戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP性能向上リノベーションとは?>旧耐震基準の建物の耐震改修(間取り変更は希望しない)方へのポイント

旧耐震基準の改装(半スケルトン)+耐震+基礎補強

旧耐震基準の建物で、間取り変更なしでも基礎補強したい方へのポイント

— “そのまま”のレイアウトを維持しつつ、耐震性能を底上げするリフォーム解説 —

耐震 建築基準方改正の変遷

建てられた年代で建物の弱点がわかることを知りましょう。

 性能向上リノベーションとは、主に、耐震性能と断熱性能を現行の新築最低基準を上回る性能値でリノベーションをすることを言いますが、

それぞれの建物の築年数よりどこを優先すればよいのかが見てきます。

まずは簡単に築年数でわかる建物の耐震性能からみていきましょう。

 

我が国は、大地震の教訓から法律を改正し段階的にルールを義務化してきました。木造住宅での大きな改正は2回と考えてください。

〇1回目の改正以前(1981年以前)の建物 ➡旧耐震基準の建物

〇2回目の改正以前(1981以降2000年以前)の建物 ➡81-00(ハチイチゼロゼロ)住宅 ※新耐震基準

〇2回目の改正以降(2000年以降)の建物 ➡2000年基準の建物

大きくわけると3つの基準の建物があることがわかります。

下記の図でみてみましょう。それぞれの年代の切れ目に赤いラインを引いてあります。

建築基準法改正の変遷

建築基準法改正の変遷

日本の住宅市場において最も大きな改正となったのが、1978年に起きた宮城県沖地震の教訓から改正となった1981年の建築基準法大改正となります。この改正以降に建てられた建物を 「新耐震基準」、それ以前の建物を「旧耐震基準」と分けられるようになりました。

その後の阪神淡路大震災を受け2000年に建築基準法が改正され、以降の基準を「2000年 基準」と呼んでいます。

 

皆さんの家が建てられた時代はどの時代になりますか?

旧耐震基準の建物を性能向上リノベーション(1981年以前の建物)

「旧耐震基準」の建物の耐震改修に何が必要かをみていきましょう。

大きなくくりでは1981年以前に建てられた建物です。

旧耐震基準も厳密に分けると数回の改正があるのですが、大きくわけて2つの建物があります。

それが上の図には掲載しておりませんが、1959年の改正前と改正後の2つです。

対象となる方は以下の解説もお読みください。

 

59年の改正前は、現在の基準と比較すると、 耐力壁(筋交い等)が完全に不足していることや、筋交いはボルト、かすがい、くぎで緊結という規定にとどまっている程度です。 耐力壁配置バランスも配慮はされておらず、接合部においては柱をかすがいでとめる程度 の規定です。いわば法的な規制もなく、また実際の施工の面においても耐震的な考えがある とはいえない年代となりますので、 耐震性はかなり低いと言えます。

1959年以前の建物は、熊本地震のような繰り返し の大地震でたちまち倒壊する可能性は極めて高いと考えます。

 

続いて1959年の改正から1981年までの建物はどうでしょうか?

壁量規定の強化はされたものの現行基準との比較では、耐力壁(筋交い等)は大幅に不足し ていると言わざるを得ません。(筋交いではじめて平金物が使われ始めた時代です) もちろんこの年代で耐力壁配置バランスも考慮はされていませんでした。構造接合部の納め方も耐震金物などはなく筋交いの柱頭、柱脚部に釘で 留めているだけといったものが多 い時代の建物となります。 梁に羽子板ボルトなどが設置され始めた時代になりますが、柱 や土台への配慮はされていない時代の建物となります。

 

その為、この後に起こる宮城沖地震 において、柱が抜けてしまった事例が多数でました。

基礎に関しては、1971年に建築基準法改正があり、木造の基礎の規定が加わり、基礎の布基礎化が定められた為、71年以前は布基礎でない基礎で家を建てられている可能性があります。1971年の改正以降の建物も強度が不足しているケースが多いのが実情です。 熊本地震のような繰り返しの大地震で倒壊する可能性は極めて高いと言わざるを得ません。

 

1981年の大改正(新耐震基準)以前の建物は、圧倒的に 壁量が不足しているので す。耐震診断を早急に行い、適切な耐震改修をすべきであると考えます

ちなみに東京都が2013年5月に公表した「南海トラフ巨大地震等による東京都の被害想定」によると、81年以前の旧耐震基準の建物では計測震度7.0で9割強が倒壊すると言っています。 過去数千件の旧耐震家屋をみて参りましたが、耐震診断をすると評点0.3~0.5(現行基準が の建物が多い為、1.5以上への補強計画が安心できる水準となります。

 

