狭小住宅リノベーション　施工事例

▼目次▼

　1　着工前

　　1-1　打ち合わせ
　　1-2　提案

　2　着工

　　2-1　解体
　　2-2　基礎
　　2-3　木工事
　　2-4　断熱工事
　　2-6　外壁工事
　

　3　竣工

　　3-1　外壁 Beofre → After
　　3-2　キッチン Beofre → After 
　　3-3　バス beofre → After
　　3-4　洗面 Bbeofre → After
　　3-5　トイレ Beofre → After
　　3-6　リビング Beofre → After

　4　担当者より

東京都荒川区町屋の住宅密集地に佇む、昭和３０年代築の築５０年を超える１６坪の狭小住宅の建物になります。

そもそもM様はこの狭小地の建物を当初新築をご予定でした。

しかしながら、50年前に建てられた建物を新築する場合、現行の建築基準法に適合させて計画をしなければなりません。

狭小住宅ならではの全面道路の問題や、隣地との離隔距離などの問題で、さまざまな制約を受けることが多いのが事実です。

M様の狭小住宅も例外ではありませんでした。

再建築不可ではありませんでしたが、新築をした場合、建蔽率の制限、セットバックをしなければならず、M様のご要望された間取りや部屋数、広さが確保できないようなものになってしまいました。

そこで、現状の建物の建築面積を最大化できるリフォームを検討することになったのです。

町屋自体の特長ですが、下町の密集地に戦後一斉に建てられた地域のため、再建築不可の土地も多いエリアです。

今回M様所有の建物は、角地にあることから、２面は通りに面しておりましたので、工事ロケーションとして、劣悪な環境とまではいかないロケーションでした。

問題になるのは駐車場までの距離が長いこと、敷地ギリギリまで建てられた建物のため、解体した廃材などを仮置きするスペースがないことです。

これらの計画を調査の段階でしっかりと見ておくことが大切です。

隣家との距離は一面が足場が入らない立地となっていました。

境界ギリギリで建っているのは、特に町屋周辺では多く、M様の建物も既存の状態も防火板となっているのがわかります。

３階部はベランダになっていました。メンテナンスがまったくされておられていない状態となっていましたので、防水層ごとやり直しの提案をさせていただきました。

概ね、非破壊での目視できるところでの腐食などによる構造部の傷みは確認できませんでしたが、一階と2階で柱がズレている部分などが数か所あったため、リフォーム後の間取りをプランする際に重要になるポイントをチェックをしておきます。

夏の暑い中の現調であったため、断熱材が入っていないことから、断熱計画も立てていきます。

お持ちの図面が古く手書き図面であったため、再度柱の位置を押さえ採寸していきます。

角地に建っているM様邸。

ご要望をヒアリングさせていただきプランニングの際に、玄関の位置は変えたいとご要望を頂いておりましたので、玄関の位置を確定してから居室のプランニングをさせて頂きました。

荒川区の下町にございますM様邸、窓の設置高さはM様よりご指示を頂き、1階はプライバシーを確保かつ採光がとれるよう高窓がメインとなっております。

1階に浴室・洗面・トイレ・洋室を設置2階はたっぷりとLDKを取り、残りを洋室にさせて頂きました。

密集地での狭小住宅の解体、もちろん機械壊しはできませんので、手壊しとなります。

建物奥の面は隣家との距離がほとんどなく防火板が張られていました。

まずは内部（室内）天井、壁、床を剥がしていきます。

２階の天井、壁を解体し、２階部の床は最後に行います。

階段は最後に解体します。

築年数の経過した狭小住宅リフォームにおいて、最も気を遣うところは何といっても、敷地ギリギリで建っている建物の比率が高い為、

解体した産業廃棄物を仮置きするスペースが敷地内にないということです。

ある程度の解体でこまめに搬出をしながら解体も進めることになりますので工程管理も大切になってきます。

東京都荒川区の町屋のような住宅密集地はこのような条件での施工が多いのも特徴ではあります。

既存の屋上は防水が割れているため、やり直してを提案しました。

既存の構造体の骨格が見えてきます。

玄関より奥の外壁が隣家との距離がないため、防火版が貼ってあります。

裏打ちでの防火壁工事も可能な状況ではありましたが、ご予算を大幅にオーバーしてしまうため、こちらはそのまま残す形となりました。

外壁は一面を残して解体をしました。解体が終わり躯体のチェックにはいります。

既存のベランダにはスラブがありました。このスラブを利用し、防水は新たにやり直しをします。瓦も劣化してしまっているため、葺きなおしです。

解体工事が終わると最初に工事をするのが基礎工事になります。

Ｍ様邸は布基礎からベタ基礎への変更、基礎補強工事をいたします。

鋤取りをした後、砕石・鉄筋を敷いていきます。

荒川区町屋の狭小住宅リフォームでは、基礎は布基礎からベタ基礎への基礎補強工事となっておりますので、鋤取りから砕石、転圧を行っていきます。

砕石、転圧をかけた後は、防湿フィルムを全体に張り込んでいきます。

防湿シートの敷き込みが終わると配筋工事となります。Ｄ１３の鉄筋を２００ｍｍピッチで千鳥状に緊結していきます。

既存の布基礎とは、ここでケミカルアンカーにて差し筋をしていきます。

木造の一戸建てフルリフォームやフルリノベーションをする際に、大幅な間取り変更を伴うこともあり、内部をスケルトン(躯体)状態

まで解体し耐震補強を施し、建物の性能を現行の基準以上にするという工事が通常になって参りますが、その際に、内部のみを解体する内部スケルトンにするのか、あるいは、外部までを解体する内外部スケルトンでいくのか、かかる費用が全く変わってくることからご予算に合わせた提案をさせていただくわけですが、どちらを選択するかは、プロの判断では築年数がひとつの目安にはなりますが、実際には、その建物がどの程度傷んでいるのか？

言い換えれば、どの程度しっかりとメンテナンスをやってきたのか？

ここを見ていきます。

外壁を解体する工事は費用もかなりかかるため、築年数がかなり経過している建物であっても、もともとの建物の施工がしっかりとしている、かつ、メンテナンスが行き届いている建物であれば、不要の場合もあります。

荒川区町屋のM様の建物はどうだったのでしょうか？

今回の荒川区町屋での狭小住宅での建物は外壁がクラック部より水を吸って膨らんでいる現象が多数みられたため、外壁の解体までをご提案させていただきました。解体してみるとやはり水は躯体まで浸透しておりシロアリに食べられている構造躯体が多く出てきました。

ダメージは一階部分がひどく、一階部柱や梁、土台の多くは入れ替えとなりました。作業を楽にするために既存の階段は残して作業を行いました。

柱のピッチが甘いうえに、その大切な柱が腐食してしまっている箇所へはフレームを作り補強していきます。

躯体の補強が終わると、造作工事の前に断熱工事を行っていきます。

荒川区町屋のフルリフォーム、リノベーションでは、断熱材はグラスウールでの施工となりました。

グラスウールの施工は職人の技量にかかわる大切な工事となります。隙間なく充填されているか、細心の注意を払い施工をしていきます。

既存の屋根とバルコニーは撤去しておりますので、新たに構造用合板を張り、ルーフィングを設置後ガルバリウム鋼板を施工しました。

ルーフバルコニーへ上がる階段室となる棟屋はすべて解体し新たに新設しています。