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セットバックの問題からリフォームを検討!

狭小住宅リフォーム&リノベーション 荒川区M様 施工事例

建物概要
名前 M様
場所 東京都荒川区
築年数 築50年
構造種別 木造戸建
家族構成 ご夫婦2人
対象面積 16.54坪
リフォーム部位 ベタ基礎/間取変更/断熱サッシ取替/外壁サイディング/屋上庭園
工期 4ヶ月
価格 1600万

お客様のご要望


・新築ではセットバック対象のためリフォームを検討。

・長期間、空家だったので、賃貸に出すか自分で住むか悩んでいます。

・窓の位置、サイズはこだわりたい。

・外壁が作業が出来る箇所はサイディングにしたい。

・玄関・階段の位置は変えたい。

 

プランニングのポイント


東京都荒川区町屋の築50年の15坪強の狭小木造戸建て住宅、

既存は1階に水周りと6畳1部屋。

2階に6畳2部屋の造りでした。

M様のご要望で、玄関の位置を変えて

2階に大きめのLDKを配置させて頂きました。

3階部分は既存ベランダがあったので、

階段の位置だけを少し変えて防水からやり直し

をしました。

 

打合せから完成まで


1 着工前

1-1 打合せ

東京都荒川区町屋の住宅密集地に佇む、

昭和30年代築の築50年を超える16坪の狭小住宅の建物になります。

 

そもそもM様はこの狭小地の建物を当初新築をご予定でした。

しかしながら、50年前に建てられた建物を新築する場合、

現行の建築基準法に適合させて計画をしなければなりません。

 

狭小住宅ならではの全面道路の問題や、

隣地との離隔距離などの問題で、

さまざまな制約を受けることが多いのが事実です。

M様の狭小住宅も例外ではありませんでした。

 

再建築不可ではありませんでしたが、

新築をした場合、建蔽率の制限、セットバックをしなければならず、

M様のご要望された間取りや部屋数、

広さが確保できないようなものになってしまいました。

 

そこで、現状の建物の建築面積を最大化できる

リフォームを検討することになったのです。

 

町屋自体の特長ですが、下町の密集地に戦後一斉に建てられた

地域のため、再建築不可の土地も多いエリアです。

今回M様所有の建物は、角地にあることから、

2面は通りに面しておりましたので、

工事ロケーションとして、

劣悪な環境とまではいかないロケーションでした。

問題になるのは駐車場までの距離が長いこと、

敷地ギリギリまで建てられた建物のため、

解体した廃材などを仮置きするスペースがないことです。

これらの計画を調査の段階でしっかりと見ておくことが

大切です。

隣家との距離は一面が足場が入らない立地となっていました。

境界ギリギリで建っているのは、特に町屋周辺では多く、

M様の建物も既存の状態も防火板となっているのがわかります。

3階部はベランダになっていました。メンテナンスが

まったくされておられていない状態となっていましたので

防水層ごとやり直しの提案をさせていただきました。

長期間空き家となっていた建物のため、
構造部の傷みがどの程度かを目視で確認します。

概ね、目視できるところでの腐食などによる構造部の傷みは

確認できませんでしたが、一階と2階で柱がズレている

部分などが数か所あったため、

リフォーム後の間取りをプランする際に重要になる

ポイントをチェックをしておきます。

夏の暑い中の現調であったため、

断熱材が入っていないことから、断熱計画も立てていきます。

お持ちの図面が古く手書き図面であったため、

再度柱の位置を押さえ採寸していきます。

1-2 提案

50年前の配置図

■施工後の1・2階平面図■

■施工後の屋上平面図■

角地に建っているM様邸。

ご要望をヒアリングさせていただきプランニングの際に、

玄関の位置は変えたいとご要望を頂いておりましたので、

玄関の位置を確定してから居室のプランニングをさせて頂きました。

荒川区の下町にございますM様邸、

窓の設置高さはM様よりご指示を頂き、

1階はプライバシーを確保かつ採光がとれるよう

高窓がメインとなっております。

1階に浴室・洗面・トイレ・洋室を設置

2階はたっぷりとLDKを取り、残りを洋室にさせて頂きました。

2 着工

2-1 解体

密集地での狭小住宅の解体、もちろん機械壊しはできませんので、

手壊しとなります。

建物奥の面は隣家との距離がほとんどなく

防火板が張られていました。

 

