三鷹市M様　再建築不可　リフォーム（スケルトンリフォーム）施工事例

正面の白い建物がM様のご購入された再建築不可戸建の一軒家になります。この建物をどこまでリフォームできるのか？外観は既存モルタル塗装仕上げですが全面スケルトンリフォーム後はサイディングになります。

再建築不可の戸建となることから、接道、道路付等工事ロケーションを入念に現場調査段階で見ておかなくてはなりません。

隣家との離隔距離がやはり取れていない建物になります。

玄関の位置は既存とリフォーム後も同じ位置になります。

この板張りを剥がした後、どのようになっていたかは解体後の様子で解説します。想定外の状態になっておりました。

既存階段は急勾配なのでリフォーム後は位置も変わりますが緩やかな箱型階段になります。

この年代の建物は一戸建て住宅では在来浴室が当たり前になりますので、目地の割れや脱衣所の床などを入念にチェックします。

既存浴室はタイル張りの在来浴室です。リフォーム後は1坪タイプ（1616）のユニットバスになります。

リフォーム後はLDKは陽当たりの良い２階へ

三鷹市M様邸の戸建一軒家全面リフォーム出は２階にLDKをもっていきますので1階は主に洋室2部屋になります。

バルコニーも新規で既存より大きく取ります。

再建築不可の建物の内部をスケルトン状態に解体をしていきます。サッシを変更しますので既存のサッシ設置部分にはカッターを入れ解体していきます。（サッシがくり抜かれているイメージです）

建物の内部の解体が進み、既存建物の開口部がカッターで外されている状態になっています。

一軒家をまるごと全面リフォームのため作業性を確保するため、2階の床の既存下地はしばらく利用していきます。

内壁や天井、間仕切り壁などの解体が終わりました。

内部の解体が終わると、既存の建物の状態があらわになってきます。
入念にチェックをしていきます。
 

外壁と構造体を接合しているザラ板が一部腐食していることがわかります。この程度の腐食であれば補修で対処が可能です。

一階も2階もかなりザラ板が腐食していることがわかりました。

外周部の4面がすべてザラ板腐食がある状態でした。外壁がキレイに塗装されているので、これ以上の腐食はない状態ではありますが、劣化状態があまりに広範囲でした。

この様に完全にザラ板が朽ち果ててしまっている箇所の数か所ありました。

ダメージを受けていない面がない状態です。

通し柱が完全に腐食している状態となっており、こちらは補修で対応できる状態ではありません。

指を入れるとズボッと指がめり込んでしまうほどの腐食状態でした。4隅の通し柱のうち3本が腐食という改築を日々施工している弊社でも滅多にない状態の建物であったのです。

腐食していたザラ板を解体して剥離しました。通し柱も新たに入れ直す大工事となっています。

スケルトン（躯体）状態になっているため、構造部で腐食している管柱も入れ替えていきます。

続々と柱が搬入されてきます。新旧の材木量を写真でみると明らかですが、ほとんど新しい材木になります。野地板は、既存の下地に2重張りをしています。

相当数の柱を新設する工事となりました。

通し柱を差し替え、ほぼ通し柱付近の柱は新たに新設となっています。９１０㎜ピッチの柱間に外部より構造用合板を張って補強もしていきます。

通し柱を差し替えるという難易度の高い工事になりました。一部の桁や胴差の組み替えも必要になっています。

間取り変更にあわせ、構造体を生みあげていきます。

既存の布基礎は、鋤取り→砕石→転圧→防湿シート→配筋を経て、ベタ基礎へと基礎補強も行いました。また新たな間取りに合わせ、新たな布基礎も出来ています。

外壁解体（剥離）後の外周面の全面に構造用合板を張り
壁倍率を2倍にしていきます。

再建築不可の建物の多くが、接道の問題で再建築ができないことが多いのですが、隣家との距離が取れない現場も多々ございます。三鷹市のM様邸では、足場が入ったため、工事として4面の外壁補強が可能でした。

入り隅部の納まりは気を遣うところになります。

構造体の工事が大詰めを迎えます

既存の再利用に耐える構造体は再利用するのが前提ですが、三鷹市のM様邸では写真をみてお分かりの通り新築並の材木量になっています。

構造体の骨格が組み上がると、金物補強に入ります。金物補強が入った段階で、施主を現場にお招きし確認をしていただくようにしております。新たな布基礎に土台をアンカーボルトで固定してきます。

新旧の梁をホールダウン金物で固定、通し柱を差し替えた箇所になるため確実に行っていきます。

今回の三鷹市の現場では構造耐力が十分であったことから行いませんでしたが、外部だけでなく内壁全面へ構造用合板を張りダブルで壁倍率を上げる建物もあります。

リフォーム後（間取り変更後）の耐力計算をして、制震ダンパーの設置位置を決定します。

火打ちが入る4隅の一つへ制震ダンパーの設置指示があります。こちらの仕口に設置をしていきます。

指示通りに仕口に制震ダンパーを設置していきます。

1階　通し柱部付近へも制震ダンパー設置。

天井、壁をグラスウール充填、床をスタイロフォームにて断熱工事をします。

グラスウール断熱にて注意が必要なのが、隙間を作らずに充填するということになります。ここで隙間が出来てしまうと、冷気が熱が隙間から入り、断熱は絵に描いた餅となってしまうからです。

クロス張前のパテ処理

壁紙の工事は、もちろん内装職人の技量もありますが、大工の木工事の下地の納め方でクロスの仕上がりは決まってしまいます。