戸建てフルリフォームなら「増改築.com®」TOP>施工事例>都道府県で探す>東京都>品川区>M様 裏打ち工法のフルリフォーム&フルリノベーション
M様ご夫婦は、分譲マンションにお住まいでしたが奥様のご両親のご実家が空き家になっていたことから、ご実家をリノベーションして移り住み、現在のマンションを賃貸にするプランのお施主様です。弊社にご相談頂く前に、大手ハウスメーカー数社で、新築、リフォームでのご提案を受けておられました。すべての素材をご自身で決めたいという強いご要望があり、出来る事がどうしても限られてしまうことから弊社にご相談を頂きました。3か月間弊社プランナーとお打合せを重ね工事をスタートさせていただきました。弊社においても新築プランを提案させていただきましたが、費用コストの問題でリノベーションを採用致しました。工事中の仮住まいのご負担が無い事から、着工後の工事の中でゆっくりと仕様を決めていきたいご意向がありましたので、工程を調整しながら工事をさせていただきました。M様のご要望として、建物が若干傾きがあるため補正してほしい、ご両親がお住まいになられていた際に増築をしておりその増築部を減築したいとのご要望、築年数が50年経過しているため、基礎補強をして欲しい。新築プランで提案されていた「耐震等級3」性能をリフォームでクリアしたい。現状が湿気が多いため、夏涼しく、冬暖かい建物で快適に過ごしたいというご要望でした。
建物概要 | |
---|---|
名前 | M様 |
場所 | 東京都品川区荏原 |
築年数 | 築50年 |
構造種別 | 木造一戸建て |
家族構成 | 大人2人 |
対象面積 | 17.7坪 |
リフォーム部位 | フルリノベーション/減築/耐震等級3/ロフト/外壁裏打ち工法/埋炭/ジャッキアップ/セルロースファイバー |
工期 | 6ヶ月 |
価格 | 2700万 |
今回のリフォームで、M様からのご要望は以下の8点です。
M様のご両親様が住まわれていた建物で、何年かは空家になっていた物件です。今回、スケルトンリフォームをしてM様ご夫婦お二人で住まわれる為、極力廊下を無くし1階・2階とも目一杯居室の空間にさせて頂きました。当初より、出来るならロフトを設置したいとご要望を頂いておりました。既存屋根の形状は変えないので、可能な範囲でロフトを造らさせて頂きました。2階の天井はロフトを設置するので屋根勾配形の天井で納めさせて頂いております。梁も、そのまま活かして塗装仕上げです。
2 着工
2-1 足場・解体
2-2 ジャッキアップ工事
2-3 炭素埋設工事(炭埋)
2-4 基礎補強(抱かせ基礎・添え基礎)
2-5 木工事
2-6 高機能調湿床下敷炭配置
2-7 耐震補強工事(耐震等級3)
2-8 断熱工事(セルロースファイバー)
2-9 外壁工事
●M様の奥様のご両親が50年前に建てられ玄関部分を増築しており、セットバックをしたいとご要望がありました。写真の2階から突き出している一階部分がその該当箇所となります。
●私道に越境して増築をしてしまったため、測量を入れてどこまで減築しなければならないのかを決定する必要があります。解体後に測量士による測量をして、リノベーションとなります。セットバックをしたくない、セットバックをしてしまうと希望する間取りにならないのでリフォームを選択するというお施主様は多いのですが、越境をしている場合は、建築基準法第2条第15号の「大規模の模様替」においても是正が必要です。
●減築部のライン上となる想定の玄関部分。玄関ドアを開けたポーチ部分が減築対象のラインと想定しプランを作成しました。M様邸の既存の建物は柱が多いのですが、リノベーションプランは柱の本数がリノベーション後に減る想定となるために構造計算で軸組補強の方法を検討する必要があります。
●既存1階部分
●既存2階部分
既存和室は洋間にリフォームされておりました。2階はロフトを制作し、間取りもリノベーション後に柱がないLDKとなるため、架ける梁の背などの計算が必要になります。
間取りの変更プラン
既存建物は、昔ご両親様が増築をしており、私道を越境して建っていました。今回、リフォームをするに当たり増築した箇所は減築をしたプランでご提案をさせて頂きました。
M様の戸建てフルリノベーションは、内部を躯体残しにする内部スケルトンリフォームがベースになっておりますので、内部を躯体状態まで解体していきますが、M様のケースでは、私道を越境して建てられた部分の減築がありましたので玄関部の切り離しから施工していきました。解体後に構造体のチェックを入念に行っていきますが、6センチ程度の傾きがあることが判明しました。また、M様の奥様の先代のご両親がコンクリートを打っておりましたが、無筋の状態であることから防湿目的で施工されたことがわかりました。
●躯体傾きレベルのチェック
解体後にレベルを計測したところ、建物傾きが判明しました。お施主様にも現場にてご確認いただき、ジャッキアップによる傾き補正を提案させていただきました。
!ジャッキアップには明確な施工法の規定がない
今回の建物は、地盤沈下ではなく、構造体の歪みから最大60㎜の傾きとなっていました。60㎜の傾きでは生活されていて気付かれる方はほぼおりません。解体後のレベル出しで判明します。またフルリフォームでのジャッキアップは土台上げ工法がほとんどですが、内部をスケルトン(躯体残し)にされている状態でジャッキアップを掛けるため、外部からではなく内部の構造体にジャッキを当て構造体ごと持ち上げる工法が多いです。土台が腐食していて土台にジャッキが入らないケースもあります。スケルトンリフォームでは内部が解体されているため荷重も通常の土台上げ工法よりかからないため上げやすいメリットがあります。床のない状態で施工できるため費用も通常の方法よりも安価にできることもその理由の一つになります。ただ土台上げ工法について明確な納まりを定めた法律や規定がなく、これらの工事は施工会社のノウハウや技術に頼られることになります。築50年を超える木造になりますと60㎜程度は傾いている建物は実際に建物を見てきて相当数あります。梁が垂れているケースが多いので、梁や桁を緊結しジャッキを当てて持ち上げる方法で提案をさせていただきました。
●スケルトンリフォームだからできる炭埋
炭素埋設法とは、読んで字の如く、炭(炭素質)を埋設し地磁場を好転させる方法という意味になります。その方法が、地面に穴をあけ、そこに人工マンガン電池(炭素質)をつくることで、その土地の磁場を改良するというものです。いわゆる天然乾電池作りなのです。
