再建築不可 中古住宅リフォーム＆リノベーション　
東京都目黒区A様邸施工実例

玄関の裏手から撮影。再建築不可物件ならではになりますが、今回は内部スケルトンになります。玄関側からは間口が狭く入り組んでいるために全体が取れませんでしたので裏より建物の輪郭を撮影してます。

断熱効果を予算を多めに投下しても性能向上をさせたいとの要望から、断熱性能の高いサッシへの総入れ替えを提案しましたので既存の窓周りにカッターをいれ解体をしていきます。

内部での解体が進むと、再建築不可のケースでは道路付けが悪いことが大半ですので、ある程度廃棄物が溜まるまでは整理して宅内に仮置きをし、一気に出します。搬出にはたくさんの人手が必要になってきます。

一時的にしかパレットを置くことができないため、パレットを設置したら一気に荷積みをしなければなりません。

中古住宅内部を躯体残しにしていきます。この際に主要構造部の痛みを良く見ながら解体していきます。

外に廃棄物を置くスペースがない為、解体トラックが来るまで室内に整理をしておきます。

内部がスケルトンになりました。写真は一階のバスルームになるところです。

リフォーム後のバスルーム側より寝室を撮影。内部が躯体状態になっているのがわかります。

玄関ドアの新規で断熱ドアを設置するため、カッターを入れ解体をしています。

サッシがなくなるところ、新規のプラン上で窓の位置がかわるところなども出てきますので、窓を新規で入れる場合解体に費用がかかります。

外壁がかなり厚いため、解体も苦労しました。

玄関の上部にベランダを設置したいと初期段階でご要望がありましたが、Ａ様はサッシの費用や住宅設備の費用ウェイトが高いこともあり予算的に厳しいこともあり、断念いたしました。

既存の布は想定していたよりも状態は良く、Ｉ様邸ではベタ基礎にする予定もありませんので、この状態で良いかの確認を入念に行いました。

２階床組より一階のリフォーム後の寝室にあたる部屋を撮影

２階のリフォーム後にＬＤＫになる空間。２階はを多く設置するため、補強箇所も多くなります。

バスルーム設置面の土間打ちを行いました。

木工事開始と同時に現場には材木が搬入されます。

間取りが変更になるため、補強がメインとなっていきます。

中古住宅の旧間取りは、1階にリビングルームがありましたが、今回の中古住宅リフォームでは1階に居室を配置する間取りを提案しておりますので、耐力壁が多めにとれる設計としました。

一階部は新規の間仕切りが増えたことから柱を立てる本数も多くなります。

一階のリフォーム後に寝室となる空間。

既存の躯体の仕口には金物を必ず入れ補強を加えていきます。

構造上弱い箇所には梁を入れ補強を加えます。

Ａ様は木造特有の音の問題も出来る限りクリアできないか？と相談があり、外部からの騒音、また室内の音を外に逃がしにくくしたい、さらに居室間の音出来る限り漏れないようにしたいというご希望から、通常外周面へのセルロースファイバー充填を各居室間へもセルロースファイバーの充填をおこないました。各居室間、2階の床下への配慮から遮音シート工事もおこないました。

2階ＬＤＫ壁へのセルロースファイバー充填が完了しました。天井へ充填をしていないのは、後ほど紹介する遮熱工事を屋根裏で行ったため、工程をずらし最後に天井への充填を行ったからです。

外周面の階段部の壁へのセルロースファイバー充填が終わりました。

リフォームだと注意しなければならないのが、設備の中で工程的に最も早い段階で設置される浴室まわりにもセルロースを前もって充填しておくということです。Ａ様邸では手間はかかりますが、セルロースを3回にわけて充填しています。

1階トイレ部の外周面へのセルロースファイバー充填

システムバス設置後では充填ができないため先行して浴室部外周面にセルロースファイバーを充填しました。

一階寝室となるお部屋へのセルロースファイバー充填

寝室からつながるウォークインクローゼット部のセルロースファイバー充填後

Ａ様邸では各居室間への遮音のご相談も受けており、石膏ボードの2重張りと間に遮音シートを張ることで対応させていただきました。

Ａ様邸では、吸音ボードの上に遮音シート張り階下への遮音に最大限配慮しました。

石膏ボードと石膏ボードの間に遮音シートをはさみ施工します。写真は寝室となり、壁上部に棚を設置するため下地を木にしています。

2階のＬＤＫ床暖房をガス式にするか電気式にするかで悩まれましたが、予算の都合でここ出は電気式を採用させていただきました。

一度設置してしまうとやり直しがきかないこともありＡ様を現場にお呼びして割り付け位置を入念に確認しました。

遮音シートの上に石膏ボードをひいています。

Ａ様邸では、今回の中古住宅リフォーム＆リノベーションをするにあたり、断熱性能を上げるという事が最もプライオリティの高い要素となっていたため、サッシも断熱性能が高いサッシの導入、断熱材はセルロースファイバー断熱の充填、そして屋根は遮熱塗装をしています。屋根の葺き替えをしなかったため、屋根の上からの断熱工事ができないため遮熱塗装をご提案しましたが、小屋裏へも遮熱工事を行いました。セルロースファイバーを天井に充填する前に遮熱シートを小屋裏に隙間なく張り込みます。