まずは内部(室内)天井、壁、床を剥がしていきます。

2階の天井、壁を解体し、2階部の床は最後に行います。

階段は最後に解体します。

築年数の経過した狭小住宅リフォームにおいて、

最も気を遣うところは何といっても、

敷地ギリギリで建っている建物の比率が高い為、

解体した産業廃棄物を仮置きするスペースが

敷地内にないということです。

ある程度の解体でこまめに搬出をしながら

解体も進めることになりますので工程管理も大切になってきます。

東京都荒川区の町屋のような住宅密集地は

このような条件での施工が多いのも特徴ではあります。

既存の屋上は防水が割れているため、やり直してを提案しました。

既存の構造体の骨格が見えてきます。

玄関より奥の外壁が隣家との距離がないため、

防火版が貼ってあります。

裏打ちでの防火壁工事も可能な状況ではありましたが、

ご予算を大幅にオーバーしてしまうため、

こちらはそのまま残す形となりました。

 

外壁は一面を残して解体をしました。解体が終わり躯体のチェックにはいります。

 

既存のベランダにはスラブがありました。このスラブを利用し、防水は新たにやり直しをします。瓦も劣化してしまっているため、

2-2 基礎

解体工事が終わると最初に工事をするのが基礎工事になります。

M様邸は布基礎からベタ基礎への変更、基礎補強工事をいたします。

鋤取りをした後、砕石・鉄筋を敷いていきます。

 

荒川区町屋の狭小住宅リフォームでは、

基礎は布基礎からベタ基礎への基礎補強工事となっておりますので、

鋤取りから砕石、転圧を行っていきます。

砕石、転圧をかけた後は、防湿フィルムを全体に張り込んでいきます。

防湿シートの敷き込みが終わると配筋工事となります。

D13の鉄筋を200mmピッチで千鳥状に緊結していきます。

既存の布基礎とは、ここでケミカルアンカーにて

差し筋をしていきます。

新たに間仕切り壁が新設される土台部分へは、
新たに布基礎を新設します。

新たに布基礎が必要なところへは、
型枠を作りアンカーを入れコンクリートを打設します。

 

2-3 大工工事

木造の一戸建てフルリフォームやフルリノベーションをする際に、

大幅な間取り変更を伴うこともあり、内部をスケルトン(躯体)状態

まで解体し耐震補強を施し、

建物の性能を現行の基準以上にするという工事が

通常になって参りますが、その際に、

内部のみを解体する内部スケルトンにするのか、

あるいは、

外部までを解体する内外部スケルトンでいくのか、

かかる費用が全く変わってくることから

ご予算に合わせた提案をさせていただくわけですが、

どちらを選択するかは、プロの判断では

築年数がひとつの目安にはなりますが、

実際には、その建物がどの程度傷んでいるのか?

言い換えれば、どの程度しっかりとメンテナンスを

やってきたのか?

ここを見ていきます。

外壁を解体する工事は費用もかなりかかるため、

築年数がかなり経過している建物であっても、

もともとの建物の施工がしっかりとしている、

かつ、メンテナンスが行き届いている建物であれば、

不要の場合もあります。

荒川区町屋のM様の建物はどうだったのでしょうか?