★ポイント

この年代の建物を性能向上リノベーションされる際のポイントは、断熱性能以上に、耐震性能を向上させる事が優先順位が高いと言えます。また基礎が無筋基礎となっている建物が大半となりますので、最重要の工事は鉄筋コンクリート基礎補強となります。71年以前であれば基礎が補強できるレベルなのか?など耐震性能向上をベースとしたリノベーション計画をベースに、断熱性能をどこまで向上させるか検討していく形となります。

補強のポイントは耐力壁の増加とその配置計画、基礎補強となります。

以上が「旧耐震基準」で建てられた建物の特徴となります。

 

基礎補強工事について解説します。旧耐震基準の建物をフルリフォームされるお施主様は絶対に押さえておきたい内容となりますのでお付き合いください。

新築住宅での耐震性能の最高基準が『耐震等級3』という性能評価になりますが、耐震等級3の必要性は「増改築.comコンセプト(リンク)」を、お読みいただければお分かりの通り、国で定めている基準値が、人命を守る最低限の基準となってることにあります。

もちろん人命が最優先なのは当たり前です。しかしながら、ここに建物へのダメージについては全く謳っていない事が問題となります。 2000年に定められた現行基準では、震度7クラスの地震に対しても即倒壊しないレベルの耐震性能(性能評価制度での耐震等級1)の住まいしか建築できないと定められました。

記憶に新しい2016年(平成28年)4月14日に発生した熊本地震において、最も被害を受けた益城町においては、現行建築基準法で建てられた住宅が51棟全壊していました。 さらには築10年未満の耐震等級2(基準の1.25倍)「絶対に倒壊しない」と考えられていた建物が「倒壊」してしまった事実は建築業界に衝撃をもたらしました。

「倒壊」と「全壊」は全く意味が異なります。 「倒壊」は生存空間がなくなるほど潰れた状態であり、「全壊」のように建物が大きく傾き構造体に大きな被害が生じているレベルとは一線を画すレベルだからです。

耐震等級3でリフォーム

出典:日経ホームビルダー

 

建築基準法上の1.25倍の「耐震等級2」で、「倒壊」をさせてしまったために、現在の新築住宅では、耐震等級2の上の基準となる耐震等級3(基準の1.5倍)での新築が増えてきました。ここまでのお話で耐震等級3がマストの条件であることはお分かりいただけるのではないでしょうか。

話をリフォームの戻しましょう。

建売などでは新築でも未だに等級1、等級2で施工されているところもあるくらいですが、新築ではないリフォーム(耐震補強)については、実際のところ、国は、現行の基準を満たしていない建物は、現行基準である(※評点1.0)をクリアしましょう。という最低レベルの基準で話をしているのです。その為、世間一般的に行われている耐震補強は、今なおこの基準が目安になっております。

※評点1.0はイメージとしては新築でいうところの耐震等級1相当とお考え下さい。

 

耐震補強の世界では、上部構造評点での数値で1.0(Iw値1.0)という数値が現行基準であるとされておりますが、厳密にいうと、上部構造評点とは、基礎から上、つまり土台から上部での評点という意味であり、基礎が入りません。ここがポイントになります。  

基礎に関しては、無筋であっても補強義務とはしないとする方針が平成25年 耐震改修促進法改正で決まってしまいました。

※評点算定の際、基礎の状態により無筋基礎のケースでは耐力に0.7を掛けるなど調整をしています。  

 

ではなぜこのような改正がおこなわれてしまったのか?

これは、なかなか進まない旧耐震基準で建てられている既存住宅の耐震補強を推し進める目的で、基礎補強を例外なく義務化してしまうと費用があまりに高くなってしまうこと、正しい基礎補強をできる会社が限定されるなどの理由から上部のみの耐震補強で良いとしているだけなのです。  しかし当たり前ですが、上部構造が耐力を満たしていても、基礎が著しく劣化していれば実際の耐震性が上がることはないわけです。  

 

 冒頭での熊本地震での被害を見て分かる通り、耐震等級1相当(評点1.0)では不安が残るのです。 我々は、既存の建物を新築での最高基準である耐震強度が現行の+50%である耐震等級3相当である評点1.5をクリアできないだろうかと考えてきました。

既に建てられてしまっている建物の耐震補強リフォームの範疇において、耐震等級3のように基準の1.5倍の性能アップは、はたして可能なのでしょうか?