地面に穴を掘ることで、その周辺の電位構成に変化を与え、更に、炭素質(出来るだけ細かい粉末の方が効果が早いのですが)を埋設することで安定的な誘電効果を図るという方法です.電子が逃げていく酸化電圧の土地を炭を埋めることで、電子が逃げにくくし、電子が集まり還元作用が起こる土地に改良しようということですね。電子が集まるところの多くは地磁気も高く、マイナスイオンも多いのが一般的です。
方法として、直径1メートル深さ1メートルに炭素質を500ℓの炭を埋設するという大変シンプルなものです。
増改築.comでは、スケルトン状態にするリフォームがメインのご相談となりますので、埋設炭素をご希望されるお施主様の施工をさせていただいております。ご自分でDIYされるお施主様へは、埋設用の炭の販売もさせて頂いております。
M様邸は傾きの補正がありましたので、ジャッキアップで傾き補正後に、基礎補強工事となりました。M様は「耐震等級3」での耐震構造となりますので、構造計算を行い、基礎補強の計画を立案します。M様邸は抱かせ基礎(添え基礎・増し基礎)による基礎補強工事となります。
●ベタ基礎って?
布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。
建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。
基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。
耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。
地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。
戸建てフルリフォームやリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎が終わり大工工事へと移行します。東京都品川区M様邸の戸建てリノベーションでは。旧耐震基準の建物を「耐震等級3」のグレードで構造計算をして補強計画を立てております。構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。
●床下の湿気対策には、防湿シートを敷き込み、その上に敷炭を配置する提案をしております。ベタ基礎にして炭塗装をさせていただきその上から敷炭をすることもございます。
●耐震等級3壁が少ない空間にもかかわらず耐震等級3グレードになるのは壁倍率が6.3倍だから
旧耐震基準の建物を新築での最高基準である「耐震等級3」グレードまで引き上げるためには、基礎補強は必須であるとお話ししました。しかしそれだけでは、M様のご希望する間取りでリノベーションをしてしまうと壁量計算をした際に耐力が不足し、耐震等級3での施工は難しい現実がありました。そこで基礎と土台と耐力壁を一体化することで壁倍率が6.3倍まで引き上げることができる特許工法を採用しました。
品川区のM様の戸建てリノベーションでの断熱材は、セルロースファイバーを採用。
吸音効果と調湿効果の高い断熱材を使用したいとのご要望がありました為、新聞紙を原材料としたエコ素材でありながら「断熱」「防音」「防燃」「防虫」「防湿」の効果を併せ持つセルロースファイバーはまさに理想的な素材となりました。
品川区M様邸は、玄関側面の2面を上張りによるサイディング仕上げ、玄関より向かい奥面と手前面は外壁解体後に、サイディングを新設です。
玄関奥となる外壁面は足場が入らず、室内から外壁を解体し、部屋内からサイディングを施工する裏打ち工法での施工となりました。
工事竣工です。
== 外観==
== 1F 主寝室==
== 2F LDK ==
既存建物は1階リビングは壁面がパネルで仕上げられてました。
2階は2部屋あり、和室仕上げでした。
== 1F・2F 水まわり ==
Before
== 2F ロフト ==
2階LDKに3畳程のロフトを設置しました。梁はクロスなどでは巻かず、そのまま塗装のみで納めさせて頂いてます。
減築工事・ジャッキアップ傾き補正・基礎補強・耐震等級3・一面足場が入らない立地であったことからの外壁の裏打ち工法、さらにはセルロースファイバー充填、炭素埋設と、スケルトンリフォームだから出来た工事とハイスペックな仕様となりました。まず敷地目一杯に建てられていたことから、基礎補強は、室内側からのアプローチとなりました。室内からのアプローチになると室内の構造体との絡みが出てくるため、耐震補強計画の難易度が増します。さらに裏打ち工法を採用したことから、先に外壁を工事してからセルロースファイバー断熱を充填するなど工程が、通常の流れとは変わって参ります。そのため通常よりも工期が長く設定させていただきましたが、施主様にもお任せいただくことができましたので、結果として、安心できる構造体、かつ高断熱な建物へと大幅な性能向上が実現しました。
K様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
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営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
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※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年の建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることから、現在大変混みあっております。
お問い合わせも殺到状態のため、プランのご提案までに日数を頂いております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は4月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年5月GW明けの解体着工スタートに1枠が空きありとなります。※2024年2月6日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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