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あなたの家が建てられたのはいつですか?

築年数でわかるあなたに必要な性能向上リノベーションの優先順位

耐震 建築基準方改正の変遷

建築基準法改正から3つの年代に分けるのがポイント

性能向上リノベーションとは、主に、耐震性能と断熱性能を現行の新築最低基準を上回る性能値でリノベーションをすることを言いますが、

それぞれの建物の築年数よりどこを優先すればよいのかが見てきます。

まずは簡単に築年数でわかる建物の耐震性能からみていきましょう。

 

我が国は、大地震の教訓から法律を改正し段階的にルールを義務化してきました。木造住宅での大きな改正は2回と考えてください。

〇1回目の改正以前(1981年以前)の建物 ➡旧耐震基準の建物

〇2回目の改正以前(1981以降2000年以前)の建物 ➡81-00(ハチイチゼロゼロ)住宅 ※新耐震基準

〇2回目の改正以降(2000年以降)の建物 ➡2000年基準の建物

大きくわけると3つの基準の建物があることがわかります。

下記の図でみてみましょう。それぞれの年代の切れ目に赤いラインを引いてあります。

建築基準法改正の変遷

建築基準法改正の変遷

日本の住宅市場において最も大きな改正となったのが、1978年に起きた宮城県沖地震の教訓から改正となった1981年の建築基準法大改正となります。この改正以降に建てられた建物を 「新耐震基準」、それ以前の建物を「旧耐震基準」と分けられるようになりました。

その後の阪神淡路大震災を受け2000年に建築基準法が改正され、以降の基準を「2000年 基準」と呼んでいます。

 

皆さんの家が建てられた時代はどの時代になりますか?

と、その前にもう一つの性能となる断熱性能についても見ていきましょう。

 

断熱性能のグレード

日本の建物は、なぜ夏暑く、冬寒い家なのか?

この現象は今現在新築されている建物の多くもこの現状は変わっておりません。

それは我が国が、耐震性能以上に、断熱性能を軽視してきたからにほかなりません。先進国のサッシの性能を見れば一目瞭然ですが、数年前までは、先進国最下位の性能となっておる状態でした。ここ数年、やっと国が省エネを叫ぶようになり、サッシメーカーからもようやく高性能サッシが発売されることになりました。ただし、義務化されていませんので、しっかりとした知識や経験がない施工会社、設計会社でないとサッシを含め断熱性能はないがしろにされるケースが大半となっている悲しい現実があります。

 

ここまで、お話すればお分かりかと思いますが、先の耐震の法改正ほど劇的な特徴はなく、今現在の建物であっても平成11年の基準で建てられている、つまり30年以上前の基準で建てられているということになります。

我が国では、昭和55年に省エネ基準が制定されて以来、4回の改正を得て現在に至っておりますが、4回目の改定の平成25年改正省エネ基準を2020年に最低限達成する基準として義務化される予定でしたが、努力義務として見送りされました。

理由は、施工する施工会社の断熱に対する知識、技術が追い付いていないからというお粗末なものです。さまざまな技術優位の施工会会社から寄せられた意見書などが多数届けられ、ここにきて大きな変化も起きておりました。

2022年4月より断熱等級5が新設され、2022年10月より断熱等級6・7が新設されました。とりわけ、断熱等級6・7は、これまでの断熱等級4と比べてはるかに高いレベルの断熱性能を求められるようになります。

 

以下で、3つの年代別の性能向上リノベーションのポイントを解説していくのですが、断熱性能については、とりわけ上図のZEH基準(断熱等級5)レベルではじめて断熱性能を体感できるというレベルですので、これから解説する3つの年代を問わず、断熱性能を大幅に向上させる必要があると言えることを念頭においていただければと思います。

 

旧耐震基準の建物を性能向上リノベーション(1981年以前の建物)

まずは「旧耐震基準」の建物からみていきましょう。

大きなくくりでは1981年以前に建てられた建物です。

旧耐震基準も厳密に分けると数回の改正があるのですが、大きくわけて2つの建物があります。

それが上の図には掲載しておりませんが、1959年の改正前と改正後の2つです。

対象となる方は以下の解説もお読みください。

 

59年の改正前は、現在の基準と比較すると、 耐力壁(筋交い等)が完全に不足していることや、筋交いはボルト、かすがい、くぎで緊結という規定にとどまっている程度です。 耐力壁配置バランスも配慮はされておらず、接合部においては柱をかすがいでとめる程度 の規定です。いわば法的な規制もなく、また実際の施工の面においても耐震的な考えがある とはいえない年代となりますので、 耐震性はかなり低いと言えます。

1959年以前の建物は、熊本地震のような繰り返し の大地震でたちまち倒壊する可能性は極めて高いと考えます。

 

続いて1959年の改正から1981年までの建物はどうでしょうか?