答えはイエスです。 しっかりとした、正しい基礎補強をすることで実現するのです。

『増改築.com®』では数多くの一戸建て性能向上リノベーションをしてきましたが、その建物のほとんどが新耐震以前に建てられた築45年以上のいわゆる旧耐震基準の建物です。

旧耐震基準(1981(昭和56)年5月31日までの建築確認で建てられた基準)の建物の多くは「無筋基礎」であるケースが多い為、基礎補強が必須になってきます。リフォーム会社の多くは、旧耐震基準の建物であっても基礎補強をしないケースが多く、基礎より上部の構造体のみで補強をして、構造評点(上部構造評点)を上げようとします。もしくは、補強ではなく補修を補強と勘違いされている会社も多いので正しい方法で提案されているのかの確認が必要です。

しかし、いくら上部の構造体を補強しても基礎が土台から抜けてしまう、もしくは基礎が破断してしまえばその補強は絵に描いた餅となってしまうわけです。そのため、旧耐震基準で建てられている建物をフルリフォームされるのであれば、必ず基礎補強は視野に入れていただきたい工事となります。間取りを変えないリフォームを希望されていても一階の床を剥がし基礎補強をされることを強く推奨いたします。

 

なぜ「部分(半)スケルトン改装」が必要なのか

「間取り変更はしないから、床や壁は剥がさなくてもいい?」と思う方は多いですが、基礎補強をする場合、どうしても1階床を剥がして内部から基礎を触る必要があります。
これにより、単なる“化粧直し”リフォームを超える部分的なスケルトン状態に近づくのです。

  1. 1階の床解体

    • 無筋基礎に“抱き合わせ基礎”や“ベタ基礎補強”をするため、作業スペースを確保

    • 土台と柱も状態を確認し、必要に応じて金物で補強

  2. 壁は間取り変更しないにしても補強が必要な場合

    • 筋かいや耐震パネルを入れたり、金物を取り付けるため、一部内壁をめくることも

結果的に「全部屋スケルトン化」まではいかなくても、床下と耐力壁部分の内部解体という意味で「半スケルトン」に近い工程が不可避になるというわけです。

基礎補強工事の相場と補強方法

一般財団法人日本建築防災協会が推奨している基礎補強法である「鉄筋コンクリート造基礎の抱き合わせ」、通称は、ツイン基礎・抱き合わせ基礎・増し基礎などさまざまな呼ばれ方をしますが、基本的に、現在の無筋基礎に対して、抱き合わせる形で補強する工法の相場です。

コンクリートミキサー車が横付けできるロケーションかどうかなど経費の変動はあるものの概ね100万~200万程度となります。

 

基礎補強の工法(補修と補強の違いに注意!

抱き合わせ基礎(ツイン基礎)補強
ツイン基礎
ベタ基礎補強
ベタ基礎補強
アラミド繊維による基礎補強
アラミド繊維の基礎補強

無筋基礎への基礎補強には大きく3つの方法があります。

どのような方法があるのでしょうか。まず1つ目が既存基礎に抱き合わせる形で新たな基礎を増し打ちする基礎補強です。

もっとも一般的な補強方法となります。

外側もしくは内側に、鉄筋コンクリート基礎を既存の基礎に抱かせる形で一体化させる基礎補強です。呼び名はたくさんありますが、増し打ち基礎・抱え基礎・抱き基礎・添え基礎・ツイン基礎等と呼ばれます。ポイントは既存の基礎にはケミカルアンカーを打ち込み、しっかりと鉄筋で緊結し、新しい基礎と土台はアンカーでしっかり緊結することが必須です。

次に、皆さんもよくご存じのベタ基礎補強です。ベタ基礎補強をする際のポイントは、前提として地盤が良い事です。新築のように地盤改良をしないリフォームでは、現在安定している地盤に対して、過度な荷重がかかるからです。家1棟分以上の荷重と変わらないコンクリート量が地盤に対してかかってきます。せっかく重い屋根を軽くして地震対策をしたのにベタ基礎の重みで地盤に対してはそれ以上の荷重がかかってしまうと本末転倒となりますので、軟弱地盤での採用はお勧めできません。このようなケースでは1つ目のツイン基礎での補強を推奨しています。

3つ目の工法は、比較的新しい工法になります。アラミド繊維という繊維質(橋梁工事での補強やトンネルの補強などに使用されている)を基礎に貼り付けて補強するものです。こちらの工法は確かにひび割れ等には有効となりますが、土台の抜け対策にはなりませんので、別途基礎から土台が抜けないよう対策が必要です。またアラミド繊維での補強は、国(一般財団法人日本建築防災協会)で定められた正式な補強ではないので補助金等については、地方自治体で確認が必要となります。建物のロケーションとしてツイン基礎などが出来ないロケーションなどではアラミド繊維(基礎補強材)による布基礎補強をするケースもございます。

基礎補強(ツイン基礎・抱き合わせ基礎)

配筋時に耐震金物を固定し、基礎・土台・柱を緊結することで抜け対策となります。

基礎補強(ツイン基礎・抱き合わせ基礎)

アンカーボルトで土台と基礎を緊結

基礎補強(ツイン基礎・抱き合わせ基礎)
基礎補強(ツイン基礎・抱き合わせ基礎)

 