 

今回の荒川区町屋での狭小住宅での建物は外壁がクラック部より

水を吸って膨らんでいる現象が多数みられたため、

外壁の解体までをご提案させていただきました。

解体してみるとやはり水は躯体まで浸透しており

シロアリに食べられている構造躯体が多く出てきました。

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

ダメージは一階部分がひどく、一階部柱や梁、土台の多くは

入れ替えとなりました。作業を楽にするために

既存の階段は残して作業を行いました。

柱のピッチが甘いうえに、

その大切な柱が腐食してしまっている箇所へは

フレームを作り補強していきます。

2-5 断熱工事

躯体の補強が終わると、造作工事の前に断熱工事を行っていきます。

荒川区町屋のフルリフォーム、リノベーションでは、

断熱材はグラスウールでの施工となりました。

グラスウールの施工は職人の技量にかかわる大切な工事

となります。隙間なく充填されているか、

細心の注意を払い施工をしていきます。

2-6 外壁工事

既存の屋根とバルコニーは撤去しておりますので、

新たに構造用合板を張り、ルーフィングを設置後

ガルバリウム鋼板を施工しました。

ルーフバルコニーへ上がる階段室となる棟屋は

すべて解体し新たに新設しています。

 

町屋は密集地が多いので、このように隣家との距離が
ほとんどないケースが多く、雪止めも必須になってきます。

外壁サイディングが張り終わりました。

 

3 竣工

外観からすっかりと姿が変わりました。

シンプルなサイディングを

 

▲ 外壁はニチハのキャスティングウッド スモークシルバーMG(縦)玄関ドアの周りのみ:プリレート EFF056P  

▲ 内装建材はPanasonicベリティス ホワイトオーク色です。

▲ M様がご選定頂いた内装クロス、各お部屋一面にアクセントとして色味を入れて頂いてます。

▲ トイレと洗面化粧台はPanasonic商品です。お風呂はLIXILアライズになります。

▲ 窓の形や、位置もM様のご要望を反映させて頂きました。

 

▲キッチンはLIXIL シエラ ペニンシュラI型184cm 食器棚もシエラで揃えています。

▲3階バルコニーに上がる階段です。

3-1 外壁 Before → After

リフォーム前

5年程空家にしてしまっていた築50年の木造戸建て。

M様は賃貸に貸されるか、ご自身で住まわれるか悩まれてましたが

M様がお住まいになる形で見積・プランをさせて頂きました。

 

M様邸は角地なので玄関の位置を変更させて頂きました。

3-2 キッチン Before → After

リフォーム前

既存キッチンはFF式の給湯とブロックキッチンでした。

キッチンは2階に持ってきました。LIXILシエラ ペニンシュラI型184cmです。

3-3 バス Before → After

リフォーム前

既存浴室は昔ながらの在来の浴室でした。

ユニットバスはLIXIL アライズ1216サイズ

3-4 洗面 Before → After

リフォーム前

既存洗面化粧台はカウンターのみの物でした。

洗面化粧台はPanasonicシーライン間口600サイズ

3-5 トイレ Before → After

リフォーム前

既存トイレ。小さい空間に昔ながらの隅付トイレでした。

トイレはハイウィルオリジナルトイレです。ウォシュレット紙巻き器がセットになった商品になります。

3-6 リビング Before → After

リフォーム前

お部屋は全体的に和室でした。

5年程空家だったので、物もそのままになっておりましたので

解体作業に入る前にお施主様に整理をして頂きました。

2階に大きくLDKを持ってきました。狭小スペースだったので、廊下を無くし空間の中での移動をするプランになっております。

4 担当者より

M様からのご相談があったのは、工事が着手される半年前でした。

こちらの増改築COMを熟読されたとのことで、ご要望の工事内容は、

かなり明確でした。またお忙しいお施主様でしたので、

メールを中心に打ち合わせを重ねていきました。

仕様につきましては、M様のこだわりをすべて反映する形を

とらせていただき、使用した建材、住宅設備、外装材など

あらゆる建材をすべてM様がご自身で選定されました。

完成後は、М様のイメージがそのまま反映された空間となりました。

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