壁量規定の強化はされたものの現行基準との比較では、耐力壁(筋交い等)は大幅に不足し ていると言わざるを得ません。(筋交いではじめて平金物が使われ始めた時代です) もちろんこの年代で耐力壁配置バランスも考慮はされていませんでした。構造接合部の納め方も耐震金物などはなく筋交いの柱頭、柱脚部に釘で 留めているだけといったものが多 い時代の建物となります。 梁に羽子板ボルトなどが設置され始めた時代になりますが、柱 や土台への配慮はされていない時代の建物となります。

 

その為、この後に起こる宮城沖地震 において、柱が抜けてしまった事例が多数でました。

基礎に関しては、1971年に建築基準法改正があり、木造の基礎の規定が加わり、基礎の布基礎化が定められた為、71年以前は布基礎でない基礎で家を建てられている可能性があります。1971年の改正以降の建物も強度が不足しているケースが多いのが実情です。 熊本地震のような繰り返しの大地震で倒壊する可能性は極めて高いと言わざるを得ません。

 

1981年の大改正(新耐震基準)以前の建物は、圧倒的に 壁量が不足しているので す。耐震診断を早急に行い、適切な耐震改修をすべきであると考えます

ちなみに東京都が2013年5月に公表した「南海トラフ巨大地震等による東京都の被害想定」によると、81年以前の旧耐震基準の建物では計測震度7.0で9割強が倒壊すると言っています。 過去数千件の旧耐震家屋をみて参りましたが、耐震診断をすると評点0.3~0.5(現行基準が の建物が多い為、1.5以上への補強計画が安心できる水準となります。

 

★ポイント

この年代の建物を性能向上リノベーションされる際のポイントは、断熱性能以上に、耐震性能を向上させる事が優先順位が高いと言えます。71年以前であれば基礎が補強できるレベルなのか?外壁を剥がすフルスケルトンリフォームが必要なのか?など耐震性能向上をベースとしたリノベーション計画をベースに、断熱性能をどこまで向上させるか検討していく形となります。

補強のポイントは耐力壁の増加とその配置計画、基礎補強となります。

以上が「旧耐震基準」で建てられた建物となります。

81-00住宅(ハチイチゼロゼロ)の建物を性能向上リノベーション(1981年~2000年の建物

続いて、通称ハイイチゼロゼロ住宅と言われている1981年の大改正以降から2000年までの建物でのポイントをみていきましょう。

今までの風潮として、「新耐震基準」は安心とされてきました。

なぜならば「新耐震基準」では、中規模地震ではほとんど損傷を生じないことを目標とし、 大規模地震に対しては、建物に損傷は残るものの、倒壊や崩壊はせずに建物内の人命を守れ るようにすることを目標として改正されたからです。

この改正後に建てられた「新耐震基準」の建物は、壁量が大幅に増えたことから一定の効果 はあり、事実、阪神淡路大震災でも一定の効果をみせました。 (被害の多くが旧耐震基準のものが多く新耐震基準の被害は少なかった)

この大改正の最大の特徴は必要壁量が大幅に強化されたことです。

鉄筋コンクリート基礎での施工が始まったのもこのころからです。

その為、国は今現在も先に解説した旧耐震基準の住宅の耐震化に注力していますが、 ハチイチゼロゼロ住宅への耐震化は思うように進んでいないのが実情です。熊本地震で新耐震住宅での不安が露呈されていながらもこちらの新耐震住宅までの耐震化は手つかずとなっているのが現実です。

そのため注意が必要な年代ともいえるのです。

お施主様の耐震への関心も旧耐震の建物に住まわれている方は、現状の建物の性能を不安 視するケースが多いのですが、新耐震住宅に住まわれている方は安心していることが多いのを現場で感じます。