旧耐震基準の建物の耐震改修でのメインとなる基礎補強についての正しい補強方法や流れを実際の施工事例を参考に解説させていただきました。

大切なことは、旧耐震基準で建てられている建物の多くが無筋基礎であるということでした。

無筋基礎は鉄筋コンクリート基礎へ補強が必要となります。そこで補強をするのですが、補修と補強は違うということをお話ししました。リフォーム会社でも補修を補強と提案しているケースがありますので注意が必要です。

そして、基礎補強には、大まかに3つの補強方法があることも紹介しました。

それぞれメリットデメリットがありますので正しい基礎補強の実例がある会社への相談が必須となります。

最もメジャーな基礎であるベタ基礎補強については、地盤を面で支える工法の為、安定はしますが、軟弱地盤への施工は注意が必要であるというお話をしました。また、底面のみのコンクリート打ちになっていないか、ベタ基礎補強は底面と立上り部の補強で初めて成り立つ補強方法です。ワイヤーメッシュで、そのまま既存の基礎に緊結するだけでは、ただの土間打ちと変わりはありません。

そして、既存の布基礎に対して抱き合わせる形で補強するツイン基礎(増し基礎)補強についても解説しました。こちらも既存の立上り基礎へ鉄筋で配筋補強し、土台や柱と金物で緊結し抜け防止対策することが大切です。

 

一戸建て(一軒家)リフォームをされる際には、構造をどこまで補強するのか、もちろん費用との兼ね合いもありますが、正しい基礎補強の実績を持つ会社、なおかつ木造の改築技術を有する会社へ相談されることをお勧めいたします。

旧耐震で基礎補強をする意義

近年の大地震で、基礎補強をしていない家が簡単に大破・倒壊する事例が多数報道されてきました。

  • 無筋基礎をそのままにして上部だけ補強しても、地震時に基礎が割れる→柱が抜ける→倒壊

  • “性能向上リノベ”と呼ばれる耐震工事で、基礎から上部構造までしっかり補強すれば、耐震等級3相当の水準も目指せる

 

評点1.0を超えても基礎が無筋では不十分

現行基準では、上部構造評点1.0(=新耐震レベル)の補強を目安にしていますが、基礎が無筋のままだと真の安全性は担保されません。
「**評点1.5(耐震等級3相当)**を目指すなら、基礎補強が必須」と言ってよいでしょう。


半スケルトン化しないと基礎補強はできない?

「間取りを変えないからスケルトンはしない」と思いがちですが、1階の床を大きく剥がす必要があるため、工期や費用は想像以上にかかります。「床下から基礎補強できる?」という問いもありますが、多くの場合床を完全に撤去して作業スペースを確保する方が現実的です。

ポイント

  • 2階や壁は解体しない場合でも、1階床だけは全面剥がす

  • 無筋基礎へのコンクリ打設・配筋・アンカーボルト固定を行うには足場も必要

  • 壁補強を追加する場合は、その箇所だけ壁紙や下地をめくる


まとめ:旧耐震で間取りは維持しながら基礎補強するには部分スケルトン必須

  1. 旧耐震の家は、いかに無筋基礎を補強するかが最大の課題

  2. 間取りを変えなくても、1階床を大規模に解体して基礎補強する**“半スケルトン”**工事は避けられない

  3. 耐力壁や金物も追加し、**評点1.5(耐震等級3相当)**を目指すのが理想

  4. 工期や費用はフルリフォーム並になる可能性もあるが、地震リスクを大幅に減らせる

  5. 正しい基礎補強と豊富な木造改築経験を持つ施工会社へ相談


おわりに:信頼できる施工会社と数値化された耐震補強を

旧耐震基準で建てられた家を「間取り変更なし・耐震補強を主眼」にリフォームする場合、基礎補強と壁・金物補強が欠かせません。床を剥がす工事だけでも大変ですが、大地震時の倒壊リスクを避けるには必須のプロセスといえます。

  • 基礎補強には抱き合わせ基礎・ベタ基礎補強・アラミド繊維など工法が複数あり、家の地盤や築年数、劣化状況によって最適解が変わる

  • 耐震診断で評点を数値化し、上部構造(壁量・金物)だけでなく基礎込みでの性能向上を検討する

  • **“半スケルトン”**という形で床や一部壁を剥がし、施工後は改装工事で新しく仕上げる

 

性能向上リノベーションというと「間取り大幅変更」のイメージも強いですが、基礎と構造体の補強をメインとしながらレイアウトは現状維持という選択肢も十分可能です。「古い家だけど安全に住み続けたい」と思う方は、ぜひ専門家に相談し、正しい基礎補強・耐震工事の実例を見せてもらいましょう

フルリフォームをどこに相談すればいいか迷っている方は、木造戸建て専門会社の増改築.com®にご相談下さい。木構造を熟知する技術者が直接現場を担当致します。お問い合わせはこちらからどうぞ!

< 著者情報 >

稲葉 高志

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ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン

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