミュレーションを計画することです。

住宅ローンを活用した資金計画は、上限いっぱい借りることだけではなく、月々の返済額を明確に計画し、無理のない返済計画をたてることが重要であり、具体的に数値にしておく必要があります。

この時に、前述でも書いた実際に入居者が住んだ際の交通事情や周りの施設も含めた生活そのもののシミュレーションも一緒に行っておくと、入居者募集の際に大活躍しますよ。

では、建築をする前の最終段階となりますが、入居者の募集を検討してみましょう。

前述にもあるように、入居したい不動産を探すとき、人によっては家賃であったり、地域であったりと、あらゆる点を重要視しますが、あなたならどんな点を重要視しますか？

どんなに賃貸併用住宅がオーナーや大家にとって良いものであっても、入居者にとって良いとは限らず、必ず安定的に入居しているとは限りません。安定的に家賃収入を生むためには、需要のある部屋にしなくてはいけないのです。

以上のことを踏まえて、部屋が実際にどんな需要を入居者に与えられるのかをシミュレーションしてみて下さい。

コストを抑えて賃貸併用住宅を始めたいというときは、中古での経営は最適とも言えます。

住宅ローンの申請は必要でありながらも、どれくらいの金額を貸してもらえるかわからないこともあり、正直難しいのかもしれない！と思う方も少なくはありませんが、新築戸建ての賃貸併用住宅だけを検討するのではなく中古戸建てを購入しリフォームやリノベーションによって賃貸併用住宅としてスタートすることもできるということがお分かりいただけたのではないでしょうか？

中古と新築で悩まれている場合は、まずは弊社に相談してみてはいかがでしょうか？