この年代の建物の弱点を知るためには、この後に改正された2000年基準において、何が大きく変わったのかを見ていく必要があります。

2000年の改正での木造住宅のポイントは3つです。

地耐力に応じた基礎の構造形式の規定 壁配置のバランス 使用する金物を具体的に指定、 つまり、壁の配置バランスと金物の指定が2000年にはじめて明確化されたのです。

そのため、2000年以前のハチイチゼロゼロ住宅は、接合部がくぎ打ち程度の状態であることがかなり多いのです。金物を使用している住宅も見られますが、この当時は国が定める明確な規定が ないわけなので、施工法もばらつきがあります。ホールダウン金物の規定もこの当時はあり ませんので、柱が抜けてしまった被害が多数でています。

 

この年代の方に、建物をよく見て欲しいのが、南側にLDKと大開口の窓を設け、北側にトイレなどを配置している間取りになっていませんか?

壁の配置もバランスを考慮されていなかった時代の特徴となります。

このような建物は北側に耐力壁が集中しているため、耐震上はバランスの悪い(剛心が偏った)建物が多いのです。

そのため、耐震性能においては既存不適格と言えます。

事実、熊本地震では、この建物の多くが倒壊したのです。 (識者の100棟の調査で60%~70%が倒壊、大破しています)

 

★ポイント

8100住宅の性能向上リノベーションのポイントは、耐震面の弱点となる、ホールダウン金物の代わりとなる基礎と柱の緊結、間取り変更後の耐力壁の配置を考慮し、偏心率を下げる補強計画、金物による耐震補強が必要でしょう。 既存の耐震評点をみると0.7程度の建物が多いです。(1.0が現行基準) 補強計画を立てる際は、評点1.5以上を目指しましょう。

断熱性能を向上させるポイントは、窓の数の調整です。この時代の建物は、窓の数が多く窓の性能も低いため、夏暑く冬寒い建物になっています。天井裏や1階の床下への断熱材充填に加え、外に面する内壁の4面はすべて剥離し、断熱材の充填が必要です。その際に、窓が大きく、数も多いため、高額な断熱サッシをすべてに導入すると相当な費用がかかること、さらに高性能サッシを入れたとしましても熱還流率が断熱材よりも数値が劣りますので、よくプランを練り不要な窓は断熱壁、耐力壁としていくのが費用を抑え性能を上げるポイントとなります。

 

 

2000年基準(現行基準)の建物を性能向上リノベーション(2000年以降の建物)

ここでは「2000年基準」の建物の性能向上リノベーションについて解説します。2000年以降改正はありませんので、2000年以降の建物は現行基準になります。

現行の耐震基準をクリアしているため、誰もが「さすがに安心でしょう。」と言いたいところではありますが、熊本地震では、識者 の調査において、益城町の宮園、辻の城、惣領の各地区で205棟の調査結果では、1割 が2000年基準住宅であり、その30%~40%が倒壊・大破していると報告書をあげていま す。

2000年住宅(現行基準の住宅)にはどこに弱点があるのでしょうか?

2000年基準の住宅で熊本地震の被害にあっている建物をみていると、設計の配慮不足や施工不備による事例が多くみられました。

設計の配慮不足というのは、ニュースなどでも取り上げられていましたが、「直下率」の問題です。

いわゆる「2階の耐力壁と1階の耐力壁が同じ位置にないケース」です。「1階と2階の窓の位置が揃っていない建物」など、1階と2階の 柱の位置が揃っていない建物は直下率を考慮していない建物となります。

これらは設計の配慮不足と言わざるをえない問題といってよく、基準はクリアしていても配置計画 が間違っているケースです。 施工のミスも含めて、耐震を熟知している会社へ依頼することが大切なことがわかります。 もちろん業者も耐震についての知識を深める必要があるということです。 施工では筋交いの入れ方も問題視されました。現行規定ではルールが確立されてこそいないですが、被害にあっている多くが筋交いの断面寸法が小さいものが多かったことがわかっています。このような配慮ができる施工会社への相談が大切ということになります。

 

このような現状を踏まえて、性能向上リノベーションをする際のポイントは何になるか考えていきましょう。

まず、耐震性能については、現実問題として、お施主様ご自身において大地震が起きた際に、どの程度の被害を許容できるのか?

