旧耐震基準の家で間取り変更を優先したい方の内部スケルトンリフォーム

 「うちは築50年近い木造の一戸建て。そろそろリフォームを……と思うけど、耐震や断熱にそこまで投資する気はない。とにかく間取りを使いやすくしたいんです。」

こんなお悩みを抱える施主様は少なくありません。1981年以前に建築確認を受けて建てられた家は、俗に「旧耐震基準」の建物と呼ばれます。これは、日本が1978年の宮城県沖地震をきっかけに大幅に耐震基準を見直す前の基準で作られた家ということです。
法改正後の“新耐震基準”と比べると、壁量や基礎・金物などが不十分なケースが多く、地震リスクが高いとされています。一方で、「せっかくリフォームするなら現代的な間取りにしたい」というご要望は常に多く、耐震・断熱よりも間取り優先で工事される方も実際いらっしゃいます。

本記事では、そうした旧耐震の家で「耐震や断熱にはあまり大きな費用をかけず、内部の間取り変更を中心にリフォームしたい」という方向けのポイントをお伝えします。

  旧耐震基準の概要

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた家は「旧耐震」と分類される

• 必要壁量が現行（新耐震）よりかなり少ない傾向がある

• 基礎が無筋だったり、金物がほとんど使われていないことも多い

 熊本地震などの例から見てもリスクは高め

阪神淡路大震災や熊本地震でも、旧耐震の家が倒壊被害の多くを占めていました。ただし本記事では、「耐震改修の優先度が低い」方を対象としているため、リスクを承知のうえで間取り変更をメインにする場合の注意点を解説します。「本当は耐震をがっつりやったほうがいい」ことは頭に置きつつ、今回はあまりそこに費用を割かない前提です。

 間取り変更＝改築扱いになる可能性も

旧耐震の建物で壁や柱を大きく動かす場合、**建築基準法上の“改築”**に該当するかどうかをチェックしなければなりません。本当は耐震補強が求められるのに、確認申請を回避して旧耐震のまま進めると、違法性を指摘されるケースも。
ただし、解体面積や主要構造部の2分の1未満であれば確認申請不要になる可能性があり、建蔽率オーバー等を回避しやすいので、どこまで解体するかは綿密に計画する必要があります。

内部スケルトンで間取り変更を自由化

「旧耐震だから構造は古いけど、そこは深く考えず間取り優先！」という方は、内部をすべて解体（床・壁・天井）してスケルトン状態にし、新しい間取りを作るケースが多いでしょう。在来工法であれば、抜ける柱・抜けない柱を見極めながら、LDKを広くしたり、個室を増やしたりといったレイアウト変更がしやすくなります。

 解体中に予期せぬ躯体の傷みが発見されるリスク

築40～50年クラスの家だと、解体してみたら柱が腐食していた、基礎に大きなひびがあったなど、想定外の状態が見つかることがよくあります。
本来なら、そこを耐震補強も兼ねて補修すべきですが、「予算の都合でそこまでやらない」「簡易的に補修程度で済ませる」という選択をする施主様もいます。どの程度のリスクを許容するか、事前に家族で相談しましょう。

 外壁までスケルトンにすると費用がさらに膨らむ

内部だけをスケルトン化するのか、外壁ごと剥がして構造体むき出しにするかで費用が大きく変わります。旧耐震の家だと外壁も傷んでいる場合が多いですが、ここで外壁まで解体すると結果的に耐震補強を含む大掛かりなリノベになりがち。
「耐震は重視しない」「なるべく費用を抑えたい」なら、外壁にはあまり手を付けず、内部のみにとどめるのが一般的です。

手壊し解体が必要

古い家を間取り変更するためには、既存の壁や床を丁寧に手で壊す（機械で一気に破壊すると構造ごと壊れてしまう）必要があり、解体費用が想像以上にかさみます。築年数が経った旧耐震の家は図面と現場が合わないことも多く、解体時に「ここに柱があるはずがないのに……」「思わぬ補修跡が」といった予測不能要素が出てきて大工さんの手間が増えるのです。