2階はＬＤＫで最も滞在時間の長い空間となることから、屋根上からの遮熱塗装と屋根裏からの遮熱フィルム、そして天井裏のセルロースファイバーというとことん断熱、遮熱にこだわった仕様となりました。

屋根形状が複雑な中古住宅であったため、遮熱シートも細かく切ってうまく屋根形状に合うように張っていきます。

Ａ様邸では外周部の壁、天井をセルロースファイバー、一階の天井
、居室間の間仕切り壁にもセルロースを充填。サッシは樹脂サッシ＋low-eガラス、屋根裏に遮熱シート、そして屋根材には遮熱塗装を施すといった断熱性能を一気に引き上げる内容となっております。

Ａ様邸では全サッシの新規新設となったため、すべての既存サッシにカッターを入れ解体となりました。

既存のサッシを解体し、そこがリフォーム後に壁になる部分も間取りを変更する以上出て参りますので、リフォーム後にサッシが新設される部分にもカッターを入れることになります。

通気胴縁を打っていきます。

既存サッシを解体し、リフォーム後壁になるところへは構造用合板を貼っていきます。

写真のように、サッシを変更する場合、サッシ新設の位置の開口の解体もすると相当な面積が解体されることがみてわかります。

壁を解体し、サッシを新設、壁部分への構造用合板張りが終わると防水処理をしたのち通気胴縁を打ちサイディングを張る工程となります。

再建築不可でのリフォームで最も困難を極めるのがサイディングの置き場です。今回のＡ様邸では奇跡的に間口の延長上に仮置きスペースがあったことが幸いでした。

玄関ポーチの天井材は無垢材を使用しています。

サイディングが張り終わりました。

セルロースファイバー充填が終わると、一気に内装工事が進んでいきます。キッチンは実に１０回以上さまざまなメーカーショールームでプランを作っていただきましたが、工事全体の費用感を見て、コストダウンを決め、サンワカンパニー社のシステムキッチンを採用しました。

階段の上り口付近に隣接する洋室への採光目的で室内用サッシを設置しました。

階段周りは手すり設置のためボードでなくラワン材を使用します

２階の天井高が低くできる限り天井高を取りたいというご要望から、火打ち金物と梁が露出する形で天井高をいっぱいまでとりました。

リビングへは遮熱ガラスを採用しました。

サンワカンパニー社のカップボード

将来ベランダをキッチンバックスペースより設置したいとのことから、勝手口ドアを設置しています。

金属サイディングが張られ、連窓で設置した２階ＬＤＫの遮熱ガラスがリビング内の採光と日中の断熱を両立します。

再建築不可のためエントランスとなる玄関へのアプローチこそ狭いものの玄関は広く取れています。玄関ポーチ天井は無垢材を張りアクセントとなっています。

一階寝室は防犯ガラスを採用し、内装はＡ様ファミリーで徹夜をして珪藻土を塗った力作となっています。

寝室のベッド設置スペースにはニッチを作りました。このあたりの左官は苦労されたと思います。

暗かった１階も２３００のサッシを入れることでかなり明るくなりました。

パナソニックアラウーノに手洗いはサンワカンパニー社の商品を採用しました。

Ａ様がＬＩＸＩＬ，ＴＯＴＯ、パナソニックとショールーム巡りをされ、結果的に採用されたのがハウステック社の１６２０のバスルームとなりました。

パウダールームの化粧台の上にはサッシを入れ暗い脱衣所にも採光を考慮。奥様が最後まで迷われた化粧台はＬＩＸＩＬラシスで採用が決まりました。

Ａ様のご要望で梁はそのまま残す形となりました。天井高は限界まで上げて施工しました。

２階トイレの手間に配置した洗面スペースは小窓が一つ。アクセントのような小窓ですが採光は十分でした。

玄関を入った廊下スペース。この天井と壁をご家族３人で塗られたことに敬意を表したいと思います。途中何度も挫折しそうになったとのことでしたが、本当によく頑張られたと思います。