ここが大事なポイントとなります。

熊本地震では「建築基準法(最低基準)と被害のギャップ」だけではなく、「建てる(または補強する)耐震性能と施主の要望レベル(施主が許容できる被害レベル)に乖離」があることが、今回の地震で露呈されたからです。基準をクリアしながらも倒壊した建物が多数ある中で、ほぼ無傷であった建物は、現行の2倍の壁量が入っていました。

これは現行の1.5倍の耐震最高基準である耐震等級3をはるかに超える水準です。

 

お施主様 は建築基準法を守っているのだから全壊することはないだろうと考えている方が大半だとおもいます。

それが、耐震等級3で設計、施工をした場合、半壊で満足できるでしょうか? ということです。

ここに大きな温度差があります。

識者のシミレーションの結果、今回の連続して起きた熊本地震で現行基準では倒壊、1.25倍 の耐震等級2で全壊、1.5倍の耐震等級3で半壊、もしくは軽微な被害になると結論づけて おります。

つまり、現行基準の1.25倍以上、1.5倍程度の計画が必須なるということがわかります。

この辺りをリノベーション前に検討し、どの水準まで向上させるのかを検討しましょう。

 

★ポイント

2000年基準の性能向上リノベーションのポイントは、耐震面の弱点となる、リノベーション後の間取りにおいて直下率を考慮してリノベーションプランを策定し、改めて補強計画を見直し、最低でも上部構造評点1.5以上の計画で施工をすることになります。2000年基準の建物も先の8100住宅同様、断熱性能は低いため、断熱性能を向上させるポイントは、窓の数の調整です。この時代の建物も、窓の数が多いのは良いのですがサッシ自体の性能が低いため、夏暑く冬寒い建物になっています。天井裏や1階の床下への断熱材充填に加え、外に面する内壁の4面はすべて剥離し、断熱材の充填が性能を向上させるためには必要です。

※予算との相談になりますが、今あるサッシの内側に樹脂製のサッシを部屋側に設置し2重窓を設置する方法もございます。

数を減らす=断熱壁を増やす・耐力壁を増やすこちになりますので、窓数が多いこの時代の建物のサッシすべてを、高額な断熱サッシをすべてに導入すると相当な費用がかかること、さらに高性能サッシを入れたとしましても熱還流率が断熱材よりも数値が劣りますので、よくプランを練り不要な窓は断熱壁、耐力壁としていくのが費用を抑え性能を上げるポイントとなります。

耐震等級3が新基準

出典:日経ホームビルダー

増改築.com®運営のハイウィル株式会社は創業大正八年、業界経験100年を超える弊社では、旧耐震基準で建てられた建 物の耐震改修を数多く手がけて参りました。また難易度の高い木造改修を主として活動し て参りました。

今ご覧いただいている「増改築.com®」は、日本初の木造スケルトンリフォー ムに特化した専門のサイトとなり、ここでの目的は通常公開されない木造の構造補強、断熱改修の中身を公開し続けることです。

性能向上リノベーションとは、通常のリフォームとは、全く異なります。

最低限の基準で建てられた新築の性能を大きく超える耐震性能と断熱性能となりますので費用も通常のリフォームとは違い費用も掛かります。

耐震性能については、法改正に伴い建物の弱点を補強し性能を向上させること。断熱性能については、現行の努力水準であっても、高断熱であるとは言えない現実を理解し、どの年代であっても性能値を向上させることを主眼に置くケースでは、本格的な断熱改修になるということになります。

 

優先順位として、年代が古い建物は耐震改修の優先順位が高く、年代が新しくなるにつれ、耐震改修の費用ウェイトは下がり、断熱性能に費用ウェイトを置くのがよろしいと考えます。

 

いずれにしても、これから性能向上リフォームをされる方は、耐震性能を数値化できる会社、断熱性能の性能を数値化できる会社、かつ耐震や断熱における多数の施工実績がある会社へのご相談をお勧めいたします。

更新日:2022年10月31日

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< 著者情報 >

稲葉 高志

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ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。その後、工務店で主に木造改築に従事し、100棟以上の木造フルリフォームを職人として施工、管理者として管理

2003年に独立し 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てフルリフォームを150棟、営業、施工管理に従事。2008年家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」への推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造フルリフォーム・リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com®」をオープン

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