 内装費用自体は新築同様になる

一方、配管や内装のやり替え費用は新築に近い内容となり、決して難易度の高い工事ではありません。フローリングや壁紙、キッチン・浴室などの設備をすべて新調すれば、見た目は新築さながらに仕上がります。ただ、旧耐震基準のまま構造を手当しないと、“新しくきれいになったけど耐震性は低い家”になってしまう点に留意が必要です。

 予備費を確保しないと工事途中で追加発注が出やすい

旧耐震の家だと、解体して初めてわかる腐食やシロアリ被害が多々あります。施主様が耐震補強を望まなくとも、構造材がボロボロなら最低限の補修は避けられないかもしれません。工事途中で想定外の費用が発生すると、間取り変更に割く予算が足りなくなるケースも。総額の10～20％程度の予備費を見込んでおくと安心です。

実は全部の柱が抜けるわけではない

旧耐震といえども、重要な通し柱や耐力壁は抜くと危険度が増すことも多々あります。耐震補強を大きくやらない場合でも、棟梁や設計者が「ここは抜かないでください」と指定してくるケースがあるでしょう。
間取り変更優先とはいえ、構造に関わる要の柱をむやみに取り去ると、耐震性がさらに劣化し、大地震時の倒壊リスクが増大します。

ヒアリング時の図面が信用できない場合も

古い家では建築当初の図面がなかったり、あっても後年増改築された履歴が反映されていないことがよくあります。解体してみたら図面と違う構造が見つかり、プラン変更が必要になるのは珍しくありません。柔軟に対応できる施工会社を選ぶのが重要です。

「旧耐震の増改築」に慣れている大工や会社を探す

新築ばかり手がけている職人さんだと、旧耐震の家の内部構造の想定外要素に戸惑い、追加費用がかさむ恐れがあります。経験豊富な大工や施工会社は、図面と違うことが出てきても柔軟に対処しやすく、建物の弱点をある程度予測しながら間取り変更を実現してくれます。

 最低限の「腐食補修」や「金物追加」は視野に入れる

耐震補強自体は優先しない方針でも、柱や土台の腐食が激しい箇所は補修しないと家として機能しなくなる可能性があります。根本的な耐震向上には至らなくても、部分的に金物や補強材を入れるだけでリフォーム後の寿命がある程度伸ばせます。工事費をセーブしつつ、壊滅的ダメージを防ぐ最低ラインは確保したいところです。

1. 家の耐震リスクを大まかに理解

   • 1981年以前の家は、壁量や基礎が弱い可能性が大。地震対策を一切しないことのリスクを一応認識。

2. どこまで解体するか

   • 内部スケルトンで間取り自由度を高めるか、一部だけ解体して部分的な改修にとどめるか。

3. 施工会社を選ぶ

   • 旧耐震の増改築に慣れたところを推奨。図面不一致や構造不備に対応できるかがカギ。

4. 解体中に発見される腐食や傷みに対する予備費

   • 10～20％程度の上乗せ予算を用意。

5. どうしても外壁を剥がして構造を強化したい場合は費用がさらにアップ

   • そこは割り切って「今回は間取り重視で外壁は最小限にとどめる」という施主様が多い。

6. 部分的な補修や小さな断熱対応を検討

   • 腐食部の修理、サッシ交換や二重窓、玄関ドア交換など最小限の施策。

旧耐震基準の家で間取り変更を優先したい場合、スケルトンリフォームの自由度を活かして理想の住空間に近づけるメリットがある一方、耐震性能はそのままというリスクを背負うことになります。
リノベ費用も、解体と不確定要素が多いため、想像以上にかさむ場合があるでしょう。最低限の腐食補修や金物追加は必要になるかもしれませんが、それ以上の耐震補強はしないという選択は、施主様のライフプランや予算次第です。

 

将来的に再度建て替えや引っ越しを検討していて、とにかくここ数年だけ間取りを快適にしたい場合は、こうしたリスク許容もアリだと思います。「安全面より使い勝手を優先したい」という考え方に賛否はありますが、リフォームは最終的に施主様がどんな暮らしを望むかで決まるもの。
旧耐震ゆえの地震リスクを了承しつつ、大工や設計者と相談しながら希望の間取りを実現する。それが、旧耐震の家で間取り変更を重視したリフォームの大きなポイントです。